(ต่อเนื่องฉบับวันจันทร์ที่ 6 ก.พ.55)
1.การจดทะเบียนอาคารชุดและนิติบุคคลอาคารชุด
เมื่อโครงการอาคารชุดดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.1) เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10)” กับ“กรมที่ดิน” โดยเอกสารหลักฐานฉบับหนึ่งซึ่งต้องนำไปจดทะเบียนอาคารชุด ได้แก่ ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
แสดงว่าร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีการจัดเตรียมหรือจัดทำไว้ล่วงหน้าก่อนการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.3) ทั้งนี้ วัตถุประสงค์ของข้อบังคับประการหนึ่ง คือ การนำค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมไปลงทุนในกิจการต่างๆ ที่สามารถสร้างผลตอบแทนแก่เจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดได้ระดับหนึ่ง
ทั้งค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด ผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการมีหน้าที่นำเงินจำนวนดังกล่าวฝากไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินตามที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด
ส่วนการใช้จ่ายค่าส่วนกลางหรือค่ากองทุนของเจ้าของร่วม พระราชบัญญัติฯกำหนดให้อาศัยข้อบังคับของนิติบุคคลฯเป็นแนวทางดำเนินการ
2.รายละเอียดของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การแก้ไข เพิ่มเติม ข้อบังคับและอำนาจหน้าที่และวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ 9 ข้อ 2 ใน 9 มีเนื้อหาสำคัญ ได้แก่ วัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 และจำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า ตามมาตรา 40 จะกระทำได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและผู้จัดการมีหน้าที่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด
ผมยก “ข้อกฎหมาย” ข้างต้นมาแสดงให้เห็น เพื่อให้ผู้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว มีหน้าที่ต้องตรวจสอบเนื้อหาสาระสำคัญซึ่งปรากฏเป็นร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งต้อง “เปิดช่อง” ให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถมีอำนาจในการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วม รวมทั้งการให้ฉันทามติแก่นิติบุคคลหรือองค์กรภายนอก ที่มีความน่าเชื่อถือและมีความมั่นคงในการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมแทนเจ้าของร่วมได้
อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของร่วมส่วนใหญ่มีความประสงค์ ยกเลิก การบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมจำกัด สามารถกระทำได้ โดยเจ้าของร่วมมีหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดประชุมใหญ่ เพื่อขอมติที่ประชุมใหญ่ ซึ่งหากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีความจำเป็นต้องแก้ไข เพิ่มเติมในสาระสำคัญของข้อบังคับ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
3.การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมภายใน6เดือน
มาตรา 42 บัญญัติให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการตามที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้คราวแรก
ผมยก “ข้อกฎหมาย” ข้างต้นมาแสดงให้เห็น เพื่อให้เจ้าของร่วม คณะกรรมการและผู้จัดการรวมถึงบริษัทผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งมีหน้าที่จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หากผู้จัดการไม่ดำเนินการตามข้อบังคับ อาจส่งผลกระทบต่อการให้อำนาจองค์กรหรือนิติบุคคลภายนอก (บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมจำกัด) ที่เข้ามารับผิดชอบการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตกเป็นโมฆะ
สำหรับ ข้อดีการชำระค่าส่วนกลาง เพียงครั้งเดียว ของผู้ซื้อห้องชุดจะไม่มีภาระชำระค่าส่วนกลางตลอดไปตราบเท่าที่ยังคงถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ส่วน ข้อเสีย การอาศัยบริษัทหลักทรัพย์ฯ รับผิดชอบการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนแทนเจ้าของร่วม ได้แก่ ความเสี่ยงต่อการขาดทุนอันเกิดจากความผันผวนทางเศรษฐกิจและปัจจัยอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
ส่วนการให้บริษัทหลักทรัพย์ฯเข้ามารับผิดชอบการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนแทนเจ้าของร่วมนั้น หากเป็นการดำเนินการตามที่เสนอแนะตามบทบัญญัติของข้อบังคับและพ.ร.บ.ข้างต้น เห็นว่า สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อห้องชุดในโครงการดังกล่าวควรใส่ใจรายละเอียดเนื้อหาของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด (อ.ช.22) ให้ละเอียด รอบคอบ ก่อนลงลายมือชื่อในหนังสือสัญญา
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686
1.การจดทะเบียนอาคารชุดและนิติบุคคลอาคารชุด
เมื่อโครงการอาคารชุดดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.1) เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10)” กับ“กรมที่ดิน” โดยเอกสารหลักฐานฉบับหนึ่งซึ่งต้องนำไปจดทะเบียนอาคารชุด ได้แก่ ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
แสดงว่าร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีการจัดเตรียมหรือจัดทำไว้ล่วงหน้าก่อนการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.3) ทั้งนี้ วัตถุประสงค์ของข้อบังคับประการหนึ่ง คือ การนำค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมไปลงทุนในกิจการต่างๆ ที่สามารถสร้างผลตอบแทนแก่เจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดได้ระดับหนึ่ง
ทั้งค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อห้องชุดหรือเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด ผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการมีหน้าที่นำเงินจำนวนดังกล่าวฝากไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินตามที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด
ส่วนการใช้จ่ายค่าส่วนกลางหรือค่ากองทุนของเจ้าของร่วม พระราชบัญญัติฯกำหนดให้อาศัยข้อบังคับของนิติบุคคลฯเป็นแนวทางดำเนินการ
2.รายละเอียดของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การแก้ไข เพิ่มเติม ข้อบังคับและอำนาจหน้าที่และวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุด
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และแก้ไข เพิ่มเติม (ฉบับที่สี่) พ.ศ. 2551 บัญญัติให้ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ 9 ข้อ 2 ใน 9 มีเนื้อหาสำคัญ ได้แก่ วัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 และจำนวนเงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของร่วมต้องชำระล่วงหน้า ตามมาตรา 40 จะกระทำได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและผู้จัดการมีหน้าที่นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด
ผมยก “ข้อกฎหมาย” ข้างต้นมาแสดงให้เห็น เพื่อให้ผู้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว มีหน้าที่ต้องตรวจสอบเนื้อหาสาระสำคัญซึ่งปรากฏเป็นร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งต้อง “เปิดช่อง” ให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถมีอำนาจในการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วม รวมทั้งการให้ฉันทามติแก่นิติบุคคลหรือองค์กรภายนอก ที่มีความน่าเชื่อถือและมีความมั่นคงในการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมแทนเจ้าของร่วมได้
อย่างไรก็ตาม หากเจ้าของร่วมส่วนใหญ่มีความประสงค์ ยกเลิก การบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมจำกัด สามารถกระทำได้ โดยเจ้าของร่วมมีหน้าที่ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดประชุมใหญ่ เพื่อขอมติที่ประชุมใหญ่ ซึ่งหากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีความจำเป็นต้องแก้ไข เพิ่มเติมในสาระสำคัญของข้อบังคับ ให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
3.การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมภายใน6เดือน
มาตรา 42 บัญญัติให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการตามที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้คราวแรก
ผมยก “ข้อกฎหมาย” ข้างต้นมาแสดงให้เห็น เพื่อให้เจ้าของร่วม คณะกรรมการและผู้จัดการรวมถึงบริษัทผู้ประกอบการโครงการ ซึ่งมีหน้าที่จัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งแรกภายใน 6 เดือนนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หากผู้จัดการไม่ดำเนินการตามข้อบังคับ อาจส่งผลกระทบต่อการให้อำนาจองค์กรหรือนิติบุคคลภายนอก (บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมจำกัด) ที่เข้ามารับผิดชอบการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตกเป็นโมฆะ
สำหรับ ข้อดีการชำระค่าส่วนกลาง เพียงครั้งเดียว ของผู้ซื้อห้องชุดจะไม่มีภาระชำระค่าส่วนกลางตลอดไปตราบเท่าที่ยังคงถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ส่วน ข้อเสีย การอาศัยบริษัทหลักทรัพย์ฯ รับผิดชอบการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนแทนเจ้าของร่วม ได้แก่ ความเสี่ยงต่อการขาดทุนอันเกิดจากความผันผวนทางเศรษฐกิจและปัจจัยอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
ส่วนการให้บริษัทหลักทรัพย์ฯเข้ามารับผิดชอบการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและค่ากองทุนแทนเจ้าของร่วมนั้น หากเป็นการดำเนินการตามที่เสนอแนะตามบทบัญญัติของข้อบังคับและพ.ร.บ.ข้างต้น เห็นว่า สามารถดำเนินการเรื่องดังกล่าวได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อห้องชุดในโครงการดังกล่าวควรใส่ใจรายละเอียดเนื้อหาของหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด (อ.ช.22) ให้ละเอียด รอบคอบ ก่อนลงลายมือชื่อในหนังสือสัญญา
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297, 089-487-3686