โดย - ศาสตราจารย์พิเศษ กิติพงศ์ อุรพีพัฒนพงศ์
ปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคารชุด เพื่อให้เช่าหรือเพื่อขายมักจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามส่วนตัว และการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรืออาคารชุดก็มักจะใช้ชื่อบุคคลธรรมดาในการซื้อขาย ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดานี้มักจะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมในการขายต่อให้แก่บุคคลภายนอกที่น้อยกว่าการขายโดยบริษัท
ทั้งนี้ เนื่องจากในกรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้บุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากราคาประเมินของทางราชการโดยไม่คำนึงถึงราคาที่ซื้อขายจริงหรือราคาตลาด และบุคคลธรรมดายังอาจได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งจัดเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาขาย หากเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายอีกด้วย
ตรงกันข้ามกับกรณีที่บริษัทเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามราคาและกำไรที่เกิดขึ้นจริงจากการขาย และยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกด้วย จึงเป็นสาเหตุที่มักมีการถือครองและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลธรรมดา
อย่างไรก็ดี เจ้าของธุรกิจหลายรายก็นำอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในนามส่วนตัวมาให้เช่ากับบริษัทของตนเองซึ่งอาจจะมีหรือไม่มีการคิดค่าเช่าระหว่างกันก็ได้ ขึ้นอยู่กับธุรกิจ แต่บุคคลส่วนใหญ่มักจะนำทรัพย์สินส่วนตัวนี้ไปปะปนกับธุรกิจและมักจะไม่คิดค่าเช่าจากบริษัทที่ทำธุรกิจเพราะคิดว่าเป็นกระเป๋าเดียวกัน ทำให้หน่วยงานราชการตรวจสอบภาษีบุคคลธรรมดาได้ยาก ทั้งนี้ แม้ว่าในช่วงที่มีการออกกฎหมายภาษีการรับมรดกและภาษีการรับให้ จะเริ่มทำให้มีการปรับโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินโดยใช้บริษัทเป็นผู้ถือครองทรัพย์สิน
ไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรือที่ดินแทนบุคคลธรรมดา แต่ก็ยังคงมีการโอนทรัพย์สินจากบุคคลธรรมดาให้แก่บริษัทไม่มากนัก เนื่องจากการโอนทรัพย์สินดังกล่าวจะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมค่อนข้างสูง
ปัจจุบัน รัฐบาลมีความประสงค์ที่จะส่งเสริมให้บุคคลธรรมดาประกอบธุรกิจในรูปแบบบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลให้มากขึ้น แต่เนื่องจากการโอนทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้กับนิติบุคคลนั้นอาจมีภาระภาษีเป็นจำนวนมาก ดังนั้น รัฐบาลโดยกรมสรรพากรและกระทรวงมหาดไทย จึงได้ออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นรัษฎากรฉบับที่ 630 ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร และประกาศกระทรวงมหาดไทย เพื่อยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ รวมถึงลดหย่อนอัตราค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดลงเหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมิน อันจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ประกอบธุรกิจในการจะโอนทรัพย์สินเข้าบริษัทต่อไป
ทั้งนี้ หลักเกณฑ์การได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการโอนทรัพย์สิน (ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่น ๆ ทั้งที่มีรูปร่างและไม่มีรูปร่างซึ่งรวมถึงที่ดิน สินค้า หุ้น ทรัพย์สินทางปัญญา ไม่ว่าจะเป็น ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร เครื่องหมายการค้า) ให้แก่บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้น มีรายละเอียดดังนี้
