ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนแปลงสู่รูปแบบใหม่ “มิกซ์ยูส” (Mixed Use) คือ โครงการที่มีทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม ชอปปิ้งมอลล์อยู่ด้วยกัน ตอบสนองความต้องการของลูกค้าแบบครบวงจร
โครงการแบบมิกซ์ยูสต้องใช้ที่ดินผืนใหญ่ ทำเลดี ไปมาสะดวก เพื่อดึงดูดลูกค้าเป้าหมายระดับเอถึงเอบวก คือ ร่ำรวย มีสตางค์เหลือใช้ จึงมีแต่กลุ่มทุนขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีกำลังมากพอในการลงทุน
ก่อนสงกรานต์ไม่กี่วัน เจ้าสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี แถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “วัน แบงค็อก” บนที่ดิน 104 ไร่ ตรงข้ามสวนลุมพินี ซึ่งเคยเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร เป็นที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ใช้เงินลงทุนมากกว่า 120,000 ล้านบาท เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย กำหนดเปิดส่วนแรกใน พ.ศ. 2564 และจะเสร็จทั้งโครงการในปี 2568
ไม่กี่สัปดาห์ก่อนหน้านี้ กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มโรงแรมดุสิตธานี ประกาศการร่วมลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดิน 23 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งโรงแรมดุสิตธานีในปัจจุบัน หัวมุมถนนสีลมตัดกับถนนพระราม 4 เป็นที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เช่นกัน ใช้เงินลงทุน 3.6 หมื่นล้านบาท
โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีกโครงการหนึ่ง ที่เปิดตัวไประยะหนึ่งแล้ว และกำลังเร่งก่อสร้าง คือ “ไอคอนสยาม” ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างกลุ่มสยามพิวรรธน์ เจ้าของสยามพารากอน ซึ่งอยู่ในเครือข่ายสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และกลุ่มแมกโนเลียของทิพาภรณ์ เจียรวนนท์ ลูกสาวธนินทร์ เจียรวนนท์ บนที่ดิน 40 กว่าไร่ ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาย่านคลองสาน มูลค่าการลงทุนกว่า 5 หมื่นล้านบาท
ยังมีโครงการมิกซ์ยูสของกลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มโรงเรียนเซนต์จอห์น ฯลฯ ในทำเลอื่นๆ อีกหลายโครงการ
กล่าวเฉพาะ 3 โครงการใหญ่ยักษ์ข้างต้น ซึ่งเป็นของเบียร์ช้าง ซีพี และเซ็นทรัล ซึ่งเป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่สุดในขณะนี้ คงมีมหาเศรษฐีชาวไทยเพียงไม่กี่คน ที่มีปัญญาจะซื้อ ดังนั้น กำลังซื้อหลักคงหนีไม่พ้นต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มเออีซี จีน และญี่ปุ่น ฯลฯ
อุปสรรคสำคัญสำหรับการถือครองที่ดินกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ คือ นอกจากห้ามถือครองแล้ว ถ้าเป็นการเช่ากฎหมายยังจำกัดระยะเวลาเช่า เพียง 30 ปี แม้จะสามารถต่ออายุการเช่าออกไปได้อีก 30 ปีและมี พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ออกมา เมื่อ พ.ศ. 2542 อนุญาตให้เช่าได้ 50 ปีและต่อสัญญาได้อีก 50 ปี แต่ก็มีความไม่แน่นอนว่าจะได้ต่อสัญญาเช่าหรือไม่ และต้องมีการเจรจาต่อรองกันใหม่กับผู้ให้เช่า
สิ่งที่นักลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสต้องการ คือ สัญญาการเช่าระยะยาวกว่า 30 ปี เพื่อความแน่นอนชัดเจนในการบริหารความเสี่ยง และเป็นจุดขายสำหรับลูกค้าต่างชาติในสิงคโปร์กำหนดระยะเวลาในการเช่าสูงสุด 99 ปี เช่นเดียวกับมาเลเซีย และกัมพูชา ส่วนเวียดนามให้เช่าได้นาน 70 ปี
