นายพรชลิต พลอยกระจ่าง รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม บัวหลวง จำกัด หรือกองทุนบัวหลวง ในฐานะ “ผู้จัดการกองทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK)” เปิดเผยว่า คณะกรรมการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนบัวหลวงประชุมร่วมกันเมื่อวันที่ 17 มีนาคม 2564 ที่ผ่านมา มีมติว่าจะเสนอให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ B-WORK พิจารณาอนุมัติการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ซึ่งเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง และงานระบบของโครงการบางกอก บิสซิเนส เซ็นเตอร์ จากบริษัทย่อยของบริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล จำกัด (มหาชน) โดยมีมูลค่าไม่เกิน 1,550 ล้านบาท
“การที่ B-WORK เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ด้วยคาดว่าจะทำให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่มั่นคงมากขึ้น เพราะจะช่วยลดความเสี่ยงในการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มระยะเวลาเฉลี่ยในการจัดหาผลประโยชน์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ลงทุนได้ ด้วยการกระจายการลงทุนให้มากขึ้น
ทั้งนี้ กองทุนบัวหลวงประมาณการว่า หากเข้าลงทุนเพิ่มเติมแล้วอัตราเงินจ่ายต่อหน่วย (Distribution per Unit หรือ DPU) ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ในช่วงประมาณ 12 เดือนข้างหน้าจะไม่น้อยไปกว่าเดิม เมื่อเทียบกับกรณีที่ไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม” นายพรชลิตกล่าว
กองทุนบัวหลวงได้ให้บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 2 ราย ได้แก่ บริษัท โจนส์แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) หรือ JLL และบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ไทยแลนด์ หรือ Colliers ซึ่งมีคุณสมบัติตามหลักเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) มาประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ให้ โดยใช้วิธีประเมินมูลค่าตามรายได้ คือ คำนวณมูลค่าประเมินทรัพย์สินที่สะท้อนความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดของทรัพย์สินจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการพื้นที่สำนักงานและพื้นที่พาณิชยกรรม รายได้จากที่จอดรถ และรายได้อื่นๆ หักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องของทรัพย์สิน ซึ่ง JLL ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ณ วันที่ 1 ตุลาคม 2564 ไว้ที่ 1,449 ล้านบาท ขณะที่ Colliers ประเมินมูลค่าทรัพย์สินช่วงเวลาเดียวกันไว้ที่ 1,471 ล้านบาท
สำหรับแหล่งเงินทุนที่จะใช้ในการลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 จะมาจาก 1) การเพิ่มทุนของกองทรัสต์ โดยออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 86.5 ล้านหน่วย 2) การกู้ยืมเงินในวงเงินกู้ยืมระยะยาว/ระยะสั้น ไม่เกิน 1,000 ล้านบาท และ/หรือ 3) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ของกองทรัสต์ B-WORK วงเงินไม่เกิน 1,920 ล้านบาท
นายพรชลิตกล่าวว่า กองทรัสต์ B-WORK จะมีการจัดประชุมสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์วันที่ 27 เมษายน 2564 นี้ ที่ห้องคราวน์ บอลรูม โรงแรมคราวน์ พลาซ่า กรุงเทพ ลุมพินีพาร์ค โดยมีทั้งจัดประชุมตามรูปแบบปกติ และจัดประชุมผ่านอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์พิจารณาอนุมัติการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ครั้งที่ 1 เพื่อลงทุนเพิ่มเติม รวมทั้งการอนุมัติกู้ยืมเงิน อนุมัติการออกและเสนอขายหุ้นกู้ด้วย พร้อมทั้งอนุมัติแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาก่อตั้งทรัสต์เพื่อให้สอดคล้องกับการลงทุนในทรัพย์สินที่จะลงทุนเพิ่มเติม ซึ่งในการประชุมครั้งนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนเสียงทั้งหมดของผู้ถือหน่วยทรัสต์ที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง
อนึ่ง ปี 2563 กองทรัสต์ B-WORK มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่ง สามารถประกาศจ่ายเงินปันผลรวมทั้งปีได้ 0.7709 บาทต่อหน่วย เติบโตขึ้น 2% จากปี 2562 ซึ่งเป็นผลจากการที่อัตราการเช่าที่ยังอยู่ในระดับสูง 99.8% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยสิ้นปี 2563 อยู่ที่ 627 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 3.1% จากปีก่อน ขณะที่ปัจจุบันกองทรัสต์ B-WORK มีหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน 368.80 ล้านหน่วย มูลค่าที่ตราไว้หน่วยละ 9.8157 บาท รวมมูลค่าประมาณ 3,620.03 ล้านบาท โดยได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานและพื้นที่เกี่ยวข้องของโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 และโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 ในการลงทุนครั้งแรก
นอกจากนี้ B-WORK ยังได้รับการคัดเลือกจากหน่วยงาน ESG Rating ในกำกับของสถาบันไทยพัฒน์ มูลนิธิบูรณะชนบทแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ ให้เข้าอยู่ในยูนิเวิร์สของกลุ่มหลักทรัพย์ ESG100 ประจำปี 2563 นับเป็นเครื่องชี้วัดที่สะท้อนให้เห็นว่า B-WORK มีผลการดำเนินงานด้าน ESG อันประกอบไปด้วย สิ่งแวดล้อม (Environment) สังคม (Social) และธรรมาภิบาล (Governance) ที่โดดเด่น
