ASTVผู้จัดการรายวัน - 2ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯทั้งไทย-เทศ มองต่างมุมตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ "AREA" ฟันธงอาคารชุดในเมืองไม่ล้นตลาด ดีมานด์ซื้ออยู่เองมีจำนวนมาก เผยผลสำรวจล่าสุด 238 โครงการ ครอบคลุมกว่า 93,000 ยูนิต มีผู้เข้าอยู่แล้วถึงร้อยละ 70 ที่เหลือเป็นผู้เช่าอยู่อาศัย ด้าน"ไนท์แฟรงค์" แจงผลวิจัยคอนโดฯในกรุงเทพฯปี 54 เริ่มอิ่มตัว ส่งผลผู้ประกอบการหันรุกตลาดต่างจังหวัด แตกไลน์ธุรกิจอื่น หวังสร้างฐานลูกค้าใหม่ กระจายความเสี่ยง เหตุคอนโดฯในเมืองแข่งขันรุนแรง แจกสะบัด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวถึงผลสำรวจโครงการอาคารชุดที่แล้วเสร็จในช่วงเวลา 8-48 เดือนล่าสุด ณ เดือนก.พ.55 ซึ่งมีจำนวนอาคารชุดที่สำรวจมีมากถึง 238 โครงการ ครอบคลุมหน่วยขายถึง 93,031 หน่วย ซึ่งห้องชุดที่สำรวจมีผู้เข้าอยู่แล้วถึง 65,493 หน่วย หรือร้อยละ 70 ของทั้งหมด ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยสูงถึง 48,319 หน่วย หรือ ประมาณร้อยละ 74 ของผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วเป็นผู้ซื้อ ที่เหลืออีกเพียงร้อยละ 26 หรือหนึ่งในสี่เป็นผู้เช่าอยู่อาศัย ดังนั้นในภาพรวมพบว่า ในจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่สำรวจ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเองร้อยละ 52 เช่าร้อยละ 18 ที่เหลืออีกร้อยละ 30 ยังปล่อยว่างไว้ แม้แต่ห้องชุดที่สร้างเสร็จในเวลา 8-12 เดือน ก็มีผู้เข้าอยู่อาศัยมากพอสมควรแล้ว
ยิ่งกว่านั้นอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในห้องชุดพักอาศัยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.9% ขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการเช่าได้ปีร้อยละ 6.5 ทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมกลายเป็นร้อยละ 11.4 ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่น่าพึงพอใจ ดังนั้นจึงยังมีอุปสงค์หรือความต้องการซื้อห้องชุดประเภทนี้อยู่เป็นอันมาก
" สรุปได้ว่า อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด ยังมีผู้สนใจซื้อซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่แท้ (ซื้ออยู่เอง) เป็นส่วนใหญ่ โอกาสที่จะพัฒนาห้องชุดประเภทนี้ออกขายยังมี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและองค์ประกอบอื่นในรายละเอียด"
****อสังหาฯกระจายทำเลลดความเสี่ยง
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงผลวิจัยคอนโดฯในกรุงเทพฯในปี 54ว่า เริ่มเข้าสู่จุดอิ่มตัว โดย ณ ปลายปี54 อุปทาน(ซัพพลาย)คอนโดฯสะสมมีอยู่ราว 261,616 ยูนิต ขณะที่อุปทานใหม่ในปีที่แล้วลดลงในอัตราร้อยละ 39 เมื่อเทียบกับปีพ.ศ 2553 ณ ไตรมาสที่ 3 จำนวนอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นต่ำสุด กล่าวคือ มีอุปทานใหม่เพียง2,417 ยูนิต ขณะที่ในไตรมาส 4 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ราว 7,876 ยูนิต โดยทั้งปี 54 ณ มีอุปทานคอนโดฯ เปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 42,842 ยูนิต ส่วนใหญ่ต้องอยู่บริเวณรอบนอกของกรุงเทพฯ คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 65 ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ รองมาได้แก่บริเวณรอบนอกซีบีดี สัดส่วนร้อยละ 19 และบริเวณซีบีดี มีอุปทานใหม่ร้อยละ 16
ขณะที่อุปสงค์(ดีมานด์) คอนโดฯในกรุงเทพฯเริ่มชะลอตัว โดยอุปสงค์คอนโดฯเฉพาะที่เปิดขายใหม่มีเพียง 20,560 หน่วย ลดลงในอัตราร้อยละ 65 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยที่ทำให้อุปสงค์ลดลงมีหลายปัจจัย กล่าวคือ อุปทานที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งแต่ปี พ.ศ. 2553 ก่อให้เกิดภาวะการแข่งขันด้านราคา ลดแลกแจกแถม และปัจจัยด้านภัยธรรมชาติ ทำให้ในปัจจุบันบริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายบริษัท ปรับกลยุทธในการลงทุน เพื่อกระจายความเสี่ยง อาทิเช่น บริษัทศุภาลัยฯ หันไปลงทุนธุรกิจค้าปลีก ในจ.หาดใหญ่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯขยายลงทุนโครงการบ้านเดี่ยวที่จ.พัทยา ทำธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ บริษัท เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ ซี อาร์ ซี เข้าซื้อห้าง ลา รีนาเซนเร ห้างสรรพสินค้าที่เก่าแก่และยิ่งใหญ่ในประเทศอิตาลี เพื่อขยายธุรกิจค้าปลีกไทยไปยังต่างประเทศ บริษัท แสนสิริฯ ลงทุนคอนโดฯที่ประเทศอังกฤษ รวมถึงบริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) เปิดโครงการคอนโดฯแห่งแรกที่สุขุมวิทและที่รัตนาธิเบศร์.
