สภาวะของภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐจากอดีตสู่ปัจจุบัน
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐเป็นภาคเศรษฐกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจสหรัฐภาคหนึ่ง ดังนั้นหากภาคอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงอย่างรุนแรง จะทำให้เศรษฐกิจสหรัฐโดยรวมชะลอตัวลงไปด้วย ซึ่งในช่วงที่ผ่านมานักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ได้ให้ความเห็นว่า ภาคอสังหาริทรัพย์ในสหรัฐตกอยู่ในสภาวะฟองสบู่มาเป็นระยะเวลายาวนาน รวมถึงกำลังเผชิญกับปัญหาการแตกของฟองสบู่ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจสหรัฐและเศรษฐกิจโดยรวม
สาเหตุของการเกิดฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐมี 3 ประการได้แก่ 1.การที่ธนาคารกลางสหรัฐ(Fed)ปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างเนื่องในปี 2544-2547 เพื่อชะลอการตกต่ำของเศรษฐกิจ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยสหรัฐที่ต่ำนั้นเอื้อต่อการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น 2.การตกต่ำของดัชนีตลาดหลักทรัพย์เนื่องจากจากล้มละลายของบริษัทจดทะเบียนที่ทำธุรกิจเกี่ยวข้องกับอินเตอร์เนท(หรือที่เรียกว่าการแตกของฟองสบู่ดอทคอม) และ3.ความเชื่อของบุคคลทั่วไปที่ว่าราคาอสังหาริมทรัยพ์(โดยเฉพาะบ้าน) จะมีทิศทางสูงขึ้นต่อเนื่อง รวมทั้งเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น หลักทรัพย์ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์คงทนและจับต้องได้ ดังนั้น นักลงทุนจึงหันไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์แทน นำไปสู่กระแสเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐโดยรวม
กระแสเก็งกำไรทำให้ภาวะฟองสบู่ที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากการเปรียบเทียบสัดส่วนระหว่างราคาบ้านเทียบกับผลตอบแทนที่ได้รับหากนำไปให้ผู้อื่นเช่า (Price-to-Rent Ratio:ภาพที่ 3)ในปี 2548 อันเป็นช่วงที่ตลาดเฟื่องฟูจนถึงที่สุดนั้น สัดส่วนที่อยู่ที่ 0.65 นั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2521-47 ที่อยู่ที่ 0.46 กว่าร้อยละ 39.78 นอกจากนั้นหากพิจารณาอัตราการขยายตัวของราคาบ้านนั้นในช่วงปี 2547-2548 พบว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดถึงร้อยละ 13.12 ก่อนที่จะหดตัวลงอย่างรวดเร็วมาอยู่ที่ร้อยละ 6 ที่สิ้นปี 2548 จากจุดสูงสุดในปีก่อนหน้า
หลังจากที่ประสบสภาวะฟองสบู่มายาวนาน ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐได้ประสบกับภาวะตกต่ำ จากการวิเคราะห์ของสศค.พบว่าการตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐมีอยู่ 3 ช่วงดังนี้
ช่วงที่ 1 ได้แก่ช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2548 อันเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐเริ่มประสบภาวะตกต่ำอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากตลาดได้เข้าสู่จุดอิ่มตัวและความต้องการซื้อและสร้างบ้านเริ่มลดลง เห็นได้จากดัชนีชี้วัดภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เริ่มมีสัญญาณชะลอลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2548 เช่น อัตราการขยายตัวของราคาบ้าน คำขออนุญาตสร้างบ้านใหม่ และยอดขายบ้านคงค้าง ที่เห็นได้ว่าขยายตัวไปจนถึงจุดสูงสุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 ก่อนที่จะเริ่มมีทิศทางลดลง
