ผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อยที่ขาดประสบการณ์ ความชำนาญในงานพัฒนาที่ดิน ทั้งในรูปแบบอาคารชุดหรือที่ดินจัดสรร ยอมที่จะจัดงบประมาณส่วนหนึ่งว่าจ้างที่ปรึกษาผู้มีประสบการณ์ ความชำนาญในงานพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อมุ่งสู่ความสำเร็จของการพัฒนาโครงการ แต่ก็มีจำนวนหนึ่ง ไม่ได้ให้ความสำคัญของการว่าจ้าง "ที่ปรึกษาโครงการ" อาจเป็นผลทำให้โครงการซึ่งพัฒนาขึ้นมานั้นไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร
โครงการอสังหาฯที่ขาด "ที่ปรึกษาโครงการ" มักพบเห็นปัญหาที่เกิดขึ้นต่อผู้ประกอบการโครงการหลายเรื่อง อาทิ สูญเสียงบประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการโดยไม่จำเป็น ยอดจำหน่ายหรือการขายห้องชุดหรือที่ดินจัดสรร "ไม่ตรงตามเป้าหมาย" หรือ การก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด เพราะขาดระบบการบริหารการจัดการในเรื่องที่เกี่ยวข้อง การส่งมอบหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินล่าช้า หรือระบบการให้บริการ "หลังการขาย" ไม่เป็นที่พึงพอใจของลูกค้าหรือผู้จะซื้อ เป็นต้น
ผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อย เปลี่ยนยุทธวิธีการพัฒนาโครงการถัดไป ด้วยการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อบริษัทใหม่แทนบริษัทเก่า และหากผู้ซื้อไม่สังเกตให้ละเอียดถี่ถ้วน ทั้งรายชื่อของเจ้าของโครงการ ผู้ถือหุ้นเป็นใคร ก็ได้รับความเสี่ยงจากโครงการดังกล่าวในหลายเรื่อง
ทั้งนี้ ความสำคัญของการให้คำปรึกษาและแนะนำต่อผู้ประกอบการโครงการของที่ปรึกษาโครงการ จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจและมีประสบการณ์ในงานดังกล่าวมาเป็นเวลานาน ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการโครงการเกิดข้อบกพร่องน้อยที่สุด
แต่ผู้ประกอบการโครงการเมื่อว่าจ้างที่ปรึกษาโครงการมาให้คำแนะนำแล้ว อาจส่งผลเสียต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้จะซื้อได้เช่นเดียวกัน
ตนมีข้อแนะนำ เพื่อช่วยกันพิจารณาคัดเลือกสรรหาที่ปรึกษาโครงการ (ที่ดีมีประสิทธิภาพ) โดยอาศัยข้อมูล 5 คุณสมบัติของ "ที่ปรึกษาโครงการมืออาชีพ" ให้ลองพิจารณา ดังนี้
1.ตรวจสอบประวัติผลงาน ความรู้ ความสามารถและประสบการณ์ของ "ที่ปรึกษาโครงการ" มีมากน้อยเพียงไร
"ผลงาน" ของผู้เสนองานทำหน้าที่ "ที่ปรึกษาโครงการ" ผู้ประกอบการโครงการสามารถตรวจสอบผลงานในอดีตได้ว่าเป็นที่ยอมรับของผู้ประกอบการโครงการและผู้จะซื้อมากน้อยเพียงไร
"ที่ปรึกษาโครงการที่ดี" จะสังเกตได้ง่ายว่า ที่ปรึกษาโครงการที่ไม่มีชื่อเสียงหรือชื่อเสียงไม่ดี เพราะที่ปรึกษาโครงการที่ดีจะเกรงกลัวคำว่า "ชื่อเสียง" มากกว่าผลตอบแทน
2.ความรู้ด้านข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ตลอดจนข้อสัญญาทางธุรกิจ
การพัฒนาโครงการอสังหาฯประเภทอาคารชุดและที่ดินจัดสรรหรือประเภทอื่นๆ จำเป็นต้องอาศัยข้อกฎหมายจำนวนหลายฉบับที่เกี่ยวข้อง
