REIC ฟันธงลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน มีทั้งโอกาส และอุปสรรค แนะผู้ประกอบการศึกษากฎหมาย การเมืองก่อนลงทุน เผยอินโดนีเซีย และพม่า แนวโน้มดี แต่ต้องรอความชัดเจนเรื่องกฎหมายและการเมืองหลังเปิด AEC
กระแสการตื่นตัวการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน( AEC) หรือการเปิดการค้าเสรีในปี 2558 จะทำให้มีการเคลื่อนย้ายของแรงงานระดับบริหารและระดับปฏิบัติการมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ได้ในประเทศไทย ซึ่งกฎหมายระบุว่าชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์รวมกันเกินกว่า 49% ของพื้นที่ขาย
ทั้งนี้ การเปิดการค้าเสรีจะทำให้แรงงานระดับล่างเคลื่อนย้ายกลับประเทศตัวเอง และจะทำให้ปัญหาการขาดแคลนแรงงานระดับล่างสำหรับภาคการก่อสร้างที่อยู่อาศัยรุนแรงกว่าปัจจุบัน
ต่างชาติจับมือนักลงทุนไทย
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคาร อาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ผู้ประกอบการจากประเทศที่มีการพัฒนาอาจจะเข้ามาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยในลักษณะร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยมากขึ้น ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการจากไทย ก็จะออกไปพัฒนาโครงการในประเทศเพื่อนบ้าน เมื่อมีความมั่นใจในระบบการเงิน การลงทุน และกฎหมายของประเทศเหล่านั้น
“อินโดนีเซีย/พม่า”น่าลงทุน
นายสัมมา กล่าวว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีทั้งโอกาสและอุปสรรคในทุกตลาด ทุกประเทศ เพราะมีแรงกดดันในการผ่อนเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว โดยตลาดที่น่าสนใจ ได้แก่ อินโดนีเซีย และพม่า โดยอินโดนีเซียมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดและประชากรมากที่สุดในภูมิภาค อีกทั้งการเมืองยังมีเสถียรภาพ ส่วนพม่าก็น่าลงทุนหากกฎหมายมีความชัดเจนมากขึ้น
ขณะที่หลายประเทศในภูมิภาคยังมีปัญหาธรรมาภิบาล ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเข้ากับสถานการณ์และปัจจัยเสี่ยงทางการเมือง เศรษฐกิจ และภูมิอากาศของประเทศเหล่านั้น สำหรับประเทศไทยยังมีโอกาสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เมืองท่องเที่ยว หัวเมืองภูมิภาค และเมืองการค้าชายแดน
ลาว:แก้กฎหมายรับต่างชาติ
โดยสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว ได้แก้กฎหมายการลงทุนเมื่อปลายปี 2554 โดยกระทรวงวางแผนและการลงทุน (Ministry of Planning and Investment) ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการให้เช่าที่ดินระยะยาวจากรัฐหรือเอกชนได้นานถึง 99 ปี เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้
ขณะที่มีผู้ประกอบการจำนวนไม่มาก ผู้ประกอบการรายใหญ่ท้องถิ่น ได้แก่ Dao-Heuong Group ส่วนนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ ได้แก่ เวียดนาม จีน และไทย ซึ่งส่วนใหญ่เน้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับการท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม ตลาดสินเชื่อบ้านยังไม่พัฒนาทำให้โอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีน้อย
กัมพูชา:ตลาดสินเชื่อไม่พัฒนา
ส่วนประเทศกัมพูชามีโครงการอาคารสูงหลายแห่งในกรุงพนมเปญซึ่งเริ่มโครงการเมื่อประมาณ 6-7 ปีที่แล้ว เช่น อาคารสำนักงาน Hyundai Phnom Penh Tower สูง 22 ชั้น อาคารค้าปลีกและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ Vattanac Capital Towers สูง 38 ชั้น แต่ก็มีบางโครงการหยุดก่อสร้าง กลายเป็นอาคารสร้างค้าง เช่น Gold Tower 42 สูง 42 ชั้นของนักลงทุนเกาหลี สร้างค้างที่ความสูง 30 ชั้น เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจ มีผู้ประกอบการไม่มาก ได้แก่ Vattanac Property (ปญ) , Gold Property Management Group, Vtrust Property โดยตลาดสินเชื่อบ้านไม่พัฒนาเช่นเดียวกับลาว
เวียดนาม:ระวังเงินเฟ้อสูง
สำหรับประเทศเวียดนาม ในช่วง ปี 2000-2008 เป็นประเทศที่นักลงทุนให้ความสนใจเข้าไปลงทุนจำนวนมาก แต่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยอย่างรุนแรงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ระบบสถาบันการเงินมีหนี้เสียมาก มีอัตราเงินเฟ้อสูงถึง 23% ในเดือนสิงหาคมปี 2554 แต่ปัจจุบันลดลงมาเหลือประมาณ 10%
