เอเอสทีวีผู้จัดการรายวัน- ปัญหาการปรับตัวของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนการเงิน รวมถึงปัญหาการขาดสภาพคล่อง จากการเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสิ้นเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อยของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว โดยเฉพาะวิธีการก่อสร้าง เทคโนโลยีการก่อสร้าง วิธีการบริหารจัดการต้นทุน เพื่อช่วยลดต้นทุน และการบริหารกระแสเงินสดเพื่อให้สามารถรักษาต้นทุนการดำเนินงานให้อยู่ในระดับต่ำที่สุด และไม่ส่งผลต่อกำไรของบริษัท การนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ พรีแฟบเข้ามาใช้จะได้รับการยอมรับและเป็นทางออกของการแก้ปัญหาภาวะต้นทุนปรับตัวได้หรือไม่นั้น
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การยอมรับในระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป (พรีแฟบ) ของกลุ่มผู้บริโภคนั้น เชื่อว่าไทยก้าวข้ามขั้นตอนนั้นมานานแล้ว เพราะไทยมีการนำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้นานกว่า 10 ปีแล้ว และพฤกษาฯเองก็เช่นกันที่นำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้ในการก่อสร้างบ้านทั้ง 100% ซึ่งยอดการผลิตและยอดขายของบริษัทเป็นเครื่องการันตีได้เป็นอย่างดีต่อข้อสงสัยเรื่องการยอมรับในระบบดังกล่าว ส่วนการช่วยลดต้นก่อสร้างและต้นทุนการเงินนั้น ระบบพรีแฟบ ได้รับการยอมรับและนำมาใช้กันทั่วโลกแล้วโดยเฉพาะในประเทศขนาดใหญ่ เช่น อเมริกา ยุโรป ญี่ปุ่น ปัจจุบันไม่มีใครใช้ระบบก่อสร้างแบบก่ออิฐฉาบปูนในธุรกิจอสังหาฯขนาดใหญ่
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันการใช้ระบบพรีแฟบในวงการอสังหาฯไทย ยังไม่นำมาใช้กันอย่างแพร่หลาย โดยเฉพาะในภาวะปัจจุบัน แม้ว่าระบบดังกล่าวจะช่วยลดต้นทุนก่อสร้างได้ก็ตาม เชื่อว่าส่วนหนึ่งมาจาก 2 ปัญหาหลักๆ คือ 1.การลงทุนตั้งโรงงานผลิตระบบก่อสร้างสำเร็จรูปต้องใช้เงินลงทุนสูง 2.ปริมาณงานก่อสร้างของผู้ประกอบการแต่ละรายยังไม่มากพอ ปัจจัยทั้ง 2 ข้างต้นนั้น ทำให้การสร้างโรงงานไม่คุ้มทุน
“พฤกษาฯ นำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้เมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา และมีการแก้ไขระบบต่อเนื่องจนปัจจุบันระบบนิ่งแล้ว เรามียอดการผลิตต่อปี 9,000 - 10,000 ยูนิต และในช่วงนี่ ถือเป็นเวลาที่ไม่เหมาะสม เพราะภาวะตลาดไม่เอื้ออำนวย”
ด้านนายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันผู้บริโภคยอมรับระบบพรีแฟบมากขึ้น เห็นได้จากยอดขายบ้านนิวเทรนด์ ในปีนี้ที่สูงกว่าเป้าที่บริษัทวางไว้ ในขณะเดียวกันปีหน้าสถาบันการเงินจะเข้มงวดการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ และรายย่อยมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายที่มีปัญหากระแสเงินสดหมุนเวียนในบริษัทต่ำ และมีปัญหาในการพัฒนาโครงการใหม่ ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ต่อเนื่องอย่าปีที่ผ่านมา
“การนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ในการสร้างบ้าน ช่วยให้บริษัทลดต้นทุนก่อสร้าง และระยะเวลาก่อสร้าง สามารถส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้เร็วขึ้น ทำให้มีเงินเข้ามาหมุนเวียนใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ได้ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะมาตรการในการปล่อยสินเชื่อโครงการของแบงก์ในขณะนี้เข้มงวดมาก เช่น โครงการคอนโดมิเนียมต้องมียอดขายเกิน50%ก่อน จึงจะสามารถเบิกเงินกู้มาใช้หมุนเวียนในการก่อสร้างได้ นั่นหมายความว่าในช่วงแรกผู้ประกอบการต้องใช้เงินลงทุนเอง และหากการก่อสร้างล่าช้าหรือยอดขายไม่เดินก็จะยิ่งส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัท”
ทั้งนี้ ในปี 52 บริษัทจะเน้นจับตลาดบ้านระดับต่ำกว่า4ล้านบาท โดยจะนำระบบการก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ในการพัฒนาบ้านต่ำกว่า4 ล้านบาทและคอนโดฯทั้งหมด100% จากเดิมที่ในปีที่ผ่านมาบริษัทใช้ระบบพรีแฟบในการก่อสร้างบ้านนิวเทรนด์ และคอนโดฯอยู่ประมาณ70%
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านั้น บริษัทขนาดใหญ่เจ้าตลาด อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ , เอเซียน พร็อพเพอร์ตี้ฯ, แอล.พี.เอ็น. ได้นำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้ในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยและมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มสัดส่วนสูงขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่กลุ่มบริษัทรับสร้างบ้าน อย่าง ซีคอนโฮม, แลนดี้โฮม, บิวท์ทูบิวด์ ก็นำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาช่วยในการก่อสร้างเช่นกัน
นางมาลี สุวรรณสุต กรรมการบริหาร และผู้อำนวยการฝ่ายทรัพยากรและบุคคล บริษัท ปทุมดีไซนด์ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาเรื่องค่าแรง และต้นทุนการก่อสร้างทำให้บริษัทสนใจที่นำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้รองรับปริมาณงานก่อสร้างที่เพิ่มมากขึ้น แต่ต้องพิจารณาให้รอบด้านถึงผลดีผลเสียก่อนเนื่องจากการก่อสร้างโรงงานใช้ทุนสูง และปริมาณงานต้องสูงจริงๆ จึงคุ้มต่อการลงทุน
ปัญหาที่เกิดขึ้นวันนี้ ทำให้ต้องย้อนกลับไปคิด และพิจารณาแนวคิด วิธีการบริการจัดการ และการนำระบบเทคโนโลยีการก่อสร้างเข้ามาแก้ไขปัญหาต้นทุนการก่อสร้าง และต้นทุนการเงินที่ปรับตัวสูงของประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งมีประสบการณ์ในการก้าวข้ามรอยต่อระหว่างประเทศกำลังพัฒนาไปสู่ประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งแนวคิดในการแก้ปัญหาดังกล่าวนั้น แม้เคยมีการหยิบยกมาหารือกันทั้งในด้านวิชาการและการทดลองปฏิบัติมาแล้วในอดีต แต่ในช่วงที่ผ่านมามีเอกชนเพียงไม่กี่รายที่มีการนำมาใช้อย่างจริงจัง ...ถามว่าวันนี้ ถึงเวลาของระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ พรีแฟบ อย่างแท้จริงแล้วหรือยัง ?
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การยอมรับในระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป (พรีแฟบ) ของกลุ่มผู้บริโภคนั้น เชื่อว่าไทยก้าวข้ามขั้นตอนนั้นมานานแล้ว เพราะไทยมีการนำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้นานกว่า 10 ปีแล้ว และพฤกษาฯเองก็เช่นกันที่นำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้ในการก่อสร้างบ้านทั้ง 100% ซึ่งยอดการผลิตและยอดขายของบริษัทเป็นเครื่องการันตีได้เป็นอย่างดีต่อข้อสงสัยเรื่องการยอมรับในระบบดังกล่าว ส่วนการช่วยลดต้นก่อสร้างและต้นทุนการเงินนั้น ระบบพรีแฟบ ได้รับการยอมรับและนำมาใช้กันทั่วโลกแล้วโดยเฉพาะในประเทศขนาดใหญ่ เช่น อเมริกา ยุโรป ญี่ปุ่น ปัจจุบันไม่มีใครใช้ระบบก่อสร้างแบบก่ออิฐฉาบปูนในธุรกิจอสังหาฯขนาดใหญ่
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันการใช้ระบบพรีแฟบในวงการอสังหาฯไทย ยังไม่นำมาใช้กันอย่างแพร่หลาย โดยเฉพาะในภาวะปัจจุบัน แม้ว่าระบบดังกล่าวจะช่วยลดต้นทุนก่อสร้างได้ก็ตาม เชื่อว่าส่วนหนึ่งมาจาก 2 ปัญหาหลักๆ คือ 1.การลงทุนตั้งโรงงานผลิตระบบก่อสร้างสำเร็จรูปต้องใช้เงินลงทุนสูง 2.ปริมาณงานก่อสร้างของผู้ประกอบการแต่ละรายยังไม่มากพอ ปัจจัยทั้ง 2 ข้างต้นนั้น ทำให้การสร้างโรงงานไม่คุ้มทุน