"ที่ปรึกษาโครงการมืออาชีพ" จำเป็นต้องเป็นบุคคลซึ่งมีความรู้กฎหมายหลายด้าน อาทิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พระราชบัญญัติการส่งเสริมและอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม เป็นต้น
นอกจากข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นแล้ว ที่ปรึกษาโครงการยังจำเป็นต้องรอบรู้เกี่ยวกับกฎกระทรวง ข้อกำหนดหรือประกาศ และระเบียบของหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง
ข้อสัญญาทางธุรกิจก็ยังมีความจำเป็นต่อผู้ประกอบการโครงการเพราะจำเป็นต้องอาศัยและใช้ในงานพัฒนาโครงการมากพอสมควร ซึ่งที่ปรึกษาโครงการจำเป็นต้องมีความรู้ ความชำนาญและประสบการณ์ในข้อสัญญาต่างๆ เป็นอย่างดีด้วย
3.มีคุณสมบัติที่ตรงไปตรงมา เคารพในจรรยาบรรณตามวิชาชีพ ตลอดจน ซื่อสัตย์ในงานรับผิดชอบ
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละส่วนงานตั้งแต่เริ่มต้นวางแผนงาน การตรวจรับและกำกับควบคุมดูแลและการส่งมอบทรัพย์สินให้กับลูกค้าหรือผู้จะซื้อต้องยอมรับว่า ทุกส่วนงานที่เกี่ยวข้อง มีผลประโยชน์เกิดขึ้นตลอดเวลาของการพัฒนาโครงการ
ที่ปรึกษาโครงการที่ดี ไม่ควรเข้าไปยุ่งกับผลประโยชน์ทั้งทางตรงและทางอ้อม ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการโครงการหรือฝ่ายซึ่งรับผิดชอบโดยตรง เป็นผู้ดำเนินการแทน
ที่ปรึกษาโครงการอาจให้เพียง "คำแนะนำ" ต่อผู้ประกอบการโครงการหรือฝ่ายรับผิดชอบโดยตรงในการพิจารณาสรรหาเพื่อมิให้เกิดข้อครหาต่อที่ปรึกษาโครงการ
4.สามารถกำหนดหรือจัดทำแผนงานบริหารจัดการในส่วนที่เกี่ยวข้องได้ล่วงหน้า
ที่ปรึกษาโครงการที่ดี ควรสามารถกำหนดหรือจัดทำแผนงานบริหารจัดการพัฒนาโครงการนำเสนอต่อผู้ประกอบการโครงการพิจารณารายละเอียดเพื่อประกอบการตัดสินใจอนุมัติ
แผนงานบริหารจัดการพัฒนาโครงการถือเป็น "เรื่องสำคัญ" จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการโครงการต้องรู้และมีความเข้าใจในแผนการทำงานเป็นอย่างดี
แผนงานสำคัญๆ ซึ่งที่ปรึกษาโครงการควรให้การแนะนำต่อผู้ประกอบการโครงการ ได้แก่ แผนงานด้านการเงิน แผนงานด้านการขายและการตลาด แผนงานประชาสัมพันธ์ แผนงานก่อสร้างและการส่งมอบสินค้า แผนงานการจดทะเบียนทรัพย์สิน และแผนงานบริการหลังการขาย ฯลฯ เป็นต้น
รายละเอียดของแผนงานควรเน้นในภาคปฏิบัติ (IMPLEMENTATION) มากกว่าทฤษฎี และสอดคล้องกับสถานการณ์หรือภาวะเหตุการณ์ในปัจจุบัน ตลอดจนมีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนรายละเอียดได้เมื่อจำเป็นต้องมีการทบทวน
5.มีความรู้เท่าทันกับเล่ห์เหลี่ยมการเจรจาต่อรอง และการดำเนินธุรกิจ
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกขั้นตอนทีเกี่ยวข้องจำเป็นต้องได้ที่ปรึกษาโครงการและทีมงานบริหารจัดการที่มีความรู้ความสามารถ มีประสบการณ์เท่าทันเล่ห์เหลี่ยม การเจรจาและการดำเนินธุรกิจกับผู้ที่เกี่ยวข้อง เพื่อไม่ให้ "เป็นเหยื่อ" ของการดีลธุรกิจ
