เจเจมอลล์เข้าข่าย พ.ร.บ.ร่วมทุน แฉสัญญาระหว่างการรถไฟ-เอกชนมีข้อพิรุธ พบเจตนาคำนวณเพื่อหลบเลี่ยงกฎหมาย ทำผลประโยชน์ของรัฐหล่นหาย สตง.คำนวนได้มูลค่าเกิน1พันล้านบาทขณะที่อำนาจรัฐยุคแม้วเอื้อพวกพ้องคำนวณมั่วกดมูลค่าโครงการต่ำพันล้านฉิวเฉียด
ภายหลังจากหลายโครงการรัฐที่อนุมัติในยุครัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณถูกตรวจสอบพบว่า หมกเม็ดหลบเลี่ยงพระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 เพื่อเอื้อนายทุนที่เป็นพวกพ้องจนกลายให้เป็นสัญญาโมฆะ เช่น สัญญาดิวตี้ฟรีสนามบินสุวรรณภูมิ และ อีกหลายสัญญาในการกำกับดูแลของกระทรวงไอซีทีที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ตามที่ “ผู้จัดการรายวัน”เสนอข่าวมาอย่างต่อเนื่องนั้น
ล่าสุด กรณีที่การรถไฟได้พิจารณาให้บริษัท เจ. เจ.มอลล์ จำกัด ทำสัญญาเช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ ของ ที่ดินการรถไฟบริเวณจตุจักรก็มีแนวโน้มว่าจะเข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายเช่นกันซึ่งหากพิจารณาจากสัญญา(ดูตามตาราง) ระหว่างการรถไฟ และ การคำนวณของสตง.จะเห็นได้ชัดถึงข้อแตกต่างซึ่งทำให้รัฐเสียผลประโยชน์จำนวนมาก
ทั้งนี้ พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 มาตรา5 ระบุว่า
“โครงการ” หมายความว่า การลงทุนในกิจการของรัฐ และการลงทุนนั้นมีวงเงินหรือทรัพย์สินตั้งแต่หนึ่งพันล้านบาทขึ้นไปหรือตามวงเงินหรือ ทรัพย์สินที่กำหนดเพิ่มขึ้นโดยพระราชกฤษฎีกา “ร่วมการงานหรือร่วมดำเนินการ หมายความว่า ร่วมลงทุนกับเอกชน ไม่ว่าโดยวิธีใด หรือมอบให้เอกชนลงทุนแต่ฝ่ายเดียว โดยวิธีการอนุญาต หรือให้สัมปทาน หรือให้สิทธิไม่ว่าในลักษณะใด
ดังนั้นเมื่อโครงการใดเข้าข่ายแล้วก็ต้องขอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี
กรณีนี้ สำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน(สตง.) โดย คุณหญิงจารุวรรณ เมณฑกา ได้มีหนังสือถึงประธานการรถไฟแห่งประเทศไทย เพื่อขอทราบข้อเท็จจริง ไปเมื่อวันที่ 14 มีนาคมที่ผ่านมา
โดยสตง.ถามว่า 1.การคำนวณค่าเช่าที่ดินตลอดทั้งอายุโครงการที่ประเมินไว้ จำนวน 220 ล้านบาท มีวิธีและฐานการคำนวณอย่างไร
2.ตามที่สำนักงานอาณาบาลแบ่งแยกการเช่าที่ดินเป็น 2 สัญญา มีหลักการและความจำเป็นอย่างไร ชอบด้วยระเบียบ ข้อบังคับ กฎหมาย ฯลฯ ในประการใด
3.กรณีปรากฏว่าผู้เช่ารายเดียวกันแต่มีการแบ่งแยกเป็น 2 สัญญาเช่นนี้ รัฐ/การรถไฟแห่งประเทศไทย ได้ประโยชน์ดีกว่าอย่างไร?
4.รูปแบบของสัญญา เช่าที่ดิน กรณีผู้เช่าเป็นรายเดียวกัน การรถไฟแห่งประเทศไทยจะแบ่งแยกสัญญาเช่าลักษณะเช่นนี้มีทั้งหมดกี่สัญญา สัญญาใดบ้าง
5.ที่ดินบริเวณพหลโยธิน (ริมถนนกำแพงเพชร 2) แปลง 6/2 (โซนบี) ก่อนที่ บริษัท เจ. เจ. มอลล์ จำกัด เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร และเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์นั้น การรถไฟได้ทำสัญญาเช่าที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวไว้กับผู้เช่ารายใด
6.ความจำเป็นที่การรถไฟแห่งประเทศไทยขยายอายุสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารจาก 2 ปี เป็น 3 ปี โดยไม่ดำเนินการรับหลักประกันสัญญา และไม่บอกเลิกสัญญาตามข้อกำหนดของสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร
**กางสัญญาพบเลี่ยงเอื้อเอกชน
แหล่งข่าวจากสตง. เปิดเผยว่า เรื่องนี้ การรถไฟแห่งประเทศไทยได้จัดทำสัญญาเช่าที่ดินแยกเป็น 2 สัญญา สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร 1 สัญญา ตกลงทำสัญญาต่อกันเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2547 และเป็นสัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์อีก 1 สัญญา ตกลงทำสัญญาต่อกันเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2547
สัญญาแรก สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร กำหนดเอาไว้ว่า ค่าก่อสร้างมูลค่า 347.5 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์เป็นจำนวนเงิน 145 ล้านบาท และค่าตอบแทนพิเศษอีก 5 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 150 ล้านบาท
เดิมกำหนดระยะเวลาก่อสร้างเช่าที่ดิน 2 ปี ซึ่งต่อมาการก่อสร้างล่าช้าพบว่ามีการทำบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่าในภายหลังเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2548 โดยขยายเวลาการปลูกสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่างๆตามโครงการออกไปอีก 1 ปี กลายเป็น 3 ปี
ทั้งนี้ ค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเดิม ก่อนจะมีบันทึกต่อท้ายสัญญาแก้ไข กำหนดการเช่าไว้ 2 ปี เป็นจำนวนเงิน 14.6 ล้านบาท ปีที่ 1: 4.87 ล้านบาท, และปีที่ 2: 9.75 ล้านบาท ต่อมามีบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่าในภายหลังขยายสัญญาออกไป 1 ปีทำให้เกิดค่าเช่าปีที่ 3: 14.63 ล้านบาท รวมค่าเช่าจึงรวมแล้วกลายเป็น 29.25 ล้านบาท
หากแยกพิจารณาให้ชัดเจนโดยเฉพาะสัญญาแรก พบว่า ค่าก่อสร้าง 347.5 ล้านบาท + ค่าธรรมเนียมและค่าตอบแทนพิเศษ 150 ล้านบาท + ค่าเช่า 2 ปีแรก 14.6 ล้านบาท = 512.15 ล้านบาท
และถ้าบวกค่าเช่าสัญญาเพิ่มเติมอีก 1 ปี 14.63 ล้านบาท ก็แปลว่าการลงทุนตามสัญญาแรก = 512 ล้านบาท + 14.63 ล้านบาท = 526.73 ล้านบาท
สัญญาที่สอง สัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ สัญญานี้ลงนามหลังจากสัญญาแรก 1 วัน เป็นสัญญาเชื่อมโยงกับสัญญาแรก หมายความว่า ก่อสร้างเสร็จ บุคคลกลุ่มเดียวกันก็จะหาประโยชน์จากสินทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่เป็นการแยกสัญญาออกจากกัน
