ถามใจเธอดู...คุ้มไหมถ้าจะซื้อบ้านในญี่ปุ่น?

“อยู่ญี่ปุ่นไม่คิดจะซื้อบ้านเหรอ” รุ่นพี่คนไทยถามผมตอนมาเยี่ยมเยียนกันถึงโตเกียว

“ก็เริ่มๆ คิดอยู่เหมือนกัน” ผมตอบตามความเป็นจริง แล้วก็เสริมทันที “แต่ตอนนี้ยังไม่ได้คิดจริงจัง เพราะไม่รู้จะมีปัญญาไหม” พูดจบก็หัวเราะตบท้าย

คำว่า “บ้าน” ตามความหมายแคบที่คนทั่วไปเข้าใจคือบ้านที่เป็นหลังๆ และมีที่ดิน ตามความหมายกว้างคือ “ที่พักอาศัย” ที่อาจจะหมายถึงห้องชุดที่อยู่ได้ทั้งครอบครัว และเมื่อเอ่ยถึง “ห้อง” ในฐานะที่พักอาศัยในญี่ปุ่นแล้ว จะแบ่งเป็น 2 ประเภทหลัก คือ “อพาร์ตเมนต์” กับ “แมนชัน” ทั้งสองคำมาจากภาษาอังกฤษ คือ apartment กับ mansion แต่พูดเป็นสำเนียงญี่ปุ่นว่า “อะปาโตะ” (アパート；apāto) กับ “มันชง” (マンション；manshon) คนญี่ปุ่นวัยไม่เกินสามสิบก็มักจะสับสนอยู่บ่อยๆ ว่าสองคำนี้ต่างกันอย่างไร ความแตกต่างหลักอยู่ที่โครงสร้างของตัวอาคาร คือ “อะปาโตะ” มักสร้างด้วยไม้ มีลักษณะเป็นห้องแถว มีไม่กี่ชั้น ส่วน “มันชง” สร้างด้วยคอนกรีตเสริมเหล็ก มีลักษณะเป็นตึก ดังที่คนไทยมักเรียกว่า “คอนโด”

“บ้านที่นี่แพงไหม” พี่ถามต่อ

“ก็ถือว่าแพงนะครับ” คนต่างชาติที่อยู่ในญี่ปุ่นมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ไม่ใช่แค่ห้องชุดเท่านั้น แต่บ้านและที่ดินก็ซื้อได้ด้วย “ถ้าหมายถึงห้องชุดขนาดประมาณ 80 ตารางเมตรในโตเกียว ในย่านที่สะดวกหน่อย ก็น่าจะสัก 15-20 ล้านบาท” ผมตอบไปเท่าที่จำได้คร่าวๆ เพราะสองสามวันก่อนหน้านั้น บังเอิญไปยืนอ่านราคาห้องชุดบนป้ายโฆษณาที่สถานีรถไฟแถวมหาวิทยาลัยพอดี

นั่นคือราคาที่ชีวิตของคนวัยประมาณ 30 ปีเศษจะต้องยอมจ่ายไปจนเกษียณเพื่อให้ได้มาซึ่งบ้านของตัวเอง ทีนี้ก็ต้องมานั่งคิดกันว่าคุ้มหรือไม่ ระหว่างการจ่ายค่าเช่าบ้านไปจนตายกับการผ่อนจ่ายธนาคาร 30 ปี ในกรณีหลังอาจเข้าทำนองว่าทุ่มเททำงานมาทั้งชีวิต จ่ายเงินให้บ้านไปมากมาย แต่สุดท้ายเกษียณออกมาอยู่บ้านได้ไม่เท่าไร ประเดี๋ยวก็กลับบ้านเก่า

