“กรมธนารักษ์” เตรียมแผนพัฒนาที่ดินขอคืนจากราชการกว่า 1.3 ล้านไร่ สร้างประโยชน์ ด้านที่ดินใต้ทางด่วนเช่าขายของ ล่าสุดโยนเข้าโครงการ่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน นักวิชาการแนะคำนึงถึงประชาชนเป็นอันดับแรก หากให้ที่ดินเพื่อการเกษตรควรสร้างแหล่งน้ำให้ด้วย
ประชาชนกลุ่มในนามสหกรณ์เช่าที่ราชพัสดุแทนรายเดียว ง่ายแก่การบริหารจัดการ ด้านเอกชนเสนอปล่อยเช่า 90 ปี ดึงความสนใจคนไทยและต่างชาติ
นายอำนวย ปรีมนวงศ์ ที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง กล่าวในงานเสวนา เรื่อง ที่ราชพัสดุ กับการพัฒนาประเทศ ว่า กรมธนารักษ์มีที่ดินราชพัสดุทั่วประเทศจำนวน 12.5 ล้านไร่ ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็น 1.ที่ดินจำนวน 1.6 แสนไร่ ทางกรมธนารักษ์ได้ให้ราษฎรและเอกชนเช่าทำประโยชน์ โดยมีรายได้จากค่าเช่าปีละประมาณ 3,000 ล้านบาท 2. ที่ดินจำนวน 2 ล้านไร่ ถูกบุกรุก
และ 3.ที่ดินส่วนใหญ่กว่า 90% หน่วยงานราชการนำไปใช้ประโยชน์ 12.3 ล้านไร่ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ และตั้งแต่ปี 50 กรมธนารักษ์ได้ขอคืนพื้นที่บางส่วนจากหน่วยงานราชการ จนถึงปัจจุบันขอคืนมาแล้ว 800,000 ไร่ และนับจากนี้จนถึงปี 56 จะขอคืนอีก 5 แสนไร่
ทั้งนี้ กรมฯจะนำที่ดินเหล่านั้นมาทำการศึกษาและจัดทำแผนการพัฒนาการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยคาดว่าแผนดังกล่าวจะแล้วเสร็จภายในปีงบประมาณนี้ อย่างไรก็ดี การใช้ประโยชน์ในที่ดินจะต้องคำนึงถึง 1. การนำไปแก้ปัญหาความยากจนของราษฎร ปัจจุบันได้ให้เช่าที่ดินทำกินแล้วกว่า 1 แสนไร่ 2. ส่งเสริมสังคม และให้เป็นสาธารณประโยชน์ ทำระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน 3.นำไปใช้ในโครงการตามพระราชดำหริ และ 4.พัฒนาเชิงพาณิชย์
รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษภาควิชา เคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า กรมธนารักษ์จะต้องคำนึกถึงการนำที่ดินไปใช้ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดแทนการใช้ให้มีประโยชน์สูงสุด เพราะจะต้องคำนึงถึงประชาชน สังคมเป็นอันดับต้นๆ หลังจากนั้นค่อยนำมาหาประโยชน์โดยให้เอกชนเช่า โดยขั้นตอนแรกจะต้องแบ่งที่ดินเป็นสองส่วน คือ ที่ดินในเมือง และชนบท แต่การปล่อยเช่าให้ประชาชนเป็นรายแปลงจะทำให้เกิดความยุ่งยากในการดูแลเพราะมีหลายแสนราย ต้องใช้บุคลากรในการดูแลจำนวนมาก โดยอาจกำหนดให้ประชาชนรวมกลุ่มในนามสหกรณ์หรือหน่วยงานแล้วมาเช่าที่ดินของกรมฯ ไปทำประโยชน์ เพื่อให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ
“ถ้าธนารักษ์ให้ประชาชนในนามของสหกรณ์แล้วจะทำให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ และหากเกิดปัญหาประท้วงหรือเรียกร้องก็จะเจรจากับแกนนำได้แทนที่จะต้องเจรจากับทุกคนที่เช่าที่ดินเหมือนที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน นอกจากนี้จะต้องเขียนข้อกำหนดให้ชัดเจนไม่เช่นั้นเมื่อต้องการที่ดินไปทำประโยชน์อย่างอื่นๆ ประชาชนกลัยไม่ย้ายออกเหมือนที่เกิดขึ้นบ่อยๆ และต้องคิดถึงประชาชนก่อนไม่เช่นนั้นจะถูกกล่าวหาว่าเป็นหน่วยงานที่นึกถึงแต่การแสวงหาประโยชน์” รศ.มานพกล่าว