สัญญาเช่าที่ดินเพื่อหาประโยชน์หลังจากการก่อสร้างเสร็จ เป็นเวลา 30 ปี แต่เนื่องจากการก่อสร้างล่าช้าออกไป 1 ปี ระยะเวลาเช่าเพื่อหาผลประโยชน์ก็เลยลดลงเหลือ 29 ปี ก็เลยมีบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2548 ซึ่งเป็นวันเดียวกันกับที่แก้ไขสัญญาฉบับแรก สะท้อนให้เห็นว่าสัญญาฉบับแรกและสัญญาฉบับที่ 2 มีความเชื่อมโยงกัน
ส่วนค่าเช่าที่ดินปีละ 14.627 ล้านบาทในปีแรก อัตราค่าเช่าตารางเมตรละ 719.06 บาทต่อปี พื้นที่เช่ารวม 20,342.84 ตารางเมตรหรือตรม.ละ 60 บาทต่อเดือน โดยปีต่อๆไปให้เพิ่มค่าเช่าต่อตรม.ในอัตราร้อยละ 5 ของค่าเช่าครั้งสุดท้ายทุกปี รวมค่าเช่าตลอดอายุการเช่า 30 ปี เป็นเงินรวม 971.85 ล้านบาท ต่อมามีการขอแก้ไขระยะเวลาการเช่าเหลือ 29 ปี ดังนั้น รวมค่าเช่าตลอดอายุการเช่า 29 ปี 957.23 ล้านบาท
ถ้าคิดรวมกันสัญญาแรก เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร และสัญญาที่สอง เช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ พร้อมกับมูลค่าที่ดินอีก 254.29 ล้านบาท เข้าด้วยกันแล้ว
และ ถ้าคิดว่าแบบก่อนแก้ไขสัญญา สัญญาแรก 512.15 ล้านบาท + สัญญาที่สอง 971.85 ล้านบาท + ค่าที่ดิน 254.29 ล้านบาท = 1,738.29 ล้านบาท เกินมูลค่า 1,000 ล้านบาทก็ต้องเข้า พรบ.ว่าด้วยการเข้าร่วมงานฯ
ถ้าคิดหลังแก้ไขสัญญา สัญญาแรก 526.73 ล้านบาท + สัญญาที่สอง 957.23 ล้านบาท + ค่าที่ดิน 254.29 ล้านบาท = 1,738.29 ล้านบาท เช่นกัน
ดังนั้น ไม่ว่าคิดแบบไหนมูลค่าก็เกิน 1,000 ล้านบาททั้งสิ้น ต้องเข้า พรบ.ว่าด้วยการเข้าร่วมงานฯ
แหล่งข่าวกล่าวว่า เจ.เจ.มอลล์ ไปปล่อยเช่าต่อ 15,000 บาทเริ่มต้น/8 ตารางเมตร (ร้านค้ามาตรฐาน) = 1,875 บาทต่อตารางเมตร มากกว่านั้นคิดตารางเมตรละ 1,200 บาท (สมมุติว่าคิดค่าเช่าเฉลี่ย 1,200 บาทต่อเดือน)
กรณี ถ้าเช่าเต็มพื้นที่ 20,342.84 ตารางเมตร 1 ปีจะได้ผลตอบแทน 292,936,896 บาท หรือเดือนละ 24.4 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วแค่ 21 เดือนคืนทุนสัญญาแรกทั้งหมด 526.73 ล้านบาท ครบ 24 เดือน ( 2 ปี) สามารถจ่ายค่าเช่าปีละ 14.6 ล้านบาทหมด แล้วยังเหลือเงินอีกประมาณกว่า 40 ล้านบาทอีกต่างหาก
**อำนาจรัฐยุคแม้วบิดสัญญา
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาการรถไฟในสมัยรัฐบาลทักษิณ ได้มอบหมายให้สำนักงานอาณาบาลไปพิจารณาว่าการให้เช่าที่ดินกับบริษัท เจ.เจ.มอลล์ ดังกล่าว อยู่ในข่ายจะต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนหรือไม่
ปรากฏว่าสำนักงาน อาณาบาลมีความเห็นว่า “ไม่อยู่ในข่ายที่ต้องดำเนินการตาม พรบ.เข้าร่วมทุน เนื่องจากมูลค่าโครงการไม่เกิน 1,000 ล้านบาท”
สำนักงาน อาณาบาล ได้ชี้แจงต่อที่ประชุมคณะกรรมการเมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2547 ก่อนการลงนามในสัญญาเมื่อเดือน กรกฎาคม 2547