ช่วงที่ 2 ไตรมาสที่ 4 ปี 2548-ปี 2550 อันเป็นช่วงที่สืบเนื่องจากการที่ราคาบ้านปรับตัวลดลง ทำให้มีผลกระทบต่อความรู้สึกมั่งคั่ง(Wealth Effect)ของครัวเรือนให้ปรับตัวไปในทิศทางเดียวกัน นำไปสู่การใช้จ่ายเพื่อบริโภคโดยรวมที่เริ่มชะลอตัว เห็นได้จากสัดส่วนของการเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนเมื่อเทียบกับอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจสหรัฐ(Contribution to GDP growth) ในปี 2549 ที่ร้อยละ 2.24 ต่อปี ลดลงจากปี 2548 ที่อยู่ที่ร้อยละ 2.44 ต่อปี แม้ว่าอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมจะเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.2 ต่อปี เป็นร้อยละ 3.3ต่อปีก็ตาม บ่งชี้ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งผลต่อการบริโภคภาคเอกชนโดยรวม ซึ่งการบริโภคเอกชนที่ลดลงส่งผลสืบเนื่องให้จำนวนการซื้อขายบ้านลดลงต่อเนื่อง
ช่วงที่ 3 ปี 2550-2555 เป็นช่วงสืบเนื่องต่อจากช่วงที่ 2 กล่าวคือหลังจากการบริโภคโดยรวม รวมถึงจำนวนการซื้อขายบ้านชะลอตัวลง ส่งผลให้ภาคสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องประสบกับปัญหา เห็นได้จากสินเชื่อที่หลักทรัพย์ไม่มีการค้ำประกันหรือมีการค้ำประกันในคุณภาพต่ำ(Sub-Prime and Alt-A Mortgage) มีอัตราการผิดชำระหนี้ต่อยอดหนี้รวม(Mortgage Delinquency Rate) เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 13.3 ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550
อัตราการผิดชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้นทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงมีการเร่งรัดหนี้มากขึ้น เพื่อป้องกันความเสี่ยง รวมถึงปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาระของผู้กู้เพิ่มขึ้นและจำนวนบ้านที่จะต้องถูกยึดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อัตราหนี้เสียจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ทำให้คาดว่าความต้องการที่จะซื้อบ้านจะยังไม่ปรับสูงขึ้นในระยะสั้น และมีแนวโน้มทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐหดตัวต่อเนื่องในระยะยาว โดยสำนักวิจัย Lehman Brothers ประมาณการว่า จากปี 2550-55 จะมีบ้านถูกยึดจำนองเป็นจำนวน 1.7 ล้านหลัง
ผลกระทบของการแตกของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจสหรัฐและไทย
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจสหรัฐ
จากการวิเคราะห์ของสศค.คาดว่าการแตกของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์สหรัฐไม่น่าจะส่งผลรุนแรงต่อการชะลอตัวของการบริโภคภาคเอกชน รวมถึงเศรษฐกิจสหรัฐโดยรวมในระยะสั้น เห็นได้จากการเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนสหรัฐในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ยังอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 4.4 ต่อปี ต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 4 ปี 2549 ที่อยู่ที่ร้อยละ 4.2 ต่อปี
สาเหตุที่การตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ส่งผลรุนแรงต่อการบริโภคนั้นเป็นเพราะแม้ว่าการตกต่ำของราคาสินทรัพย์จะทำให้ผู้บริโภคมีความมั่งคั่ง(Wealth Effect)ลดลง แต่เนื่องจากในระยะแรกผู้บริโภคยังติออยู่กับพฤติกรรมการใช้จ่ายในแบบเดิมในขณะที่จะเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมในภายหลัง จึงทำให้การบริโภคโดยรวมไม่ลดลงอย่างรุนแรงนัก นอกจากนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงที่สุดต่อการตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้แก่ผู้ที่ใช้สินเชื่อที่หลักทรัพย์ไม่มีการค้ำประกันหรือมีการค้ำประกันในคุณภาพต่ำ (Sub-Prime and Alt-A Mortgage) ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็นประชาชนผู้มีรายได้น้อยซึ่งมีระดับการบริโภคต่ำกว่าประชาชนทั่วไป ดังนั้น การที่สินเชื่อในระดับ Sub-Prime and Alt-A Mortgage มีปัญหาจึงไม่น่าจะส่งผลต่อการบริโภคโดยรวมอย่างรุนแรงนักในระยะสั้น
