วิกฤตการณ์ทางการเงินที่ขยายผลกระทบลุกลามไปยังสถาบันการเงินทั่วโลกหลายแห่ง จนก่อให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจถดถอยในหลายๆ ประเทศทั่วโลก ซึ่งรวมถึงเศรษฐกิจไทยเช่นกัน ดังจะเห็นได้จากเศรษฐกิจไทยในไตรมาสที่ 1 หดตัวสูงถึงร้อยละ 7.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ ภาคธุรกิจไทยต่างได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจในครั้งนี้ทั้งทางตรงและทางอ้อม ซึ่งรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน
โดยเฉพาะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่พัฒนาสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งในขณะนี้เริ่มประสบกับปัญหากำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่เริ่มชะลอตัว และในบางทำเลถึงกับหยุดชะงักลง นอกจากนี้ เม็ดเงินจากต่างประเทศที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ซึ่งการลงทุนและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ นอกจากการพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินในประเทศแล้ว บางโครงการโดยเฉพาะการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมาก มีการพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากต่างประเทศ ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบการกู้ยืมจากสถาบันการเงินต่างประเทศ การขายหุ้นกู้ให้แก่สถาบันการเงินต่างประเทศ หรือการร่วมทุนกับนักลงทุนต่างประเทศ แต่จากวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยอย่างรุนแรงทำให้เม็ดเงินการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หดหายไปอย่างมาก
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงผลกระทบจากปัญหาวิกฤตการณ์การเงินครั้งรุนแรงที่ส่งผลต่อสภาพคล่องในระบบการเงินโลกนี้ต่อแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย เอาไว้ว่า ...วิกฤตการณ์ทางการเงินที่มีจุดเริ่มต้นในสหรัฐฯ ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังสถานะทางการเงินของสถาบันการเงินทั่วโลก ซึ่งถือว่าเป็นแหล่งระดมเงินทุนหมุนเวียนเพื่อประกอบกิจการของภาคธุรกิจให้อ่อนแอลงอย่างหนัก สำหรับประเทศไทย หนึ่งในภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ คือ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านการชะลอของเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในธุรกิจนี้ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นักลงทุนต่างชาติต่างให้ความสนใจในการเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยอย่างมาก โดยมีการเข้ามาลงทุนในหลากหลายรูปแบบ เช่น
- การเข้ามาร่วมลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยรูปแบบของการลงทุนนั้น จะเป็นการเข้ามาซื้อหุ้นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยที่ผ่านมาจะมีการเข้ามาลงทุนของกลุ่ม Hedge Fund ต่างๆ เช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ
- การเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยของกลุ่มนักลงทุน หรือกลุ่มลูกค้ารายย่อยชาวต่างชาติทั่วไป โดยส่วนใหญ่จะเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยประเภท บ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม ในจังหวัดที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต หัวหิน พัทยา กระบี่ เป็นต้น โดยวัตถุประสงค์ของการซื้อนั้น เพื่อการพักผ่อน หรือเพื่อการลงทุน เช่น การปล่อยให้เช่า หรือขายต่อ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน สถานภาพทางการเงินของกลุ่มทุนบางกลุ่มที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้รับผลกระทบ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมากลุ่มทุนต่างชาติได้ชะลอการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยออกไป ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่า เงินลงทุนโดยตรงสุทธิจากต่างประเทศในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2552 มีมูลค่ากว่า 7,037.96 ล้านบาท หดตัวลงถึงร้อยละ 49.2 หรือเกือบครึ่งหนึ่งจากมูลค่า 13,862.91 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในปี 2551
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองผลกระทบของวิกฤตการณ์ทางการเงินโลกต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
ตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติหดตัว
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ อาทิเช่น ภูเก็ต หัวหิน สมุย พัทยา เป็นต้น มีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาออกมาแล้วเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ และเมื่อได้รับผลตอบแทนสูง ก็ทำให้เกิดผู้ประกอบการหรือนักเก็งกำไรรายใหม่เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ดังนั้น เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจทางการเงิน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ จึงประสบกับภาวะที่ชะลอตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศ รีสอร์ท และโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นตามสถานที่ท่องเที่ยวของไทย ที่มักจะพึ่งกำลังซื้อของชาวต่างชาติเป็นหลัก หรือนักลงทุนรายย่อย กำลังได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวที่ลดลง จากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของหลายประเทศทั่วโลก