ยุทธ์ศาสตร์สำคัญของการดำเนินธุรกิจ ได้แก่ มีความรอบรู้เท่าทันเล่ห์เหลี่ยม ไม่เอาเปรียบใคร พัฒนาคน พัฒนาองค์กร ทำสินค้าให้เป็นที่รู้จักและการสร้างผลกำไร
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
โทรศัพท์ : 089-814-2297
โครงการอสังหาฯที่ขาด "ที่ปรึกษาโครงการ" มักพบเห็นปัญหาที่เกิดขึ้นต่อผู้ประกอบการโครงการหลายเรื่อง อาทิ สูญเสียงบประมาณค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการโดยไม่จำเป็น ยอดจำหน่ายหรือการขายห้องชุดหรือที่ดินจัดสรร "ไม่ตรงตามเป้าหมาย" หรือ การก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด เพราะขาดระบบการบริหารการจัดการในเรื่องที่เกี่ยวข้อง การส่งมอบหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินล่าช้า หรือระบบการให้บริการ "หลังการขาย" ไม่เป็นที่พึงพอใจของลูกค้าหรือผู้จะซื้อ เป็นต้น
ผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อย เปลี่ยนยุทธวิธีการพัฒนาโครงการถัดไป ด้วยการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อบริษัทใหม่แทนบริษัทเก่า และหากผู้ซื้อไม่สังเกตให้ละเอียดถี่ถ้วน ทั้งรายชื่อของเจ้าของโครงการ ผู้ถือหุ้นเป็นใคร ก็ได้รับความเสี่ยงจากโครงการดังกล่าวในหลายเรื่อง
ทั้งนี้ ความสำคัญของการให้คำปรึกษาและแนะนำต่อผู้ประกอบการโครงการของที่ปรึกษาโครงการ จำเป็นต้องมีความรู้ความเข้าใจและมีประสบการณ์ในงานดังกล่าวมาเป็นเวลานาน ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการโครงการเกิดข้อบกพร่องน้อยที่สุด
แต่ผู้ประกอบการโครงการเมื่อว่าจ้างที่ปรึกษาโครงการมาให้คำแนะนำแล้ว อาจส่งผลเสียต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้จะซื้อได้เช่นเดียวกัน
ตนมีข้อแนะนำ เพื่อช่วยกันพิจารณาคัดเลือกสรรหาที่ปรึกษาโครงการ (ที่ดีมีประสิทธิภาพ) โดยอาศัยข้อมูล 5 คุณสมบัติของ "ที่ปรึกษาโครงการมืออาชีพ" ให้ลองพิจารณา ดังนี้
1.ตรวจสอบประวัติผลงาน ความรู้ ความสามารถและประสบการณ์ของ "ที่ปรึกษาโครงการ" มีมากน้อยเพียงไร
"ผลงาน" ของผู้เสนองานทำหน้าที่ "ที่ปรึกษาโครงการ" ผู้ประกอบการโครงการสามารถตรวจสอบผลงานในอดีตได้ว่าเป็นที่ยอมรับของผู้ประกอบการโครงการและผู้จะซื้อมากน้อยเพียงไร
"ที่ปรึกษาโครงการที่ดี" จะสังเกตได้ง่ายว่า ที่ปรึกษาโครงการที่ไม่มีชื่อเสียงหรือชื่อเสียงไม่ดี เพราะที่ปรึกษาโครงการที่ดีจะเกรงกลัวคำว่า "ชื่อเสียง" มากกว่าผลตอบแทน
2.ความรู้ด้านข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ตลอดจนข้อสัญญาทางธุรกิจ
การพัฒนาโครงการอสังหาฯประเภทอาคารชุดและที่ดินจัดสรรหรือประเภทอื่นๆ จำเป็นต้องอาศัยข้อกฎหมายจำนวนหลายฉบับที่เกี่ยวข้อง
"ที่ปรึกษาโครงการมืออาชีพ" จำเป็นต้องเป็นบุคคลซึ่งมีความรู้กฎหมายหลายด้าน อาทิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พระราชบัญญัติการส่งเสริมและอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม เป็นต้น
