ผู้ประกอบการจัดทัพใหม่รับการแข่งขันสูง รุกตลาดอสังหาฯ ทุกเซกเมนต์ พร้อมขยายสู่ศูนย์ค้าปลีก ด้าน "ซีบี ริชาร์ด" ชี้เศรษฐกิจชะลอตัวคนเดินห้างน้อย ส่งผลราคาค่าเช่าพื้นที่ทรงตัว พร้อมคู่แข่งเพียบเตรียมเปิดตัวอีก 7 แห่งในปี 51 ด้านโนเบิลปิดเพลย์กราวด์ สาขาทองหล่อ หลังยอดขายไม่เข้าเป้า
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาการทำธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีทิศทางที่เปลี่ยนไป โดยขยายขอบเขตของการพัฒนาสู่เซกเมนต์อื่นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขยายตลาดที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ หรือแม้แต่การแตกไปสู่การทำธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่โครงการค้าปลีกหรือศูนย์การค้าขนาดย่อม
สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถก้าวเข้าสู่ธุรกิจนี้ได้ อาจจะมาจากเหตุผลที่ว่า เมื่ออยู่ในวงการที่ดินย่อมมีที่ดินผืนงามผ่านเข้ามาในมือตลอด และที่ดินแปลงเมื่อดังกล่าวอยู่ในทำเลมีศักยภาพเพียงพอที่จะพัฒนาเป็นศูนย์ค้าปลีกหรือศูนย์การค้ามากกว่านำมาพัฒนาเป็นเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้น ย่อมทำให้ผู้ประกอบการเล็งเห็นการทำกำไรในอนาคตได้ไม่ยาก ประกอบกับปัจจุบันคนไทยโดยเฉพาะคนเมืองนิยมจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้า ช็อปปิ้งมอลล์มากกว่าซื้อสินค้าจากร้านโชว์ห่วยทั่วไป เนื่องจากมีสินค้าให้เลือกมากมาย แถมยังบริการด้านอื่นๆอีกจำนวนมาก
โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ สิ่งดึงดูดสำคัญมาจากศูนย์ค้าปลีก เพราะจะทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกถึงความสะดวกสบายใกล้บ้าน ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายที่แตกไลน์มาเปิดศูนย์ค้าปลีก หรือคอมมิวนิตี้มอลล์ โดยโครงการที่เปิดตัวล่าสุดเมื่อวันที่ 13 ธันวาคมที่ผ่านมา จากผลงานของบริษัทเค.อี.แลนด์ จำกัด "โครงการเดอะ คริสตัล" ศูนย์ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์แบบครบวงจรแห่งแรกของบริษัท บนที่ดิน 17 ไร่จากทั้งหมด 35 ไร่ มูลค่าลงทุนประมาณ 800 ล้านบาท ประสบความสำเร็จทั้งด้านยอดขายและการรับรู้ของกลุ่มลูกค้าหลัก
บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เตรียมพัฒนาโครงการเสนา มาสเตอร์ แพลน บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ บนถนนเกษตร-นวมินทร์ ปัจจุบันอยู่ระหว่างวางมาสเตอร์แพลน โดยนอกจากจะมีส่วนของที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการเดอะ รอยัล เรสซิเด้นท์ บ้านหรูระดับพรีเมียม รวม 79 ยูนิตแล้วยังมี "ไลฟ์สไตล์ ช็อปปิ้ง มอลล์" ซึ่งรวบรวมศูนย์การค้าหลากหลายรูปแบบเข้าไว้ด้วยกัน โดยทั้งหมดจะเป็นศูนย์การค้าทางเลือกใหม่ของคนกรุงเทพฯ ที่แตกต่างจากห้างสรรพสินค้าของไทยในปัจจุบัน
นอกจากนี้บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ยังได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท มีมติอนุมัติให้บริษัทดำเนินการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ เพื่อรองรับการประกอบธุรกิจศูนย์การค้า ซึ่งบริษัทได้ดำเนินการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่เรียบร้อยแล้วเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม50 ที่ผ่านมา โดยบริษัทใหม่ดังกล่าวใช้ชื่อว่า บริษัท เซ็นเตอร์พ้อยท์ ชอปปิ้ง มอลล์ จำกัด มีทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท
ทั้งนี้ การจัดตั้งบริษัทดังกล่าวเป็นการร่วมทุนกับ ระหว่างบริษัทฯกับ บริษัท ทิมเบอร์ไลน์ อินเวสเม้นท์ พีทีอี.
