‘พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์’ ในเครือ บมจ. มั่นคงเคหะการ มั่นใจศักยภาพไทย เป็นฐานการผลิตด้านซัพพลายในภูมิภาคอาเซียน ตั้ง ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล’ (PROSPECT) วงเงินลงทุนรวมไม่เกิน 3,738 ล้านบาท เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการ “บางกอกฟรีเทรดโซน” คาดผลตอบแทนปีแรก 11.1%
นางสาว รัชนี มหัตเดชกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ในเครือ บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาและบริหารเขตประกอบการอุตสาหกรรมและเขตปลอดอากร ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ ย่านบางนา-ตราด กม. 23 ประเมินแนวโน้มอุตสาหกรรมคลังสินค้าและโรงงานในประเทศไทย คาดว่า จะได้รับอานิสงส์จากการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตด้านซัพพลายเชนในอุตสาหกรรมต่างๆ จากจีนมาในภูมิภาคอาเซียน หลังจากไทยได้แสดงศักยภาพรับมือกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสCOVID-19 ได้ดีเป็นอันดับต้นๆ ของโลก และยังมีปัจจัยความไม่แน่นอนด้านสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีน ส่งให้ผู้ผลิตในอุตสาหกรรมต่างๆ ต้องบริหารความเสี่ยงด้วยการกระจายฐานการผลิตไปยังประเทศอื่นๆ เพิ่มขึ้น จึงเชื่อว่าไทยจะเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ เนื่องจากอยู่ในทำเลศูนย์กลางของภูมิภาคนี้และมีโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยรองรับ
ปัจจัยเหล่านี้ จะส่งผลดีกับ ‘โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน’ ที่ตั้งอยู่ในบริเวณถนนบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 23 บนเนื้อที่เกือบ 1,000 ไร่ ซึ่งเป็นทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ทั้งทางบก ทางอากาศ และทางน้ำ อยู่ใกล้ทางด่วนสายบางนา-ชลบุรีและมอเตอร์เวย์ ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง17 กิโลเมตร ,ห่างจากสนามบินดอนเมือง 60 กิโลเมตร ,ท่าเรือกรุงเทพ 23 กิโลเมตร ,ท่าเรือแหลมฉบัง 90 กิโลเมตร และอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC
บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ พัฒนาโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนภายในเขตประกอบการอุตสาหกรรม ประกอบด้วยอาคารคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มีทั้งอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูป อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก และอาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการของลูกค้า แบ่งเป็นพื้นที่เขตประกอบการทั่วไป (General Zone) และเขตปลอดอากร (Free Zone) ซึ่งผู้ประกอบการในเขตปลอดอากรจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีต่างๆ เช่น ยกเว้นอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และภาษีสรรพสามิตสำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ เครื่องมือและเครื่องใช้ในการผลิต ของที่นำเข้าเพื่อการผลิตสินค้าหรือเพื่อพาณิชยกรรม เป็นต้น ยกเว้นอากรขาออก ภาษีมูลค่าเพิ่มและภาษีสรรพสามิต สำหรับวัตถุดิบ ผลิตภัณฑ์ที่เป็นผลพลอยได้และสิ่งอื่นที่ได้จากการผลิต รวมถึงได้รับยกเว้นภาษีตามกฎหมายว่าด้วยสุราสำหรับการนำเข้าและผลิตในเขตปลอดอากร
ด้านนายวิชญ ศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า ได้จัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียลหรือ Prospect Logistics and Industrial Leasehold Real Estate Investment Trust (PROSPECT) (‘กองทรัสต์ฯ’) เพื่อเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงที่ดินและอาคารบางส่วนในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน นับจากวันที่จดทะเบียนสิทธิการเช่าช่วง ถึงวันที่ 22 ธันวาคม 2582 โดยภายหลังการเข้าลงทุนครั้งแรก กองทรัสต์ฯ จะแต่งตั้งบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาและบริหารโครงการบางกอกฟรีเทรดโซนกว่า10 ปี เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
กองทรัสต์ PROSPECT จะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารคลังสินค้าและโรงงาน จำนวน 63 หลัง รวมทั้งสิ้น 185 ยูนิต ประกอบด้วย 1) อาคารคลังสินค้าสำเร็จรูป 21หลัง จำนวน 100 ยูนิต 2) อาคารโรงงานสำเร็จรูป 30 หลัง จำนวน 30 ยูนิต 3) อาคารโรงงานสำเร็จรูปขนาดเล็ก 10 หลัง จำนวน 53 ยูนิต และ 4) อาคาร Built-to-Suit ที่สร้างตามความต้องการลูกค้า 2 หลัง จำนวน 2 ยูนิต รวมเนื้อที่ประมาณ 216-0-39 ไร่ มีพื้นที่อาคารให้เช่ารวมประมาณ 220,748 ตร.ม.
นางสาวอรอนงค์ ชัยธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท พรอสเพค รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรก มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับที่ดีมาตลอด โดยในปี 2560 – 2562 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 88.7% 96.4% และ 93.2% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดตามลำดับ
ส่วน ณ สิ้นไตรมาส 1/2563 มีอัตราเช่าพื้นที่อยู่ที่ 93.7% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหลังเกิด COVID-19 โดยมีผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยที่มีศักยภาพทางธุรกิจ ทั้งสัญชาติไทยและต่างชาติ และยังกระจายตัวในหลากหลายอุตสาหกรรม เช่น ธุรกิจการผลิตเยื่อและกระดาษ อุตสาหกรรมพลาสติก อุตสาหกรรมรีไซเคิล ธุรกิจให้บริการด้านโลจิสติกส์ เป็นต้น
นอกจากนี้ กองทรัสต์ฯ ได้ประมาณการเงินจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปีแรก (First Year Yield) ตามประมาณการงบกำไรขาดทุนตามสมมติฐานตั้งแต่ 1 ตุลาคม2563 ถึง 30 กันยายน 2564 สอบทานโดยผู้ตรวจสอบบัญชี ที่อัตรา 1.112 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตรา 11.1%
ด้านนายไพบูลย์ นลินทรางกูร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการ บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด ในฐานะผู้จัดการการจัดจำหน่ายและรับประกันการจำหน่าย และที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า PROSPECT เป็นกองทรัสต์ที่มีความโดดเด่น เนื่องจากเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ มีทั้งอาคารคลังสินค้าและโรงงาน ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ผู้เช่าช่วงพื้นที่รายย่อยมีหลากหลายสัญชาติและประกอบกิจการในหลากหลายอุตสาหกรรม โดยกองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนในทรัพย์สินครั้งแรก รวมมูลค่าทั้งสิ้นประมาณไม่เกิน 3,738 ล้านบาท ประกอบด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน วงเงินประมาณไม่เกิน 1,136 ล้านบาท และส่วนที่เหลือจะระดมทุนโดยการเสนอขายหน่วยทรัสต์
ปัจจุบัน กองทรัสต์ฯ ได้ยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และแบบคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ของ PROSPECT แก่สำนักงานกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (สำนักงาน ก.ล.ต.) และได้รับการนับหนึ่งแบบไฟลิ่งแล้ว เมื่อได้รับการพิจารณาอนุมัติและมีผลใช้บังคับ จะดำเนินการเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่นักลงทุน และคาดว่าจะนำหน่วยทรัสต์เข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ภายในปีนี้
