ต่างชาติแห่ลุยอสังหาฯ ทยอยเก็บอาคาร สนง. เมินพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์

กองทุนต่างชาติรุกคืบลงทุนอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย โดยเฉพาะอาคารสำนักงานใจกลางเมือง มูลค่าเงินลงทุนรวมมีกว่า 2 – 3 หมื่นล้านบาท ด้วยกลยุทธ์ค่อยๆทยอยลงทุนเพิ่มก่อนขยายไลน์ธุรกิจไปสู่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ชี้กองทุนตะวันกลาง – ออสเตรเลีย – ยุโรป รวมทั้งญี่ปุ่น เตรียมขนเงินมาลงทุนแดนสยามอีก ขณะที่กองทุนจะอเมริกา จะมีน้อยราย เพราะปัญหาภายในประเทศ ส่วนพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ได้แต่ฝันหวาน ยังไร้วี่แววต่างชาติเข้าถือหน่วยเพิ่มเติม แม้ภาครัฐยกเลิกกันสำรอง 30% แล้วก็ตาม

นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซี.ไอ.ที. พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลเทนส์ จำกัด กล่าวถึงแนวโน้มภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารสำนักงานว่า ปัจจุบัน อาคารสำนักงานหลายแห่งในประเทศไทย ได้มีกองทุนต่างชาติเข้ามาถือหุ้นอยู่เป็นจำนวนมาก โดยหากคิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวมจะมีอยู่ประมาณ 2 – 3 หมื่นล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวเพิ่มขึ้นอีกในอนาคตจากภาวะเศรษฐกิจในต่างประเทศชะลอตัว จากปัญหาสินเชื่อด้อยคุณภาพ (ซับไพรม์)

“หากคิดมูลค่าโครงแล้ว พบว่าอาคารสำนักงานขั้นต่ำมีมูลค่าโครงการประมาณ 1,500 – 2,000 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันได้มีกองทุนจากต่างประเทศหลายกองทุนเข้ามาลงทุนในอาคารประเภทนี้ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว โดยกองทุนที่เข้ามาลงทุนในไทยมีหลายรายที่มีชื่อเสียง อาทิ เอไอจี , เลห์แมน บราเธอรส์ , ไอเอ็นจี เป็นต้น”

ทั้งนี้ พบว่า เม็ดเงินลงทุนดังกล่าวได้เริ่มมีการก่อตัวขึ้นมาตั้งช่วงประมาณ 1-2 ปีที่ผ่านมาแล้ว โดยกองทุนต่างประเทศเหล่านี้ใช้วิธีทยอยเพิ่มเงินลงทุนในอาคารสำนักงานที่สนใจ หรือใช้วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเอ็นพีแอล และเอ็นพีเอที่มีศักยภาพเข้ามาบริหาร หรือดำเนินการปรับปรุงใหม่อีกครั้ง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีกลับคืน

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่ากองทุนจากสหรัฐอเมริกา จะมีการชะลอการลงทุนนอกประเทศลง จากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศ แต่ยังมีกองทุนจากตะวันออกกลาง กองทุนจากประเทศในทวีปยุโรป รวมถึงกองทุนจากประเทศออสเตรเลีย และกองทุนจากสิงคโปร์ที่มีคสามสนใจเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยเพิ่มขึ้น โดยจะเริ่มเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานก่อนที่จะขยายธุรกิจการลงทุนไปสู่สังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆต่อไป

นายปฏิมา กล่าวว่าจากการสอบถามนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ ต่างให้ความคิดเห็นตรงกันว่า ประเทศไทยโดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับความน่าสนใจจากนักลงทุนชาวต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากทำเลที่ตั้งและศักยภาพทางเศรษฐกิจของประเทศมีความมั่นคง หรือมีความน่าเชื่อมากขึ้นภายหลังจากที่มีการเลือกตั้งเกิดขึ้นเมื่อช่วงปลายเดือนธันวาคมที่ผ่านมา

นอกจากนี้ หากเปรียบเทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยกับประเทศอื่นๆในภูมิภาค พบว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีราคาที่ต่ำกว่าประเทศเพื่อนบ้านอื่นๆที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับใกล้เคียงกัน อีกทั้งจากการที่ประเทศไทยมีการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิแล้ว ทำให้ไทยกลายประตูแห่งเอเชียตะวันออกเฉลียงใต้ ซึ่งมีการคมนาคมภายในและระหว่างประเทศสะดวกมากขึ้น และยังมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินธุรกิจ ดังนั้นจึงเชื่อว่าไทยมีความสามารถเพียงพอที่จะแข่งขันกับนานาประเทศได้ โดยเฉพาะประเทศเพื่อนบ้าน อย่าง เวียดนามซึ่งหลายๆคนเชื่อว่าปัจจุบันนี้ประเทศดังกล่าวมีการเติบโตทางเศรษฐกิจและได้รับความสนใจจากนักลงทุนชาวต่างประเทศมากกว่าไทย แต่ที่จริงแล้วทั้ง 2 ประเทศยังมีโอกาสรวมถึงศักยภาพใกล้เคียงกัน

แหล่งข่าวผู้จัดการกองทุนรายหนึ่งกล่าวถึงการลงทุนในธุรกิจอสัหาริมทรัพย์ไทยของกลุ่มทุน หรือกองทุนต่างประเทศว่า ในส่วนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงขณะนี้ ได้มีกองทุนต่างประเทศหลานยกองทุนทยอยเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มเติมไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารสำนักงาน หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่นโรงแรม รีสอร์ท หรือ คอนโดมิเนียม