“ใช้วิธีการคำนวณตามแนววินิจฉัยของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา คือพิจารณามูลค่าโครงการหรือมูลค่าการลงทุนทั้งหมดของกิจการ ตามโครงการทั้งในส่วนของรัฐและในส่วนของเอกชนที่เข้าร่วมทุนดำเนินการในกิจการของรัฐด้วย “ซึ่งต้องนำราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าทั้งโครงการ ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าก่อสร้างทั้งหมดมารวมด้วย” โดยผลการคำนวณมูลค่าได้เพียง 979,438,460 ล้านบาท
เรื่องของที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทยคงไม่ได้จบเพียงแค่นี้ เพราะยังมีหลายเรื่องที่จะต้องพิจารณาอาจจะถูกเพิกถอนธุรกรรมได้ในท้ายที่สุด(ผู้จัดการรายวันจะนำเสนอในฉบับวันจันทร์ที่2เม.ย.นี้)
ภายหลังจากหลายโครงการรัฐที่อนุมัติในยุครัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณถูกตรวจสอบพบว่า หมกเม็ดหลบเลี่ยงพระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 เพื่อเอื้อนายทุนที่เป็นพวกพ้องจนกลายให้เป็นสัญญาโมฆะ เช่น สัญญาดิวตี้ฟรีสนามบินสุวรรณภูมิ และ อีกหลายสัญญาในการกำกับดูแลของกระทรวงไอซีทีที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ตามที่ “ผู้จัดการรายวัน”เสนอข่าวมาอย่างต่อเนื่องนั้น
ล่าสุด กรณีที่การรถไฟได้พิจารณาให้บริษัท เจ. เจ.มอลล์ จำกัด ทำสัญญาเช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ ของ ที่ดินการรถไฟบริเวณจตุจักรก็มีแนวโน้มว่าจะเข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายเช่นกันซึ่งหากพิจารณาจากสัญญา(ดูตามตาราง) ระหว่างการรถไฟ และ การคำนวณของสตง.จะเห็นได้ชัดถึงข้อแตกต่างซึ่งทำให้รัฐเสียผลประโยชน์จำนวนมาก
ทั้งนี้ พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 มาตรา5 ระบุว่า
“โครงการ” หมายความว่า การลงทุนในกิจการของรัฐ และการลงทุนนั้นมีวงเงินหรือทรัพย์สินตั้งแต่หนึ่งพันล้านบาทขึ้นไปหรือตามวงเงินหรือ ทรัพย์สินที่กำหนดเพิ่มขึ้นโดยพระราชกฤษฎีกา “ร่วมการงานหรือร่วมดำเนินการ หมายความว่า ร่วมลงทุนกับเอกชน ไม่ว่าโดยวิธีใด หรือมอบให้เอกชนลงทุนแต่ฝ่ายเดียว โดยวิธีการอนุญาต หรือให้สัมปทาน หรือให้สิทธิไม่ว่าในลักษณะใด
ดังนั้นเมื่อโครงการใดเข้าข่ายแล้วก็ต้องขอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี
กรณีนี้ สำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน(สตง.) โดย คุณหญิงจารุวรรณ เมณฑกา ได้มีหนังสือถึงประธานการรถไฟแห่งประเทศไทย เพื่อขอทราบข้อเท็จจริง ไปเมื่อวันที่ 14 มีนาคมที่ผ่านมา
โดยสตง.ถามว่า 1.การคำนวณค่าเช่าที่ดินตลอดทั้งอายุโครงการที่ประเมินไว้ จำนวน 220 ล้านบาท มีวิธีและฐานการคำนวณอย่างไร
2.ตามที่สำนักงานอาณาบาลแบ่งแยกการเช่าที่ดินเป็น 2 สัญญา มีหลักการและความจำเป็นอย่างไร ชอบด้วยระเบียบ ข้อบังคับ กฎหมาย ฯลฯ ในประการใด
3.กรณีปรากฏว่าผู้เช่ารายเดียวกันแต่มีการแบ่งแยกเป็น 2 สัญญาเช่นนี้ รัฐ/การรถไฟแห่งประเทศไทย ได้ประโยชน์ดีกว่าอย่างไร?
