กสิกรฯไม่หวั่นฟองสบู่อสังหาฯ ตั้งกองลุยลงทุนตึก"เคพีเอ็น"

บลจ. กสิกรไทยไม่หวั่นฟองสบู่อสังหาฯ ตั้งกองลุยลงทุนตึกเคพีเอ็น (KPNPF) ย่านพระราม 9 มูลค่า 1,800 ล้านบาท ชูศักยภาพเด่นทำเลทอง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีส้ม คาดไอพีโอเดือนมี.ค.นี้ หลังรอก.ล.ต.อนุมัติ

นายจงรัก รัตนเพียร ประธานกรรมการบริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) กสิกรไทย จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมที่จะเปิดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เคพีเอ็น หรือ KPNPF ขนาดกองทุนประมาณ 1,800 ล้านบาท ซึ่งจะเริ่มไอพีโอในช่วงเดือนมีนาคมนี้ ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ในระหว่างการอนุมัติจากทางก.ล.ต.

โดยกองทุนดังกล่าวจะลงทุนในกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ หรือ Freehold ในที่ดินและอาคารเคพีเอ็นทาวเวอร์ บนถนนพระราม 9 ซึ่งเหมือนเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนได้ร่วมเป็นเจ้าของโดยไม่จำกัดเรื่องระยะเวลาการถือครอง เหมือนการลงทุนลักษณะสิทธิการเช่า โดยกองทุนดังกล่าวจะปันผลได้ไม่ต่ำกว่า90% หรือจ่ายปีละไม่ต่ำกว่า 4 ครั้ง

ทั้งนี้ อาคารดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 2 ไร่ พร้อมพื้นที่ใช้สอย 60,000 ตารางเมตร และพื้นที่ให้เช่าประมาณ 2.6 หมื่นตารางเมตร โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่า 90% ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2553 รวมถึงมีค่าโฆษณาสื่อกลางแจ้ง บนตัวอาคารและจอแสดงภาพ LED ที่สามารถสร้างรายได้ให้แก่กองทุนได้ในระดับสูง

"จุดเด่นของกองทุนดังกล่าวเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทำเลมีความสำคัญมาก ซึ่งกองทุนดังกล่าวอยู่ในทำเลที่สะดวก และที่สำคัญกำลังจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มวิ่งผ่าน ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยหลัก ขณะเดียวกันเรื่องค่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะสามารถปรับได้ขึ้นอีก ในส่วนของลูกค้าจาก 330 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และในส่วนของลูกค้าใหม่จะปรับขึ้นเป็น 400 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน"

ด้านนายสุรเดช เกียรติธนากร ผู้บริหารกลุ่มธุรกิจวาณิชธนกิจ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเติบโตของกองทุนประเภทดังกล่าวมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และในปีนี้คาดว่าจะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงอีกประมาณ 50 - 60% โดยภาพรวมกองทุนดังกล่าว เรื่องของสถานที่สำคัญที่สุด เนื่องจากมีซัพไพร์โอเวอร์ และยังมีดีมานด์อยู่มาก โดยค่าเฉลี่ยของกองทุนดังกล่าวอยู่ที่ 90%

ส่วนในรายพิเศษที่เข้ามา มีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะเนื่องจากองทุนดังกล่าวเป็นตึกสูง 27 ชั้น ทำให้รายได้ส่วนหนึ่งมาจากป้ายโฆษณา ซึ่งถือว่าเป็นจุดที่โดดเด่นและอัตราการเช่ามี่อยู่มาก

"สาเหตุที่เลือกแบบ Freehold เนื่องจากว่านักลงทุนจะมีความรู้สึกมั่นใจมากกว่า และที่เลือกเป็นออฟฟิศบิวดิ้ง เพราะเป็นกลุ่มประเภทที่ให้การเติบโตได้กว่า ประเภทโกดังหรือโรงแรม ซึ่งพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ประเภทออฟฟิศบิวดิ้งจะให้ความสนใจได้มากกว่า เนื่องจากว่าลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นระยะยามประมาณ 3 ปีขึ้นไป"

นายสุรเดช กล่าวต่อไปว่า ในเรื่องฟองสบู่แตกที่หลายหน่วยงานมีความกังวลอยู่นั้น ทางเรามองว่า ภาคของอสังหาริมทรัพย์การเติบโตกับการเกิดฟองสบู่ต้องดูแต่ละเซกเมนต์ว่าทำด้านไหน แต่ในส่วนของออฟฟิศนั้นยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เพราะอยู่ในโลเคชั่นที่ดีและมีการปรับค่าเช่าด้วย ซึ่งกองทุนนี้มีลูกค้าเข้ามาเช่าอย่างต่อเนื่อง ในขณะนี้จึงมีความเชื่อมั่นว่ากองทุนดังกล่าวจะไม่โดนกระทบในเรื่องฟองสบู่แตก

"รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยมีการเติบโตอยู่ที่ 30% ต่อปี ส่วนรายได้จากค่าโฆษณาตกอยู่ที่ประมาณ 5 - 10 ล้านบาทหรืออยู่ที่ประมาณ 20% ทั้งนี้จากการสำรวจกลุ่มลูกค้าสถาบันคาดว่าจะเข้ามาประมาณ 20% ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มลูกค้ารายย่อย"

ขณะที่นายด้านนายกฤษณ์ ณรงค์เดช ประธานกรรมการ บริษัทเคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า อาคารดังกล่าวยังมีรายได้จากผู้เช่าที่มีความหลากหลายทั้งกลุ่มบริษัทในประเทศไทยและบริษัทต่างชาติ ซึ่งโดยเฉลี่ยมีการเช่าพื้นที่มาแล้วกว่า 8 ปี ผู้ลงทุนจึงสามารถเชื่อมั่นได้ว่า รายได้จากค่าเช่าจะไม่มีการกระจุกตัวอยู่ที่ผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง หรือจำกัดอยู่ในอุตสาหกรรมใดเป็นพิเศษ จึงช่วยลดความผันผวนของรายได้จากผู้เช่าและลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่งได้เป็นอย่างดี

นอกจากนี้กลุ่มบริษัทเคพีเอ็น ยังมีแผนที่จะเน้นการขยายการลงทุนของกลุ่มบริษัทฯในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอีกในอนาคตซึ่งเท่ากับเปิดโอกาสให้กองทุนสามารถลงทุนเพิ่มเติมในโครงการอื่นๆ ของกลุ่มบริษัทฯ ได้อีกด้วย ทั้งนี้บริษัทเคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัดจะเป็นผู้ลงทุนในสัดส่วน 30% ของกองทุน KPNPF นี้อีกด้วย

"กลุ่มลูกค้าผู้เช่าปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 90% โดยแบ่งออกเป็นกลุ่มลูกค้าที่เป็นบริษัทชั้นนำรายใหญ่ประมาณจากต่างประเทศประมาณ 60% และที่เหลือเป็นกลุ่มเทคโนโลยีสื่อสาร กลุ่มไอที และกลุ่มวัสดุและเครื่องจักร นาอกจากนี้จุดเด่นของอาคารเคพีเอ็นทาวเวอร์มีที่เอื้อต่อการลงทุนนอกเหนือจากทำเลที่ตั้งซึ่งติดกับ ถ. พระราม 9 ใกล้กับทางขึ้นลงทางด่วนหลายสาย ทั้งทางพิเศษศรีรัช (ทางด่วนขั้นที่ 2) ทางพิเศษฉลองรัช (รามอินทรา-อาจณรงค์) รวมถึงทางพิเศษที่เชื่อมตรงไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ บางนา และชลบุรีแล้ว"

ประธานกรรมการ กล่าวต่อไปว่า จากการจัดตั้งกองทุนครั้ง บริษัทจะระดมเงินเพื่อตั้งกองทุนKPNPFให้มีการเติบโต และขยายในส่วนของออฟฟิศให้เช่า และพัฒนาคอนโดมิเนียมต่อไป