ASTVผู้จัดการรายวัน – “RECAP” ทุ่ม 1,200 ล้านบาท ซื้อตึกเมอร์คิวรี่ของเลห์แมนฯ พร้อมทุ่ม 300 ล้านบาท รีโนเวทพื้นที่ศูนย์การค้ากลางเมืองคาดเปิดให้บริการภายใตไตรมาสแรกปี 56 ตั้งเป้าซื้ออสังหาฯในไทยอีก 4-5 อาคาร พร้อมไล่เทคโอเวอร์โรงแรม สำนักงานในกลุ่มประเทศเศรษฐกิจตกต่ำ เวียดนาม จีน เกาหลีใต้ เผยหลังแผ่นดินไหวซื้อโรงแรมในญี่ปุ่นแล้ว 28 แห่งกว่า 5.8 พันห้อง มูลค่าลงทุน 5.1 หมื่นล้านบาท
นายสุชาติ เจียรานุสสติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียล เอสเตท แคปิตอล เอเชียพาร์ทเนอร์ จำกัด (รีแคป RECAP) ผู้บริหารกองทุนส่วนบุคคล ในกลุ่ม แพน เอเชียน เรียลเอสเตท ฟันด์ จากประเทศสิงคโปร์ เปิดเผยว่า รีแคปได้จัดตั้งหน่วยลงทุนที่ 3 หรือ กอง 3 ในวงเงิน 400-500 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอเชียแบ่งเป็นในภูมิภาคเอเชีย โดยแบ่งสัดส่วนการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ 20-30%,ญี่ปุ่น เกาหลี 30%, จีน ฮ่องกง 30% ที่เหลือในประเทศอื่นๆ
สำหรับการลงทุนในประเทศไทย ล่าสุดได้ซื้ออาคารสำนักงาน “เมอร์คิวรี่” ชิดลม ด้านหัวมุมถนนหลังสวน มูลค่าประมาณ 1,200 ล้านบาท จากบริษัทในเครือของเลห์แมน บราเดอร์ส เมื่อ 5-6 เดือนที่ผ่านมา สำหรับอาคารเมอร์คิวรี่ เป็นอาคารสูง 25 ชั้น พื้นที่ก่อสร้าง 60,205 ตารางเมตร แบงเป็นชั้นจอดรถใต้ดิน 6 ชั้น จอดรถได้มากกว่า 386 คัน พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า 18,700 ตร.ม. ซึ่งปัจจุบันมีผู้เช่าแล้วประมาณ 70% และอีก 6,200 ตร.ม. ซึ่งบริษัทจะใช้เงินลงทุนประมาณ 300 ล้านบาทในการปรับปรุงพื้นที่ให้เป็นศูนย์การค้า โดยจะเน้นร้านค้าแฟชั่นแบรนด์ดัง และร้านอาคารชั้นนำเป็นหลัก ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2556 และถือเป็นการลงทุนโครงการที่ 5 ในประเทศไทย
“เราใช้เวลาในการเจรจาซื้อตึกดังกล่าวมานานหลายปีกระทั้งเมื่อ 5-6 เดือนที่แล้วได้ตกลงเงื่อนไขสำเร็จ ซึ่งความน่าสนใจของอาคารนี้คือพื้นที่ศูนย์การค้า หากพัฒนาให้ดีก็จะสร้างผลตอบแทนได้มาก เพราะต้องไม่ลืมว่าในย่านนี้มีศูนย์การค้าจำนวนมากดดยเฉพาะเซ็นทรัลชิดลมที่อยู่ฝั่งตรงข้ามถนน ส่วนพื้นที่สำนักงานหากศูนย์การค้าเปิดให้บริการก็จะทำให้พื้นที่สำนักงานมีมูลค่าเพิ่มขึ้น โดยอาจปรับขึ้นราคาสำหรับลูกค้ารายใหม่ส่วนรายเก่าต้องรอให้หมดสัญญาเช่า ซึ่งปัจจุบันค่าเช่าอยู่ที่ 800-1,000 บาท/ตร.ม./เดือน” นายสุชาติกล่าว
ปัจจุบันการซื้ออสังหาฯในไทยไม่มีความน่าสนใจมากนัก เพราะราคาอสังหาฯอยู่ในระดับสูง อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งเศรษฐกิจของไทยในขณะนี้อยู่ในช่วงขาขึ้นและเชื่อว่าจะโตต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อย 3 ปี นอกจากนี้นักลงทุนในไทยยังมีอัตราหนี้สินต่อทุนในระดับต่ำกว่าประเทศอื่น ทำให้ภาวะหนี้สินล้นพ้นหรือความจำเป็นต้องขายสินทรัพย์นั้นไม่มี ทำให้มีอสังหาฯที่สร้างค้างหรือสร้างแล้วเสร็จมาขายในราคาถูกเช่นในช่วงหลังวิกิฤตเศรษฐกิจแทบจะไม่มีให้เห็น ดังนั้นโอกาสการลงทุนในช่วงนี้จึงเป็นการซื้อที่ดินพัฒนาโครงการใหม่เท่านั้น