ความพยายามของรัฐบาล คสช.ในการขยายเวลาการเช่าตาม พ.ร.บ.การเช่า อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์จาก 50 ปีเป็น 99 ปี มีเป้าหมายหลัก คือ ที่ดินของรัฐบาล โดยเฉพาะที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่มักกะสันซึ่งมีนโยบายโอนให้กรมธนารักษ์แลกกับภาระหนี้สิน และเปิดให้เอกชนเข้ามาเช่าลงทุน และที่ดินเขตเศรษฐกิจพิเศษ ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี
การขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี จะทำให้นโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษ และอีอีซีได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ และมีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จได้ง่ายขึ้น
แต่ภาคเอกชนในภาคอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ต้องการคือ การแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขยายระยะเวลาการเช่า ซึ่งปัจจุบันจำกัดไว้ 30 ปี เป็น 99 ปีเลย เพราะการแก้ พ.ร.บ.การเช่าฯ ยังมีเงื่อนไขข้อจำกัด
เมื่อกลุ่มทุนขนาดใหญ่อย่างเบียร์ช้าง ซีพี เซ็นทรัลมีส่วนได้ส่วนเสียกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง อย่างโครงการมิกซ์ยูสที่กล่าวมา คงไม่ใช่เรื่องยากที่จะทำให้รัฐบาล คสช.คล้อยตามแก้ไขกฎหมายเช่าที่ดินให้มีอายุนานถึง 99 ปี เพราะรัฐบาล คสช.กับกลุ่มทุนขนาดใหญ่เหล่านี้ เป็นเนื้อเดียวกันอยู่แล้ว
ปัญหาอยู่ที่ว่า จะทำอย่างไรให้ประชาชนเข้าใจ และยอมรับว่า ทำเพื่อประโยชน์ของเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ใช่ทำเพื่อตระกูลไม่กี่ตระกูล
โครงการแบบมิกซ์ยูสต้องใช้ที่ดินผืนใหญ่ ทำเลดี ไปมาสะดวก เพื่อดึงดูดลูกค้าเป้าหมายระดับเอถึงเอบวก คือ ร่ำรวย มีสตางค์เหลือใช้ จึงมีแต่กลุ่มทุนขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีกำลังมากพอในการลงทุน
ก่อนสงกรานต์ไม่กี่วัน เจ้าสัว เจริญ สิริวัฒนภักดี แถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “วัน แบงค็อก” บนที่ดิน 104 ไร่ ตรงข้ามสวนลุมพินี ซึ่งเคยเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร เป็นที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ใช้เงินลงทุนมากกว่า 120,000 ล้านบาท เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเอกชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย กำหนดเปิดส่วนแรกใน พ.ศ. 2564 และจะเสร็จทั้งโครงการในปี 2568
ไม่กี่สัปดาห์ก่อนหน้านี้ กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มโรงแรมดุสิตธานี ประกาศการร่วมลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดิน 23 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งโรงแรมดุสิตธานีในปัจจุบัน หัวมุมถนนสีลมตัดกับถนนพระราม 4 เป็นที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เช่นกัน ใช้เงินลงทุน 3.6 หมื่นล้านบาท
โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีกโครงการหนึ่ง ที่เปิดตัวไประยะหนึ่งแล้ว และกำลังเร่งก่อสร้าง คือ “ไอคอนสยาม” ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่างกลุ่มสยามพิวรรธน์ เจ้าของสยามพารากอน ซึ่งอยู่ในเครือข่ายสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และกลุ่มแมกโนเลียของทิพาภรณ์ เจียรวนนท์ ลูกสาวธนินทร์ เจียรวนนท์ บนที่ดิน 40 กว่าไร่ ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาย่านคลองสาน มูลค่าการลงทุนกว่า 5 หมื่นล้านบาท
ยังมีโครงการมิกซ์ยูสของกลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มโรงเรียนเซนต์จอห์น ฯลฯ ในทำเลอื่นๆ อีกหลายโครงการ
กล่าวเฉพาะ 3 โครงการใหญ่ยักษ์ข้างต้น ซึ่งเป็นของเบียร์ช้าง ซีพี และเซ็นทรัล ซึ่งเป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่ที่สุดในขณะนี้ คงมีมหาเศรษฐีชาวไทยเพียงไม่กี่คน ที่มีปัญญาจะซื้อ ดังนั้น กำลังซื้อหลักคงหนีไม่พ้นต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มเออีซี จีน และญี่ปุ่น ฯลฯ
อุปสรรคสำคัญสำหรับการถือครองที่ดินกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ คือ นอกจากห้ามถือครองแล้ว ถ้าเป็นการเช่ากฎหมายยังจำกัดระยะเวลาเช่า เพียง 30 ปี แม้จะสามารถต่ออายุการเช่าออกไปได้อีก 30 ปีและมี พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ออกมา เมื่อ พ.ศ. 2542 อนุญาตให้เช่าได้ 50 ปีและต่อสัญญาได้อีก 50 ปี แต่ก็มีความไม่แน่นอนว่าจะได้ต่อสัญญาเช่าหรือไม่ และต้องมีการเจรจาต่อรองกันใหม่กับผู้ให้เช่า
สิ่งที่นักลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสต้องการ คือ สัญญาการเช่าระยะยาวกว่า 30 ปี เพื่อความแน่นอนชัดเจนในการบริหารความเสี่ยง และเป็นจุดขายสำหรับลูกค้าต่างชาติในสิงคโปร์กำหนดระยะเวลาในการเช่าสูงสุด 99 ปี เช่นเดียวกับมาเลเซีย และกัมพูชา ส่วนเวียดนามให้เช่าได้นาน 70 ปี
ความพยายามของรัฐบาล คสช.ในการขยายเวลาการเช่าตาม พ.ร.บ.การเช่า อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์จาก 50 ปีเป็น 99 ปี มีเป้าหมายหลัก คือ ที่ดินของรัฐบาล โดยเฉพาะที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่มักกะสันซึ่งมีนโยบายโอนให้กรมธนารักษ์แลกกับภาระหนี้สิน และเปิดให้เอกชนเข้ามาเช่าลงทุน และที่ดินเขตเศรษฐกิจพิเศษ ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี
การขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี จะทำให้นโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษ และอีอีซีได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ และมีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จได้ง่ายขึ้น
แต่ภาคเอกชนในภาคอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่ต้องการคือ การแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขยายระยะเวลาการเช่า ซึ่งปัจจุบันจำกัดไว้ 30 ปี เป็น 99 ปีเลย เพราะการแก้ พ.ร.บ.การเช่าฯ ยังมีเงื่อนไขข้อจำกัด
เมื่อกลุ่มทุนขนาดใหญ่อย่างเบียร์ช้าง ซีพี เซ็นทรัลมีส่วนได้ส่วนเสียกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาแพง อย่างโครงการมิกซ์ยูสที่กล่าวมา คงไม่ใช่เรื่องยากที่จะทำให้รัฐบาล คสช.คล้อยตามแก้ไขกฎหมายเช่าที่ดินให้มีอายุนานถึง 99 ปี เพราะรัฐบาล คสช.กับกลุ่มทุนขนาดใหญ่เหล่านี้ เป็นเนื้อเดียวกันอยู่แล้ว
ปัญหาอยู่ที่ว่า จะทำอย่างไรให้ประชาชนเข้าใจ และยอมรับว่า ทำเพื่อประโยชน์ของเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ใช่ทำเพื่อตระกูลไม่กี่ตระกูล