ประโยชน์และข้อควรระวังต่อการลงทุนทางอ้อมโดย REIT

ตามที่ได้มีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการออกและเสนอขายทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกกันว่า REIT เพื่อเปิดโอกาสให้ REIT สามารถลงทุนทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ผ่านการถือหุ้นในบริษัทอื่นในทางผ่อนคลายมากขึ้นตั้งแต่เดือนมีนาคม 2562 ที่ผ่านมา กล่าวคือ REIT สามารถถือหุ้นได้น้อยกว่า 99% ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด และของจำนวนสิทธิออกเสียงทั้งหมดของบริษัทนั้น แต่ต้องยังคงสามารถควบคุมดูแลให้บริษัทย่อยปฏิบัติให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้เช่นเดียวกับกรณีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง รวมถึงต้องมีกลไกคุ้มครองสิทธิ เช่น การเปิดเผยสาเหตุที่ลงทุนเพียงบางส่วน การให้ REIT มีสิทธิคัดค้านในเรื่องสำคัญ การระบุความเห็นเกี่ยวกับผลประโยชน์และส่วนได้ส่วนเสียกรณีการร่วมทุนดังกล่าว

เหตุผลหลักๆ ของการลงทุนทางอ้อมคงไม่พ้นเพื่อช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์หรือจดทะเบียนสิทธิการเช่า รวมถึงภาระภาษีที่จะเกิดขึ้นของผู้โอนและผู้รับโอน ซึ่งถือเป็นต้นทุนในการลงทุนของ REIT หรือหากผู้ขายหรือผู้ให้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ มูลค่าทรัพย์สินที่ขายหรือให้เช่าก็จะเพิ่มสูงขึ้น หากเปรียบเทียบกับการขายหุ้นต้องยอมรับว่าต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายหุ้นให้ REIT จะต่ำกว่ามาก นอกจากนั้น การลงทุนทางอ้อมในหุ้นบริษัทเจ้าของหรือผู้มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ จะปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายในบางประเทศเรื่องสัดส่วนการถือหุ้น หรือการร่วมทุนของผู้ลงทุนต่างชาติอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม การวางโครงสร้างการลงทุนที่เพิ่มเงื่อนไขและมีความซับซ้อน เช่น การลงทุนผ่านบริษัทโฮลดิ้งในหลายประเทศ การส่งกระแสเงินผ่านการให้การชำระดอกเบี้ยและคืน Shareholder Loan ยิ่งต้องการความระมัดระวังและความใส่ใจจากผู้เกี่ยวข้องต่างๆ มากขึ้น เริ่มตั้งแต่การตรวจสอบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านกฎหมายและผลประกอบการทางการเงินในอดีต รวมถึงที่คาดการณ์ในอนาคต ภาระผูกพันตามสัญญาที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้ทำไว้ และ REIT ที่ต้องรับภาระต่อเนื่องว่ามีความยุติธรรมหรือไม่ กฎหมายที่เกี่ยวข้องในการประกอบการ ภาระภาษีของบริษัทที่ REIT ไปถือหุ้นทอดเดียวหรือหลายทอดต่อๆ กัน การจัดทำและเปิดเผยข้อมูลไม่ว่าจะเป็นข้อมูลและประวัติผู้มีส่วนได้เสียหรือขัดแย้งทางผลประโยชน์ของผู้เกี่ยวโยงต่างๆ อย่างโปร่งใส ระบบปฏิบัติงานที่ใช้กลไกของ REIT ในการยับยั้งในเรื่องสำคัญๆ ประสบการณ์และการทำหน้าที่ของตัวแทนที่ REIT แต่งตั้งเข้าไปดูแลการบริหารจัดการ รวมถึงสกุลเงิน อัตราแลกเปลี่ยน และวิธีการนำส่งเงินที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ และบริษัท Holding ที่ถือหุ้นเป็นทอดๆ ต่อกันจะได้รับจนเข้ากระเป๋าผู้ถือหน่วยลงทุนในประเทศไทย

สภาพแวดล้อมทางการเงินและกฎหมายในแต่ละประเทศเป็นอีกปัจจัยที่ต้องนำมาประเมินความไม่แน่นอน ยกตัวอย่างเช่น นโยบายการจัดเก็บภาษีเงินได้ในประเทศ Tax Heaven ภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกิดขึ้นจากรายได้ดอกเบี้ยที่ REIT ได้รับจากการให้กู้แก่บริษัทที่เข้าลงทุนทางอ้อม (ปัจจุบันในประเทศไทยถูกจัดเก็บในอัตราร้อยละ 3.3 ของรายได้ดอกเบี้ย) หรือนโยบายทางการเงินในการดูแลอัตราแลกเปลี่ยนของแต่ละประเทศ เป็นต้น ซึ่งอาจมีภาระภาษี ค่าธรรมเนียม ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ที่กองทรัสต์จะต้องรับภาระหรือแตกต่างจากอัตราที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน ดังนั้น REIT และผู้ดูแลจัดการกองทรัสต์จึงจำเป็นต้องมีเครื่องมือในการติดตามอย่างใกล้ชิดผ่านแหล่งข้อมูลหรือที่ปรึกษาที่เชื่อถือได้

นอกจากนั้น การเพิ่มความน่าสนใจด้วยการนำเสนอผลตอบแทนในอัตราที่สูงผ่านประมาณการทางการเงินและประมาณการผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับเมื่อลงทุนครบระยะเวลา 1 ปี ที่เปิดเผยให้ผู้ลงทุนรับทราบเมื่อทำการเสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกหรือเมื่อมีการลงทุนเพิ่มเติม (สามารถทำได้ตามกฎเกณฑ์ ทจ.49/2555) มีหลายครั้งที่พบว่าเงื่อนไขของสัญญาการเข้าลงทุนของกองทรัสต์แตกต่างจากรูปแบบทั่วไป เช่น มีข้อตกลงในการรับประกันรายได้ หรือการให้สิทธิให้การช่วยเหลือจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งหากพบว่ามี ควรต้องพิจารณาเพิ่มเติมถึงที่มาของข้อตกลงดังกล่าว และเมื่อผ่านระยะเวลาของการดูแลแล้วนั้น ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นต่อกำไรของ REIT และผลตอบแทนที่จะได้รับอยู่ในระดับที่ผู้ลงทุนยังพึงพอใจหรือไม่

ดังนั้น นักลงทุนจึงควรตระหนักเรื่องนี้และไม่ควรเห็นเรื่องอัตราผลตอบแทนที่สูงเป็นเรื่องหลักในการตัดสินใจเข้าลงทุน แต่ควรจะเข้าใจในธุรกิจนั้น ซึ่งหากไม่เข้าใจในธุรกิจแม้ผลตอบแทนจะให้สูงก็ไม่ควรเข้าไปลงทุน เหมือนกับสิ่งที่เกิดขึ้นกับ REIT หรือหุ้นกู้ผลตอบแทนสูงบางตัวที่มีการเทขายอย่างหนักในช่วงที่ผ่านมา

โดย คุณณรงค์ศักดิ์ ปลอดมีชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด