ตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน ดัชนีตลาดหุ้นไทยมีการปรับลดลงอย่างรุนแรง อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันตลาดหุ้นไทยก็เริ่มสามารถกลับมาฟื้นตัวได้ แต่ยังคงไม่ถึงระดับก่อนเกิดเหตุการณ์โรคระบาด COVID-19 ซึ่งนักวิเคราะห์ต่างก็ให้มุมมองว่าความมั่นใจของนักลงทุนจะกลับมาอีกครั้งหลังมีการฉีดวัคซีนที่ครอบคลุมอย่างทั่วถึง เพื่อไม่เกิดการระบาดระลอกใหม่ และทำให้ธุรกิจต่างๆ เปิดให้บริการเป็นปกติได้
โดยดัชนีตลาดหุ้นนั้นนับว่าเป็นปัจจัยบ่งชี้ถึงความเชื่อมั่นด้านเศรษฐกิจที่จะสะท้อนไปยังภาคธุรกิจต่างๆ ซึ่งสิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดหุ้นในช่วงที่ผ่านมานี้ก็ได้เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์, REIT, Infrastructure Fund และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน โดยมีรูปแบบที่คล้ายกัน นั่นคือ นักลงทุนต่างเกิดความวิตกกังวลกับการระบาดของ COVID-19 ทำให้ลดและชะลอการลงทุน แต่เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายจึงจะเริ่มพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องอย่างถี่ถ้วนก่อนเข้าไปเลือกซื้อของดีในช่วงที่ราคาปรับลดลงมากกว่าปัจจัยพื้นฐาน นับเป็นจังหวะหรือไม้ในการลงทุนที่ไม่ควรพลาด
แทรกรูปกราฟ
ถึงแม้ว่าในช่วงที่เกิดวิกฤตนั้นนักลงทุนจะนิยมถือครองเงินสดและทองคำเนื่องจากมีสภาพคล่องสูงก็ตาม แต่อสังหาริมทรัพย์นั้นก็ถือเป็นสินทรัพย์พิเศษที่ในภาวะปกติสามารถสร้างดอกออกผลให้แก่ผู้ลงทุนได้ระยะยาว หรือที่เรียกว่า Passive Income แล้ว ยังสามารถขายทำกำไรและได้มูลค่าเพิ่มจากส่วนต่างของราคาขายกับต้นทุนอีกด้วย ทั้งนี้ ปัจจัยสนับสนุนที่ให้นักลงทุนกลับมาสนใจในหลักทรัพย์ประเภทนี้ ประกอบด้วย
1. ในปี 2563 จนถึงปัจจุบันผลตอบแทนรวมของ PF & REIT Sector ทั้งด้านราคาและเงินปันผลได้ปรับตัวลดลงต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากตลาดหลักทรัพย์ (SET) แต่เมื่อเปรียบเทียบผลตอบแทนย้อนหลัง 10 ปีจะพบว่าผลตอบแทนของ PF & REIT Sector ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของ SET
2. แม้ว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล อายุ 10 ปี จะขยับเพิ่มมาอยู่ที่ 1.6% แต่เมื่อเทียบกับอัตราเงินปันผลเฉลี่ยของ PF& REIT Sector ณ ราคาปัจจุบันจะอยู่ที่ 5-6% ซึ่ง PF & REIT ยังคงให้ premium ของผลตอบแทนสูงกว่า Historical Average ที่เคยเกิดขึ้น (ประมาณ 3%) ดังนั้น แรงกดดันที่ราคาตลาดของ PF & REIT จะปรับลดลงจากปัจจัย Bond Yield ที่สูงขึ้นจึงมีไม่มาก
3. ปัจจุบันกระแสเงินไหลออกจากการลงทุนใน Sector นี้ เพื่อไปพักเงินในแหล่งอื่นภายใต้สถานการณ์ COVID-19 มีปริมาณลดลงมาก
4. นักลงทุนส่วนใหญ่จะใช้เหตุผลวิเคราะห์การเข้าลงทุน ด้วยการพิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัทตามความเป็นจริงมากขึ้น
จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้นทำให้เห็นว่าในปี 2564 นี้เป็นจังหวะที่ดีในการศึกษาข้อมูลและเลือกลงทุนในหน่วยลงทุน PF & REIT Sector หรือ Infrastructure Fund ทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มีปัจจัยพื้นฐานและทำเลที่ตั้งดี ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โรคระบาดไม่มาก โดยหน่วยลงทุน/ทรัสต์เหล่านี้จะได้รับการตอบรับดีเมื่อสถานการณ์โรคระบาดคลี่คลาย อย่างไรก็ตาม ราคาตลาดที่ปรับตัวลดลงในอัตราที่สูงกว่าผลกระทบที่เกิดขึ้น นับว่าเป็นจังหวะการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการจัดพอร์ตลงทุนโดยที่ไม่ต้องใช้เงินทุนก้อนใหญ่ก็สามารถเลือกลงทุนในทำเลทองต่างๆ ได้ ทั้งยังช่วยกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นในจังหวะนี้ได้อย่างดี
สำหรับผู้ลงทุนที่เหมาะสมกับหลักทรัพย์ประเภทนี้ ควรเป็นผู้ลงทุนที่พร้อมลงทุนระยะยาว และคาดหวังอัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ โดยสำนักงาน ก.ล.ต.ได้มีกฎเกณฑ์ กติกา มารยาทที่ชัดเจนให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์, REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด เช่น นโยบายการจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรที่เป็นเงินสด (กำไรที่ปรับปรุงแล้ว) การกำหนดเพดานการกู้ยืมเงิน และการเปิดเผยข้อมูลผลการดำเนินงานทุกไตรมาสให้ผู้ลงทุนรับทราบ อีกทั้งผู้เกี่ยวข้องหลัก ไม่ว่าจะเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ผู้จัดการกองทุน ผู้ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และทรัสตี ต่างก็ต้องเป็นหน่วยงานที่ผ่านความเห็นชอบและมีคุณสมบัติตามที่สำนักงาน ก.ล.ต.กำหนดเท่านั้น นอกจากนี้ ผู้ลงทุนยังสามารถซื้อหรือขายหน่วยลงทุน/หน่วยทรัสต์ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้อีกด้วย
หลักสำคัญในตอนนี้จึงขึ้นอยู่กับรายละเอียดของทรัพย์สินแต่ละชิ้น รวมถึงวัตถุประสงค์ในการซื้อหรือขายที่ต้องไม่ได้คำนึงถึงเฉพาะราคาที่ลดลงอย่างมากเท่านั้น และสิ่งที่ผู้ลงทุนต้องทำก่อนจะตัดสินใจลงทุน คือ ทำการบ้าน ศึกษาศักยภาพของทำเล และเงื่อนไขในการหาผลประโยชน์บนทรัพย์สินนั้น รวมถึงความน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ของผู้เกี่ยวข้อง และการเปิดเผยข้อมูลเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน
โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