ลิมิเต็ด จำกัด ในการจัดตั้งบริษัทใหม่ ซึ่งในบริษัทดังกล่าว เพอร์เฟคฯ ถือหุ้นในสัดส่วน 60% และบริษัท ทิมเบอร์ไลน์ อินเวสเม้นท์ พีทีอี.ลิมิเต็ด ถือหุ้น 40% ของจำนวนทุนชำระแล้ว
สำหรับการลงทุนใหม่ดังกล่าว นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร PF ระบุว่าการขยายไลน์ธุรกิจใหม่ จะเป็นการเพิ่มศักยภาพให้แก่บริษัท ในการเพิ่มโอกาสในการแข่งขัน ขณะเดียวกันยังเป็นการบริหารความเสี่ยงให้แก่บริษัทในอนาคต ซึ่งการลงทุนสู่ธุรกิจศูนย์การค้าจะช่วยเพิ่มรายได้จากค่าเช่าในระยะยาว นอกเหนือจากรายได้โครงการบ้านจัดสรร ที่ทางบริษัทมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมีบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) ได้ร่วมกับบริษัท ระยองเพียวริฟายเออร์ จำกัด (มหาชน) ผู้ดำเนินธุรกิจโรงกลั่นน้ำมันและสถานีบริการน้ำมัน "เพียว" จัดตั้งบริษัท เพียวสัมมากร ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ ภายใต้แบรนด์ "เพียวเพลส" โครงการแรก ที่หมู่บ้านสัมมากรรังสิต คลอง 2 และยังมีแผนที่จะขยายไปยังโครงการอื่นๆ ของโครงการอื่นๆ ด้วย
อย่างไรก็ ก่อนหน้านี้ มีกระแสข่าวว่า Government of Singapore Investment Corporation หรือ GIC บริษัทเพื่อ
การลงทุนของรัฐบาลสิงคโปร์ สนใจลงทุนร่วมกับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ต่อเนื่อง หลังจากก่อนหน้านี้ได้ลงทุนซื้อโครงการก่อสร้างค้างเกือบ 10 โครงการ มาดำเนินการต่อโดยบริหารจัดการผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และกองทุนรวมอสังหาฯแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2
ล่าสุด ได้ร่วมทุนจัดตั้งบริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยแลนด์ฯถือหุ้น 60% และ GIC ถือหุ้น 40% เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ ประเภทเช่าแบบครบวงจร ทั้งบ้านเช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม รีสอร์ต ธุรกิจค้าปลีก ตลอดจนธุรกิจให้เช่าพื้นที่ในเชิงพาณิชย์รูปแบบอื่นๆ ทุกประเภท ที่ไม่ทับซ้อนกับธุรกิจหลักของแลนด์ฯ
อย่างไรก็ตามใช่ว่าทุกโครงการจะประสบความสำเร็จ เพราะหลายโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เข้าซอยลึกเกินไป ทำให้มีกลุ่มลูกค้าน้อยรายจนทำให้ศูนย์การค้าไม่สามารถอยู่รอดได้ โดยล่าสุด บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เตรียมปิดให้บริการศูนย์การค้าเพลย์กราวด์ สาขาทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ที่เปิดในนามบริษัท เพลย์กราวด์สโตร์ บนพื้นที่
1 ไร่เศษ พื้นที่ 4 พัน ตร.ม. ใช้เงินลงทุนไปกว่า 400 ล้านบาท หลังจากเปิดให้บริการมานานกว่า 3 ปี แต่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า โดยจะย้ายมาเปิดร่วมกับร้านเสื้อผ้านำเข้าแบรนด์มังงะ (Manga) สาขาเซ็นทรัลเวิลด์ และยังมีอีกหลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จด้านยอดขายหรือผู้เช่าพื้นที่ ดังนั้นศูนย์การค้าจึงไม่ใช่ช่องทางการตลาดใหม่ของผู้ประกอบการจัดสรรที่คิดจะกว้ามาสู่ตลาดนี้
