xs
xsm
sm
md
lg

ส่องทำเลคอนโด ‘รุ่ง-ร่วง’ ปี 62

เผยแพร่:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

ผู้จัดการรายวัน360-เข้าสู่ปีใหม่ ปีกุน ปี 2562 ปีที่ทุกคนเฝ้ารอ หลังรัฐบาลพิเศษที่บริหารประเทศมา ได้ประกาศที่จะให้เกิดการเลือกตั้งขึ้นมา แน่นอน จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ขณะที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมั่นใจถึงบรรยากาศทางการเมืองที่มีความชัดเจน และพร้อมขยายการลงทุน ซึ่งจะเป็นเครื่องยนต์สำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจในประเทศให้เติบโตได้

อย่างไรก็ตาม ในปี 2561 และต่อเนื่องมาถึงปี 2562 สภาพตลาดอสังหาฯจะแตกต่างกัน โดยเฉพาะผลจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ที่ออกประกาศเรื่องอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน หรือ LTV บังคับใช้ไป 1 เม.ย.2562 คาดว่า ปริมาณการโอนจะมีความผิดปกติ ผ่านการออกแคมเปญของบริษัทอสังหาฯในช่วงปลายปี 2561ต่อเนื่องอย่างหนักในปี 2562 ก่อนบังคับใช้

ทั้งนี้ ด้วยปัจจัยราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ต้องปรับเพดานเจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ทั้งนี้ จากข้อมูลตลาดรวมห้องชุดในประเทศของปี 60 คาดว่า มูลค่าการซื้อขายห้องชุดมีมูลค่า 2 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นยอดขายจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติแชร์อยู่ 20-30% หรือ 20,000-30,000 ล้านบาท และมีแนวโน้มจะขยายตัวเพิ่มขึ้น แม้ว่าในช่วงไตรมาส 3-4 ของปีนี้ จะมีการชะลอการตัดสินใจซื้อจากกลุ่มลูกค้าจีน ทำให้ยอดขายลดลงไปกว่า 50%

***หวั่นสายสีเขียวเหนือซ้ำรอย'สีม่วง'

นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด ( CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำในเมืองไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปี 62 จะมีการชะลอการเติบโตของตลาดคนไทย ซึ่งหมายความว่า การซื้ออสังหาฯในปี 62 ตลาดจะมียอดขายใกล้เคียงกับปี 61 ซึ่งจะต้องดูในรายละเอียดว่าจะมีซัปพลาย(Supply) มาเพิ่มขึ้นในปี62มากน้อยแคไหน

สำหรับลูกค้าชาวต่างชาติ ในกลุ่มชาวจีน คาดว่าจะมีการชะลอตัวลง เนื่องจากผลกระทบอัตราแลกเปลี่ยนและความไม่แน่นอนของการค้าระหว่างประเทศ ทำให้ลูกค้ายังไม่มั่นใจในการลงทุนต่างประเทศ แต่คาดว่าภายใน 6 เดือนสถานการณ์จะกลับมาสู่ปกติในกรณีที่สงครามทางการค้าไม่บานปลาย

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดฯในปีนี้ มีหลายทำเลที่ต้องเฝ้าติดตาม ได้แก่ คอนโดฯสายสีม่วงที่ยังน่าห่วง ซึ่งหากมาพิจารณาเฉพาะโซนตั้งแต่สถานีเตาปูนจนถึงสถานีกระทรวงสาธารณสุข ก่อนเลี้ยวซ้ายแยกแคราย โซนนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 5 สถานี บริษัทอสังหาฯรายใหญ่ขึ้นโครงการกันเป็นจำนวนมาก นับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา สถานีหนึ่งไม่ต่ำกว่า 6 โครงการ รวมแล้ว 30 โครงการ จำนวนยูนิตประมาณ 50,000 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 110,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) โซนนี้จะมีอัตราการดูดซับหรือยอดขายที่ดีกว่าโซนอื่น สามารถระบายสินค้าไปแล้วประมาณ 80% คาดว่าน่าจะเหลือประมาณ 10,000 ยูนิต เวลาผ่านไป 7 ปีสามารถระบายได้ 40,000 ยูนิต เฉลี่ยยอดขาย 15 ยูนิตต่อเดือนของแต่ละโครงการ แต่ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยเท่านั้น ความจริงแล้วยอดขายของแต่ละบริษัทฯจะไม่เท่ากันบางโครงการสามารถขายได้เพียง 2-3 ยูนิตเท่านั้น ลองประมาณการจำนวนที่เหลือ 10,000 ยูนิต ใน 30 โครงการกับยอดขาย 15 ยูนิตต่อเดือน ก็จะขายหมดภายใน 2 ปี

"หากรวมอสังหาฯบนเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเหลือทรัพย์รอการขายถึง 30,000 ยูนิต ตั้งแต่ต้นทางยันปลายทาง นับSPEED ที่ขายเฉลี่ยทั้งสาย นำมารวมกันจะสามารถขายได้เดือนละ 9.6 ยูนิตต่อเดือน จาก 60 โครงการ คงต้องใช้เวลาระบายสต๊อก 4 ปี"