นอกจากนี้ ผลกระทบจากวิกฤตการเงินที่ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการไทยที่ร่วมทุนกับนักลงทุนรายย่อยจากต่างประเทศ รวมถึงผู้ประกอบการชาวไทยบางรายอย่างหนัก โดยส่วนใหญ่ผู้ประกอบการเหล่านี้ มักจะเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่มีความชำนาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และขาดประสบการณ์ในการทำการตลาดในกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จึงประสบกับปัญหามากที่สุด
การลงทุนในโครงการใหม่ชะลอตัว
วิกฤตการณ์ทางการเงินที่ยังคงส่งผลกระทบต่อสถานภาพทางการเงินของสถาบันการเงิน และ กองทุนไพรเวท ฟันด์ ในต่างประเทศที่ยังคงมีความอ่อนแอ ทำให้เม็ดเงินลงทุนที่จะเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยชะลอตัวลง เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจและสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย รวมทั้งผลประกอบการของธุรกิจของบริษัทแม่ในต่างประเทศที่ประสบปัญหาทำให้ต้องลดขอบเขตการลงทุน นอกจากนี้ ประเทศไทยเองก็เผชิญปัจจัยลบภายในประเทศ ซึ่งที่สำคัญ คือ สถานการณ์ทางการเมืองที่เกิดเหตุการณ์ความรุนแรง จนรัฐบาลได้ประกาศบังคับใช้พระราชกำหนดการบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉินในช่วงเดือน เมษายนที่ผ่านมา แม้พระราชกำหนดดังกล่าวจะถูกยกเลิกไปแล้วแต่ผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนอาจยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติรายใหม่ที่จะเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงรอดูความชัดเจนทั้งในด้านเสถียรภาพและนโยบายของรัฐบาล
การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มทุนที่พึ่งแหล่งทุนจากตปท.
วิกฤตการณ์ทางการเงินที่เกิดขึ้นในครั้งนี้ ได้ส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่างชาติเข้ามาถือหุ้นในสัดส่วนที่สูง และพึ่งพาเม็ดเงินจากต่างประเทศในการลงทุนโครงการ โดย โครงการที่ได้รับผลกระทบส่วนใหญ่ จะเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุนต่างชาติรายย่อยที่เข้ามาลงทุนโครงการที่มูลค่าไม่สูงนัก ซึ่งวิกฤตการณ์ทางการเงินได้ส่งผลกระทบต่อฐานะทางการเงินของนักลงทุนบางกลุ่ม ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการที่กำลังประสบปัญหากลุ่มนี้ต้องปรับตัวในการดำเนินธุรกิจอย่างมาก
สำหรับ แนวโน้มการลงทุนของชาวต่างชาติในช่วงครึ่งหลังปี 2552 ...ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แม้ว่าเศรษฐกิจในต่างประเทศเริ่มมีสัญญาณในทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยบวกต่อนักลงทุนในการกลับเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะการเข้ามาร่วมลงทุนในโครงการที่เป็นทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต แต่เจ้าของเดิมอาจขาดสภาพคล่องทางการเงิน และต้องการพันธมิตรที่จะเข้ามาร่วมทุนหรือเข้ามาซื้อโครงการ แต่อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังคงต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะเสถียรภาพของสถาบันการเงินหลายแห่งยังคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตาม ภายใต้สถานการณ์ที่การฟื้นตัวของ เศรษฐกิจโลกยังมีความเปราะบาง และยังคงต้องอาศัยระยะเวลาอีกยาวนานกว่าที่เศรษฐกิจโลกจะกลับมาฟื้นตัวในระดับศักยภาพอีกครั้ง ทำให้กระแสความสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้อาจยังไม่ฟื้นตัวขึ้นได้รวดเร็วนัก
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติยังคงต้องขึ้นอยู่กับทิศทางการเมืองและบรรยากาศด้านการท่องเที่ยวของประเทศไทยเป็นสำคัญ ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า แนวโน้มการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2552 น่าจะลดลงร้อยละ 30-40 จากมูลค่า 45,240.46 ล้านบาท ในปี 2551
โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า...หากสถานการณ์เศรษฐกิจโลกเริ่มกลับมาฟื้นตัวในระดับศักยภาพอีกครั้ง และการเมืองไทยเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น คาดว่านักลงทุนต่างชาติน่าจะกลับเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพที่จะแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในแถบเดียวกัน ซึ่งปัจจัยที่ดึงดูดนักลงทุนหรือชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย อาทิเช่น ความพร้อมในด้านระบบโครงสร้างพื้นฐานของประเทศไทยที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้เกิดความสะดวกสบาย และระบบสาธารณูปโภคที่พร้อมที่จะรองรับการเจริญเติบโต การที่ประเทศไทยมีสถานที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่รู้จักในสายตาของนานาประเทศ และปัจจัยด้านราคาของที่อยู่อาศัยที่ยังสามารถแข่งขันได้ เป็นต้น
