ผู้จัดการกองอสังหาฯ บลจ.กสิกรฯ เล็งรวมกองอสังหาฯ หวังเพิ่มไซส์ และประโยชน์แก่ผู้ถือหน่วย ระบุกองประเภท 1 ส่อเฉาขยายตัวลำบาก เหตุติดต้นทุนการแปลงสภาพ แต่ระบุแนวโน้มการลงทุนอสังหาฯ ยังน่าสน โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน แต่ภาพรวมยิลด์อาจไม่สูงเหมือนช่วงที่ผ่านมา ยืนยันกอง TPRIME REIT ไม่สะเทือนแม้ทรูฟิตเนสเลิกกิจการ เหตุมีลูกค้าใหม่จ่อเช่าแทนแล้ว
นายวิทวัส อัจฉริยวนิช รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.)กสิกรไทย จำกัด เปิดเผยว่า แนวโน้มการลงทุนในกองอสังหาริมทรัพย์ และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศไทยคงจะไม่ได้ผลตอบแทนเหมือนในอดีตแต่ยังพอมีอัปไซด์อยู่บ้าง โดยขณะนี้ภาพรวมของผลตอบแทนจะอยู่ที่ประมาณ 5.5% ซึ่งต่างจากการลงทุนในประเทศสิงคโปร์ที่มีสภาพคล่องสูงและขนาดมีการขยายตัวอยู่เสมอ เนื่องจากมีการซื้อขายอยู่ตลอดเวลา อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังมีความน่าสนใจ โดยนักลงทุนจะต้องศึกษาสินทรัพย์ที่จะลงทุนให้ดีก่อนตัดสินใจ
ทั้งนี้ สินทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุนคงจะเป็น อาคารสำนักงาน เนื่องจากไม่เพียงพอต่อความต้องการในปัจจุบัน ส่วนกองประเภทอื่นก็ต้องพิจารณาด้วยว่าความสามารถในการสร้างรายได้จะเป็นอย่างไร เนื่องจากสินทรัพย์พวกนี้จะเสื่อมสภาพลงทุกปี
“การลงทุนก่อนหน้านี้จะเป็นเงินปันผลบวกกับราคาที่ปรับขึ้น แต่ปัจจุบันถ้าเป็นกองอสังหาฯ เดิมขนาดคงจะไม่โตและไม่สามารถขยายตัวได้เนื่องจากติดด้านต้นทุนหากต้องการแปลงสภาพเป็นกองรีท และไม่สามารถกู้เงินเพื่อนำสินทรัพย์ใหม่เข้ามาเพิ่มในกองทุนเดิมได้ ซึ่งตรงนี้จะทำให้นักลงทุนเสียประโยชน์ และการที่กองอสังหาฯ จะเดินต่อไปในอนาคตจะยาก ยิ่งถ้าเป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าด้วยแล้ว ถ้าการหารายได้ยากขึ้นก็จะมีผลต่อการปันผล”
สำหรับกองอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ที่มีอยู่ในอุตสาหกรรมเท่าที่ทราบมีประมาณ 40-50 กอง ซึ่งโครงสร้างของกองประเภทนี้จะถูกจำกัดให้ไม่สามารถขยายตัวได้อีก และเป็นปัญหาที่จะต้องนำมาแก้เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วย ซึ่งตอนนี้มีแนวความคิดในการรวบรวมกองต่างๆ ที่เป็นกองประเภทเดียวกันเข้าด้วยกัน และน่าจะทำให้กองทุนมีขนาดใหญ่ขึ้นและเป็นประโยชน์ต่อผู้ถือหน่วยมากที่สุด
นายวิทวัสกล่าวอีกว่า ในฐานะทรัสตี กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ หรือ TPRIME REIT ยืนยันว่า กองที ไพร์มยังสามารถเดินหน้าสร้างผลตอบแทนได้อย่างต่อเนื่องตามเป้าหมายที่มองไว้ แม้ว่าช่วงที่ผ่านมาทรูฟิตเนสมีการปิดกิจการถาวร จนทำให้นักลงทุนต่างกังวลใจว่ารายได้จากค่าเช่าพื้นในตึกเอ็กซ์เชนจ์ทาวเวอร์จะลดลงส่งผลถึงกองทุนฯ โดยประเด็นดังกล่าวไม่มีผลต่อกองทุนฯ แน่นอน เพราะตอนนี้อยู่ระหว่างการเจรจาสำหรับผู้เช่ารายใหม่ที่จะมาทดแทน ซึ่งคาดว่าจะได้ข้อสรุปโดยเร็ว ส่วนผู้เช่ารายใหม่ที่เข้ามานั้นให้ค่าเช่าที่ดีกว่าผู้เช่ารายเดิม
อย่างไรก็ตาม ปัญหาของผู้เช่ารายเดิมที่เลิกกิจการไปนั้นไม่ใช่ประเด็นใหม่ เพราะก่อนจัดตั้งกองที ไพร์ม บลจ.กสิกรไทยในฐานะทรัสตีได้แจ้งเจ้าของกองทุนฯ ไปแล้วว่า ผู้เช่ารายนี้น่าจะมีปัญหาได้ในอนาคตจากภาพรวมธุรกิจเดียวกันกับผู้เช่ารายเดิมประสบปัญหา ทำให้เจ้าของกองทุนฯ ได้วางแผนรับมือในการหาผู้เช่ารายอื่นไว้ทดแทนหากผู้เช่ารายเดิมประสบปัญหาตามที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ ผลตอบแทนกองทุนฯ นี้เฉลี่ยอยู่ประมาณ 6-7% ที่สำคัญเป็นทรัพย์สินที่มีคุณภาพดีอยู่สี่แยกอโศกติดรถไฟฟ้า ทำให้รายได้ค่าเช่าดีกว่าที่อื่น ส่วนแผนการเป็นทรัสตีให้กองทุนอื่นของ บลจ.กสิกรไทยนั้นก็ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง ปัจจุบันมีอยู่ในมือแล้ว 2 รายด้วยกัน มูลค่ารวมกันกว่า 10,000 ล้านบาท คาดว่าน่าจะเสนอขายในตลาดได้ภายในปลายปีนี้หรือไม่ก็ช่วงต้นปี 2561
“เราได้มีการมอนิเตอร์ผู้เช่ารายนี้ตั้งแต่ก่อนจัดตั้งกองแล้ว ได้มีการเตรียมกันไว้อยู่แล้วว่าจะต้องหาลูกค้ารายใหม่เข้ามาแทน เพราะเรารู้มานานแล้ว ตอนนั้นดูว่าธุรกิจเขาดูมีความเสี่ยง ดังนั้น การที่เขาเลิกกิจการจึงไม่ได้กระทบอะไรเป็นพิเศษกับกองทุน ตอนนี้กำลังดีลกับลูกค้ารายใหม่อยู่ ซึ่งยังบอกไม่ได้ว่าเป็นธุรกิจอะไร” นายวิทวัสกล่าว