ทั้งนี้บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า โดยส่วนใหญ่ของปี 2550 ตลาดธุรกิจค้าปลีกต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัว ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากสภาพเศรษฐกิจ พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปีนี้คาดว่าจะเติบโตเพิ่มขึ้น 4.9% แม้ว่าปริมาณความต้องการพื้นที่ค้าปลีกจะมีไม่มากนัก แต่อัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยยังคงอยู่ในระดับที่ดีที่ระดับสูงกว่า 90% ตลอดทั้งปี 2550 การที่ตลาดประสบกับภาวะชะลอตัวทำให้เป็นการยากที่จะเพิ่มราคาค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าโดยส่วนใหญ่ นอกจากนี้ปริมาณการขายสินค้าโดยรวมยังคงอยู่ในระดับคงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง
ปัจจุบัน มีผู้ประกอบการหลายรายกำลังดำเนินการก่อสร้างโครงการค้าปลีกประเภทคอมมิวนิตี้ มอลล์ ด้านเทสโก้ โลตัส และ เซ็นทรัล ก็วางแผนที่จะพัฒนาโครงการประเภทนี้เช่นเดียวกัน โดยในปีหน้าจะมีคอมมิวนิตี้ มอลล์เกิดขึ้นในกรุงเทพฯไม่น้อยกว่า 7 แห่งด้วยกัน การเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้บริโภคที่หันมาจับจ่ายใช้สอยใกล้บ้าน ได้เป็นตัวผลักดันให้เกิดโครงการประเภทคอมมิวนิตี้ มอลล์เพิ่มมากขึ้น และหากกฎหมายเรื่องการค้าปลีกและค้าส่งได้รับการอนุมัติและมีผลบังคับใช้จะยิ่งทำให้เป็นการจำกัดการพัฒนาโครงการค้าปลีกในอนาคต
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาการทำธุรกิจของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีทิศทางที่เปลี่ยนไป โดยขยายขอบเขตของการพัฒนาสู่เซกเมนต์อื่นมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขยายตลาดที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ หรือแม้แต่การแตกไปสู่การทำธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่โครงการค้าปลีกหรือศูนย์การค้าขนาดย่อม
สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถก้าวเข้าสู่ธุรกิจนี้ได้ อาจจะมาจากเหตุผลที่ว่า เมื่ออยู่ในวงการที่ดินย่อมมีที่ดินผืนงามผ่านเข้ามาในมือตลอด และที่ดินแปลงเมื่อดังกล่าวอยู่ในทำเลมีศักยภาพเพียงพอที่จะพัฒนาเป็นศูนย์ค้าปลีกหรือศูนย์การค้ามากกว่านำมาพัฒนาเป็นเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้น ย่อมทำให้ผู้ประกอบการเล็งเห็นการทำกำไรในอนาคตได้ไม่ยาก ประกอบกับปัจจุบันคนไทยโดยเฉพาะคนเมืองนิยมจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้า ช็อปปิ้งมอลล์มากกว่าซื้อสินค้าจากร้านโชว์ห่วยทั่วไป เนื่องจากมีสินค้าให้เลือกมากมาย แถมยังบริการด้านอื่นๆอีกจำนวนมาก
โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ สิ่งดึงดูดสำคัญมาจากศูนย์ค้าปลีก เพราะจะทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกถึงความสะดวกสบายใกล้บ้าน ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายที่แตกไลน์มาเปิดศูนย์ค้าปลีก หรือคอมมิวนิตี้มอลล์ โดยโครงการที่เปิดตัวล่าสุดเมื่อวันที่ 13 ธันวาคมที่ผ่านมา จากผลงานของบริษัทเค.อี.แลนด์ จำกัด "โครงการเดอะ คริสตัล" ศูนย์ช็อปปิ้งเซ็นเตอร์แบบครบวงจรแห่งแรกของบริษัท บนที่ดิน 17 ไร่จากทั้งหมด 35 ไร่ มูลค่าลงทุนประมาณ 800 ล้านบาท ประสบความสำเร็จทั้งด้านยอดขายและการรับรู้ของกลุ่มลูกค้าหลัก
บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เตรียมพัฒนาโครงการเสนา มาสเตอร์ แพลน บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ บนถนนเกษตร-นวมินทร์ ปัจจุบันอยู่ระหว่างวางมาสเตอร์แพลน โดยนอกจากจะมีส่วนของที่อยู่อาศัยภายใต้โครงการเดอะ รอยัล เรสซิเด้นท์ บ้านหรูระดับพรีเมียม รวม 79 ยูนิตแล้วยังมี "ไลฟ์สไตล์ ช็อปปิ้ง มอลล์" ซึ่งรวบรวมศูนย์การค้าหลากหลายรูปแบบเข้าไว้ด้วยกัน โดยทั้งหมดจะเป็นศูนย์การค้าทางเลือกใหม่ของคนกรุงเทพฯ ที่แตกต่างจากห้างสรรพสินค้าของไทยในปัจจุบัน
นอกจากนี้บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF ยังได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท มีมติอนุมัติให้บริษัทดำเนินการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ เพื่อรองรับการประกอบธุรกิจศูนย์การค้า ซึ่งบริษัทได้ดำเนินการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่เรียบร้อยแล้วเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม50 ที่ผ่านมา โดยบริษัทใหม่ดังกล่าวใช้ชื่อว่า บริษัท เซ็นเตอร์พ้อยท์ ชอปปิ้ง มอลล์ จำกัด มีทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท
ทั้งนี้ การจัดตั้งบริษัทดังกล่าวเป็นการร่วมทุนกับ ระหว่างบริษัทฯกับ บริษัท ทิมเบอร์ไลน์ อินเวสเม้นท์ พีทีอี.
ลิมิเต็ด จำกัด ในการจัดตั้งบริษัทใหม่ ซึ่งในบริษัทดังกล่าว เพอร์เฟคฯ ถือหุ้นในสัดส่วน 60% และบริษัท ทิมเบอร์ไลน์ อินเวสเม้นท์ พีทีอี.ลิมิเต็ด ถือหุ้น 40% ของจำนวนทุนชำระแล้ว
สำหรับการลงทุนใหม่ดังกล่าว นายชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร PF ระบุว่าการขยายไลน์ธุรกิจใหม่ จะเป็นการเพิ่มศักยภาพให้แก่บริษัท ในการเพิ่มโอกาสในการแข่งขัน ขณะเดียวกันยังเป็นการบริหารความเสี่ยงให้แก่บริษัทในอนาคต ซึ่งการลงทุนสู่ธุรกิจศูนย์การค้าจะช่วยเพิ่มรายได้จากค่าเช่าในระยะยาว นอกเหนือจากรายได้โครงการบ้านจัดสรร ที่ทางบริษัทมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมีบริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) ได้ร่วมกับบริษัท ระยองเพียวริฟายเออร์ จำกัด (มหาชน) ผู้ดำเนินธุรกิจโรงกลั่นน้ำมันและสถานีบริการน้ำมัน "เพียว" จัดตั้งบริษัท เพียวสัมมากร ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ ภายใต้แบรนด์ "เพียวเพลส" โครงการแรก ที่หมู่บ้านสัมมากรรังสิต คลอง 2 และยังมีแผนที่จะขยายไปยังโครงการอื่นๆ ของโครงการอื่นๆ ด้วย
อย่างไรก็ ก่อนหน้านี้ มีกระแสข่าวว่า Government of Singapore Investment Corporation หรือ GIC บริษัทเพื่อ
การลงทุนของรัฐบาลสิงคโปร์ สนใจลงทุนร่วมกับบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ต่อเนื่อง หลังจากก่อนหน้านี้ได้ลงทุนซื้อโครงการก่อสร้างค้างเกือบ 10 โครงการ มาดำเนินการต่อโดยบริหารจัดการผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และกองทุนรวมอสังหาฯแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ 2
