“ห้องเช่า” โคราช-ขอนแก่นสดใส/เขยต่างชาติทำตลาดอสังหาฯคึกคัก

ศูนย์ข่าวนครราชสีมา- ส่องธุรกิจอสังหาฯเมืองใหญ่อีสาน “โคราช-ขอนแก่น” ศูนย์ข้อมูล ธอส.เผย มีบ้านรอขายมากกว่า 8 พันยูนิต คาดปี’ 51 กระเตื้อง ชี้ที่อยู่อาศัยให้เช่าสดใสรองรับ รง.อุตฯ จ่อผุดอื้อส่งผลแรงงานทะลักเข้า 2 จังหวัด ระบุลูกค้าเขยต่างชาติกำลังซื้อสูงมาแรงชุบชีวิตบ้านจัดสรรอีสาน ด้านประธานชมรมฯ เมืองย่าโมคาดเห็นแสงสว่างในไตรมาส 3 แนะรัฐบาลทบทวน “บ้านเอื้ออาทร” สร้างแข่งเอกชนป่วนตลาดทำเดือดร้อนทั่วประเทศ เสนอดันเมกะโปรเจกต์ออกสู่ภูมิภาคกระตุ้นเศรษฐกิจฟื้นชีพอสังหาริมทรัพย์ ตจว.

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผย ในการสัมมนาวิชาการเรื่อง “เจาะกลยุทธ์ บุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2551 (นครราชสีมา-ขอนแก่น)” ที่ จ.นครราชสีมา ว่า ในปี 2550 ศูนย์ข้อมูลได้สำรวจที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดยุทธศาสตร์ในภูมิภาค เพื่อจัดเก็บข้อมูลที่อยู่อาศัยระหว่างการขายและที่อยู่อาศัยให้เช่า เพื่อให้มีฐานข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยครบถ้วนทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งเป็นการสำรวจข้อมูลครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ 5 จังหวัดปริมณฑล และจังหวัดในภูมิภาคที่มีการเคลื่อนไหวด้านการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

“โคราช-ขก.” บ้านรอขาย 8,414 หน่วย 91 โครงการ

สำหรับภาคอีสาน ได้รวบรวมและประมวลผลภาพรวมของการสำรวจภาคสนามโครงการบ้านจัดสรร อาคารชุด และโครงการอพาร์ตเมนต์ ใน จ.นครราชสีมา และ ขอนแก่น ซึ่งมีข้อมูลที่น่าสนใจคือ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2550 มีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขาย (แต่ละโครงการต้องมีหน่วยขาย 6 หน่วยขึ้นไป) รวมทั้งสิ้น 91 โครงการ มีจำนวนหน่วยที่อยู่ในผังโครงการทั้งหมดรวม 8,414 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นบ้านจัดสรรใน จ.นครราชสีมา จำนวน 3,915 หน่วย และ จ.ขอนแก่น มีจำนวน 4,499 หน่วย

ทั้งนี้ เป็นหน่วยขายหรือมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ตั้งแต่อดีตจนถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2550 จำนวน 4,009 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่ขายได้ใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2550 จำนวน 506 หน่วย และ มีหน่วยเหลือขายรวมทั้งสิ้น 4,405 หน่วย เป็นบ้านสร้างเสร็จเหลือขาย (บ้านว่าง) จำนวน 585 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 13 ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด โดยมีอัตราการดูดซับของตลาด (Absorption rate) ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2550 ร้อยละ 10

นายสัมมา กล่าวต่อว่า ภาพโดยรวมของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร จ.นครราชสีมา ณ ไตรมาส 3 ปี 2550 พบว่า มีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขาย (แต่ละโครงการต้องมีหน่วยขาย 6 หน่วยขึ้นไป) รวมทั้งสิ้น 44 โครงการ รวม 3,915 หน่วย ร้อยละ 67 เป็นบ้านเดี่ยว และ ร้อยละ 54 เสนอขายในระดับราคา 1-2.99 ล้านบาท โดยเป็นหน่วยที่ทำสัญญาจะซื้อ-ขาย แล้ว 1,754 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 45 ของหน่วยที่เสนอขาย และมีหน่วยเหลือขาย 2,161 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 55 ของหน่วยที่เสนอขาย โดย ณ ไตรมาส 3 ปี 2550 มีหน่วยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายใหม่จำนวน 163 หน่วย และมีอัตราการดูดซับของตลาดร้อยละ 7