นอกจากข้อกฎหมายดังกล่าวข้างต้นแล้ว ที่ปรึกษาโครงการยังจำเป็นต้องรอบรู้เกี่ยวกับกฎกระทรวง ข้อกำหนดหรือประกาศ และระเบียบของหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง
ข้อสัญญาทางธุรกิจก็ยังมีความจำเป็นต่อผู้ประกอบการโครงการเพราะจำเป็นต้องอาศัยและใช้ในงานพัฒนาโครงการมากพอสมควร ซึ่งที่ปรึกษาโครงการจำเป็นต้องมีความรู้ ความชำนาญและประสบการณ์ในข้อสัญญาต่างๆ เป็นอย่างดีด้วย
3.มีคุณสมบัติที่ตรงไปตรงมา เคารพในจรรยาบรรณตามวิชาชีพ ตลอดจน ซื่อสัตย์ในงานรับผิดชอบ
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละส่วนงานตั้งแต่เริ่มต้นวางแผนงาน การตรวจรับและกำกับควบคุมดูแลและการส่งมอบทรัพย์สินให้กับลูกค้าหรือผู้จะซื้อต้องยอมรับว่า ทุกส่วนงานที่เกี่ยวข้อง มีผลประโยชน์เกิดขึ้นตลอดเวลาของการพัฒนาโครงการ
ที่ปรึกษาโครงการที่ดี ไม่ควรเข้าไปยุ่งกับผลประโยชน์ทั้งทางตรงและทางอ้อม ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของผู้ประกอบการโครงการหรือฝ่ายซึ่งรับผิดชอบโดยตรง เป็นผู้ดำเนินการแทน
ที่ปรึกษาโครงการอาจให้เพียง "คำแนะนำ" ต่อผู้ประกอบการโครงการหรือฝ่ายรับผิดชอบโดยตรงในการพิจารณาสรรหาเพื่อมิให้เกิดข้อครหาต่อที่ปรึกษาโครงการ
4.สามารถกำหนดหรือจัดทำแผนงานบริหารจัดการในส่วนที่เกี่ยวข้องได้ล่วงหน้า
ที่ปรึกษาโครงการที่ดี ควรสามารถกำหนดหรือจัดทำแผนงานบริหารจัดการพัฒนาโครงการนำเสนอต่อผู้ประกอบการโครงการพิจารณารายละเอียดเพื่อประกอบการตัดสินใจอนุมัติ
แผนงานบริหารจัดการพัฒนาโครงการถือเป็น "เรื่องสำคัญ" จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประกอบการโครงการต้องรู้และมีความเข้าใจในแผนการทำงานเป็นอย่างดี
แผนงานสำคัญๆ ซึ่งที่ปรึกษาโครงการควรให้การแนะนำต่อผู้ประกอบการโครงการ ได้แก่ แผนงานด้านการเงิน แผนงานด้านการขายและการตลาด แผนงานประชาสัมพันธ์ แผนงานก่อสร้างและการส่งมอบสินค้า แผนงานการจดทะเบียนทรัพย์สิน และแผนงานบริการหลังการขาย ฯลฯ เป็นต้น
รายละเอียดของแผนงานควรเน้นในภาคปฏิบัติ (IMPLEMENTATION) มากกว่าทฤษฎี และสอดคล้องกับสถานการณ์หรือภาวะเหตุการณ์ในปัจจุบัน ตลอดจนมีความยืดหยุ่นและสามารถปรับเปลี่ยนรายละเอียดได้เมื่อจำเป็นต้องมีการทบทวน
5.มีความรู้เท่าทันกับเล่ห์เหลี่ยมการเจรจาต่อรอง และการดำเนินธุรกิจ
การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกขั้นตอนทีเกี่ยวข้องจำเป็นต้องได้ที่ปรึกษาโครงการและทีมงานบริหารจัดการที่มีความรู้ความสามารถ มีประสบการณ์เท่าทันเล่ห์เหลี่ยม การเจรจาและการดำเนินธุรกิจกับผู้ที่เกี่ยวข้อง เพื่อไม่ให้ "เป็นเหยื่อ" ของการดีลธุรกิจ
ยุทธ์ศาสตร์สำคัญของการดำเนินธุรกิจ ได้แก่ มีความรอบรู้เท่าทันเล่ห์เหลี่ยม ไม่เอาเปรียบใคร พัฒนาคน พัฒนาองค์กร ทำสินค้าให้เป็นที่รู้จักและการสร้างผลกำไร
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
โทรศัพท์ : 089-814-2297