ขณะที่ ทำเลในเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ(ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ก็ต้องเฝ้าติดตาม เนื่องจากมีผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการคอนโดฯเป็นจำนวนมาก ซึ่้งคาดว่าจะมีกำลังซื้อเกิดขึ้น แต่เป็นทำเลที่ต้องระวัง และอาจจะมีประวัติศาสตร์ซ้ำรอยสายสีม่วง และตัวเลขบางอย่างของรถไฟฟ้าสายสีม่วงกับสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยายเหมือนกัน คือ มีจำนวน 16 สถานีเท่ากัน เชื่อมต่อชานเมืองเช่นกัน จำนวนโครงการคอนโดฯเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากเช่นกัน ที่สำคัญกลุ่มผู้ซื้ออยู่ในระดับใกล้เคียงกัน

***ปล่อยทรัพย์กำเงินสดดีกว่า"สต๊อกบวม"

ด้วยสภาพตลาดในโซนสายสีม่วงที่ยังไม่เอื้ออำนวย และเชื่อว่า โซนอื่นอาจจะเริ่มมีสภาพที่คล้ายๆสีม่วง ดังนั้น ทำให้บรรดาผู้ประกอบการอสังหาต่างๆ ต้องพลิกตำราเพื่อปั๊มยอดขายทุกรูปแบบ บางรายยอมถอยกำไรเอาทุนคืน เพื่อนำเงินไปลงทุนโปรเจกต์อื่น ทำรอบดีกว่ายืนขาแข็ง แต่บางรายทำใจไม่ได้ ยอมเก็บสินค้าเป็นสต๊อก หวังตายดาบหน้า แต่สุดท้ายก็หนีไม่พ้นสงครามการลดราคาที่ทวีความรุนแรงชนิด ทุกสัปดาห์จะมีโปรโมชั่นดีๆออกมาเสมอ เพราะผู้เล่นรายใหญ่ ยอมสู้ใน RED ZONE ดีกว่ายอมให้เป็น DEAD ZONE เรื่องนี้ ส่งผลดีให้กับผู้บริโภคที่ราคาสมเหตุสมผล

***ทำเลเด่น"พระราม4-สาทร-"

นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า กลยุทธ์ในการทำตลาดของผู้ประกอบการ อาจจะอาศัยช่องว่าง และพัฒนาสินค้าตอบความต้องการของลูกค้า เช่น ผังเมืองนนทบุรีที่เตรียมจะออกมา แม้จะกลายเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการคอนโดฯแต่ก็เปิดโอกาส เช่น สถานีท่าอิฐ พบว่า บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ ใช้กลยุทธ์เข้าไปพัฒนาโครงการแนวราบในซอย ทำราคาตีโครงการคอนโดฯ ซึ่งจริงๆแล้ว โซนนั้นอาจจะเป็น"พื้นที่สีแดง"หรือ Red Zone ของโครงการคอนโดฯ แต่พอโกลเด้นแลนด์ เอาโปรดักส์ทาวน์เฮาส์ไปลงใกล้เคียงกับสินค้าคอนโดฯ ทำให้สินค้าทาวน์เฮาส์ ลงในตำแหน่งที่เป็นบลูโอเชี่ยนขึ้นมา

สำหรับทำเลที่มีศักยภาพและแนวโน้มเติบโตของตลาดคอนโดฯ จะเป็นทำเลในเมือง เช่น โซนพระราม 4 ,เส้นสาทร เนื่องจากเป็นที่ตั้งของสำนักงานชั้นนำ กลุ่มคนที่จบและมีงานทำในศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี)จะมีรายได้และมีกำลังซื้อสูงตามมา มีโอกาสหางานเพิ่ม หาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ใกล้แหล่งงาน ขณะที่รอบนอกเมือง เช่น บริเวณสถานีพัฒนาการ เป็นทำเลที่เหมาะสม สามารถเชื่อมการเดินทางจากรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ หรือ แอร์พอร์ต เรล ลิงก์ เข้ามาถึงเมืองได้ ไปถึงเส้นพระราม 9 ซึ่งเราจะเห็นกลุ่มลูกค้าคนจีน มาอยู่อาศัยในโซนพัฒนาการมากขึ้น

ส่วนทำเลที่ต้องเฝ้ามอง เช่น สายสีเขียวเหนือ ตั้งแต่บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ไปถึงคูคต พบโครงการของบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ลงทุนพัฒนาโครงการ โดยต้องพิจารณาเรื่องกำลังซื้อกับราคาที่เหมาะสม ขณะที่ทำเลรัชโยธิน ยังไปได้ ได้รับผลบุญจากรถไฟฟ้าเข้ามาช่วย ส่วนโซนทองหล่อ เอกมัย เริ่มเป็นทำเลที่ราคาไม่เป็นเหตุเป็นผล ราคาถูกปั่นเกินจริง อัตราผลตอบแทน (Yield) ระดับ 4% ยังไม่หักค่าบริหารจัดการ


กำลังโหลดความคิดเห็น...