"เสนาฯ"ชี้ตลาดอสังหาฯแข่งขันสูง เหตุภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เชื่อผู้ประกอบการอสังหาฯดัมป์ราคาลง หวังรักษายอดขาย ด้านเอเจนซี่ฯ เผยผลการสำรวจโครงการขายดี ขายไม่ดียุคเศรษฐกิจ ทำเลปัจจัยหลัก โดยเฉพาะย่านแจ้งวัฒนะ บางบัวทอง เกษตร-นวมินทร์มาแรง ที่อยู่ข่ายลงทุนรถไฟฟ้า ส่วนบ้านกานดาริมคลองติดอันดับ
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า เศรษฐกิจที่ชะลอตัวจะทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาฯปี 52 ลดลงจากช่วงปกติประมาณ 25-30% ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันสูงขึ้น และมีการนำกลยุทธ์ทางการตลาดเข้ามาใช้หลากหลายรูปแบบ และเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่แท้จริง เสนาฯจึงได้ปรับกลยุทธ์การขยายธุรกิจใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น ด้วยการปรับกลยุทธ์ทางการตลาด เน้นวางตำแหน่งเป็นอสังหาฯที่มีคุณภาพ โดยกำหนดราคาขายให้ใกล้เคียงหรือถูกกว่าท้องตลาด ทั้งที่มั่นใจว่าคุณภาพและบริการเหนือกว่า
"บริษัทฯคงต้องเพิ่มความเข้มข้น ในการเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ทั้งการจัดสรรสภาพคล่อง ลดสินค้าคงเหลือ และลด Operating Expenses การลงทุนใหม่จะพิจารณาอย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น ซึ่งคาดว่าในปีหน้านี้จะยังไม่มีการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพิ่ม แต่จะมุ่งทำตลาดในโครงการเดิมที่ลงทุนไปแล้วให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท โดยปัจจุบันเสนาฯมีโครงการในมือ 13 โครงการ มูลค่า 2,500 ล้านบาท และคิดเป็นยอดขายรอบันทึกเป็นรายได้ มูลค่า 630 ล้านบาท"
สำหรับในปี 2552 เสนาฯจะมีโครงการทั้งสิ้น 13 โครงการ ใน 5 ทำเล คือ รัชดาฯ, ลาดพร้าว, รามอินทรา, รังสิต และเทพารักษ์ โดยมีสินค้าทุกประเภท โดยในช่วงครึ่งแรกของปี คงจะยังไม่มีการลงทุนใหม่ แต่หากเริ่มเห็นสัญญาณเศรษฐกิจที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 53 ทางบริษัทฯอาจจะเริ่มลงทุนโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 52 คาดว่าปีนี้จะทำรายได้ไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 100% จากปีที่ผ่านมาที่ทำได้670 ล้านบาท รายได้ดังกล่าวมาจาก อสังหาฯ แนวราบ 60-70% คอนโดมิเนียม 30-40%
ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA ) กล่าวถึงผลการศึกษาโครงการที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยเบื้องต้นเหตุผลของโครงการที่ขายดีได้แก่ อันดับที่ 1 ทำเลที่ตั้ง โดยมีน้ำหนักประมาณ 31% อันดับที่ 2 ราคาโดยเปรียบเทียบถูกกว่า โดยมีน้ำหนักประมาณ 26% และอันดับที่ 3 ชื่อเสียงผู้ประกอบการ โดยมีน้ำหนักประมาณ 18%
นอกจากนี้ เป็นเหตุผลรองๆ ลงมาได้แก่ รูปแบบบ้าน-วัสดุของบ้าน (7%) รายการส่งเสริมการขาย (6%) ความคืบหน้าในการก่อสร้าง (6%) สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ (4%) และการจัดวางผังโครงการ (2%)
ทั้งนี้ ทำเลเด่น ๆ ที่น่าสนใจเป็นพิเศษได้แก่ 1. เขตกรุงเทพฯชั้นใน ซึ่งเป็นอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้า 2. บริเวณแจ้งวัฒนะ บางใหญ่ บางบัวทอง เกษตร-นวมินทร์ เป็นต้น ซึ่งเป็นบ้านแนวราบ