4.รูปแบบของสัญญา เช่าที่ดิน กรณีผู้เช่าเป็นรายเดียวกัน การรถไฟแห่งประเทศไทยจะแบ่งแยกสัญญาเช่าลักษณะเช่นนี้มีทั้งหมดกี่สัญญา สัญญาใดบ้าง
5.ที่ดินบริเวณพหลโยธิน (ริมถนนกำแพงเพชร 2) แปลง 6/2 (โซนบี) ก่อนที่ บริษัท เจ. เจ. มอลล์ จำกัด เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร และเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์นั้น การรถไฟได้ทำสัญญาเช่าที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวไว้กับผู้เช่ารายใด
6.ความจำเป็นที่การรถไฟแห่งประเทศไทยขยายอายุสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคารจาก 2 ปี เป็น 3 ปี โดยไม่ดำเนินการรับหลักประกันสัญญา และไม่บอกเลิกสัญญาตามข้อกำหนดของสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร
**กางสัญญาพบเลี่ยงเอื้อเอกชน
แหล่งข่าวจากสตง. เปิดเผยว่า เรื่องนี้ การรถไฟแห่งประเทศไทยได้จัดทำสัญญาเช่าที่ดินแยกเป็น 2 สัญญา สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร 1 สัญญา ตกลงทำสัญญาต่อกันเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2547 และเป็นสัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์อีก 1 สัญญา ตกลงทำสัญญาต่อกันเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม 2547
สัญญาแรก สัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร กำหนดเอาไว้ว่า ค่าก่อสร้างมูลค่า 347.5 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์เป็นจำนวนเงิน 145 ล้านบาท และค่าตอบแทนพิเศษอีก 5 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 150 ล้านบาท
เดิมกำหนดระยะเวลาก่อสร้างเช่าที่ดิน 2 ปี ซึ่งต่อมาการก่อสร้างล่าช้าพบว่ามีการทำบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่าในภายหลังเมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2548 โดยขยายเวลาการปลูกสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างต่างๆตามโครงการออกไปอีก 1 ปี กลายเป็น 3 ปี
ทั้งนี้ ค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเดิม ก่อนจะมีบันทึกต่อท้ายสัญญาแก้ไข กำหนดการเช่าไว้ 2 ปี เป็นจำนวนเงิน 14.6 ล้านบาท ปีที่ 1: 4.87 ล้านบาท, และปีที่ 2: 9.75 ล้านบาท ต่อมามีบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่าในภายหลังขยายสัญญาออกไป 1 ปีทำให้เกิดค่าเช่าปีที่ 3: 14.63 ล้านบาท รวมค่าเช่าจึงรวมแล้วกลายเป็น 29.25 ล้านบาท
หากแยกพิจารณาให้ชัดเจนโดยเฉพาะสัญญาแรก พบว่า ค่าก่อสร้าง 347.5 ล้านบาท + ค่าธรรมเนียมและค่าตอบแทนพิเศษ 150 ล้านบาท + ค่าเช่า 2 ปีแรก 14.6 ล้านบาท = 512.15 ล้านบาท
และถ้าบวกค่าเช่าสัญญาเพิ่มเติมอีก 1 ปี 14.63 ล้านบาท ก็แปลว่าการลงทุนตามสัญญาแรก = 512 ล้านบาท + 14.63 ล้านบาท = 526.73 ล้านบาท
สัญญาที่สอง สัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ สัญญานี้ลงนามหลังจากสัญญาแรก 1 วัน เป็นสัญญาเชื่อมโยงกับสัญญาแรก หมายความว่า ก่อสร้างเสร็จ บุคคลกลุ่มเดียวกันก็จะหาประโยชน์จากสินทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่เป็นการแยกสัญญาออกจากกัน