1.การโอนทรัพย์สินดังกล่าวจะต้องเป็นการโอนโดยได้รับค่าตอบแทนเป็นหุ้นสามัญของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย กล่าวคือ เป็นการโอนเพื่อชำระค่าหุ้นด้วยทรัพย์สินอย่างอื่นนอกจากเงินสด เช่น ที่ดิน หุ้น หรือ สินค้า ซึ่งบุคคลดังกล่าวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
2.การจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลผู้รับโอนทรัพย์สินและการโอนทรัพย์สินจะต้องกระทำในช่วงเวลาระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560
3.การโอนทรัพย์สินเพื่อแลกกับหุ้นดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร (ฉบับที่ 4) ซึ่งได้กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีตาม
พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 630 โดยมีรายละเอียดดังนี้
3.1ต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามราคาตลาดจากบุคคลธรรมดาให้แก่บริษัทที่จัดตั้งใหม่ระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560
3.2บุคคลธรรมดาผู้โอนต้องถือหุ้นในนิติบุคคลที่รับโอนเป็นจำนวนไม่น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่โอนบุคคลผู้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะต้องถือหุ้นในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่รับโอนทรัพย์สินเป็นจำนวนไม่น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่โอน (กล่าวคือ บุคคลผู้โอนทรัพย์สินจะได้รับหุ้นเป็นจำนวนเท่ากับราคาตลาดของทรัพย์สินที่โอน)
3.3บุคคลธรรมดาจะต้องไม่โอนหุ้นของบริษัทอันเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บริษัทในราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี
3.4กรณีโอนอสังหาริมทรัพย์ บุคคลผู้โอนและนิติบุคคลผู้รับโอนจะต้องร่วมกันทำหนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นทุนจดทะเบียนบริษัท โดยมีข้อความอย่างน้อยตามเอกสารแนบท้ายของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร (ฉบับที่ 4) และบุคคลผู้โอนจะต้องยื่นหนังสือรับรองดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และแจ้งต่ออธิบดีกรมสรรพากรผ่านกรมสรรพากรพื้นที่ ของท้องที่ที่เป็นภูมิลำเนา หรือที่ตั้งสถานประกอบการของผู้โอน หรือในเขตที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
4.สิทธิประโยชน์ดังกล่าวนี้ไม่สามารถใช้ได้ในกรณีที่ผู้โอนเป็นห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล (ซึ่งผู้ประกอบการต้องดูข้อ 1 ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร (ฉบับที่ 4))
นอกจากนี้ มาตรการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีดังกล่าว ยังได้อนุญาตให้นิติบุคคลผู้รับโอนทรัพย์สิน ซึ่งจัดตั้งขึ้นใหม่ ระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 โดยมีทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5,000,000 บาทและมีรายได้ไม่เกิน 30,000,000 บาทในหนึ่งรอบระยะเวลาบัญชี มีสิทธิหักรายจ่ายเพิ่มขึ้นอีก 1 เท่าเป็นเวลาห้ารอบระยะเวลาบัญชีติดต่อกัน นับแต่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล สำหรับรายจ่ายจากการจัดตั้งนิติบุคคลซึ่งมีหลักฐานพิสูจน์ได้และได้มีการรับรองโดยหุ้นส่วนผู้จัดการหรือมีการให้สัตยาบันโดยที่ประชุมจัดตั้งบริษัท รวมถึงค่าทำบัญชีและค่าสอบบัญชีตามกฎหมายว่าด้วยการบัญชี
สิทธิประโยชน์ตามกฎหมายฉบับนี้ย่อมเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจอยู่แล้ว โดยการโอนที่ดิน สินค้า หรือหุ้นที่ตนเองถืออยู่ในนามส่วนตัวจะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ส่วนการโอนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับสิทธิลดอัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเหลือเพียงอัตราร้อยละ 0.01 ทั้งนี้ การโอนทรัพย์สินต่างๆ รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์จะต้องโอนในราคาตลาด
