อนาคตพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ความหวัง...ที่(ไม่ได้)โรยด้วยกลีบกุหลาบ!

หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจทุบมาตรการกันสำรอง 30% ทิ้ง..สายตาหลายคู่พากันจับตามองไปที่อุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์) ซึ่งได้รับความคาดหมายว่าจะได้รับอานิสงส์เป็นอย่างมาก หลังจากในปีที่ผ่านมาถูกพิษ 30% ซึมลึก จนขนาดกองทุนชะลอการเติบโตและหลายบริษัทเลื่อนแผนการออกกองทุนใหม่ๆ อย่างไม่มีกำหนด

เมื่อฟ้าเปิดให้อีกครั้ง...ก็มีกระแสการคาดการณ์ว่าในปีนี้จะเป็นปีทองสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งในภาวะดอกเบี้ยขาลงเช่นนี้ การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจขึ้นไปอีก...จากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้เราเริ่มเห็นข่าวคราวการออกกองทุนใหม่ๆ และขยายกองทุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปีนี้มีการประเมินว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (เอ็นเอวี) ทั้งระบบจะพุ่งขึ้นแตะ 100,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ทุกอย่างย่อมต้องมี 2 ด้าน...แม้หนทางข้างหน้าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ อาจจะถูกมองว่าโรยไว้ด้วยกลีบกุหลาบแล้ว แต่อาจจะมีหนามค่อยทิ่มไม่ให้การเติบโตราบรื่นอย่างที่หลายฝ่ายคาดคิดเช่นเดียวกัน

รายงานจากศูนย์วิจัยกสิกรไทย ระบุว่า หลังจากวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2551 ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ตัดสินใจยกเลิกมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้น หรือที่เรียกกันติดปากว่า มาตรการกันสำรอง 30% โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 3 มีนาคม 2551 เป็นต้นไป ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองในเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องมาจากคาดว่าปัจจัยดังกล่าวจะเป็นปัจจัยหนุนที่สำคัญที่สุดต่อการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ให้กลับมามีการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วอีกครั้ง เพราะบลจ.ต่างๆ จะสามารถที่จะจัดตั้งกองทุนที่มีขนาดใหญ่ขึ้นได้ โดยอาศัยเม็ดเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ

ขณะเดียวกัน นอกจากปัจจัยหนุนเรื่งการยกเลิกมาตรการกันสำรอง 30% แล้ว ยังมีปัจจัยหนุนจากการปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขายการจัดสรรและการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดย เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2551 ได้มีมติเห็นชอบให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆประเด็น

โดยในประเด็นที่สำคัญ คือ การปรับปรุงการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุน กรณีผู้จองซื้อทั่วไปให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่า 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จากเดิมที่กำหนดให้ไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 ของหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด และกรณีผู้จองซื้อพิเศษ รวมถึงเจ้าของผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนรวมกันเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จากเดิมที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด ซึ่งการปรับปรุงกฎเกณฑ์ดังกล่าวทำให้เป็นการเพิ่มโอกาสให้ผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรตามจำนวนที่ต้องการมากขึ้น

และประเด็นการปรับปรุงให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม เพื่อใช้ในการดำเนินการต่างๆ เช่น ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม เป็นต้น โดยมติของคณะกรรมการดังกล่าวเป็นแนวทางเบื้องต้น ซึ่งจะต้องนำไปร่างเป็นประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และรอการอนุมัติอีกครั้ง ก่อนที่จะสามารถมีผลบังคับใช้ได้แต่คาดว่ากระบวนการดังกล่าวน่าจะใช้ระยะเวลาไม่เกินปีนี้

ระวังหลากปัจจัยฉุดการเติบโต
รายงานระบุต่อว่า แม้การที่ ธปท.ตัดสินใจยกเลิกมาตรการกันสำรองจะเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความกังวลและสนับสนุนการลงทุนของต่างชาติในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง ตลอดจนแนวทางการปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขายการจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ของ ก.ล.ต. หลายประเด็น น่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต แต่ยังคงมีปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อความสนใจของต่างชาติต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่จะต้องจับตามองในระยะต่อไป ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยกู้ให้แก่ลูกหนี้ที่มีความน่าเชื่อถือต่ำ (ซับไพร์ม) ในสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลต่อแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และอาจลุกลามไปถึงการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศอื่นๆในเอเชีย รวมทั้งประเทศไทยด้วย

ทั้งนี้ มองว่าภาวะความปั่นป่วนทางการเงินอันสืบเนื่องมาจากปัญหาในตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ มีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปในปีนี้ ได้กดดันการลงทุนในตลาดหุ้นสหรัฐฯในวงกว้างจากความกังวลถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) และส่งผลให้นักลงทุนมีความต้องการหลีกเลี่ยงการลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจจะรวมไปถึงการลงทุนใน REITs (Real Estate Investment Trust) หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน

นอกจากนี้ ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนใน REITs ในสหรัฐฯเท่านั้น แต่กระทบต่อการลงทุนใน REITs ในภูมิภาคอื่นๆ ด้วยเช่นกัน เห็นได้จากการแสดงตัวเลขอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนใน REITs ทั่วโลกปีที่ผ่านมาซึ่งลดลง 6.96%

อย่างไรก็ตาม แต่ละภูมิภาคได้รับผลกระทบจากปัญหาดังกล่าวในระดับที่แตกต่างกัน โดยในขณะที่อัตราผลตอบแทนของ REITs ในภูมิภาคอเมริกาเหนือลดลง 14.9% และในยุโรปลดลงถึง 24.5% แต่อัตราผลตอบแทนของ REITs ในภูมิภาคเอเชียยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ถึง 14.8% เนื่องจากนักลงทุนมองว่าเป็นภูมิภาคที่ยังมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากปัญหาซับไพร์มน้อยกว่าภูมิภาคอื่นๆ ตลอดจน ค่าเงินที่มีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์ฯ ทำให้มีการโยกย้ายเงินลงทุนมายังเอเชียเพิ่มขึ้น

สำหรับในประเทศไทยนั้น อัตราผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2550 และในปีนี้ (จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2551) พบว่า ส่วนใหญ่แล้วสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ แม้จะมีแรงกดดัน แต่หากว่าปัญหาซับไพร์มลุกลามและขยายวงกว้างออกไปมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ก็อาจจะส่งผลกระทบทางด้านจิตวิทยาต่อการตัดสินใจลงทุนได้เช่นกัน

รายงานข่าวจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุต่อว่า ผลจากการที่ ก.ล.ต. ได้มี การปรับปรุงกำหนดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ลงทุนต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เพื่อป้องกันไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน จากเดิมที่นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยผ่านการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีการจำกัดเพดานการถือครองหน่วยลงทุนนั้น ก็ยังนับว่าเป็นอีกปัจจัยที่จะกดดันตลาดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และทำให้ต้องติดตามว่าหากหลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่ดังกล่าวผ่านการเห็นชอบจะมีผลครอบคลุมถึงกองทุนที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันหรือไม่และในลักษณะใด