ทั้งนี้เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ผู้ลงทุนเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องใช้ดัชนีอื่นๆอื่นอ้างอิงในการประกอบการตัดินใจเข้าลงทุน เพียงแต่เปรียบเทียบราคาที่ดินในประเทศนั้น กับประเทศที่พัฒนาแล้ว่าจะมีราคาถูกหรือต่ำกว่ากันมากน้อยเพียงใด และคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่

“การลงทุนโดยตรงของกองทุนต่างประเทศ โดยเฉพาะในส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีให้เห็นกันเยอะมากในขณะนี้ โดยเฉพาะในทำเลเมืองท่องเที่ยวอย่าง สมุย หรือ ภูเก็ต เพราะเขาสามารถเข้ามาถือครองสัญญาเช่าในระยะยาว 30 ปีขึ้นไป ขณะที่การลงทุนในธุรกิจคอนโดมิเนียม หรือโรงแรมกองทุนเหล่านี้ยังมีข้อจำกัดในเรื่องสัดส่วนการถือหุ้น ที่สามารถถือหุ้นได้สูงสุดเพียง 49% แต่ก็สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้กับพวกเขาได้ดี หากเปรียบเทียบกับการชะลอของเศรษฐกิจโลกในขณะนี้”

**พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ยังเงียบ-ต่างชาติไม่สน

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหลายฝ่ายคาดว่าเมื่อรัฐบาลประกาศยกเลิกมาตรการกันสำรอง 30% แล้ว จะทำให้มีนักลงทุนหรือกองทุนจากต่างประเทศแสดงความสนใจเข้าถือหน่วยลงทุนนั้น แหล่งข่าวกล่าว เรื่องดังกล่าวยังไม่มีข้อมูล หรือตัวเลขปรากฏออกมาตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ แต่สำหรับบริษัทจัดการลงทุนที่มีแผนจะจัดตั้งกองทุนประเภทดังกล่าวนั้น บางรายได้มีการส่งข้อมูลของกองทุนไปนำเสนอนักลงทุน หรือกองทุนในต่างประเทศบ้างแล้ว แต่ผลตอบรับกลับมาคือการปฏิเสธ หรือขอเวลาในการตัดสินใจอีกระยะหนึ่งก่อน

นายธิติ ธาราสุข ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท เน็กซ์วิว (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า จากที่ได้ไปร่วมงานAsia Trader and Investor Convention : ATIC ที่สิงคโปร์เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา พบว่ามีกองทุนจากสิงคโปร์หลายกองทุนเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เมืองไทยมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตามมองว่าการเข้ามาลงทุนดังกล่าว เป็นเพียงแค่การเข้ามาร่วมถือหุ้น หรือร่วมลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่ในลักษณะแบบ เช่า ซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นในส่วนนี้ไม่สามารถช่วยผลักดันให้ตัวเลขอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทย(จีดีพี)ให้เติบโตเพิ่มขึ้นได้ เพราะเป็นการสร้างรายได้กลับสิงคโปร์มากกว่า

ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่ามีผู้ประกอบการหลายบริษัท แสดงความสนใจหรือมีแผนที่จะจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการต่างมั่นใจว่านักลงทุนทั้งในและต่างประเทศจะให้ความสนใจเข้ามาจองซื้อจำนวนมาก เพราะปัจจุบันมีกองทุนต่างประเทศ และกองทุนในประเทศหลายแห่งสนใจติดต่อขอซื้อเข้ามาจำนวนมาก เนื่องจากมีความเชื่อมั่นว่ากองทุนประเภทดังกล่าวจะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับการลงทุนได้ในระยะยาว

ส่วนการลงทุนผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้น พบว่าเมื่อเร็วๆนี้ เอเชียพาร์ทเนอร์ชิพ ฟันด์ กรุ๊ป (APF Group) นับเป็นกองทุนต่างประเทศอีก 1 ราย ที่ได้อนุมัติให้บริษัทในกลุ่มคือ บริษัท A.P.F. Hospitality จำกัด ได้เข้าซื้อกิจการ บริษัท พี.พี.คอรัล รีสอร์ท จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของกิจการ ซีโวล่า รีสอร์ท บนเกาะพีพี จากผู้ถือหุ้นเดิมคือ บริษัท เอชทีอาร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) และ กลุ่มน้ำตาลบ้านโป่ง ทั้ง 100% เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2551 รวมเป็นมูลค่า 630 ล้านบาท โดยมี บล.ยูไนเต็ด เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน

โดย กองทุนดังกล่าวมีแผนที่จะลงทุนในลักษณะนี้อีกประมาณ2-3 แห่ง และให้บริษัท APF Hospitality จำกัด เป็นโฮลดิ้งคัมปานี ที่จะใช้เพื่อลงทุนในธุรกิจด้านนี้ เพื่อเป็นการร่วมสนับสนุนนโยบายการท่องที่ยวของภาครัฐ ที่ต้องการดึงนักท่องเที่ยวจากทั่วโลกให้เข้ามาเที่ยวเมืองไทย เพราะลูกค้าที่นี่ส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติมีกำลังซื้อสูง รวมทั้งจะทำการพัฒนาซีโวล่า รีสอร์ท ให้มีศักยภาพเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวให้มากยิ่งๆ ขึ้น