นายพรชลิต พลอยกระจ่าง รองกรรมการผู้จัดการ Head of Real Estate & Infrastructure Investment บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม บัวหลวง จำกัด (กองทุนบัวหลวง) เปิดเผยว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ บัวหลวง เค.อี. รีเทล (BKER: บี เค อี อาร์) เป็นกองรีเทล รีท ซึ่งจะก่อตั้งขึ้นจากการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท (CRYSTAL) ที่ปัจจุบันลงทุนในบางส่วนของศูนย์การค้าโครงการคริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC) และโครงการเดอะ คริสตัล (เอกมัย-รามอินทรา) เป็นกองทรัสต์ โดยการออกหน่วยทรัสต์ BKER เพื่อแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สินและภาระของ CRYSTAL ที่อัตราสับเปลี่ยนหน่วย (swap ratio) ที่ 1 หน่วยลงทุนของ CRYSTAL ต่อ 1 หน่วยทรัสต์ของ BKER โดยกองทุนบัวหลวง และ เค. อี. รีท แมเนจเมนท์ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ร่วมของกองทรัสต์ BKER พร้อมระดมทุนเพิ่มเติมอีกประมาณ 7,420 ล้านบาท จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์ ไม่เกิน 5,066 ล้านบาท และจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ไม่เกิน 2,875 ล้านบาท เพื่อเข้าลงทุนในทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1
สำหรับการเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มเติม จะเสนอขายต่อผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คริสตัล รีเทล โกรท (CRYSTAL) ที่มีรายชื่อปรากฏในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุน ณ วันกำหนดรายชื่อผู้ถือหน่วยที่มีสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์ (Record Date) (ผู้ถือหน่วย CRYSTAL ที่มีสิทธิจองซื้อ) ในวันที่ 7 พ.ย. 2562 ที่ผ่านมา ด้วยอัตรา 1.53 หน่วยลงทุนของ CRYSTAL ต่อสิทธิจองซื้อ 1หน่วยทรัสต์ใหม่ของ BKER โดยสามารถใช้สิทธิได้ในวันที่ 18-20 พ.ย. 2562 และจะเสนอขายหน่วยทรัสต์ให้แก่ประชาชนทั่วไป (PO) ระหว่างวันที่ 18-22 พ.ย. 2562 และ 25 พ.ย. 2562 รวมทั้งเสนอขายต่อบุคคลที่เกี่ยวโยงกันกับผู้จัดการกองทรัสต์ และ/หรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะเข้าลงทุนในหน่วยทรัสต์ BKER ไม่น้อยกว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินแต่ละโครงการ และถือครองหน่วยไม่ต่ำกว่า 3 ปี เพื่อให้ความมั่นใจและร่วมรับผลตอบแทนกับผู้ลงทุน
ภายหลังระดมทุน จะนำเงินไปลงทุนครั้งแรกในสิทธิการเช่าระยะยาวของศูนย์การค้าแบบไลฟ์สไตล์ 10 โครงการ มีอายุของสิทธิการเช่าเฉลี่ยรวมทุกโครงการประมาณ 28.3 ปี ประกอบด้วย สินทรัพย์จากการแปลงสภาพของกองทุน CRYSTAL เดิม และส่วนที่ลงทุนเพิ่มเติม ได้แก่ 1) โครงการ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ (CDC) มีทั้งส่วนที่รับโอนจาก CRYSTAL และลงทุนเพิ่มเติม 2) โครงการ เดอะ คริสตัล เอกมัย-รามอินทรา (TC) มีทั้งส่วนที่รับโอนจาก CRYSTAL และลงทุนเพิ่มเติม 3) โครงการ เดอะ คริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ (TCR) 4) โครงการ อมอรินี่ รามอินทรา (Amorini) 5) โครงการ แอมพาร์ค จุฬา (I’m Park) 6) โครงการ เพลินนารี่ มอลล์ วัชรพล (Plearnary) 7) โครงการ สัมมากร เพลส รามคำแหง (ฝั่งตะวันตก) (SPRM) 8) โครงการ สัมมากร เพลส รังสิต (SPRS) 9) โครงการ สัมมากร เพลส ราชพฤกษ์ (SPRP) 10) โครงการ เดอะ ซีน ทาวน์ อิน ทาวน์ (The Scene)
นายพรชลิต กล่าวว่า ในปีแรกประเมินว่า BKER จะให้อัตราผลตอบแทน 0.7291 บาทต่อหน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.29% จากราคาเสนอขายสูงสุดที่ 10.00 บาทต่อหน่วย โดยอ้างอิงประมาณการกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว จากงบกำไรขาดทุนที่คาดคะเนตามสมมติฐานสำหรับงวด 12 เดือนแรก และในอนาคต กองทรัสต์ BKER จะมองหาการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการใหม่ๆ อีก ด้วยเหตุนี้ BKER จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีโอกาสเติบโตและหาผลตอบแทนได้สม่ำเสมอ