“อย่างไรก็ตามยังมีเจ้าของอสังหาฯหรืออาคารมาเสนอขายให้ แต่ราคายังถือว่าสูงอยู่ จึงยังไม่สนใจที่จะซื้อ ส่วนที่ดินก็มีจำนวนมากเช่นกัน โดยตามแผนการลงทุนจะต้องซื้ออสังหาฯอีกประมาณ 4-5 อาคาร ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และโอกาส” นายสุชาติกล่าว
สำหรับการลงทุนในต่างประเทศนั้น รีแคปได้เข้าไปลงทุนในญี่ปุ่นจำนวนมาก เพราะหลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวราคาอสังหาฯโดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบจนต้องขายกิจการในราคาถูก ปัจจุบันมีพอร์ตลงทุนมูลค่า 1.7 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 51,800 ล้านบาท โดยเป็นการซื้อกิจการโรงแรมทั้งสิ้น 28 แห่ง จำนวน 5,838 ห้อง ซึ่งเป็นการซื้อผ่านกองทุนอสังหาฯ (J-REIT) Japan Hotel and Resort lnc. และกองทุนนิปปอน โฮเทล ฟันด์ อินเวสท์เม้นท์ คอร์ปอเรชั่น ในสัดส่วน 24% และมีแผนที่จะขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
“ช่วงที่ซื้อ J-REIT ราคาหุ้นแค่ 1.3 แสนเยน ในช่วงกลางปี แต่เรามาจ่ายเงินในวันที่ 29 ธันวาคม 54 ซึ่งตอนนั้นราคาขึ้นไปถึง 2.1 แสนเยน และเชื่อว่าจะขึ้นไปได้ถึง 2.8 แสนเยน ซึ่งการลงทุนในญี่ปุ่นช่วงหลังสึนามินับว่าให้ผลตอบแทนที่สูงมาก และแม้ว่าปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจของญี่ปุ่นจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังมีอสังหาฯราคาดีๆเสนอขายอยู่อีกมาก” นายสุชาติกล่าว
นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนที่จะเข้าซื้ออสังหาฯในประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โดยเฉพาะประเทศภาคธุรกิจมีอัตราหนี้สินอยู่ในระดับสูงและใกล้ช่วงที่ต้องคืนเงินซึ่งกลุ่มเหล่านี้จะถูกกดดันให้ต้องขายอสังหาฯในราคาต่ำ อาทิ เวียดนามที่ราคาอสังหาฯตกต่ำมาก อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นสูงถึง 24% แต่ก็มีความเสี่ยงจากปัญหาค่าเงินที่ผันผวนดังนั้นการลงทุนจะต้องมีผลตอบแทนที่สูงกว่า 30% จึงจะคุ้มทุน รวมถึงจีน เกาหลีใต้
อนึ่ง RECAP เป็นผู้บริหารกองทุนส่วนบุคคล ในกลุ่ม แพน เอเชียน เรียลเอสเตท ฟันด์ มีฐานการลงทุนในประเทศสิงคโปร์โดยนักลงทุนกลุ่มใหญ่มาจากกองทุนส่วนบุคคลในยุโรป 75%, อเมริกา 10% และกลุ่มทุนจากสิงคโปร์อีก 15% เริ่มก่อตั้งในปี 2547 จัดตั้งหน่วยลงทุน 1 หรือกอง 1 มูลค่าหน่วยลงทุน 200 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยเข้าซื้ออสังหาฯในไทย อาทิ โครงการจังซีลอน ภูเก็ต, มิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ซึ่งได้ขายคืนหน่วยลงทุนไปแล้ว โดให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 14-15%, กอง 2 มูลค่าการลงทุน 200 ล้านเหรียญสหรัฐ การลงทุนอสังหาฯในไทยได้แก่ ลากูนา เรสซิเดนซ์, เอ็ม โซไซตี้ คอนโดมิเนียม แจ้งวัฒนะ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 25-30% และล่าสุดได้จัดตั้งกอง 3 วงเงินประมาณ 400-500 ล้านบาท ปัจจุบันซื้อโรงแรมในเกาหลีใต้และอาคารเมอคิวรี่ ในไทย
