"ประสงค์ เอาฬาร" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุปี2551 การเมือง-เศรษฐกิจ-น้ำมัน ปัจจัยหลักการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ชี้ทิศทางนโยบายเศรษฐกิจ การลงทุนจากรัฐบาลใหม่ ฟื้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนในประเทศ คาดหวังไตรมาส2 หลังจัดตั้งรัฐบาล เอกชนขยับลงทุนโครงการใหม่ ยันเมกะโปรเจกต์ตัวแปรสำคัญการฟื้นความเชื่อมั่นธุรกิจก่อสร้าง-มั่นใจจัดสรรปรับราคาบ้านเพิ่มเฉลี่ย5% รับต้นทุนน้ำมัน-วัสดุก่อสร้างขึ้นราคา จับตาแนวโน้มดอกเบี้ยปัจจัยหลักการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่
นายประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ว่า ตัวเลขรวมการพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาดปี2548มีจำนวนทั้งสิ้น 72,000 หน่วย ปี 2549 มียอดการสร้างที่อยู่อาศัยรวม78,000 หน่วย ส่วนในปี2550ที่ผ่านมา คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะขยายตัวลดลงประมาณ 7-8% หรือมีจำนวนการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมทั้งในส่วนของบริษัทจัดสรรและบ้านสร้างเองประมาณ 73,000 หน่วย เนื่องจากได้รับปัจจัยลบทางด้านการเมือง และแนวโน้มเศรษฐกิจในประเทศขยายตัวลดลง โดยเฉพาะปัจจัยด้านการเมืองที่เป็นปัจจัยสำคัญ ที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อและการพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
ในขณะที่ปี2551นี้คาดว่า ตลาดรวมจะมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% หรือมีจำนวนการพัฒนารวมอยู่ที่ 75,000 หน่วย เนื่องจากมีความชัดเจนด้านการเมืองเป็นตัวกระตุ้นความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อ ซึ่งจากการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในเดือนธันวาคม 2550 พบว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีการปรับตัวสูงขึ้นจากเดือนก่อนหน้า เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความคาดหวังทางด้านการเมือง ซึ่งมีความชัดเจนในเรื่องการเลือกตั้ง และการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งจะส่งผลต่อการลงทุนและการบริโภคในประเทศ
ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมา การขยายตัวของเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในระดับ 4 - 4.5% สูงกว่าตัวเลขการประมาณการก่อนหน้า โดยได้รับผลบวกมาจากการส่งออก ในขณะที่ตัวแปรด้านการบริโภคในประเทศ และการลงทุนไม่การขยายตัวต่อเนื่องจากปี2549 ส่วนในปีนี้ ปัจจัยเรื่องราคาน้ำมัน และการปรับตัวของค่าเงินบาทที่มีแนวโน้มการแข็งค่าอย่างต่อเนื่อง ปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ในสหรัฐฯ ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)ประกาศปรับดอกเบี้ยลง จะยิ่งส่งผลให้เงินบาทแข็งค่าอย่างต่อเนื่องในปีนี้
" การเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ จะหวังจากการส่งออกเหมือนในปีที่ผ่านมาไม่ได้ ปีนี้รัฐบาลต้องการสร้างให้เศรษฐกิจของประเทศขยายตัวอยู่ที่ 4.5-5.5% ตามการประมาณการตัวเลขของสภาพัฒน์ จำเป็นที่รัฐบาลใหม่จะต้องกระตุ้นการบริโภคในประเทศ และภาคการลงทุนของภายในประเทศให้เกิดขึ้น "นายประสงค์กล่าว และย้ำว่า
ปัจจัยหลักของการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศ คือ การสร้างความเชื่อมั่นของเพื่อกระตุ้นให้เกิดการบริโภคในภาคประชาชน และภาคเอกชนขยายการลงทุน ซึ่งต้องรอให้มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ และการกำหนดนโยบายด้านการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ และการพัฒนาระบบสาธารณูปโภค เพื่อกระจายเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจและทำให้เกิดการกระจายรายได้ เป็นการเพิ่มอำนาจในการบริโภคมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญในขณะนี้ คือ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และความชัดเจนในนโยบายการลงทุนของภาครัฐบาล ซึ่งคาดว่าการพัฒนาโครงการและการลงทุนในระบบนั้น จะเริ่มดำเนินการได้หลังจากไตรมาสที่ 1 ไปแล้ว เนื่องจากขณะนี้ ทุกภาคส่วนยังรอการจัดตั้งรัฐบาลซึ่งเมื่อเรื่องดังกล่าวชัดเจนแล้วในไตรมาสที่ 2 ของปีทิศทางการลงทุนจะชัดเจนและเอกชนมีแผนการลงทุนที่ชัดเจนด้วยซึ่งในไตรมาส3 เป็นต้นไปการลงทุนพัฒนาโครงการของเอกชนจะเริ่มเดินหน้า