“พฤกษาฯ นำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้เมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา และมีการแก้ไขระบบต่อเนื่องจนปัจจุบันระบบนิ่งแล้ว เรามียอดการผลิตต่อปี 9,000 - 10,000 ยูนิต และในช่วงนี่ ถือเป็นเวลาที่ไม่เหมาะสม เพราะภาวะตลาดไม่เอื้ออำนวย”
ด้านนายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันผู้บริโภคยอมรับระบบพรีแฟบมากขึ้น เห็นได้จากยอดขายบ้านนิวเทรนด์ ในปีนี้ที่สูงกว่าเป้าที่บริษัทวางไว้ ในขณะเดียวกันปีหน้าสถาบันการเงินจะเข้มงวดการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการ และรายย่อยมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายที่มีปัญหากระแสเงินสดหมุนเวียนในบริษัทต่ำ และมีปัญหาในการพัฒนาโครงการใหม่ ไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ต่อเนื่องอย่าปีที่ผ่านมา
“การนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ในการสร้างบ้าน ช่วยให้บริษัทลดต้นทุนก่อสร้าง และระยะเวลาก่อสร้าง สามารถส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้เร็วขึ้น ทำให้มีเงินเข้ามาหมุนเวียนใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ได้ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะมาตรการในการปล่อยสินเชื่อโครงการของแบงก์ในขณะนี้เข้มงวดมาก เช่น โครงการคอนโดมิเนียมต้องมียอดขายเกิน50%ก่อน จึงจะสามารถเบิกเงินกู้มาใช้หมุนเวียนในการก่อสร้างได้ นั่นหมายความว่าในช่วงแรกผู้ประกอบการต้องใช้เงินลงทุนเอง และหากการก่อสร้างล่าช้าหรือยอดขายไม่เดินก็จะยิ่งส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัท”
ทั้งนี้ ในปี 52 บริษัทจะเน้นจับตลาดบ้านระดับต่ำกว่า4ล้านบาท โดยจะนำระบบการก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ในการพัฒนาบ้านต่ำกว่า4 ล้านบาทและคอนโดฯทั้งหมด100% จากเดิมที่ในปีที่ผ่านมาบริษัทใช้ระบบพรีแฟบในการก่อสร้างบ้านนิวเทรนด์ และคอนโดฯอยู่ประมาณ70%
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ก่อนหน้านั้น บริษัทขนาดใหญ่เจ้าตลาด อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ , เอเซียน พร็อพเพอร์ตี้ฯ, แอล.พี.เอ็น. ได้นำระบบพรีแฟบเข้ามาใช้ในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยและมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มสัดส่วนสูงขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่กลุ่มบริษัทรับสร้างบ้าน อย่าง ซีคอนโฮม, แลนดี้โฮม, บิวท์ทูบิวด์ ก็นำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาช่วยในการก่อสร้างเช่นกัน
นางมาลี สุวรรณสุต กรรมการบริหาร และผู้อำนวยการฝ่ายทรัพยากรและบุคคล บริษัท ปทุมดีไซนด์ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาเรื่องค่าแรง และต้นทุนการก่อสร้างทำให้บริษัทสนใจที่นำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้รองรับปริมาณงานก่อสร้างที่เพิ่มมากขึ้น แต่ต้องพิจารณาให้รอบด้านถึงผลดีผลเสียก่อนเนื่องจากการก่อสร้างโรงงานใช้ทุนสูง และปริมาณงานต้องสูงจริงๆ จึงคุ้มต่อการลงทุน
ปัญหาที่เกิดขึ้นวันนี้ ทำให้ต้องย้อนกลับไปคิด และพิจารณาแนวคิด วิธีการบริการจัดการ และการนำระบบเทคโนโลยีการก่อสร้างเข้ามาแก้ไขปัญหาต้นทุนการก่อสร้าง และต้นทุนการเงินที่ปรับตัวสูงของประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งมีประสบการณ์ในการก้าวข้ามรอยต่อระหว่างประเทศกำลังพัฒนาไปสู่ประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งแนวคิดในการแก้ปัญหาดังกล่าวนั้น แม้เคยมีการหยิบยกมาหารือกันทั้งในด้านวิชาการและการทดลองปฏิบัติมาแล้วในอดีต แต่ในช่วงที่ผ่านมามีเอกชนเพียงไม่กี่รายที่มีการนำมาใช้อย่างจริงจัง ...ถามว่าวันนี้ ถึงเวลาของระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ พรีแฟบ อย่างแท้จริงแล้วหรือยัง ?