เวียดนามมีแผนพัฒนาโครงการ Phu Quoc เกาะใหญ่ที่สุดของเวียดนามในอ่าวไทย ใกล้เขตแดนกัมพูชา (500 กม. จากแหลมฉบัง) ให้เทียบชั้นภูเก็ต มีผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น Minh Viet Investment Co, VinaCapital Real Estate, CapitaLand Vietnam
พม่า:นักลงทุนเล็งยึดหัวหาด
พม่าเป็นประเทศที่กำลังได้รับความสนใจจากลงทุนจากหลายประเทศผู้ประกอบการหลายรายอยู่ระหว่างศึกษาลู่ทางเข้าไปลงทุน เพราะมีความต้องการโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท แต่มีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระวัง คือมีการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองมากในรอบ 2 ปี ซึ่งล่าสุดได้ปรับ ครม. เมื่อกลางเดือนกันยายน 2555
ย่างกุ้งเป็นเมืองศูนย์กลางธุรกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในย่างกุ้ง รองลงไปคือมัณฑะเลย์ ซึ่งรัฐบาลพม่าอาจจะประกาศใช้กฎหมายอาคารชุดปลายปีนี้ หรือปีหน้า ขณะที่กฎหมายการลงทุนฉบับใหม่ผ่านสภาแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการลงนามประกาศใช้ตลาดสินเชื่อบ้านไม่พัฒนาเช่นเดียวกับลาวและกัมพูชา มีผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้แก่ Naing Group, Surge Pun, Fatherland, Motherland,
มาเลเซีย:ตลาดบ้านแนวโน้มสดใส
มาเลเซียมีความพร้อมและมีโอกาสรับประโยชน์มากจากการเปิดเสริการค้า AEC มียอดขายบ้านทั่วประเทศประมาณปีละ 200,000 หน่วย แบ่งเป็นบ้านใหม่ประมาณ 30% บ้านมือสองประมาณ 30% โดยตลาดใหญ่อยู่ที่ KL และปริมณฑล (Klang Valley) , Penang ทางเหนือ, Johor Bahru ทางใต้ มีผู้ประกอบการทั่วประเทศประมาณ 1,500-2,000 ราย ผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้แก่ S P Setia Bhd, Sime Darby Property, Bhd, Sunway City Bhd, IGB Corp Bhd, I & P Group Sdn Bhd, IOI Properties Bhd, Mah Sing Group Bhd, Sunrise Bhd, IJM Land Bhd, Bandar Raya Developments Bhd,
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย National Property Information Center (NAPIC) ได้รับการจัดตั้งเมื่อกันยายน 1999 ภายใต้การดูแลของ Valuation and Property Services Dept ได้รับเงินอุดหนุนทั้งหมดจากรัฐบาล
สิงคโปร์:กฎหมายเข้มคุมเสถียรภาพอสังหาฯ
สิงคโปร์เป็นประเทศที่มีโอกาสรับประโยชน์มากจากการเปิดเสรีการค้า AEC และการเปิดประเทศพม่า โดยให้ความช่วยเหลือพม่าในการวางกรอบผังเมือง กรอบกฎหมาย และกรอบการเงิน ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์สร้างโดยการเคหะสิงคโปร์ ผู้ประกอบการใหญ่ที่สุด Far East Organization นอกจากนั้น ได้แก่ Keppel Land, Frasers Centrepoint Limited, Wing Tai Holdings ทั้งนี้ รัฐบาลสิงคโปร์จะมีการปรับกฎเกณฑ์ต่างๆค่อยข้างบ่อย เพื่อควบคุมเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัย
ผู้ประกอบการชาวสิงคโปร์ได้ออกไปลงทุนต่างประเทศมาก ในลักษณะร่วมทุน เช่น ในจีน พม่า และไทย
อินโดนีเซีย:ตลาดใหญ่น่าลงทุน
อินโดนีเซียประชากรมากเป็นอันดับที่ 4 ของโลก และมากที่สุดในอาเซียน มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ สูงสุดในอาเซียน แต่อัตราเงินเฟ้อค่อนข้างสูง การเมืองมีเสถียรภาพ Susilo Bambang Yudhoyono อยู่ในวาระอีก 2 ปี (ตั้งแต่ตุลาคม 2004 วาระละ 5 ปี) ทำให้ชาวต่างชาติขยายเข้าไปลงทุนในอินโดนีเซียจำนวนมาก
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ อยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สุด ได้แก่ Lippo Karawaci (part of Lippo Group) โดยอุปสรรคของการลงทุนอยู่ที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสูง ข้อจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว อัตราภาษีค่อนข้างสูง ปัญหาระบบราชการและคอรัปชั่น
ฟิลิปปินส์:ภัยธรรมชาติอุปสรรคลงทุน
สำหรับฟิลิปปินส์นั้น มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูง เป็นอันดับ 2 ในอาเซียน รองจากอินโดนีเซีย การขยายตัวอยู่ที่เมืองมนิลา ผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้แก่ Ayala Land, Robinsons Land, Sta. Lucia Realty, SM Prime Holdings, Filinvest Land Incorporated, Lanco Pacific Corporation โครงการที่อยู่อาศัยมีข้อพิพาทกับชาวบ้าน ปัญหาภัยธรรมชาติที่ค่อนข้างรุนแรงเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการแนวราบ
บรูไน:ตลาดเล็กไม่น่าลงทุน
บรูไน เป็นประเทศที่มีจำนวนประชากรน้อยมาก ประมาณ 500,000 คน ทำให้ ตลาดที่อยู่อาศัยมีขนาดเล็กมาก อีกทั้งยังไม่มีฐานข้อมูลหรือแหล่งข้อมูลเพียงพอ จึงไม่น่าสนใจเข้าไปลงทุน