เมื่อเข้าสู่วัยผู้ใหญ่ ใครๆ ก็มักอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง คนญี่ปุ่นก็คิดคล้ายๆ กับคนไทยและเรียกบ้านในฝันด้วยน้ำเสียงรักใคร่เป็นคำทับศัพท์ภาษาอังกฤษว่า “มายโฮม” (my home) การมีบ้านเป็นของตัวเองได้ย่อมเป็นความภูมิใจสำหรับเจ้าของ แต่ก็ไม่ใช่ว่าทุกคนจะมีศักยภาพในการซื้อบ้านได้ ซึ่งเรื่องนี้คนญี่ปุ่นก็เหมือนกับคนไทย แม้โดยภาพรวมแล้วคนญี่ปุ่นมีมาตรฐานการครองชีพดีกว่าคนไทย แต่คนที่ไม่เคยมีที่พักอาศัยเป็นของตัวเองเลยตลอดชีวิตก็มีไม่น้อย เมื่อคนไทยไปเที่ยวญี่ปุ่น แล้วแลเห็นบ้านเรือนหลังกะทัดรัดตามเขตชานเมืองหรือเห็นอาคารที่พักอาศัยสูงๆ ในตัวเมือง ก็ตระหนักได้เลยว่าธนาคารบันดาลให้ทั้งนั้น ไม่ต่างจากคนไทย และน้อยคนมากที่จะผ่อนชำระได้หมดในช่วงทำงาน โดยมากจะใช้เงินสะสมก้อนใหญ่ที่ได้ตอนเกษียณโปะให้หมด

“ทุกวันนี้ผมอยู่ห้องเก่าๆ แต่ก็สบายดี มีพื้นที่ 40 กว่าตารางเมตร” ผมเล่าให้รุ่นพี่ฟังอย่างภูมิใจ “จ่ายค่าเช่าแค่เดือนละ 7,000 เยน”

“หือ? สองพันกว่าบาท”

“ใช่ครับ ถูกกว่าค่าเช่าห้องในกรุงเทพฯ ซะอีก เพราะมันคือบ้านพักสวัสดิการของมหาวิทยาลัย แหะๆๆ ค่าเช่าที่เก็บก็เก็บพอเป็นพิธี จริงๆ แล้วก็เหมือนอยู่ฟรี”

พร้อมกันนี้ผมก็วิจารณ์คนญี่ปุ่นต่อไปว่า คนรุ่นหลังๆ คงติดความสบายมากไปกระมัง ในบรรดาอาจารย์มหาวิทยาลัยด้วยกันถึงไม่ค่อยมีคนญี่ปุ่นอยากอยู่บ้านสวัสดิการ ด้วยเหตุผลที่ว่ามันเก่า เป็นตึกที่สร้างตั้งแต่ยุค 60 (แล้วไง? ตึกก็ใหญ่ดีออก) เครื่องทำน้ำร้อนก็ยังเป็นระบบเก่าประเภทไขลาน (ก็แค่หมุนสองสามที ไม่ได้ออกสักเท่าไร) อีกทั้งยังเดินทางไปมหาวิทยาลัยไม่สะดวกด้วย (แค่ชั่วโมงเดียวเนี่ยนะ?) สำหรับผมแล้ว สิ่งเหล่านี้ไมใช่ปัญหา เพราะความเป็นไทยฝึกให้เราเจออะไรมามากกว่านั้น และด้วยเหตุนี้ การซื้อบ้านจึงยังไม่ใช่ประเด็นใหญ่ในชีวิตผมตอนนี้ ซึ่งก็เหมือนกับคนญี่ปุ่นอีกกลุ่มหนึ่งที่คิดว่าการซื้อ “มายโฮม” อาจทำให้ชีวิตขาดทุนได้