สำหรับโครงการขายดีซึ่งเป็นโครงการขนาดเล็ก (SMEs) ขายดี เพราะลูกค้าเชื่อถือจากประสบการณ์จริง นอกจากนั้นเป็นเหตุผลที่มีทำเลเด่นใกล้แหล่งงานใกล้ชุมชนและที่สำคัญที่สุดก็คือ มีราคาถูกกว่า ใช้อิฐมอญ อิฐบล็อก ไม่ใช้ระบบสำเร็จรูป (ต่างจากบ้านแบบ พฤกษา เรียลเอสเตท)
ขณะที่หลายโครงการได้รับผลกระทบ มียอดขายที่ไม่สู้ดีนัก มีปัจจัยมาจาก อับดับที่ 1 ทำเลตั้งอยู่ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก (34%) อับดับที่ 2 ราคาสูงกว่าคู่แข่งโดยเฉลี่ยในทำเลเดียวกัน (22%) อับดับที่ 3 ระดับการพัฒนาไม่ต่อเนื่อง (12%) อับดับที่ 4 รูปแบบบ้านไม่ดึงดูดใจ (9%) อับดับที่ 5 ไม่มีรายการส่งเสริมการขาย (34%) อับดับที่ 6 ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก (6%) อับดับที่ 7 การประชาสัมพันธ์ไม่ดี (4%) และอับดับที่ 8 ไม่มีสำนักงานขาย/พนักงานขายไม่เป็นมืออาชีพ (3%)
ทั้งนี้ โครงการที่ได้รับการตอบรับดีส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ และโครงการของบริษัทมหาชน แต่ในที่นี้นำเสนอบริษัทอสังหาฯขนาดกลางและขนาดเล็ก (SMEs)เช่น บ้านกานดาริมคลอง โครงการ 2-3 (พระราม 2) ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร ขนาด 22.5 ตารางวา 130 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 1.670 ล้านบาท ,กลอรี่เฮ้าส์ 2 วัดคุณหญิงส้มจีน ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาดที่ดิน 17 – 21.3 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 94, 130 ตร.ม. ราคา 1.099 – 1.459 ล้านบาท ,บ้านราชพฤกษ์ 9-10 (รังสิต คลอง 1) ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ขนาดที่ดิน 24 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 0.959 ล้านบาท และบ้านอรุณทอง 3 (เพชรเกษม 69) ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาด 16 ตารางวา 74 ตร.ม. ราคา 0.999 ล้านบาท
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า เศรษฐกิจที่ชะลอตัวจะทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาฯปี 52 ลดลงจากช่วงปกติประมาณ 25-30% ซึ่งจะส่งผลให้การแข่งขันสูงขึ้น และมีการนำกลยุทธ์ทางการตลาดเข้ามาใช้หลากหลายรูปแบบ และเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่แท้จริง เสนาฯจึงได้ปรับกลยุทธ์การขยายธุรกิจใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น ด้วยการปรับกลยุทธ์ทางการตลาด เน้นวางตำแหน่งเป็นอสังหาฯที่มีคุณภาพ โดยกำหนดราคาขายให้ใกล้เคียงหรือถูกกว่าท้องตลาด ทั้งที่มั่นใจว่าคุณภาพและบริการเหนือกว่า
"บริษัทฯคงต้องเพิ่มความเข้มข้น ในการเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการ ทั้งการจัดสรรสภาพคล่อง ลดสินค้าคงเหลือ และลด Operating Expenses การลงทุนใหม่จะพิจารณาอย่างระมัดระวังยิ่งขึ้น ซึ่งคาดว่าในปีหน้านี้จะยังไม่มีการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่เพิ่ม แต่จะมุ่งทำตลาดในโครงการเดิมที่ลงทุนไปแล้วให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท โดยปัจจุบันเสนาฯมีโครงการในมือ 13 โครงการ มูลค่า 2,500 ล้านบาท และคิดเป็นยอดขายรอบันทึกเป็นรายได้ มูลค่า 630 ล้านบาท"