สำหรับผู้ที่ในปัจจุบันยังไม่ได้ประกอบธุรกิจ แต่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีไว้ให้เช่าหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้น ผมมีข้อพิจารณาว่าสมควรจะโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพื่อชำระเป็นค่าหุ้นในบริษัทหรือไม่ ดังนี้
1.ในกรณีที่ท่านมีความประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์ต่อไปในอนาคต การโอนในราคาตลาดเพื่อแลกกับหุ้นในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่จะช่วยเพิ่มต้นทุนหรือมูลค่าหุ้นในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้นให้สะท้อนราคาตลาด ในอนาคตถ้าจะขายสูงกว่าราคาตลาดที่โอนก็จะมีกำไรที่ต้องเสียภาษีน้อยลง เพราะต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้เพิ่มขึ้นจากการโอนให้แก่บริษัทแล้ว (Step up cost) ซึ่งผู้โอนก็จะได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่ แต่คนที่เสียประโยชน์ก็คือรัฐบาลที่ไม่อาจจะเก็บภาษีจากการขายหุ้นหรือขายทรัพย์สินในอนาคตได้
2.ปัจจุบัน ถ้าท่านทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ การเสียภาษีในนามบุคคลธรรมดาจะมีภาระภาษีที่มากกว่าการเสียภาษีในนามนิติบุคคล เนื่องจาก อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลเท่ากับร้อยละ 20 เมื่อบวกกับ ภาษีเงินปันผลอีกร้อยละ 10 จะได้อัตราภาษีเงินได้สุทธิเพียงร้อยละ 28 ในขณะที่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีอัตราก้าวหน้าสูงสุดถึงร้อยละ 35 นอกจากนี้ นิติบุคคลยังสามารถหักรายจ่ายได้มากกว่าบุคคลธรรมดาอีกด้วย โดยเฉพาะในกรณีที่มีภาษีทรัพย์สิน ทั้งนี้ แม้การให้เช่าโดยบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลอาจเสียภาษีทรัพย์สินในอัตราที่เท่ากันโดยถือว่าเป็นการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม แต่ความแตกต่างที่สำคัญคือนิติบุคคลสามารถนำภาษีทรัพย์สินไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ แต่บุคคลธรรมดาจะไม่สามารถนำภาษีทรัพย์สินมาหักเป็นค่าใช้จ่ายหรือค่าลดหย่อนได้
3.ส่วนท่านที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจ แต่มีที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหรืออาคารชุด หากจะโอนที่ดิน บ้าน หรืออาคารชุดเข้าบริษัทก็จะมีต้นทุนในการทำบัญชียื่นงบดุล และเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการในรูปบริษัท และยังอาจมีโอกาสที่จะต้องเสียภาษีทรัพย์สินแบบพาณิชยกรรมในอัตราที่สูงกว่าบ้านที่อยู่อาศัย แต่หากท่านมีความประสงค์ที่จะไม่ให้ลูกหลานขายทรัพย์สินเหล่านี้เวลาท่านไม่อยู่แล้ว การโอนที่ดิน บ้าน หรืออาคารชุดเข้าบริษัทก็จะเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถกำหนดเงื่อนไขการห้ามขายทรัพย์สินหรือขายหุ้นในบริษัทที่ถือครองทรัพย์สินได้โดยผ่านข้อบังคับของบริษัท ดังนั้น ท่านควรจะเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้รอบคอบ
4.การโอนที่ดินหรือทรัพย์สินต่างๆ เพื่อแลกหุ้นของบริษัทในราคาตลาดนั้นจะต้องมีการจัดทำรายงานของผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาที่ กลต. รับรอง เพื่อบันทึกไว้ในรายงานการประชุมตั้งบริษัทด้วย เอกสารต่างๆ จึงจะต้องทำด้วยความระมัดระวัง
5.เมื่อได้มีการโอนที่ดินเข้าบริษัทแล้ว หากท่านยังมีบริษัทที่ถือครองที่ดินอีกหลายบริษัท ในอนาคตก็สามารถควบบริษัทต่างๆ เข้าด้วยกันได้โดยไม่มีภาระภาษีทั้งในระดับผู้ถือหุ้นและบริษัท อีกทั้ง ยังไม่มีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรณีดังกล่าวจึงเป็นทางเลือกในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้ในอนาคต