คนไทยอาจจะสงสัยว่า จะขาดทุนได้อย่างไรในเมื่อผลสุดท้ายมันก็จะกลายเป็นของเรา เมื่อไม่พอใจจะอยู่ ขายทอดตลาดก็ยังได้ นั่นก็มีส่วนถูก แต่ไร้หลักประกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ญี่ปุ่นมีบริบทเฉพาะของญี่ปุ่นเอง ซึ่งทำให้การคิดทางเดียวอาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด นี่คือจุดที่ต่างจากไทย และเมื่อขยายความก็จะพบรายละเอียดเชิงสังคมว่า

1) ญี่ปุ่นมีภาษีมรดก อสังริมทรัพย์ที่เราหาได้ในช่วงชีวิตหนึ่งนั้นคุ้มกับแรงกายและเวลาที่ทุ่มเทให้หรือไม่นั้นเป็นเรื่องที่น่าคิด และหากหวังว่าเมื่อหมดรุ่นเราแล้ว ลูกหลานก็ยังจะได้ใช้ประโยชน์ คงต้องคิดใหม่ เพราะในญี่ปุ่น ด้วยภาษีมรดก ถ้าทรัพย์สินตกทอดไปถึงรุ่นที่ 3 เมื่อไร ส่วนใหญ่จะไม่เหลือเพราะถูกภาษีกินหมด

2) คนญี่ปุ่นมีศักยภาพในการจ่ายค่าเช่าที่พักอาศัยในระยะยาว กล่าวคือ ระบบหลายๆ อย่างของญี่ปุ่นคิดเผื่ออนาคตไว้ เช่น กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (แม้จะคลอนแคลนไปบ้างในขณะนี้) เงินสะสม เงินสวัสดิการ เอื้อให้คนญี่ปุ่นมีโอกาสใช้ชีวิตหลังเกษียณได้อย่างมั่นคง (อย่างน้อยก็มั่นคงกว่าคนไทยจำนวนมาก) และน่าจะจ่ายค่าเช่ารายเดือนไปได้เรื่อยๆ โดยเฉพาะในต่างจังหวัด หรือหากลองคำนวณดู ก็อาจพบว่าค่าเช่าตลอดชีวิตก็ยังอาจจะถูกกว่าค่า “มายโฮม” ด้วยซ้ำ

3) ระบบงานในบริษัทญี่ปุ่นทำให้เกิดการย้ายที่ทำงานบ่อย การลงหลักปักฐานตั้งแต่อายุน้อยอาจกลายเป็นอุปสรรคต่อการย้ายงาน ซึ่งบางกรณีเกี่ยวพันกับการเลื่อนตำแหน่ง

4) ขณะที่อัตราการเกิดในญี่ปุ่นลดลงและประชากรก็กำลังลด ประเมินกันว่าราคาที่พักอาศัยจะสูงขึ้นในระยะนี้ไปจนถึงช่วงโตเกียวโอลิมปิก 2020 และจากนั้นจะค่อยๆ ลดลง อสังหาริมทรัพย์ค่าตกและอาจจะขายต่อได้ยาก

นี่คือเหตุผลส่วนหนึ่งที่คนญี่ปุ่นคิด นอกจากนี้ เมื่อซื้อแล้ว ก็ต้องดูแลรักษาพร้อมทั้งจ่ายภาษีที่พักอาศัยรายปี (ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และภาษีผังเมือง) อีกด้วย และผมซึ่งไม่ใช่คนญี่ปุ่นก็คิดเพิ่มอีกนิดว่า ถ้าผลสุดท้าย เราไม่ได้อยากจะอยู่ญี่ปุ่นจนตาย ควรจะซื้อบ้านดีหรือไม่? หรือถ้าซื้อ ก็ควรจะซื้อในทำเลที่มีแนวโน้มว่าจะขายออกใช่หรือไม่? แต่ในบริเวณแบบนั้น ก็แน่นอนว่าราคาย่อมสูงเป็นธรรมดา

“พี่รู้ไหม อยู่ญี่ปุ่นทุกวันนี้ ผมได้รับโทรศัพท์แปลก ๆ อยู่ 2 ชนิด” พอคุยกันเรื่องบ้านขึ้นมา ผมจึงพยายามเสริมข้อมูลให้รุ่นพี่ทราบ “อย่างแรกคือ มีคนโทร.มาขายสุสาน”