สำหรับในปี 2552 เสนาฯจะมีโครงการทั้งสิ้น 13 โครงการ ใน 5 ทำเล คือ รัชดาฯ, ลาดพร้าว, รามอินทรา, รังสิต และเทพารักษ์ โดยมีสินค้าทุกประเภท โดยในช่วงครึ่งแรกของปี คงจะยังไม่มีการลงทุนใหม่ แต่หากเริ่มเห็นสัญญาณเศรษฐกิจที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 53 ทางบริษัทฯอาจจะเริ่มลงทุนโครงการใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 52 คาดว่าปีนี้จะทำรายได้ไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 100% จากปีที่ผ่านมาที่ทำได้670 ล้านบาท รายได้ดังกล่าวมาจาก อสังหาฯ แนวราบ 60-70% คอนโดมิเนียม 30-40%
ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA ) กล่าวถึงผลการศึกษาโครงการที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว โดยเบื้องต้นเหตุผลของโครงการที่ขายดีได้แก่ อันดับที่ 1 ทำเลที่ตั้ง โดยมีน้ำหนักประมาณ 31% อันดับที่ 2 ราคาโดยเปรียบเทียบถูกกว่า โดยมีน้ำหนักประมาณ 26% และอันดับที่ 3 ชื่อเสียงผู้ประกอบการ โดยมีน้ำหนักประมาณ 18%
นอกจากนี้ เป็นเหตุผลรองๆ ลงมาได้แก่ รูปแบบบ้าน-วัสดุของบ้าน (7%) รายการส่งเสริมการขาย (6%) ความคืบหน้าในการก่อสร้าง (6%) สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ (4%) และการจัดวางผังโครงการ (2%)
ทั้งนี้ ทำเลเด่น ๆ ที่น่าสนใจเป็นพิเศษได้แก่ 1. เขตกรุงเทพฯชั้นใน ซึ่งเป็นอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้า 2. บริเวณแจ้งวัฒนะ บางใหญ่ บางบัวทอง เกษตร-นวมินทร์ เป็นต้น ซึ่งเป็นบ้านแนวราบ
สำหรับโครงการขายดีซึ่งเป็นโครงการขนาดเล็ก (SMEs) ขายดี เพราะลูกค้าเชื่อถือจากประสบการณ์จริง นอกจากนั้นเป็นเหตุผลที่มีทำเลเด่นใกล้แหล่งงานใกล้ชุมชนและที่สำคัญที่สุดก็คือ มีราคาถูกกว่า ใช้อิฐมอญ อิฐบล็อก ไม่ใช้ระบบสำเร็จรูป (ต่างจากบ้านแบบ พฤกษา เรียลเอสเตท)
ขณะที่หลายโครงการได้รับผลกระทบ มียอดขายที่ไม่สู้ดีนัก มีปัจจัยมาจาก อับดับที่ 1 ทำเลตั้งอยู่ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก (34%) อับดับที่ 2 ราคาสูงกว่าคู่แข่งโดยเฉลี่ยในทำเลเดียวกัน (22%) อับดับที่ 3 ระดับการพัฒนาไม่ต่อเนื่อง (12%) อับดับที่ 4 รูปแบบบ้านไม่ดึงดูดใจ (9%) อับดับที่ 5 ไม่มีรายการส่งเสริมการขาย (34%) อับดับที่ 6 ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวก (6%) อับดับที่ 7 การประชาสัมพันธ์ไม่ดี (4%) และอับดับที่ 8 ไม่มีสำนักงานขาย/พนักงานขายไม่เป็นมืออาชีพ (3%)
ทั้งนี้ โครงการที่ได้รับการตอบรับดีส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ และโครงการของบริษัทมหาชน แต่ในที่นี้นำเสนอบริษัทอสังหาฯขนาดกลางและขนาดเล็ก (SMEs)เช่น บ้านกานดาริมคลอง โครงการ 2-3 (พระราม 2) ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร ขนาด 22.5 ตารางวา 130 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 1.670 ล้านบาท ,กลอรี่เฮ้าส์ 2 วัดคุณหญิงส้มจีน ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาดที่ดิน 17 – 21.3 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 94, 130 ตร.ม. ราคา 1.099 – 1.459 ล้านบาท ,บ้านราชพฤกษ์ 9-10 (รังสิต คลอง 1) ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ขนาดที่ดิน 24 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 50 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 0.959 ล้านบาท และบ้านอรุณทอง 3 (เพชรเกษม 69) ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ขนาด 16 ตารางวา 74 ตร.ม. ราคา 0.999 ล้านบาท