6.นอกจากการขายที่ดินในราคาตลาดต่อไปในอนาคตแล้ว เจ้าของบริษัทก็อาจขายหุ้นในบริษัทแทนการขายที่ดินได้ เนื่องจากการขายที่ดินโดยตรงนั้นจะมีต้นทุนของค่าธรรมเนียมในการโอนในอัตราร้อยละ 2 และภาษีธุรกิจเฉพาะอีกในอัตราร้อยละ 3.3 รวมเป็นต้นทุนประมาณร้อยละ 5.3 แต่หากผู้ขายทรัพย์สินนั้นขายหุ้นในบริษัทแทนการขายที่ดิน ก็จะต้องเสียเพียงอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.1
7.ประโยชน์ที่รัฐบาลอาจจะได้ในอนาคตคือการทราบราคาตลาดของที่ดินส่วนใหญ่ เนื่องจากการโอนที่ดินของบุคคลธรรมดาเพื่อชำระค่าหุ้นให้บริษัทจะทำให้รัฐบาลมีฐานข้อมูลเรื่องอัตราราคาตลาดที่แท้จริงซึ่งจะทำให้รัฐบาลสามารถปรับปรุงราคาประเมินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดได้มากขึ้น หากในอนาคตรัฐบาลมีการแก้ไขกฎหมายเรื่องการขายอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดาโดยให้ใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ในการเสียภาษีก็จะเป็นประโยชน์กับรัฐบาลในอนาคต นอกจากนี้ เนื่องจากบริษัทที่ถือครองทรัพย์สินเพื่อให้เช่าจะต้องทำบัญชีรายได้และรายจ่าย รัฐบาลจึงอาจจัดเก็บภาษีเงินได้จากค่าเช่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้ง่ายขึ้นและเป็นจำนวนมากขึ้น
8.มีข้อสังเกตที่สำคัญคือ การโอนชำระค่าหุ้นของบริษัทใหม่นั้น นอกจากอสังหาริมทรัพย์แล้วบุคคลยังสามารถโอนหุ้นหรือสินค้าของตนเพื่อชำระเป็นทุนของบริษัทใหม่ได้ ซึ่งอาจจะมีผลต่อการวางแผนภาษีมรดก โดยการโอนทรัพย์สินจากบุคคลธรรมดาให้แก่บริษัทที่ถือครองทรัพย์สินที่เรียกว่าบริษัทโฮลดิ้งหรือบริษัทประกอบการก็ได้ โดยไม่มีต้นทุนทางภาษี
เวลาที่เหลือนับจากนี้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 เป็นเวลาที่ผู้ประสงค์จะดำเนินการต้องเร่งรีบตัดสินใจเลือกรูปแบบที่เหมาะสม และหาที่ปรึกษาเพื่อจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท ประเมินราคาและโอนทรัพย์สินให้ทันตามเวลาที่กำหนดเพื่อประโยชน์ในอนาคตครับ
ปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน อาคารชุด เพื่อให้เช่าหรือเพื่อขายมักจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามส่วนตัว และการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรืออาคารชุดก็มักจะใช้ชื่อบุคคลธรรมดาในการซื้อขาย ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดานี้มักจะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมในการขายต่อให้แก่บุคคลภายนอกที่น้อยกว่าการขายโดยบริษัท
ทั้งนี้ เนื่องจากในกรณีที่บุคคลธรรมดาเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้บุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากราคาประเมินของทางราชการโดยไม่คำนึงถึงราคาที่ซื้อขายจริงหรือราคาตลาด และบุคคลธรรมดายังอาจได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งจัดเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาขาย หากเข้าเงื่อนไขตามกฎหมายอีกด้วย
ตรงกันข้ามกับกรณีที่บริษัทเป็นผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามราคาและกำไรที่เกิดขึ้นจริงจากการขาย และยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกด้วย จึงเป็นสาเหตุที่มักมีการถือครองและซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลธรรมดา
อย่างไรก็ดี เจ้าของธุรกิจหลายรายก็นำอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในนามส่วนตัวมาให้เช่ากับบริษัทของตนเองซึ่งอาจจะมีหรือไม่มีการคิดค่าเช่าระหว่างกันก็ได้ ขึ้นอยู่กับธุรกิจ แต่บุคคลส่วนใหญ่มักจะนำทรัพย์สินส่วนตัวนี้ไปปะปนกับธุรกิจและมักจะไม่คิดค่าเช่าจากบริษัทที่ทำธุรกิจเพราะคิดว่าเป็นกระเป๋าเดียวกัน ทำให้หน่วยงานราชการตรวจสอบภาษีบุคคลธรรมดาได้ยาก ทั้งนี้ แม้ว่าในช่วงที่มีการออกกฎหมายภาษีการรับมรดกและภาษีการรับให้ จะเริ่มทำให้มีการปรับโครงสร้างการถือครองทรัพย์สินโดยใช้บริษัทเป็นผู้ถือครองทรัพย์สิน
ไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรือที่ดินแทนบุคคลธรรมดา แต่ก็ยังคงมีการโอนทรัพย์สินจากบุคคลธรรมดาให้แก่บริษัทไม่มากนัก เนื่องจากการโอนทรัพย์สินดังกล่าวจะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมค่อนข้างสูง
ปัจจุบัน รัฐบาลมีความประสงค์ที่จะส่งเสริมให้บุคคลธรรมดาประกอบธุรกิจในรูปแบบบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลให้มากขึ้น แต่เนื่องจากการโอนทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้กับนิติบุคคลนั้นอาจมีภาระภาษีเป็นจำนวนมาก ดังนั้น รัฐบาลโดยกรมสรรพากรและกระทรวงมหาดไทย จึงได้ออกพระราชกฤษฎีกายกเว้นรัษฎากรฉบับที่ 630 ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร และประกาศกระทรวงมหาดไทย เพื่อยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ รวมถึงลดหย่อนอัตราค่าธรรมเนียมในการโอนอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดลงเหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมิน อันจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ประกอบธุรกิจในการจะโอนทรัพย์สินเข้าบริษัทต่อไป
ทั้งนี้ หลักเกณฑ์การได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการโอนทรัพย์สิน (ซึ่งรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่น ๆ ทั้งที่มีรูปร่างและไม่มีรูปร่างซึ่งรวมถึงที่ดิน สินค้า หุ้น ทรัพย์สินทางปัญญา ไม่ว่าจะเป็น ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร เครื่องหมายการค้า) ให้แก่บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้น มีรายละเอียดดังนี้
1.การโอนทรัพย์สินดังกล่าวจะต้องเป็นการโอนโดยได้รับค่าตอบแทนเป็นหุ้นสามัญของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย กล่าวคือ เป็นการโอนเพื่อชำระค่าหุ้นด้วยทรัพย์สินอย่างอื่นนอกจากเงินสด เช่น ที่ดิน หุ้น หรือ สินค้า ซึ่งบุคคลดังกล่าวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
2.การจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลผู้รับโอนทรัพย์สินและการโอนทรัพย์สินจะต้องกระทำในช่วงเวลาระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560
3.การโอนทรัพย์สินเพื่อแลกกับหุ้นดังกล่าวต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร (ฉบับที่ 4) ซึ่งได้กำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขการได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีตาม
พระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 630 โดยมีรายละเอียดดังนี้
3.1ต้องเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามราคาตลาดจากบุคคลธรรมดาให้แก่บริษัทที่จัดตั้งใหม่ระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560
3.2บุคคลธรรมดาผู้โอนต้องถือหุ้นในนิติบุคคลที่รับโอนเป็นจำนวนไม่น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่โอนบุคคลผู้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะต้องถือหุ้นในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่รับโอนทรัพย์สินเป็นจำนวนไม่น้อยกว่ามูลค่าทรัพย์สินที่โอน (กล่าวคือ บุคคลผู้โอนทรัพย์สินจะได้รับหุ้นเป็นจำนวนเท่ากับราคาตลาดของทรัพย์สินที่โอน)
3.3บุคคลธรรมดาจะต้องไม่โอนหุ้นของบริษัทอันเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่บริษัทในราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี
3.4กรณีโอนอสังหาริมทรัพย์ บุคคลผู้โอนและนิติบุคคลผู้รับโอนจะต้องร่วมกันทำหนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นทุนจดทะเบียนบริษัท โดยมีข้อความอย่างน้อยตามเอกสารแนบท้ายของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร (ฉบับที่ 4) และบุคคลผู้โอนจะต้องยื่นหนังสือรับรองดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และแจ้งต่ออธิบดีกรมสรรพากรผ่านกรมสรรพากรพื้นที่ ของท้องที่ที่เป็นภูมิลำเนา หรือที่ตั้งสถานประกอบการของผู้โอน หรือในเขตที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
4.สิทธิประโยชน์ดังกล่าวนี้ไม่สามารถใช้ได้ในกรณีที่ผู้โอนเป็นห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่ไม่ใช่นิติบุคคล (ซึ่งผู้ประกอบการต้องดูข้อ 1 ของประกาศอธิบดีกรมสรรพากร (ฉบับที่ 4))
นอกจากนี้ มาตรการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีดังกล่าว ยังได้อนุญาตให้นิติบุคคลผู้รับโอนทรัพย์สิน ซึ่งจัดตั้งขึ้นใหม่ ระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 โดยมีทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5,000,000 บาทและมีรายได้ไม่เกิน 30,000,000 บาทในหนึ่งรอบระยะเวลาบัญชี มีสิทธิหักรายจ่ายเพิ่มขึ้นอีก 1 เท่าเป็นเวลาห้ารอบระยะเวลาบัญชีติดต่อกัน นับแต่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล สำหรับรายจ่ายจากการจัดตั้งนิติบุคคลซึ่งมีหลักฐานพิสูจน์ได้และได้มีการรับรองโดยหุ้นส่วนผู้จัดการหรือมีการให้สัตยาบันโดยที่ประชุมจัดตั้งบริษัท รวมถึงค่าทำบัญชีและค่าสอบบัญชีตามกฎหมายว่าด้วยการบัญชี
สิทธิประโยชน์ตามกฎหมายฉบับนี้ย่อมเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจอยู่แล้ว โดยการโอนที่ดิน สินค้า หรือหุ้นที่ตนเองถืออยู่ในนามส่วนตัวจะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ส่วนการโอนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับสิทธิลดอัตราค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเหลือเพียงอัตราร้อยละ 0.01 ทั้งนี้ การโอนทรัพย์สินต่างๆ รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์จะต้องโอนในราคาตลาด
สำหรับผู้ที่ในปัจจุบันยังไม่ได้ประกอบธุรกิจ แต่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีไว้ให้เช่าหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้น ผมมีข้อพิจารณาว่าสมควรจะโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพื่อชำระเป็นค่าหุ้นในบริษัทหรือไม่ ดังนี้
1.ในกรณีที่ท่านมีความประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์ต่อไปในอนาคต การโอนในราคาตลาดเพื่อแลกกับหุ้นในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่จะช่วยเพิ่มต้นทุนหรือมูลค่าหุ้นในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้นให้สะท้อนราคาตลาด ในอนาคตถ้าจะขายสูงกว่าราคาตลาดที่โอนก็จะมีกำไรที่ต้องเสียภาษีน้อยลง เพราะต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้เพิ่มขึ้นจากการโอนให้แก่บริษัทแล้ว (Step up cost) ซึ่งผู้โอนก็จะได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่ แต่คนที่เสียประโยชน์ก็คือรัฐบาลที่ไม่อาจจะเก็บภาษีจากการขายหุ้นหรือขายทรัพย์สินในอนาคตได้
2.ปัจจุบัน ถ้าท่านทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ การเสียภาษีในนามบุคคลธรรมดาจะมีภาระภาษีที่มากกว่าการเสียภาษีในนามนิติบุคคล เนื่องจาก อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลเท่ากับร้อยละ 20 เมื่อบวกกับ ภาษีเงินปันผลอีกร้อยละ 10 จะได้อัตราภาษีเงินได้สุทธิเพียงร้อยละ 28 ในขณะที่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดามีอัตราก้าวหน้าสูงสุดถึงร้อยละ 35 นอกจากนี้ นิติบุคคลยังสามารถหักรายจ่ายได้มากกว่าบุคคลธรรมดาอีกด้วย โดยเฉพาะในกรณีที่มีภาษีทรัพย์สิน ทั้งนี้ แม้การให้เช่าโดยบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลอาจเสียภาษีทรัพย์สินในอัตราที่เท่ากันโดยถือว่าเป็นการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม แต่ความแตกต่างที่สำคัญคือนิติบุคคลสามารถนำภาษีทรัพย์สินไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ แต่บุคคลธรรมดาจะไม่สามารถนำภาษีทรัพย์สินมาหักเป็นค่าใช้จ่ายหรือค่าลดหย่อนได้