อย่างไรก็ตาม เมื่อให้ที่ดินแก่เกษตรกรแล้วจะต้องสร้างระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการให้ด้วย โดยเฉพาะแหล่งน้ำ รัฐบาลควรลงทุนในเรื่องนี้มากๆ ไม่จำเป็นต้องสร้างเขื่อนแต่ให้มีแหล่งน้ำ บ่อ บึง ประชาชนจะได้เพราะปลูกได้ และนโยบายของรัฐบาลเองควรสนับสนุนสร้างอาชีพด้วย เพื่อที่จะได้ไม่ต้องย้ายถิ่นฐานมาทำงานในกรุงเทพฯ จนกลายเป็นปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัย เพราะที่ผ่านมาไทยถือว่าสอบตกในเรื่องการกระจายแหล่งงาน ทำให้ประชาชนหลั่งไหลเข้ามาทำงานในเมืองหลวง อยู่อาศัยในชุมชนแออัด
สำหรับการแก้ปัญหาขณะนี้ เมื่อประชาชนจำเป็นต้องทำงานในเมืองหลวง รัฐบาลก็ควรจัดที่อยู่อาศัยชั่วคราวให้ ต้องใกล้แหล่งงาน อาจต้องนำพื้นที่ใต้ทางด่วนมาทำก็ได้ หรือในชุมชนริมคลองก็สร้างที่อยู่อาศัยบนบกให้และจัดระบบสาธารณูปโภคให้ดี
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า กรมธนารักษ์ ควรเปลี่ยนแนวคิดในการให้เอกชนเช่าที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ใหม่ เพราะมองว่าระยะเวลาที่กำหนดให้เช่าสูงสุดเพียง 30 ปี ยังถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับต่างประเทศ หากนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า เพราะโดยพฤติกรรมของคนไทยแล้วไม่นิยมเช่า หากต้องเช่าก็น่าจะนานกว่า 30 ปี หรือ 60-90 ปี เพื่อที่อยู่อาศัยนั้นจะต่อเนื่องไปจนถึงลูกหลานได้ นอกจากนี้ต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยก็ต้องการเช่ายาวแม้ว่าจะมีการการันตีว่าจะต่ออายุให้อีก 30 ปี เพราะไม่รู้ว่าเมื่อครบกำหนดเจ้าของจะยังเป็นคนเดิมหรือไม่ แต่หากกลัวต่างชาติเข้ามาเกร็งกำไร ก็ให้จัดโซนนิ่งว่าจะให้เช่ายาวได้ที่ใดบ้าง
ส่วนการนำที่ดินที่มีศักยภาพให้เอกชนเช่านั้น ควรให้ในรูปแบบของกองทุนขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินแปลงนั้น และเมื่อได้ที่ดินที่ดีไปอาจจำนวนหลายแปลง ควรกำหนดให้สร้างสาธารณูปโภคเช่นสวน หรือสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกให้แก่ประชาชนในทำเลอื่นแทน โดยอาจกำหนดให้เป็นสัดส่วน 20% ของที่ดินที่ได้ไป
ทั้งนี้แม้ว่ากรมธนารักษ์จะต้องการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์ แต่ต้องคำนึงถึงกฎหมายผังเมืองด้วยว่าสามารถดำเนินการได้หรือไม่ และถือเป็นอปสรรค์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยอีกด้วย เพราะการเคหะแห่งชาติล้มเหลวมาแล้วหลายโครงการเมื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกตามชาญเมือง พอประชาชนต้องไปอยู่จริงกลับต่องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงกว่าค่าผ่อนบ้าน ดังนั้นควรนึกถึงหลักความเป็นจริง สร้างที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานหรือมีระบบสาธารณูปโภค ระบบขนส่งมวลชนสะดวก นอกจากนี้การบริหารชุมชนควรจ้างบริษัทเอกชนเข้ามาดำเนินการให้ แทนการบริหารเองเพื่อจะได้เรียกร้องให้แก่เช่าได้แทนการต้องขัดแย้งกับผู้เช่าซะเอง
ด้านนายอำนวยกล่าวว่า เนื่องจากกรมฯเป็นหน่วยงานราชการจึงไม่เหมาะที่จะนำเสนอการขยายระยะเวลาเช่าออกไป 60-90 ปี ต้องมีหน่วยงานเสนอเข้ามา อย่างไรก็ตามจะรับเรื่องดังกล่าวไว้พิจารณากับผู้ที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องต่อไป ส่วนการนำที่ดินใต้ทางด่วนเป็นพื้นที่ขายสินค้า ได้แก่บริเวณใต้ทางด่วนสีลม สุขุมวิท และอนุสาวรีย์ เรื่องดังกล่าวทางกระทรวงการคลังได้กำหนดให้เข้าสู่รูปแบบการร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน (Public Private Partnership : PPP) เพื่อให้เอกชนเข้ามาเป็นผู้ร่วมดำเนินการ คาดว่าจะได้ข้อสรุปในเร็วนี้ อย่างไรก็ตามยังมีปัญหาของกฎข้อบังคับของกรมทางหลวงที่ไม่ให้นำพื้นที่ใต้ทางด่วนมาใช้ประโยชน์ได้