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวถึงผลสำรวจโครงการอาคารชุดที่แล้วเสร็จในช่วงเวลา 8-48 เดือนล่าสุด ณ เดือนก.พ.55 ซึ่งมีจำนวนอาคารชุดที่สำรวจมีมากถึง 238 โครงการ ครอบคลุมหน่วยขายถึง 93,031 หน่วย ซึ่งห้องชุดที่สำรวจมีผู้เข้าอยู่แล้วถึง 65,493 หน่วย หรือร้อยละ 70 ของทั้งหมด ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยสูงถึง 48,319 หน่วย หรือ ประมาณร้อยละ 74 ของผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วเป็นผู้ซื้อ ที่เหลืออีกเพียงร้อยละ 26 หรือหนึ่งในสี่เป็นผู้เช่าอยู่อาศัย ดังนั้นในภาพรวมพบว่า ในจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่สำรวจ เป็นห้องชุดที่มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเองร้อยละ 52 เช่าร้อยละ 18 ที่เหลืออีกร้อยละ 30 ยังปล่อยว่างไว้ แม้แต่ห้องชุดที่สร้างเสร็จในเวลา 8-12 เดือน ก็มีผู้เข้าอยู่อาศัยมากพอสมควรแล้ว
ยิ่งกว่านั้นอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในห้องชุดพักอาศัยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 4.9% ขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการเช่าได้ปีร้อยละ 6.5 ทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมกลายเป็นร้อยละ 11.4 ซึ่งถือว่าเป็นอัตราที่น่าพึงพอใจ ดังนั้นจึงยังมีอุปสงค์หรือความต้องการซื้อห้องชุดประเภทนี้อยู่เป็นอันมาก
" สรุปได้ว่า อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด ยังมีผู้สนใจซื้อซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่แท้ (ซื้ออยู่เอง) เป็นส่วนใหญ่ โอกาสที่จะพัฒนาห้องชุดประเภทนี้ออกขายยังมี ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและองค์ประกอบอื่นในรายละเอียด"
****อสังหาฯกระจายทำเลลดความเสี่ยง
นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงผลวิจัยคอนโดฯในกรุงเทพฯในปี 54ว่า เริ่มเข้าสู่จุดอิ่มตัว โดย ณ ปลายปี54 อุปทาน(ซัพพลาย)คอนโดฯสะสมมีอยู่ราว 261,616 ยูนิต ขณะที่อุปทานใหม่ในปีที่แล้วลดลงในอัตราร้อยละ 39 เมื่อเทียบกับปีพ.ศ 2553 ณ ไตรมาสที่ 3 จำนวนอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นต่ำสุด กล่าวคือ มีอุปทานใหม่เพียง2,417 ยูนิต ขณะที่ในไตรมาส 4 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ราว 7,876 ยูนิต โดยทั้งปี 54 ณ มีอุปทานคอนโดฯ เปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 42,842 ยูนิต ส่วนใหญ่ต้องอยู่บริเวณรอบนอกของกรุงเทพฯ คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 65 ของอุปทานที่เปิดขายใหม่ รองมาได้แก่บริเวณรอบนอกซีบีดี สัดส่วนร้อยละ 19 และบริเวณซีบีดี มีอุปทานใหม่ร้อยละ 16
ขณะที่อุปสงค์(ดีมานด์) คอนโดฯในกรุงเทพฯเริ่มชะลอตัว โดยอุปสงค์คอนโดฯเฉพาะที่เปิดขายใหม่มีเพียง 20,560 หน่วย ลดลงในอัตราร้อยละ 65 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยที่ทำให้อุปสงค์ลดลงมีหลายปัจจัย กล่าวคือ อุปทานที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งแต่ปี พ.ศ. 2553 ก่อให้เกิดภาวะการแข่งขันด้านราคา ลดแลกแจกแถม และปัจจัยด้านภัยธรรมชาติ ทำให้ในปัจจุบันบริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายบริษัท ปรับกลยุทธในการลงทุน เพื่อกระจายความเสี่ยง อาทิเช่น บริษัทศุภาลัยฯ หันไปลงทุนธุรกิจค้าปลีก ในจ.หาดใหญ่ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ฯขยายลงทุนโครงการบ้านเดี่ยวที่จ.พัทยา ทำธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ บริษัท เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ ซี อาร์ ซี เข้าซื้อห้าง ลา รีนาเซนเร ห้างสรรพสินค้าที่เก่าแก่และยิ่งใหญ่ในประเทศอิตาลี เพื่อขยายธุรกิจค้าปลีกไทยไปยังต่างประเทศ บริษัท แสนสิริฯ ลงทุนคอนโดฯที่ประเทศอังกฤษ รวมถึงบริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) เปิดโครงการคอนโดฯแห่งแรกที่สุขุมวิทและที่รัตนาธิเบศร์.