***บ้านใหม่ราคาขยับเพิ่มอีก 5%
นายประสงค์ กล่าวถึงแนวโน้มการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯในปี 2551 เชื่อว่า ในด้านราคาขายที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวสูงขึ้นอีก5% ตามต้นทุนราคาน้ำมันที่สูงขึ้น แต่การปรับราคาในช่วงแรก ผู้ประกอบการจะยังคงปรับขึ้นในส่วนที่จำเป็น โดยจะพยายามรักษาระดับการปรับราคาไม่ให้สูงมาก เนื่องจากความต้องการ(ดีมานด์)ในตลาดยังไม่มีความแข็งแรง ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวจะทำให้ในปีนี้ ผู้ประกอบการทุกรายจะมีกำไรจากผลประกอบการเฉลี่ยลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการยังแบกรับภาระต้นทุนให้ผู้บริโภค เพื่อรักษายอดขายและตลาดให้มีอัตราการเติบโตเท่าเดิม โดยรูปแบบ้าน จะมีการพัฒนาขนาดที่เล็กลงและราคาขายที่ต่ำลง เพื่อรองรับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงตามแนวโน้มอัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง
" การปรับขนาดและราคาที่อยู่อาศัยให้ลดลงเหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภคนั้น จะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม ทั้งนี้คาดว่าราคาบ้านในปี51 นี้จะมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่ 2.3 ล้านบาท ลดลงจากปีที่ผ่านมาซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.4-2.5 ล้านบาท" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าว
สำหรับสัดส่วนในการพัฒนาโครงการจัดสรรในตลาดรวม คาดว่าประเภทบ้านเดี่ยวยังครองส่วนแบ่งตลาดรวมอยู่ 50% ทาวน์เฮาส์จะมีสัดส่วนอยู่ที่ 20% ส่วนคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดจะมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่20% และบ้านแฝดจะมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 10%
“ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯในปี51นี้ ยังคงให้น้ำหนักกับการเมืองสูงถึง 70% ในขณะที่ราคาน้ำมันจะเป็นปัจจัยรองลงมา โดยมีน้ำหนักที่ 20% ส่วนเรื่องการแข็งค่าเงินบาทนั้น จะมีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯอยู่ประมาณ 10%”
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่น่าจับตามองอีกอย่างก็คือเรื่องของการปรับอัตราดอกเบี้ยของภาครัฐ ซึ่งต้องมีการมาประเมินกันระหว่าง ปัจจัยการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อ และการปรับอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นการบริโภคและการลงงทุน ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกนี้ เชื่อว่าธนาคารกลางสหรัฐ จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีก 0.25-0.5% ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อค่าเงินบาทให้แข็งตัวขึ้นอีก ดังนั้นปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยจึงต้องจับตาดูว่ารัฐบาลจะมีนโยบายอย่างไร เนื่องจากดอกเบี้ยเป้ฯปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ของผู้บริโภคอีกตัวหนึ่ง
นายประสงค์ เอาฬาร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ว่า ตัวเลขรวมการพัฒนาที่อยู่อาศัยในตลาดปี2548มีจำนวนทั้งสิ้น 72,000 หน่วย ปี 2549 มียอดการสร้างที่อยู่อาศัยรวม78,000 หน่วย ส่วนในปี2550ที่ผ่านมา คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะขยายตัวลดลงประมาณ 7-8% หรือมีจำนวนการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมทั้งในส่วนของบริษัทจัดสรรและบ้านสร้างเองประมาณ 73,000 หน่วย เนื่องจากได้รับปัจจัยลบทางด้านการเมือง และแนวโน้มเศรษฐกิจในประเทศขยายตัวลดลง โดยเฉพาะปัจจัยด้านการเมืองที่เป็นปัจจัยสำคัญ ที่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อและการพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
ในขณะที่ปี2551นี้คาดว่า ตลาดรวมจะมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% หรือมีจำนวนการพัฒนารวมอยู่ที่ 75,000 หน่วย เนื่องจากมีความชัดเจนด้านการเมืองเป็นตัวกระตุ้นความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อ ซึ่งจากการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในเดือนธันวาคม 2550 พบว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีการปรับตัวสูงขึ้นจากเดือนก่อนหน้า เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความคาดหวังทางด้านการเมือง ซึ่งมีความชัดเจนในเรื่องการเลือกตั้ง และการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งจะส่งผลต่อการลงทุนและการบริโภคในประเทศ
ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมา การขยายตัวของเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในระดับ 4 - 4.5% สูงกว่าตัวเลขการประมาณการก่อนหน้า โดยได้รับผลบวกมาจากการส่งออก ในขณะที่ตัวแปรด้านการบริโภคในประเทศ และการลงทุนไม่การขยายตัวต่อเนื่องจากปี2549 ส่วนในปีนี้ ปัจจัยเรื่องราคาน้ำมัน และการปรับตัวของค่าเงินบาทที่มีแนวโน้มการแข็งค่าอย่างต่อเนื่อง ปัญหาสินเชื่อซับไพรม์ในสหรัฐฯ ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)ประกาศปรับดอกเบี้ยลง จะยิ่งส่งผลให้เงินบาทแข็งค่าอย่างต่อเนื่องในปีนี้
" การเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศ จะหวังจากการส่งออกเหมือนในปีที่ผ่านมาไม่ได้ ปีนี้รัฐบาลต้องการสร้างให้เศรษฐกิจของประเทศขยายตัวอยู่ที่ 4.5-5.5% ตามการประมาณการตัวเลขของสภาพัฒน์ จำเป็นที่รัฐบาลใหม่จะต้องกระตุ้นการบริโภคในประเทศ และภาคการลงทุนของภายในประเทศให้เกิดขึ้น "นายประสงค์กล่าว และย้ำว่า
ปัจจัยหลักของการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศ คือ การสร้างความเชื่อมั่นของเพื่อกระตุ้นให้เกิดการบริโภคในภาคประชาชน และภาคเอกชนขยายการลงทุน ซึ่งต้องรอให้มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ และการกำหนดนโยบายด้านการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ และการพัฒนาระบบสาธารณูปโภค เพื่อกระจายเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจและทำให้เกิดการกระจายรายได้ เป็นการเพิ่มอำนาจในการบริโภคมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญในขณะนี้ คือ การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และความชัดเจนในนโยบายการลงทุนของภาครัฐบาล ซึ่งคาดว่าการพัฒนาโครงการและการลงทุนในระบบนั้น จะเริ่มดำเนินการได้หลังจากไตรมาสที่ 1 ไปแล้ว เนื่องจากขณะนี้ ทุกภาคส่วนยังรอการจัดตั้งรัฐบาลซึ่งเมื่อเรื่องดังกล่าวชัดเจนแล้วในไตรมาสที่ 2 ของปีทิศทางการลงทุนจะชัดเจนและเอกชนมีแผนการลงทุนที่ชัดเจนด้วยซึ่งในไตรมาส3 เป็นต้นไปการลงทุนพัฒนาโครงการของเอกชนจะเริ่มเดินหน้า
***บ้านใหม่ราคาขยับเพิ่มอีก 5%
นายประสงค์ กล่าวถึงแนวโน้มการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯในปี 2551 เชื่อว่า ในด้านราคาขายที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวสูงขึ้นอีก5% ตามต้นทุนราคาน้ำมันที่สูงขึ้น แต่การปรับราคาในช่วงแรก ผู้ประกอบการจะยังคงปรับขึ้นในส่วนที่จำเป็น โดยจะพยายามรักษาระดับการปรับราคาไม่ให้สูงมาก เนื่องจากความต้องการ(ดีมานด์)ในตลาดยังไม่มีความแข็งแรง ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวจะทำให้ในปีนี้ ผู้ประกอบการทุกรายจะมีกำไรจากผลประกอบการเฉลี่ยลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการยังแบกรับภาระต้นทุนให้ผู้บริโภค เพื่อรักษายอดขายและตลาดให้มีอัตราการเติบโตเท่าเดิม โดยรูปแบบ้าน จะมีการพัฒนาขนาดที่เล็กลงและราคาขายที่ต่ำลง เพื่อรองรับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงตามแนวโน้มอัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับสูง
" การปรับขนาดและราคาที่อยู่อาศัยให้ลดลงเหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภคนั้น จะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม ทั้งนี้คาดว่าราคาบ้านในปี51 นี้จะมีราคาเฉลี่ยต่อยูนิตที่ 2.3 ล้านบาท ลดลงจากปีที่ผ่านมาซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.4-2.5 ล้านบาท" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าว
สำหรับสัดส่วนในการพัฒนาโครงการจัดสรรในตลาดรวม คาดว่าประเภทบ้านเดี่ยวยังครองส่วนแบ่งตลาดรวมอยู่ 50% ทาวน์เฮาส์จะมีสัดส่วนอยู่ที่ 20% ส่วนคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดจะมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่20% และบ้านแฝดจะมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 10%
“ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯในปี51นี้ ยังคงให้น้ำหนักกับการเมืองสูงถึง 70% ในขณะที่ราคาน้ำมันจะเป็นปัจจัยรองลงมา โดยมีน้ำหนักที่ 20% ส่วนเรื่องการแข็งค่าเงินบาทนั้น จะมีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯอยู่ประมาณ 10%”
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่น่าจับตามองอีกอย่างก็คือเรื่องของการปรับอัตราดอกเบี้ยของภาครัฐ ซึ่งต้องมีการมาประเมินกันระหว่าง ปัจจัยการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อ และการปรับอัตราดอกเบี้ยลงเพื่อกระตุ้นการบริโภคและการลงงทุน ซึ่งในช่วงครึ่งปีแรกนี้ เชื่อว่าธนาคารกลางสหรัฐ จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอีก 0.25-0.5% ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อค่าเงินบาทให้แข็งตัวขึ้นอีก ดังนั้นปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยจึงต้องจับตาดูว่ารัฐบาลจะมีนโยบายอย่างไร เนื่องจากดอกเบี้ยเป้ฯปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ของผู้บริโภคอีกตัวหนึ่ง