นายสุชาติ เจียรานุสสติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เรียล เอสเตท แคปิตอล เอเชียพาร์ทเนอร์ จำกัด (รีแคป RECAP) ผู้บริหารกองทุนส่วนบุคคล ในกลุ่ม แพน เอเชียน เรียลเอสเตท ฟันด์ จากประเทศสิงคโปร์ เปิดเผยว่า รีแคปได้จัดตั้งหน่วยลงทุนที่ 3 หรือ กอง 3 ในวงเงิน 400-500 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เอเชียแบ่งเป็นในภูมิภาคเอเชีย โดยแบ่งสัดส่วนการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ 20-30%,ญี่ปุ่น เกาหลี 30%, จีน ฮ่องกง 30% ที่เหลือในประเทศอื่นๆ
สำหรับการลงทุนในประเทศไทย ล่าสุดได้ซื้ออาคารสำนักงาน “เมอร์คิวรี่” ชิดลม ด้านหัวมุมถนนหลังสวน มูลค่าประมาณ 1,200 ล้านบาท จากบริษัทในเครือของเลห์แมน บราเดอร์ส เมื่อ 5-6 เดือนที่ผ่านมา สำหรับอาคารเมอร์คิวรี่ เป็นอาคารสูง 25 ชั้น พื้นที่ก่อสร้าง 60,205 ตารางเมตร แบงเป็นชั้นจอดรถใต้ดิน 6 ชั้น จอดรถได้มากกว่า 386 คัน พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า 18,700 ตร.ม. ซึ่งปัจจุบันมีผู้เช่าแล้วประมาณ 70% และอีก 6,200 ตร.ม. ซึ่งบริษัทจะใช้เงินลงทุนประมาณ 300 ล้านบาทในการปรับปรุงพื้นที่ให้เป็นศูนย์การค้า โดยจะเน้นร้านค้าแฟชั่นแบรนด์ดัง และร้านอาคารชั้นนำเป็นหลัก ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2556 และถือเป็นการลงทุนโครงการที่ 5 ในประเทศไทย
“เราใช้เวลาในการเจรจาซื้อตึกดังกล่าวมานานหลายปีกระทั้งเมื่อ 5-6 เดือนที่แล้วได้ตกลงเงื่อนไขสำเร็จ ซึ่งความน่าสนใจของอาคารนี้คือพื้นที่ศูนย์การค้า หากพัฒนาให้ดีก็จะสร้างผลตอบแทนได้มาก เพราะต้องไม่ลืมว่าในย่านนี้มีศูนย์การค้าจำนวนมากดดยเฉพาะเซ็นทรัลชิดลมที่อยู่ฝั่งตรงข้ามถนน ส่วนพื้นที่สำนักงานหากศูนย์การค้าเปิดให้บริการก็จะทำให้พื้นที่สำนักงานมีมูลค่าเพิ่มขึ้น โดยอาจปรับขึ้นราคาสำหรับลูกค้ารายใหม่ส่วนรายเก่าต้องรอให้หมดสัญญาเช่า ซึ่งปัจจุบันค่าเช่าอยู่ที่ 800-1,000 บาท/ตร.ม./เดือน” นายสุชาติกล่าว
ปัจจุบันการซื้ออสังหาฯในไทยไม่มีความน่าสนใจมากนัก เพราะราคาอสังหาฯอยู่ในระดับสูง อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งเศรษฐกิจของไทยในขณะนี้อยู่ในช่วงขาขึ้นและเชื่อว่าจะโตต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อย 3 ปี นอกจากนี้นักลงทุนในไทยยังมีอัตราหนี้สินต่อทุนในระดับต่ำกว่าประเทศอื่น ทำให้ภาวะหนี้สินล้นพ้นหรือความจำเป็นต้องขายสินทรัพย์นั้นไม่มี ทำให้มีอสังหาฯที่สร้างค้างหรือสร้างแล้วเสร็จมาขายในราคาถูกเช่นในช่วงหลังวิกิฤตเศรษฐกิจแทบจะไม่มีให้เห็น ดังนั้นโอกาสการลงทุนในช่วงนี้จึงเป็นการซื้อที่ดินพัฒนาโครงการใหม่เท่านั้น