3.ส่วนท่านที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจ แต่มีที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหรืออาคารชุด หากจะโอนที่ดิน บ้าน หรืออาคารชุดเข้าบริษัทก็จะมีต้นทุนในการทำบัญชียื่นงบดุล และเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการในรูปบริษัท และยังอาจมีโอกาสที่จะต้องเสียภาษีทรัพย์สินแบบพาณิชยกรรมในอัตราที่สูงกว่าบ้านที่อยู่อาศัย แต่หากท่านมีความประสงค์ที่จะไม่ให้ลูกหลานขายทรัพย์สินเหล่านี้เวลาท่านไม่อยู่แล้ว การโอนที่ดิน บ้าน หรืออาคารชุดเข้าบริษัทก็จะเป็นทางเลือกหนึ่งที่สามารถกำหนดเงื่อนไขการห้ามขายทรัพย์สินหรือขายหุ้นในบริษัทที่ถือครองทรัพย์สินได้โดยผ่านข้อบังคับของบริษัท ดังนั้น ท่านควรจะเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้รอบคอบ
4.การโอนที่ดินหรือทรัพย์สินต่างๆ เพื่อแลกหุ้นของบริษัทในราคาตลาดนั้นจะต้องมีการจัดทำรายงานของผู้ประเมินราคาอิสระหรือผู้ประเมินราคาที่ กลต. รับรอง เพื่อบันทึกไว้ในรายงานการประชุมตั้งบริษัทด้วย เอกสารต่างๆ จึงจะต้องทำด้วยความระมัดระวัง
5.เมื่อได้มีการโอนที่ดินเข้าบริษัทแล้ว หากท่านยังมีบริษัทที่ถือครองที่ดินอีกหลายบริษัท ในอนาคตก็สามารถควบบริษัทต่างๆ เข้าด้วยกันได้โดยไม่มีภาระภาษีทั้งในระดับผู้ถือหุ้นและบริษัท อีกทั้ง ยังไม่มีค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน กรณีดังกล่าวจึงเป็นทางเลือกในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปได้ในอนาคต
6.นอกจากการขายที่ดินในราคาตลาดต่อไปในอนาคตแล้ว เจ้าของบริษัทก็อาจขายหุ้นในบริษัทแทนการขายที่ดินได้ เนื่องจากการขายที่ดินโดยตรงนั้นจะมีต้นทุนของค่าธรรมเนียมในการโอนในอัตราร้อยละ 2 และภาษีธุรกิจเฉพาะอีกในอัตราร้อยละ 3.3 รวมเป็นต้นทุนประมาณร้อยละ 5.3 แต่หากผู้ขายทรัพย์สินนั้นขายหุ้นในบริษัทแทนการขายที่ดิน ก็จะต้องเสียเพียงอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.1
7.ประโยชน์ที่รัฐบาลอาจจะได้ในอนาคตคือการทราบราคาตลาดของที่ดินส่วนใหญ่ เนื่องจากการโอนที่ดินของบุคคลธรรมดาเพื่อชำระค่าหุ้นให้บริษัทจะทำให้รัฐบาลมีฐานข้อมูลเรื่องอัตราราคาตลาดที่แท้จริงซึ่งจะทำให้รัฐบาลสามารถปรับปรุงราคาประเมินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดได้มากขึ้น หากในอนาคตรัฐบาลมีการแก้ไขกฎหมายเรื่องการขายอสังหาริมทรัพย์โดยบุคคลธรรมดาโดยให้ใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ในการเสียภาษีก็จะเป็นประโยชน์กับรัฐบาลในอนาคต นอกจากนี้ เนื่องจากบริษัทที่ถือครองทรัพย์สินเพื่อให้เช่าจะต้องทำบัญชีรายได้และรายจ่าย รัฐบาลจึงอาจจัดเก็บภาษีเงินได้จากค่าเช่าทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้ง่ายขึ้นและเป็นจำนวนมากขึ้น
8.มีข้อสังเกตที่สำคัญคือ การโอนชำระค่าหุ้นของบริษัทใหม่นั้น นอกจากอสังหาริมทรัพย์แล้วบุคคลยังสามารถโอนหุ้นหรือสินค้าของตนเพื่อชำระเป็นทุนของบริษัทใหม่ได้ ซึ่งอาจจะมีผลต่อการวางแผนภาษีมรดก โดยการโอนทรัพย์สินจากบุคคลธรรมดาให้แก่บริษัทที่ถือครองทรัพย์สินที่เรียกว่าบริษัทโฮลดิ้งหรือบริษัทประกอบการก็ได้ โดยไม่มีต้นทุนทางภาษี
เวลาที่เหลือนับจากนี้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 เป็นเวลาที่ผู้ประสงค์จะดำเนินการต้องเร่งรีบตัดสินใจเลือกรูปแบบที่เหมาะสม และหาที่ปรึกษาเพื่อจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท ประเมินราคาและโอนทรัพย์สินให้ทันตามเวลาที่กำหนดเพื่อประโยชน์ในอนาคตครับ