อย่างไรก็ตาม แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำจะไม่ส่งผลรุนแรงต่อเศรษฐกิจโดยรวมในระยะสั้น แต่อาจทำให้การบริโภครวมถึงสภาวะเศรษฐกิจสหรัฐโดยรวมชะลอลงในระยะยาว โดยจากประสบการณ์ในประทเศที่เคยประสบปัญหาการตกต่ำภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ญี่ปุ่น และเยอรมัน จะเห็นได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำจะส่งผลต่อเศรษฐกิจให้มีอัตราการเติบโตในระดับต่ำอย่างยาวนาน โดยในกรณีของญี่ปุ่นนั้น การตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์ทำให้ราคาของสินทรัพย์ตกต่ำร้อยละ 40 นับจากปี 2534 และเป็นการตกต่ำอย่างต่อเนื่องถึง 14 ปี ขณะที่การบริโภคโดยรวมของทั้งเยอรมันและญี่ปุ่นอยู่ในระดับต่ำสุดในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วในช่วงปี 2539-49
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย
การที่เศรษฐกิจสหรัฐชะลอลงอย่างต่อเนื่องจากการตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น จะทำให้การส่งออกของไทยชะลอตัวลงตาม เนื่องจากสหรัฐเป็นตลาดส่งออกที่สำคัญที่สุดของไทย โดยในปี 2549 ที่มูลค่าการส่งออกของไทยไปยังสหรัฐเท่ากับ 19.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับการส่งออกของไทยโดยรวมลดลงประมาณร้อยละ 0.53 และส่งผลทำให้ GDP ของไทยลดลงประมาณร้อยละ 0.15
ที่มา : กลุ่มการวิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค สำนักนโยบายเศรษฐกิจการคลัง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐเป็นภาคเศรษฐกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจสหรัฐภาคหนึ่ง ดังนั้นหากภาคอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงอย่างรุนแรง จะทำให้เศรษฐกิจสหรัฐโดยรวมชะลอตัวลงไปด้วย ซึ่งในช่วงที่ผ่านมานักวิเคราะห์ส่วนใหญ่ได้ให้ความเห็นว่า ภาคอสังหาริทรัพย์ในสหรัฐตกอยู่ในสภาวะฟองสบู่มาเป็นระยะเวลายาวนาน รวมถึงกำลังเผชิญกับปัญหาการแตกของฟองสบู่ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจสหรัฐและเศรษฐกิจโดยรวม
สาเหตุของการเกิดฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐมี 3 ประการได้แก่ 1.การที่ธนาคารกลางสหรัฐ(Fed)ปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างเนื่องในปี 2544-2547 เพื่อชะลอการตกต่ำของเศรษฐกิจ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยสหรัฐที่ต่ำนั้นเอื้อต่อการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น 2.การตกต่ำของดัชนีตลาดหลักทรัพย์เนื่องจากจากล้มละลายของบริษัทจดทะเบียนที่ทำธุรกิจเกี่ยวข้องกับอินเตอร์เนท(หรือที่เรียกว่าการแตกของฟองสบู่ดอทคอม) และ3.ความเชื่อของบุคคลทั่วไปที่ว่าราคาอสังหาริมทรัยพ์(โดยเฉพาะบ้าน) จะมีทิศทางสูงขึ้นต่อเนื่อง รวมทั้งเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น หลักทรัพย์ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์คงทนและจับต้องได้ ดังนั้น นักลงทุนจึงหันไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์แทน นำไปสู่กระแสเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐโดยรวม
กระแสเก็งกำไรทำให้ภาวะฟองสบู่ที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากการเปรียบเทียบสัดส่วนระหว่างราคาบ้านเทียบกับผลตอบแทนที่ได้รับหากนำไปให้ผู้อื่นเช่า (Price-to-Rent Ratio:ภาพที่ 3)ในปี 2548 อันเป็นช่วงที่ตลาดเฟื่องฟูจนถึงที่สุดนั้น สัดส่วนที่อยู่ที่ 0.65 นั้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2521-47 ที่อยู่ที่ 0.46 กว่าร้อยละ 39.78 นอกจากนั้นหากพิจารณาอัตราการขยายตัวของราคาบ้านนั้นในช่วงปี 2547-2548 พบว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดถึงร้อยละ 13.12 ก่อนที่จะหดตัวลงอย่างรวดเร็วมาอยู่ที่ร้อยละ 6 ที่สิ้นปี 2548 จากจุดสูงสุดในปีก่อนหน้า
หลังจากที่ประสบสภาวะฟองสบู่มายาวนาน ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐได้ประสบกับภาวะตกต่ำ จากการวิเคราะห์ของสศค.พบว่าการตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐมีอยู่ 3 ช่วงดังนี้
ช่วงที่ 1 ได้แก่ช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2548 อันเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐเริ่มประสบภาวะตกต่ำอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากตลาดได้เข้าสู่จุดอิ่มตัวและความต้องการซื้อและสร้างบ้านเริ่มลดลง เห็นได้จากดัชนีชี้วัดภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เริ่มมีสัญญาณชะลอลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2548 เช่น อัตราการขยายตัวของราคาบ้าน คำขออนุญาตสร้างบ้านใหม่ และยอดขายบ้านคงค้าง ที่เห็นได้ว่าขยายตัวไปจนถึงจุดสูงสุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 ก่อนที่จะเริ่มมีทิศทางลดลง
ช่วงที่ 2 ไตรมาสที่ 4 ปี 2548-ปี 2550 อันเป็นช่วงที่สืบเนื่องจากการที่ราคาบ้านปรับตัวลดลง ทำให้มีผลกระทบต่อความรู้สึกมั่งคั่ง(Wealth Effect)ของครัวเรือนให้ปรับตัวไปในทิศทางเดียวกัน นำไปสู่การใช้จ่ายเพื่อบริโภคโดยรวมที่เริ่มชะลอตัว เห็นได้จากสัดส่วนของการเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนเมื่อเทียบกับอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจสหรัฐ(Contribution to GDP growth) ในปี 2549 ที่ร้อยละ 2.24 ต่อปี ลดลงจากปี 2548 ที่อยู่ที่ร้อยละ 2.44 ต่อปี แม้ว่าอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมจะเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.2 ต่อปี เป็นร้อยละ 3.3ต่อปีก็ตาม บ่งชี้ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งผลต่อการบริโภคภาคเอกชนโดยรวม ซึ่งการบริโภคเอกชนที่ลดลงส่งผลสืบเนื่องให้จำนวนการซื้อขายบ้านลดลงต่อเนื่อง
ช่วงที่ 3 ปี 2550-2555 เป็นช่วงสืบเนื่องต่อจากช่วงที่ 2 กล่าวคือหลังจากการบริโภคโดยรวม รวมถึงจำนวนการซื้อขายบ้านชะลอตัวลง ส่งผลให้ภาคสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องประสบกับปัญหา เห็นได้จากสินเชื่อที่หลักทรัพย์ไม่มีการค้ำประกันหรือมีการค้ำประกันในคุณภาพต่ำ(Sub-Prime and Alt-A Mortgage) มีอัตราการผิดชำระหนี้ต่อยอดหนี้รวม(Mortgage Delinquency Rate) เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 13.3 ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550
อัตราการผิดชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้นทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงมีการเร่งรัดหนี้มากขึ้น เพื่อป้องกันความเสี่ยง รวมถึงปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมอย่างต่อเนื่อง ทำให้ภาระของผู้กู้เพิ่มขึ้นและจำนวนบ้านที่จะต้องถูกยึดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อัตราหนี้เสียจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ทำให้คาดว่าความต้องการที่จะซื้อบ้านจะยังไม่ปรับสูงขึ้นในระยะสั้น และมีแนวโน้มทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐหดตัวต่อเนื่องในระยะยาว โดยสำนักวิจัย Lehman Brothers ประมาณการว่า จากปี 2550-55 จะมีบ้านถูกยึดจำนองเป็นจำนวน 1.7 ล้านหลัง
ผลกระทบของการแตกของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ต่อเศรษฐกิจสหรัฐและไทย
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจสหรัฐ
จากการวิเคราะห์ของสศค.คาดว่าการแตกของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์สหรัฐไม่น่าจะส่งผลรุนแรงต่อการชะลอตัวของการบริโภคภาคเอกชน รวมถึงเศรษฐกิจสหรัฐโดยรวมในระยะสั้น เห็นได้จากการเติบโตของการบริโภคภาคเอกชนสหรัฐในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ยังอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 4.4 ต่อปี ต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 4 ปี 2549 ที่อยู่ที่ร้อยละ 4.2 ต่อปี
สาเหตุที่การตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ส่งผลรุนแรงต่อการบริโภคนั้นเป็นเพราะแม้ว่าการตกต่ำของราคาสินทรัพย์จะทำให้ผู้บริโภคมีความมั่งคั่ง(Wealth Effect)ลดลง แต่เนื่องจากในระยะแรกผู้บริโภคยังติออยู่กับพฤติกรรมการใช้จ่ายในแบบเดิมในขณะที่จะเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมในภายหลัง จึงทำให้การบริโภคโดยรวมไม่ลดลงอย่างรุนแรงนัก นอกจากนั้น ผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงที่สุดต่อการตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้แก่ผู้ที่ใช้สินเชื่อที่หลักทรัพย์ไม่มีการค้ำประกันหรือมีการค้ำประกันในคุณภาพต่ำ (Sub-Prime and Alt-A Mortgage) ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็นประชาชนผู้มีรายได้น้อยซึ่งมีระดับการบริโภคต่ำกว่าประชาชนทั่วไป ดังนั้น การที่สินเชื่อในระดับ Sub-Prime and Alt-A Mortgage มีปัญหาจึงไม่น่าจะส่งผลต่อการบริโภคโดยรวมอย่างรุนแรงนักในระยะสั้น
อย่างไรก็ตาม แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำจะไม่ส่งผลรุนแรงต่อเศรษฐกิจโดยรวมในระยะสั้น แต่อาจทำให้การบริโภครวมถึงสภาวะเศรษฐกิจสหรัฐโดยรวมชะลอลงในระยะยาว โดยจากประสบการณ์ในประทเศที่เคยประสบปัญหาการตกต่ำภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ญี่ปุ่น และเยอรมัน จะเห็นได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำจะส่งผลต่อเศรษฐกิจให้มีอัตราการเติบโตในระดับต่ำอย่างยาวนาน โดยในกรณีของญี่ปุ่นนั้น การตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์ทำให้ราคาของสินทรัพย์ตกต่ำร้อยละ 40 นับจากปี 2534 และเป็นการตกต่ำอย่างต่อเนื่องถึง 14 ปี ขณะที่การบริโภคโดยรวมของทั้งเยอรมันและญี่ปุ่นอยู่ในระดับต่ำสุดในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้วในช่วงปี 2539-49
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย
การที่เศรษฐกิจสหรัฐชะลอลงอย่างต่อเนื่องจากการตกต่ำของภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น จะทำให้การส่งออกของไทยชะลอตัวลงตาม เนื่องจากสหรัฐเป็นตลาดส่งออกที่สำคัญที่สุดของไทย โดยในปี 2549 ที่มูลค่าการส่งออกของไทยไปยังสหรัฐเท่ากับ 19.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับการส่งออกของไทยโดยรวมลดลงประมาณร้อยละ 0.53 และส่งผลทำให้ GDP ของไทยลดลงประมาณร้อยละ 0.15
ที่มา : กลุ่มการวิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค สำนักนโยบายเศรษฐกิจการคลัง