“อย่างไรก็ตามยังมีเจ้าของอสังหาฯหรืออาคารมาเสนอขายให้ แต่ราคายังถือว่าสูงอยู่ จึงยังไม่สนใจที่จะซื้อ ส่วนที่ดินก็มีจำนวนมากเช่นกัน โดยตามแผนการลงทุนจะต้องซื้ออสังหาฯอีกประมาณ 4-5 อาคาร ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และโอกาส” นายสุชาติกล่าว
สำหรับการลงทุนในต่างประเทศนั้น รีแคปได้เข้าไปลงทุนในญี่ปุ่นจำนวนมาก เพราะหลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวราคาอสังหาฯโดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบจนต้องขายกิจการในราคาถูก ปัจจุบันมีพอร์ตลงทุนมูลค่า 1.7 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 51,800 ล้านบาท โดยเป็นการซื้อกิจการโรงแรมทั้งสิ้น 28 แห่ง จำนวน 5,838 ห้อง ซึ่งเป็นการซื้อผ่านกองทุนอสังหาฯ (J-REIT) Japan Hotel and Resort lnc. และกองทุนนิปปอน โฮเทล ฟันด์ อินเวสท์เม้นท์ คอร์ปอเรชั่น ในสัดส่วน 24% และมีแผนที่จะขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
“ช่วงที่ซื้อ J-REIT ราคาหุ้นแค่ 1.3 แสนเยน ในช่วงกลางปี แต่เรามาจ่ายเงินในวันที่ 29 ธันวาคม 54 ซึ่งตอนนั้นราคาขึ้นไปถึง 2.1 แสนเยน และเชื่อว่าจะขึ้นไปได้ถึง 2.8 แสนเยน ซึ่งการลงทุนในญี่ปุ่นช่วงหลังสึนามินับว่าให้ผลตอบแทนที่สูงมาก และแม้ว่าปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจของญี่ปุ่นจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังมีอสังหาฯราคาดีๆเสนอขายอยู่อีกมาก” นายสุชาติกล่าว
นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนที่จะเข้าซื้ออสังหาฯในประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ โดยเฉพาะประเทศภาคธุรกิจมีอัตราหนี้สินอยู่ในระดับสูงและใกล้ช่วงที่ต้องคืนเงินซึ่งกลุ่มเหล่านี้จะถูกกดดันให้ต้องขายอสังหาฯในราคาต่ำ อาทิ เวียดนามที่ราคาอสังหาฯตกต่ำมาก อัตราดอกเบี้ยระยะสั้นสูงถึง 24% แต่ก็มีความเสี่ยงจากปัญหาค่าเงินที่ผันผวนดังนั้นการลงทุนจะต้องมีผลตอบแทนที่สูงกว่า 30% จึงจะคุ้มทุน รวมถึงจีน เกาหลีใต้
อนึ่ง RECAP เป็นผู้บริหารกองทุนส่วนบุคคล ในกลุ่ม แพน เอเชียน เรียลเอสเตท ฟันด์ มีฐานการลงทุนในประเทศสิงคโปร์โดยนักลงทุนกลุ่มใหญ่มาจากกองทุนส่วนบุคคลในยุโรป 75%, อเมริกา 10% และกลุ่มทุนจากสิงคโปร์อีก 15% เริ่มก่อตั้งในปี 2547 จัดตั้งหน่วยลงทุน 1 หรือกอง 1 มูลค่าหน่วยลงทุน 200 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยเข้าซื้ออสังหาฯในไทย อาทิ โครงการจังซีลอน ภูเก็ต, มิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ซึ่งได้ขายคืนหน่วยลงทุนไปแล้ว โดให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 14-15%, กอง 2 มูลค่าการลงทุน 200 ล้านเหรียญสหรัฐ การลงทุนอสังหาฯในไทยได้แก่ ลากูนา เรสซิเดนซ์, เอ็ม โซไซตี้ คอนโดมิเนียม แจ้งวัฒนะ ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 25-30% และล่าสุดได้จัดตั้งกอง 3 วงเงินประมาณ 400-500 ล้านบาท ปัจจุบันซื้อโรงแรมในเกาหลีใต้และอาคารเมอคิวรี่ ในไทย