ล่าสุด ได้ร่วมทุนจัดตั้งบริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยแลนด์ฯถือหุ้น 60% และ GIC ถือหุ้น 40% เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ ประเภทเช่าแบบครบวงจร ทั้งบ้านเช่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม รีสอร์ต ธุรกิจค้าปลีก ตลอดจนธุรกิจให้เช่าพื้นที่ในเชิงพาณิชย์รูปแบบอื่นๆ ทุกประเภท ที่ไม่ทับซ้อนกับธุรกิจหลักของแลนด์ฯ
อย่างไรก็ตามใช่ว่าทุกโครงการจะประสบความสำเร็จ เพราะหลายโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่เข้าซอยลึกเกินไป ทำให้มีกลุ่มลูกค้าน้อยรายจนทำให้ศูนย์การค้าไม่สามารถอยู่รอดได้ โดยล่าสุด บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เตรียมปิดให้บริการศูนย์การค้าเพลย์กราวด์ สาขาทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ที่เปิดในนามบริษัท เพลย์กราวด์สโตร์ บนพื้นที่
1 ไร่เศษ พื้นที่ 4 พัน ตร.ม. ใช้เงินลงทุนไปกว่า 400 ล้านบาท หลังจากเปิดให้บริการมานานกว่า 3 ปี แต่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า โดยจะย้ายมาเปิดร่วมกับร้านเสื้อผ้านำเข้าแบรนด์มังงะ (Manga) สาขาเซ็นทรัลเวิลด์ และยังมีอีกหลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จด้านยอดขายหรือผู้เช่าพื้นที่ ดังนั้นศูนย์การค้าจึงไม่ใช่ช่องทางการตลาดใหม่ของผู้ประกอบการจัดสรรที่คิดจะกว้ามาสู่ตลาดนี้
ทั้งนี้บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า โดยส่วนใหญ่ของปี 2550 ตลาดธุรกิจค้าปลีกต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัว ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากสภาพเศรษฐกิจ พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปีนี้คาดว่าจะเติบโตเพิ่มขึ้น 4.9% แม้ว่าปริมาณความต้องการพื้นที่ค้าปลีกจะมีไม่มากนัก แต่อัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยยังคงอยู่ในระดับที่ดีที่ระดับสูงกว่า 90% ตลอดทั้งปี 2550 การที่ตลาดประสบกับภาวะชะลอตัวทำให้เป็นการยากที่จะเพิ่มราคาค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าโดยส่วนใหญ่ นอกจากนี้ปริมาณการขายสินค้าโดยรวมยังคงอยู่ในระดับคงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง
ปัจจุบัน มีผู้ประกอบการหลายรายกำลังดำเนินการก่อสร้างโครงการค้าปลีกประเภทคอมมิวนิตี้ มอลล์ ด้านเทสโก้ โลตัส และ เซ็นทรัล ก็วางแผนที่จะพัฒนาโครงการประเภทนี้เช่นเดียวกัน โดยในปีหน้าจะมีคอมมิวนิตี้ มอลล์เกิดขึ้นในกรุงเทพฯไม่น้อยกว่า 7 แห่งด้วยกัน การเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้บริโภคที่หันมาจับจ่ายใช้สอยใกล้บ้าน ได้เป็นตัวผลักดันให้เกิดโครงการประเภทคอมมิวนิตี้ มอลล์เพิ่มมากขึ้น และหากกฎหมายเรื่องการค้าปลีกและค้าส่งได้รับการอนุมัติและมีผลบังคับใช้จะยิ่งทำให้เป็นการจำกัดการพัฒนาโครงการค้าปลีกในอนาคต