ทั้งนี้ มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 997 หน่วย และยังไม่โอนกรรมสิทธิ์อีก 757 หน่วย ในจำนวนนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จ 141 หน่วย และยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ 616 หน่วย ส่วนหน่วยเหลือขาย 2,161 หน่วย เป็นบ้านสร้างเสร็จเหลือขายจำนวน 242 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 277 หน่วย และยังไม่ก่อสร้าง 1,642 หน่วย

สำหรับภาพโดยรวมของการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร จ.ขอนแก่น ไตรมาส 3 ปี 2550 พบว่ามีโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขาย (แต่ละโครงการต้องมีหน่วยขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป) รวมทั้งสิ้น 47 โครงการ รวม 4,499 หน่วย ร้อยละ 67 เป็นบ้านเดี่ยว ร้อยละ 49 เสนอขายในระดับราคา 1-2.99 ล้านบาท และร้อยละ 34 เสนอขายในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท

ทั้งนี้ เป็นหน่วยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว 2,255 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 50 ของหน่วยที่เสนอขาย และมีหน่วยเหลือขาย 2,244 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 50 ของหน่วยที่เสนอขายโดย ณ ไตรมาส 3 ปี 2550 มีหน่วยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายใหม่จำนวน 343 หน่วย และมีอัตราการดูดซับของตลาดร้อยละ 13 โดยในจำนวน หน่วยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 1,916 หน่วย และยังไม่โอนกรรมสิทธิ์อีก 339 หน่วย ในจำนวนนี้มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ 195 หน่วย และยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ 144 หน่วย ส่วนหน่วยเหลือขาย 2,244 หน่วย เป็นบ้านสร้างเสร็จเหลือขายจำนวน 343 หน่วย อยู่ระหว่างก่อสร้าง 679 หน่วย และยังไม่ก่อสร้าง 1,222 หน่วย

“จากการสำรวจภาคสนาม พบว่า ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2550 ใน จ.นครราชสีมา ผู้ประกอบการมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างน้อย 5 โครงการ หน่วยเสนอขาย 854 หน่วย และใน จ.ขอนแก่น ผู้ประกอบการมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างน้อย 7 โครงการ หน่วยเสนอขาย 376 หน่วย” นายสัมมา กล่าว

ธุรกิจ “ห้องเช่า” สดใสรับ รง.อุตฯจ่อผุด
“เขยต่างชาติ” มาแรงบูมอสังหาฯอีสาน

นายสัมมา กล่าวอีกว่า ส่วนภาพรวมของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้เช่า ซึ่งนับรวมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ และหอพักประเภทโครงการอพาร์ตเมนต์ใน จ.นครราชสีมา และขอนแก่น พบว่า ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2550 มีจำนวนรวม 840 โครงการ อยู่ใน จ.ขอนแก่น 426 โครงการ และ จ.นครราชสีมา 414 โครงการ มีจำนวนหน่วย อพาร์ตเมนต์ให้เช่ารวม 28,062 หน่วย ในจำนวนนี้อยู่ใน จ.นครราชสีมา จำนวน 14,606 หน่วย ขอนแก่น 13,456 หน่วย

เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าทั้งหมดตั้งแต่อดีตจนถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2550 จำนวน 24,980 หน่วย ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าใหม่ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2550 จำนวน 1,909 หน่วย เป็นหน่วยว่างที่ยังไม่มีผู้เช่ารวมทั้งสิ้น 3,082 หน่วย และมีอัตราการเข้าพักของอพาร์ตเมนต์ ใน จ.นครราชสีมาอยู่ที่ ร้อยละ 92 ส่วน จ.ขอนแก่นอยู่ที่ร้อยละ 86

สำหรับ ห้องพักอพาร์ตเมนต์ที่เปิดให้เช่ามากที่สุด ได้แก่ แบบ Studio จำนวน 28,009 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 99 ระดับราคาอพาร์ตเมนต์ที่เปิดให้เช่าทั้งหมดส่วนใหญ่ร้อยละ 45 อยู่ในระดับราคา 1,000-1,900 บาท/เดือน รองลงมาร้อยละ 33 อยู่ในระดับราคา 2,000-2,999 บาท/เดือน

“ทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ใน 2 จังหวัดนี้ มีแนวโน้มสดใส เพราะโคราชและขอนแก่นเป็นจังหวัดทางผ่านของภาคอีสาน ที่จะเชื่อมไปสู่ประเทศเพื่อนบ้านตามการพัฒนาเส้นทางคมนาคมแนวตะวันออก-ตะวันตก เพียงแต่ต้องมีระบบสาธารณูปโภครองรับมากกว่านี้ เช่น ถนนมอเตอร์เวย์ ไฮสปีดเทรน หรือ รถไฟความเร็วสูง ที่ควรนำขึ้นมาปัดฝุ่นทำให้เป็นรูปธรรม หากมีระบบการขนส่งที่ดีเกิดขึ้นจะทำให้เศรษฐกิจดี โดยเฉพาะการทำโครงการเมกะโปรเจกต์ในด้านการขนส่งจะช่วยได้มาก แต่หากไม่เกิดก็จะเป็นไปแบบช้าๆ ไปได้เรื่อยๆ” นายสัมมา กล่าว

นายสัมมา กล่าวอีกว่า ตลอดปี 2551 คาดว่า ธุรกิจอสังหาฯในโคราช ขอนแก่น จะดีกว่าปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่า เนื่องจากดูตัวเลขการจัดตั้งโรงงานอุตสาหกรรมและโรงแรม พบว่า มีการขอใบอนุญาตก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมเกิดขึ้นค่อนข้างมาก ซึ่งสอดคล้องกับตัวเลขการส่งเสริมการลงทุนของบีโอไอที่มีการขยายตัวสูงอย่างต่อเนื่องใน 2 จังหวัดนี้ จึงคาดการณ์ว่าจะมีแรงงานเข้ามาอยู่ใน จ.นครราชสีมา และขอนแก่นเพิ่มมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการรองรับได้ เพียงแต่แรงงานส่วนนี้ไม่ได้เข้ามาซื้อบ้าน แต่เข้ามาเช่าฉะนั้นตลาดห้องเช่ายังดีอยู่ แต่ตลาดซื้อขายอาจจะช้าบ้าง

สำหรับปัจจัยลบสำคัญที่จะส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ คือ ราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจและน้ำมันโลกแพง ส่วนปัจจัยบวก คือ อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง และการได้รัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งกำลังผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมและภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมา รวมถึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงให้ความสนใจมาซื้อบ้านในแถบอีสานมากขึ้น

โคราชจี้รัฐดันเมกะโปรเจกต์สู่ภูมิภาค
ทบทวนบ้านเอื้อฯ ทำป่วนทั่วประเทศ

นายกฤช หิรัญกิจ ประธานชมรมธุรกิจบ้านจัดสรรจังหวัดนครราชสีมา เปิดเผยว่า แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน จ.นครราชสีมา ขณะนี้ต้องดูที่ความมั่นคงและทิศทางของรัฐบาลชุดใหม่เป็นหลัก โดยรวมคาดว่าน่าจะดีขึ้นโดยเฉพาะหากรัฐบาลให้ความสำคัญในการผลักดันโครงการเมกะโปรเจกต์ออกสู่ภูมิภาค เช่น โครงการก่อสร้างรถไฟรางคู่ จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดกระเตื้องขึ้นด้วย

สำหรับสถานการณ์ช่วงไตรมาสแรกปีนี้ เพิ่งจะเริ่มมีรัฐบาลใหม่จึงยังไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา คิดว่าในช่วงไตรมาส 3 น่าจะดีขึ้นบ้าง โดยโครงการบ้านจัดสรรใน จ.นครราชสีมา ขณะนี้ที่ขายได้ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและเป็นกลุ่มใหม่ที่ผู้ประกอบการโคราชให้ความสำคัญ

“ชาวต่างชาติที่เป็นลูกค้าส่วนใหญ่จะมาแต่งงานกับคนไทย หรือสาวชาวโคราช และมาซื้อบ้านอยู่ที่โคราช เขาอยากมาอยู่เมืองไทยเพราะค่าครองชีพต่ำ ชมรมฯ มีนโยบายที่จะทำตลาดเชิงรุกเข้าไปยังกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมากขึ้น ซึ่งจากการสำรวจพบว่าโครงการบ้านจัดสรรที่ขายได้เฉลี่ยมากกว่า 10% เป็นลูกค้าชาวต่างชาติและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ หลายโครงการมีลูกค้ากลุ่มนี้สูงถึง 30%” นายกฤช กล่าว

อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ประกอบการอยากให้รัฐบาลทบทวน การก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทรออกมาแข่งขันกับภาคเอกชนเป็นจำนวนมาก และบิดเบือนความเป็นจริงในตลาด ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอย่างมาก จนกลายเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นเหมือนกันในหลายจังหวัดทั่วประเทศอยู่ในขณะนี้