“บิ๊กอสังหาฯ” สับมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ไม่กระตุ้นภาพรวมอสังหาฯ เสนอขยายเพดานราคา คลุม 3 ล้านบาท ขยายฐานคนซื้อกว้างขึ้น ดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ ห่วงแบงก์ยังเข้มสินเชื่อ ยอดรีเจกต์เรต พุ่ง 50% เตือน ศก.โลกเริ่มชะลอตัว กำลังซื้อต่างชาติลด
กรณีนี้คณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เพื่อเป็นมาตรการเพื่อดูแลผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ช่วยภาระในเรื่องการมีที่อยู่อาศัยลดลง โดยจะผลระยะเวลา 1 ปี สิ้นสุดวันที่ 31 พ.ค. 63 นั้น ได้ก่อให้เกิดปฎิกิริยาทั้งจากผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทบริหารการขาย ถึงการออกมาตรการที่ไม่ตรงจุด
วานนี้ (9 พ.ค.) นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตที่บริหารกว่า 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า ปัจจุบันแทบจะไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งเรื่องราคาที่ดิน และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงต่อเนื่อง และสัดส่วนของตลาดกลุ่มราคาดังกล่าวมีไม่ถึง 2-3% ของมูลค่าตลาดรวม ดังนั้น ประสิทธิภาพจากมาตรการดังกล่าวเป็นเพียงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจะช่วยเพียงโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) และ ธนาคารอาคารสงเคระห์ (ธอส.) แต่โดยปกติแล้ว ทั้ง 2 หน่วยงงานก็มีโปรโมชั่นดูแลค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อ และผู้กู้อยู่แล้ว โดยไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมอย่างที่คาด
"ถ้าขยายราคาบ้านให้ครอบคลุม 3 ล้านบาท จะได้ฐานลูกค้าที่กว้างขึ้น แต่แนวทางดังกล่าวไม่ได้กระตุ้นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศให้เติบโต ต้องเข้าใจว่า ที่อสังหาฯ ยังดีในปี 2561 เพราะมีตลาดคนจีนเข้ามา ทำให้เกิดกำลังซื้อในฟากของลูกค้าต่างชาติเข้ามาเสริม ส่วนตลาดกลุ่มลูกค้าคนไทยไม่ดีอยู่แล้ว ยิ่งในปี 62 ลูกค้าคนจีนเริ่มน้อยลง ทำให้สต๊อกของผู้ประกอบการเหลือเยอะอีก แต่ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาฯเริ่มชะลอตัว ภาครัฐออกแอ็กชั่นมาตรการ ทั้งเรื่อง LTV มีการส่งสัญญาณลดค่าโอน มีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าอย่างมาก "นายวิทย์ กล่าว
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รอง ผอ.ฝ่ายวิจัย บริษัท คลอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้ พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุน 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทาน ที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และจำแนกเป็นบ้านจัดสรร ประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท จากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีก 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท
"เราเห็นตัวเลขช่วง 2 เดือนแรก แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก ถึงแม้ว่า นโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดี สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนข้างสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ไม่ได้ประโยชน์เท่าที่ควร" นายภัทรชัย กล่าว.
กรณีนี้คณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติออกมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เพื่อเป็นมาตรการเพื่อดูแลผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ช่วยภาระในเรื่องการมีที่อยู่อาศัยลดลง โดยจะผลระยะเวลา 1 ปี สิ้นสุดวันที่ 31 พ.ค. 63 นั้น ได้ก่อให้เกิดปฎิกิริยาทั้งจากผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทบริหารการขาย ถึงการออกมาตรการที่ไม่ตรงจุด
วานนี้ (9 พ.ค.) นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท ที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตที่บริหารกว่า 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า ปัจจุบันแทบจะไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งเรื่องราคาที่ดิน และต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงต่อเนื่อง และสัดส่วนของตลาดกลุ่มราคาดังกล่าวมีไม่ถึง 2-3% ของมูลค่าตลาดรวม ดังนั้น ประสิทธิภาพจากมาตรการดังกล่าวเป็นเพียงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจะช่วยเพียงโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) และ ธนาคารอาคารสงเคระห์ (ธอส.) แต่โดยปกติแล้ว ทั้ง 2 หน่วยงงานก็มีโปรโมชั่นดูแลค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อ และผู้กู้อยู่แล้ว โดยไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมอย่างที่คาด
"ถ้าขยายราคาบ้านให้ครอบคลุม 3 ล้านบาท จะได้ฐานลูกค้าที่กว้างขึ้น แต่แนวทางดังกล่าวไม่ได้กระตุ้นภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศให้เติบโต ต้องเข้าใจว่า ที่อสังหาฯ ยังดีในปี 2561 เพราะมีตลาดคนจีนเข้ามา ทำให้เกิดกำลังซื้อในฟากของลูกค้าต่างชาติเข้ามาเสริม ส่วนตลาดกลุ่มลูกค้าคนไทยไม่ดีอยู่แล้ว ยิ่งในปี 62 ลูกค้าคนจีนเริ่มน้อยลง ทำให้สต๊อกของผู้ประกอบการเหลือเยอะอีก แต่ท่ามกลางภาวะตลาดอสังหาฯเริ่มชะลอตัว ภาครัฐออกแอ็กชั่นมาตรการ ทั้งเรื่อง LTV มีการส่งสัญญาณลดค่าโอน มีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าอย่างมาก "นายวิทย์ กล่าว
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รอง ผอ.ฝ่ายวิจัย บริษัท คลอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้ พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุน 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทาน ที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และจำแนกเป็นบ้านจัดสรร ประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท จากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีก 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท
"เราเห็นตัวเลขช่วง 2 เดือนแรก แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก ถึงแม้ว่า นโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดี สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนข้างสูง และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ไม่ได้ประโยชน์เท่าที่ควร" นายภัทรชัย กล่าว.