“การที่กองทุนบัวหลวง ซึ่งมีความเชี่ยวชาญการบริหารกองทรัสต์ ร่วมมือกับบริษัท เค.อี.รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ภายใต้กลุ่มบริษัท เค.อี. ที่ชำนาญด้านพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและโครงการศูนย์การค้า เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ร่วมกัน จะช่วยให้บริหารโครงการทั้งหมดได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นประโยชน์กับผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาว ทั้งยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนากองทรัสต์ในประเทศไทยให้เติบโตทัดเทียมกับกองทรัสต์ในระดับสากลด้วย” นายพรชลิต กล่าว
นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัท เค.อี. กล่าวว่า กลุ่มบริษัท เค.อี. มีประสบการณ์พัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอมมูนิตี้ มอลล์ มาเป็นระยะเวลากว่า 12 ปี มีความยินดีอย่างยิ่งที่ได้ร่วมมือกับกองทุนบัวหลวงจัดตั้งกองทรัสต์ BKER รวมทั้งให้บริษัทย่อย เค. อี. รีท แมเนจเมนท์ เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ร่วมกับกองทุนบัวหลวง
กลุ่มบริษัท เค.อี. เชื่อว่า BKER จะช่วยเพิ่มโอกาสการเติบโตอย่างมั่นคงให้ธุรกิจศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์โดยรวม ผ่านการใช้จุดแข็งจากการบริหารหลายโครงการ ผสานผลประโยชน์ (Synergy) เพิ่มอำนาจต่อรอง และประหยัดจากขนาด (Economy of Scale) ด้วยการบริหารแบบรวมศูนย์ มีแนวทางเชิงสร้างสรรค์ในการพัฒนารายได้ค่าเช่าให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง และลดต้นทุนค่าใช้จ่ายในทุกโครงการ ซึ่งจะมาตอบโจทย์เจ้าของโครงการอื่นๆ ในพื้นที่ศักยภาพที่มองหาผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยบริหารจัดการ เพื่อเพิ่มโอกาสเติบโตของกำไรจากการดำเนินงานได้
“ถึงแม้ กระแสการช้อปปิ้งออนไลน์จะมาแรงมากขึ้น แต่ธุรกิจศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ยังเติบโตได้ดีและมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องไปอีก เพราะจุดแข็งของศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์คือ เป็นพื้นที่มอบประสบการณ์ที่ผู้บริโภคยังต้องการเดินทางมาใช้บริการ เช่น ร้านอาหาร เครื่องดื่ม สถาบันกวดวิชา คลินิกเสริมความงาม ฟิตเนส ทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องการลูกค้าได้ครบครัน เป็นสถานที่พักผ่อนสำหรับครอบครัว และเป็นจุดนัดพบของคนทุกเพศ ทุกวัย” นายกวินทร์ กล่าว
จุดเด่นของศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ 10 โครงการที่ BKER จะเข้าไปบริหารนั้น คือ อัตราการเช่าเฉลี่ยรวมทุกโครงการนั้นอยู่สูงกว่า 90% เปิดดำเนินงานมาแล้วมากกว่า 5-10 ปี ตั้งอยู่ในย่านที่ประชากรหนาแน่น เช่น เป็นย่านหมู่บ้านจัดสรร โรงเรียน สำนักงาน หรือคอนโดมิเนียม ทั้งยังอยู่บนถนนสายหลัก หรือบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะดำเนินการก่อสร้างในอนาคต ขณะที่ภายในโครงการมีร้านค้าและบริการ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องการลูกค้าได้ครบวงจร
นายกวินทร์ กล่าวว่า ภายหลังเข้าบริหารโครงการต่างๆ ที่กองทรัสต์เข้าลงทุนแล้ว กลุ่มบริษัท เค.อี. ได้มีการนำระบบซอฟต์แวร์ อีอาร์พี ยาร์ดี (Yardi) จากสหรัฐอเมริกา มาพัฒนาพอร์ตโฟลิโอด้านการบริหารร้านค้าและศูนย์การค้า พร้อมนำระบบแอปพลิเคชันสำหรับสะสมแต้มที่ทันสมัยที่สุดมามอบประสบการณ์ที่ดีให้ลูกค้า และเพื่อจูงใจให้เข้ามาใช้บริการ ขณะเดียวกันจะสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรบริษัทเทคโนโลยีหลายด้าน เช่น อี-คอมเมิร์ซ ส่งอาหาร โลจิสติกส์ การเดินทาง และสุขภาพ เป็นต้น
ทั้งนี้ ผู้ถือหน่วย CRYSTAL ที่มีสิทธิจองซื้อ สามารถตรวจสอบสิทธิได้จากใบรับรองสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์ซึ่งออกโดยนายทะเบียนของ CRYSTAL และสามารถมาใช้สิทธิได้ระหว่างวันที่ 18-20 พ.ย. 2562 โดยจะชำระค่าจองซื้อที่ราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์สูงสุดที่ 10.00 บาท ก่อนในวันใช้สิทธิ) ซึ่งจะใช้สิทธิจองซื้อได้ที่ ธนาคารกรุงเทพ ทุกสาขา ยกเว้นสาขาไมโคร
ส่วนนักลงทุนทั่วไป สามารถจองซื้อได้ ในวันที่ 18-22 พ.ย. 2562 และ 25 พ.ย. 2562 (ในเวลาทำการของสาขาที่เปิดรับจองซื้อ) ก่อนเวลา 15.30 น. ในราคาเสนอขาย 9.50-10.00 บาทต่อหน่วย (นักลงทุนทั่วไปจะชำระราคาเสนอขายหน่วยทรัสต์สูงสุดที่ 10.00 บาทก่อน ในวันจองซื้อ) โดยจำนวนจองซื้อขั้นต่ำ 2,000 หน่วย และทวีคูณ 100 หน่วย วิธีการจัดสรรขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้จัดจำหน่าย
