เมื่อพูดถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คุณคงได้ยินคำว่า 'Freehold' หรือไม่ก็ 'Leasehold' แท้จริงแล้วคำเหล่านี้บอกอะไร และมีผลอย่างไรกับผู้ลงทุน
ปัจจุบัน ก.ล.ต.ในฐานะผู้กำกับดูแลธุรกิจจัดการกองทุนได้อนุมัติจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว 25 กองทุน ซึ่งมีสัดส่วนแบบ Freehold และ Leasehold ในจำนวนที่ใกล้เคียงกัน โดยมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) รวมมากกว่า 70,000 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 31 ก.ค. 52)
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเจ้าของ และนำรายได้จากการให้เช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ดังนั้น กองทุนรวมประเภทนี้จึงมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน และเมื่อเลิกกองทุนแล้วก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปแล้ว นำเงินมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ด้วย และหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อ มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย
ส่วน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold จะลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้น ไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนได้ตกลงไว้กับเจ้าของ เช่น 20 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของ ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น การที่คุณเซ้งตึกระยะเวลา 20 ปี เพื่อทำการค้า เมื่อเวลาผ่านไป ระยะเวลาในการหาประโยชน์จะน้อยลง ไปเรื่อยๆ ซึ่งมีผลให้ราคาเซ้งตึกลดลงไปด้วยตามระยะเวลาที่เหลือน้อยลงจนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเซ้งตึก ในทำนองเดียวกัน กรณีกองทุนรวมแบบ Leasehold มูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลาที่เหลืออยู่ ซึ่งเมื่อนำมูลค่าสิทธิการเช่ามาคำนวณแล้ว NAV จะลดต่ำลงไปเรื่อยๆ จนเป็น 'ศูนย์'
ไม่ว่าคุณจะลงทุนในกองทุนรวมแบบ Freehold หรือ Leasehold คุณจะได้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลจากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่จะแตกต่างกันในเรื่องของโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนในรูปของมูลค่าเพิ่มจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (capital gain) คือ กองทุนรวมแบบ Freehold เมื่อเลิกกองทุนสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนได้ เนื่องจากกองทุนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นในขณะที่กองทุนรวมแบบ Leasehold จะมีการทยอยคืนเงินลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนระหว่างทางไปเรื่อย ๆ จนกระทั่งครบอายุสิทธิการเช่า และกองทุนต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของโดยไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ณ วันครบอายุสัญญาเช่า
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติจัดตั้งจาก ก.ล.ต. ทั้ง 25 กองทุนไม่มีการระบุอายุโครงการไว้ โดยหน่วยลงทุนของกองทุน รวมดังกล่าวต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทำให้มีสภาพคล่อง สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ง่าย และกองทุนรวมเองก็สามารถเปลี่ยนแปลงตัวอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าได้ตามความเหมาะสม (แต่ต้องเป็นไปตามนโยบายที่ระบุในโครงการ) ส่วนเหตุผลที่จะทำให้ต้องยกเลิกกองทุนนั้น กฎหมายกำหนดไว้ ได้แก่ เมื่อมีผู้ถือหน่วยลงทุนลดลงเหลือน้อยกว่า 35 ราย มีทุนจดทะเบียนลดลงต่ำกว่า 500 ล้านบาท หรือกองทุนรวมไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ในโครงการได้ค่ะ
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าคุณจะเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริม-ทรัพย์รูปแบบใด คุณควรศึกษาหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจอย่างถี่ถ้วน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ทำเลที่ตั้ง โอกาสในการหารายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ความเสี่ยงที่อาจส่งผล ต่อรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เช่น ภาวะเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ การก่อวินาศกรรม โอกาสในการขายทรัพย์สิน (กรณี Freehold) อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ (occupancy rate) ทั้งในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต การจัดให้มีการประกันภัยและเงื่อนไข ในสัญญาเช่าต่างๆ เป็นต้น เนื่องจากปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและผลประโยชน์ที่กองทุนรวมจะได้รับ และที่สำคัญส่งผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วยค่ะ