ประชาชนกลุ่มในนามสหกรณ์เช่าที่ราชพัสดุแทนรายเดียว ง่ายแก่การบริหารจัดการ ด้านเอกชนเสนอปล่อยเช่า 90 ปี ดึงความสนใจคนไทยและต่างชาติ
นายอำนวย ปรีมนวงศ์ ที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง กล่าวในงานเสวนา เรื่อง ที่ราชพัสดุ กับการพัฒนาประเทศ ว่า กรมธนารักษ์มีที่ดินราชพัสดุทั่วประเทศจำนวน 12.5 ล้านไร่ ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็น 1.ที่ดินจำนวน 1.6 แสนไร่ ทางกรมธนารักษ์ได้ให้ราษฎรและเอกชนเช่าทำประโยชน์ โดยมีรายได้จากค่าเช่าปีละประมาณ 3,000 ล้านบาท 2. ที่ดินจำนวน 2 ล้านไร่ ถูกบุกรุก
และ 3.ที่ดินส่วนใหญ่กว่า 90% หน่วยงานราชการนำไปใช้ประโยชน์ 12.3 ล้านไร่ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ และตั้งแต่ปี 50 กรมธนารักษ์ได้ขอคืนพื้นที่บางส่วนจากหน่วยงานราชการ จนถึงปัจจุบันขอคืนมาแล้ว 800,000 ไร่ และนับจากนี้จนถึงปี 56 จะขอคืนอีก 5 แสนไร่
ทั้งนี้ กรมฯจะนำที่ดินเหล่านั้นมาทำการศึกษาและจัดทำแผนการพัฒนาการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยคาดว่าแผนดังกล่าวจะแล้วเสร็จภายในปีงบประมาณนี้ อย่างไรก็ดี การใช้ประโยชน์ในที่ดินจะต้องคำนึงถึง 1. การนำไปแก้ปัญหาความยากจนของราษฎร ปัจจุบันได้ให้เช่าที่ดินทำกินแล้วกว่า 1 แสนไร่ 2. ส่งเสริมสังคม และให้เป็นสาธารณประโยชน์ ทำระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน 3.นำไปใช้ในโครงการตามพระราชดำหริ และ 4.พัฒนาเชิงพาณิชย์
รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์พิเศษภาควิชา เคหะการ คณะสถาปัตยกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า กรมธนารักษ์จะต้องคำนึกถึงการนำที่ดินไปใช้ให้มีประสิทธิภาพสูงสุดแทนการใช้ให้มีประโยชน์สูงสุด เพราะจะต้องคำนึงถึงประชาชน สังคมเป็นอันดับต้นๆ หลังจากนั้นค่อยนำมาหาประโยชน์โดยให้เอกชนเช่า โดยขั้นตอนแรกจะต้องแบ่งที่ดินเป็นสองส่วน คือ ที่ดินในเมือง และชนบท แต่การปล่อยเช่าให้ประชาชนเป็นรายแปลงจะทำให้เกิดความยุ่งยากในการดูแลเพราะมีหลายแสนราย ต้องใช้บุคลากรในการดูแลจำนวนมาก โดยอาจกำหนดให้ประชาชนรวมกลุ่มในนามสหกรณ์หรือหน่วยงานแล้วมาเช่าที่ดินของกรมฯ ไปทำประโยชน์ เพื่อให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ
“ถ้าธนารักษ์ให้ประชาชนในนามของสหกรณ์แล้วจะทำให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ และหากเกิดปัญหาประท้วงหรือเรียกร้องก็จะเจรจากับแกนนำได้แทนที่จะต้องเจรจากับทุกคนที่เช่าที่ดินเหมือนที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน นอกจากนี้จะต้องเขียนข้อกำหนดให้ชัดเจนไม่เช่นั้นเมื่อต้องการที่ดินไปทำประโยชน์อย่างอื่นๆ ประชาชนกลัยไม่ย้ายออกเหมือนที่เกิดขึ้นบ่อยๆ และต้องคิดถึงประชาชนก่อนไม่เช่นนั้นจะถูกกล่าวหาว่าเป็นหน่วยงานที่นึกถึงแต่การแสวงหาประโยชน์” รศ.มานพกล่าว
อย่างไรก็ตาม เมื่อให้ที่ดินแก่เกษตรกรแล้วจะต้องสร้างระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการให้ด้วย โดยเฉพาะแหล่งน้ำ รัฐบาลควรลงทุนในเรื่องนี้มากๆ ไม่จำเป็นต้องสร้างเขื่อนแต่ให้มีแหล่งน้ำ บ่อ บึง ประชาชนจะได้เพราะปลูกได้ และนโยบายของรัฐบาลเองควรสนับสนุนสร้างอาชีพด้วย เพื่อที่จะได้ไม่ต้องย้ายถิ่นฐานมาทำงานในกรุงเทพฯ จนกลายเป็นปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัย เพราะที่ผ่านมาไทยถือว่าสอบตกในเรื่องการกระจายแหล่งงาน ทำให้ประชาชนหลั่งไหลเข้ามาทำงานในเมืองหลวง อยู่อาศัยในชุมชนแออัด