“หา? ขายอะไรนะ”

“สุสานครับ ก็ฮวงซุ้ยนั่นแหละ แต่ไม่ได้สวยงามใหญ่โตเหมือนของคนจีนแถวชลบุรีหรอกนะ คือคนญี่ปุ่นจะยึดมั่นต่อการได้เอาเถ้ากระดูกของตัวเองไปวางไว้ในหลุมประจำตระกูลมาก ก็เลยมีธุรกิจทำสุสาน แล้วก็มีเซลล์แมนโทร.ไปขายตามบ้านโน้นบ้านนี้” รุ่นพี่ผมหัวเราะ “อีกอย่างนึงก็คือ ตั้งแต่เป็นอาจารย์ประจำ พวกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชอบโทร.มาตื๊อให้ซื้อแมนชัน แล้วก็หว่านล้อมว่า อาจารย์ซื้อสิเนี่ย! อาจารย์ไม่อยู่เองก็ไม่เป็นไร เอาไปปล่อยเช่าก็ยังได้นะ ไม่สนหรอครับ”

เซลล์พวกนี้ชอบเจาะกลุ่มอาจารย์มหาวิทยาลัยเพราะรู้ว่าเป็นอาชีพที่มั่นคง แต่ผมก็ไม่รู้เหมือนกันว่าคนพวกนี้ไปได้เบอร์โทรศัพท์ผมมาจากไหน ทีแรกผมก็บอกปัดแบบสุภาพแต่ไม่สุจริตว่า “มีอยู่แล้วตั้งสิบห้อง จะไม่รู้เอาไปทำไมอีก” ทางนั้นก็ไม่ค่อยจะยอมแพ้ “ก็เอาอีกสักห้องสิครับ” พอหนักๆ เข้า ผมจึงตัดรำคาญว่าไม่มีตังค์ แล้วก็วางสาย

ระยะนี้คือช่วงทำเงินของคนขายบ้านเพราะใกล้โอลิมปิกเข้าไปทุกที ราคายังคงสูงอยู่ โดยเฉพาะในย่านดังๆ ตามที่มีการสำรวจออกมาว่าเป็นพื้นที่ที่คนอยากอาศัยอยู่ 3 อันดับแรกเมื่อปี 2559 ในภาคกลาง ได้แก่ เอะบิซุ (恵比寿；Ebisu) [โตเกียว], คิชิโจจิ (吉祥寺；Kichijōji) [โตเกียว], โยะโกะฮะมะ (横浜；Yokohama) [คะนะงะวะ] แต่จากนี้ไปก็ไม่มีใครรู้แน่ชัดว่าราคาจะผันผวนแค่ไหน ผมถึงได้ตอบรุ่นพี่ไปว่าเรื่องบ้านนั้นแค่คิดเล่นๆ ถ้ามีได้ก็ดี แต่ถึงไม่มีก็ไม่ใช่ปัญหาใหญ่ และในใจก็นึกอยู่ตลอดเวลาว่า ถ้าตัดสินใจซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นเมื่อไร ไม่ว่าจะหาเงินได้มากแค่ไหน ส่วนใหญ่คงเอาไปลงที่บ้าน ลองคิดๆ ดูอีกที ชักจะไม่แน่ใจว่าตกลงเราซื้อบ้าน หรือว่าบ้านซื้อชีวิตเรากันแน่

**********
คอลัมน์ญี่ปุ่นมุมลึก โดย ดร.โฆษิต ทิพย์เทียมพงษ์ แห่ง Tokyo University of Foreign Studies จะมาพบกับท่านผู้อ่านโต๊ะญี่ปุ่น ทุกๆ วันจันทร์ ทาง www.manager.co.th