ปัจจุบัน ก.ล.ต.ในฐานะผู้กำกับดูแลธุรกิจจัดการกองทุนได้อนุมัติจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว 25 กองทุน ซึ่งมีสัดส่วนแบบ Freehold และ Leasehold ในจำนวนที่ใกล้เคียงกัน โดยมีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) รวมมากกว่า 70,000 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 31 ก.ค. 52)
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเจ้าของ และนำรายได้จากการให้เช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ดังนั้น กองทุนรวมประเภทนี้จึงมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน และเมื่อเลิกกองทุนแล้วก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปแล้ว นำเงินมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ด้วย และหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงกว่าตอนที่กองทุนเข้าไปซื้อ มูลค่าหน่วยลงทุนที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย
ส่วน กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold จะลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้น ไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนได้ตกลงไว้กับเจ้าของ เช่น 20 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของ ยกตัวอย่างง่ายๆ เช่น การที่คุณเซ้งตึกระยะเวลา 20 ปี เพื่อทำการค้า เมื่อเวลาผ่านไป ระยะเวลาในการหาประโยชน์จะน้อยลง ไปเรื่อยๆ ซึ่งมีผลให้ราคาเซ้งตึกลดลงไปด้วยตามระยะเวลาที่เหลือน้อยลงจนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเซ้งตึก ในทำนองเดียวกัน กรณีกองทุนรวมแบบ Leasehold มูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเรื่อยๆ ตามเวลาที่เหลืออยู่ ซึ่งเมื่อนำมูลค่าสิทธิการเช่ามาคำนวณแล้ว NAV จะลดต่ำลงไปเรื่อยๆ จนเป็น 'ศูนย์'
ไม่ว่าคุณจะลงทุนในกองทุนรวมแบบ Freehold หรือ Leasehold คุณจะได้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลจากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน แต่จะแตกต่างกันในเรื่องของโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนในรูปของมูลค่าเพิ่มจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (capital gain) คือ กองทุนรวมแบบ Freehold เมื่อเลิกกองทุนสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ในกองทุนได้ เนื่องจากกองทุนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นในขณะที่กองทุนรวมแบบ Leasehold จะมีการทยอยคืนเงินลดทุนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนระหว่างทางไปเรื่อย ๆ จนกระทั่งครบอายุสิทธิการเช่า และกองทุนต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของโดยไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ณ วันครบอายุสัญญาเช่า
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติจัดตั้งจาก ก.ล.ต. ทั้ง 25 กองทุนไม่มีการระบุอายุโครงการไว้ โดยหน่วยลงทุนของกองทุน รวมดังกล่าวต้องจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทำให้มีสภาพคล่อง สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ง่าย และกองทุนรวมเองก็สามารถเปลี่ยนแปลงตัวอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าได้ตามความเหมาะสม (แต่ต้องเป็นไปตามนโยบายที่ระบุในโครงการ) ส่วนเหตุผลที่จะทำให้ต้องยกเลิกกองทุนนั้น กฎหมายกำหนดไว้ ได้แก่ เมื่อมีผู้ถือหน่วยลงทุนลดลงเหลือน้อยกว่า 35 ราย มีทุนจดทะเบียนลดลงต่ำกว่า 500 ล้านบาท หรือกองทุนรวมไม่สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ในโครงการได้ค่ะ
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าคุณจะเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริม-ทรัพย์รูปแบบใด คุณควรศึกษาหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจอย่างถี่ถ้วน เช่น ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุน ทำเลที่ตั้ง โอกาสในการหารายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ความเสี่ยงที่อาจส่งผล ต่อรายได้ของอสังหาริมทรัพย์เช่น ภาวะเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ การก่อวินาศกรรม โอกาสในการขายทรัพย์สิน (กรณี Freehold) อัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ของอสังหาริมทรัพย์ (occupancy rate) ทั้งในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต การจัดให้มีการประกันภัยและเงื่อนไข ในสัญญาเช่าต่างๆ เป็นต้น เนื่องจากปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายและผลประโยชน์ที่กองทุนรวมจะได้รับ และที่สำคัญส่งผลต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับด้วยค่ะ