สำหรับการแก้ปัญหาขณะนี้ เมื่อประชาชนจำเป็นต้องทำงานในเมืองหลวง รัฐบาลก็ควรจัดที่อยู่อาศัยชั่วคราวให้ ต้องใกล้แหล่งงาน อาจต้องนำพื้นที่ใต้ทางด่วนมาทำก็ได้ หรือในชุมชนริมคลองก็สร้างที่อยู่อาศัยบนบกให้และจัดระบบสาธารณูปโภคให้ดี
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า กรมธนารักษ์ ควรเปลี่ยนแนวคิดในการให้เอกชนเช่าที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ใหม่ เพราะมองว่าระยะเวลาที่กำหนดให้เช่าสูงสุดเพียง 30 ปี ยังถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับต่างประเทศ หากนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า เพราะโดยพฤติกรรมของคนไทยแล้วไม่นิยมเช่า หากต้องเช่าก็น่าจะนานกว่า 30 ปี หรือ 60-90 ปี เพื่อที่อยู่อาศัยนั้นจะต่อเนื่องไปจนถึงลูกหลานได้ นอกจากนี้ต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไทยก็ต้องการเช่ายาวแม้ว่าจะมีการการันตีว่าจะต่ออายุให้อีก 30 ปี เพราะไม่รู้ว่าเมื่อครบกำหนดเจ้าของจะยังเป็นคนเดิมหรือไม่ แต่หากกลัวต่างชาติเข้ามาเกร็งกำไร ก็ให้จัดโซนนิ่งว่าจะให้เช่ายาวได้ที่ใดบ้าง
ส่วนการนำที่ดินที่มีศักยภาพให้เอกชนเช่านั้น ควรให้ในรูปแบบของกองทุนขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินแปลงนั้น และเมื่อได้ที่ดินที่ดีไปอาจจำนวนหลายแปลง ควรกำหนดให้สร้างสาธารณูปโภคเช่นสวน หรือสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกให้แก่ประชาชนในทำเลอื่นแทน โดยอาจกำหนดให้เป็นสัดส่วน 20% ของที่ดินที่ได้ไป
ทั้งนี้แม้ว่ากรมธนารักษ์จะต้องการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์ แต่ต้องคำนึงถึงกฎหมายผังเมืองด้วยว่าสามารถดำเนินการได้หรือไม่ และถือเป็นอปสรรค์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยอีกด้วย เพราะการเคหะแห่งชาติล้มเหลวมาแล้วหลายโครงการเมื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกตามชาญเมือง พอประชาชนต้องไปอยู่จริงกลับต่องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงกว่าค่าผ่อนบ้าน ดังนั้นควรนึกถึงหลักความเป็นจริง สร้างที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานหรือมีระบบสาธารณูปโภค ระบบขนส่งมวลชนสะดวก นอกจากนี้การบริหารชุมชนควรจ้างบริษัทเอกชนเข้ามาดำเนินการให้ แทนการบริหารเองเพื่อจะได้เรียกร้องให้แก่เช่าได้แทนการต้องขัดแย้งกับผู้เช่าซะเอง
ด้านนายอำนวยกล่าวว่า เนื่องจากกรมฯเป็นหน่วยงานราชการจึงไม่เหมาะที่จะนำเสนอการขยายระยะเวลาเช่าออกไป 60-90 ปี ต้องมีหน่วยงานเสนอเข้ามา อย่างไรก็ตามจะรับเรื่องดังกล่าวไว้พิจารณากับผู้ที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องต่อไป ส่วนการนำที่ดินใต้ทางด่วนเป็นพื้นที่ขายสินค้า ได้แก่บริเวณใต้ทางด่วนสีลม สุขุมวิท และอนุสาวรีย์ เรื่องดังกล่าวทางกระทรวงการคลังได้กำหนดให้เข้าสู่รูปแบบการร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน (Public Private Partnership : PPP) เพื่อให้เอกชนเข้ามาเป็นผู้ร่วมดำเนินการ คาดว่าจะได้ข้อสรุปในเร็วนี้ อย่างไรก็ตามยังมีปัญหาของกฎข้อบังคับของกรมทางหลวงที่ไม่ให้นำพื้นที่ใต้ทางด่วนมาใช้ประโยชน์ได้