สัญญาเช่าที่ดินเพื่อหาประโยชน์หลังจากการก่อสร้างเสร็จ เป็นเวลา 30 ปี แต่เนื่องจากการก่อสร้างล่าช้าออกไป 1 ปี ระยะเวลาเช่าเพื่อหาผลประโยชน์ก็เลยลดลงเหลือ 29 ปี ก็เลยมีบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2548 ซึ่งเป็นวันเดียวกันกับที่แก้ไขสัญญาฉบับแรก สะท้อนให้เห็นว่าสัญญาฉบับแรกและสัญญาฉบับที่ 2 มีความเชื่อมโยงกัน
ส่วนค่าเช่าที่ดินปีละ 14.627 ล้านบาทในปีแรก อัตราค่าเช่าตารางเมตรละ 719.06 บาทต่อปี พื้นที่เช่ารวม 20,342.84 ตารางเมตรหรือตรม.ละ 60 บาทต่อเดือน โดยปีต่อๆไปให้เพิ่มค่าเช่าต่อตรม.ในอัตราร้อยละ 5 ของค่าเช่าครั้งสุดท้ายทุกปี รวมค่าเช่าตลอดอายุการเช่า 30 ปี เป็นเงินรวม 971.85 ล้านบาท ต่อมามีการขอแก้ไขระยะเวลาการเช่าเหลือ 29 ปี ดังนั้น รวมค่าเช่าตลอดอายุการเช่า 29 ปี 957.23 ล้านบาท
ถ้าคิดรวมกันสัญญาแรก เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างอาคาร และสัญญาที่สอง เช่าที่ดินเพื่อดำเนินการจัดหาประโยชน์ พร้อมกับมูลค่าที่ดินอีก 254.29 ล้านบาท เข้าด้วยกันแล้ว
และ ถ้าคิดว่าแบบก่อนแก้ไขสัญญา สัญญาแรก 512.15 ล้านบาท + สัญญาที่สอง 971.85 ล้านบาท + ค่าที่ดิน 254.29 ล้านบาท = 1,738.29 ล้านบาท เกินมูลค่า 1,000 ล้านบาทก็ต้องเข้า พรบ.ว่าด้วยการเข้าร่วมงานฯ
ถ้าคิดหลังแก้ไขสัญญา สัญญาแรก 526.73 ล้านบาท + สัญญาที่สอง 957.23 ล้านบาท + ค่าที่ดิน 254.29 ล้านบาท = 1,738.29 ล้านบาท เช่นกัน
ดังนั้น ไม่ว่าคิดแบบไหนมูลค่าก็เกิน 1,000 ล้านบาททั้งสิ้น ต้องเข้า พรบ.ว่าด้วยการเข้าร่วมงานฯ
แหล่งข่าวกล่าวว่า เจ.เจ.มอลล์ ไปปล่อยเช่าต่อ 15,000 บาทเริ่มต้น/8 ตารางเมตร (ร้านค้ามาตรฐาน) = 1,875 บาทต่อตารางเมตร มากกว่านั้นคิดตารางเมตรละ 1,200 บาท (สมมุติว่าคิดค่าเช่าเฉลี่ย 1,200 บาทต่อเดือน)
กรณี ถ้าเช่าเต็มพื้นที่ 20,342.84 ตารางเมตร 1 ปีจะได้ผลตอบแทน 292,936,896 บาท หรือเดือนละ 24.4 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วแค่ 21 เดือนคืนทุนสัญญาแรกทั้งหมด 526.73 ล้านบาท ครบ 24 เดือน ( 2 ปี) สามารถจ่ายค่าเช่าปีละ 14.6 ล้านบาทหมด แล้วยังเหลือเงินอีกประมาณกว่า 40 ล้านบาทอีกต่างหาก
**อำนาจรัฐยุคแม้วบิดสัญญา
อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาการรถไฟในสมัยรัฐบาลทักษิณ ได้มอบหมายให้สำนักงานอาณาบาลไปพิจารณาว่าการให้เช่าที่ดินกับบริษัท เจ.เจ.มอลล์ ดังกล่าว อยู่ในข่ายจะต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนหรือไม่
ปรากฏว่าสำนักงาน อาณาบาลมีความเห็นว่า “ไม่อยู่ในข่ายที่ต้องดำเนินการตาม พรบ.เข้าร่วมทุน เนื่องจากมูลค่าโครงการไม่เกิน 1,000 ล้านบาท”
สำนักงาน อาณาบาล ได้ชี้แจงต่อที่ประชุมคณะกรรมการเมื่อวันที่ 30 มีนาคม 2547 ก่อนการลงนามในสัญญาเมื่อเดือน กรกฎาคม 2547
“ใช้วิธีการคำนวณตามแนววินิจฉัยของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา คือพิจารณามูลค่าโครงการหรือมูลค่าการลงทุนทั้งหมดของกิจการ ตามโครงการทั้งในส่วนของรัฐและในส่วนของเอกชนที่เข้าร่วมทุนดำเนินการในกิจการของรัฐด้วย “ซึ่งต้องนำราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าทั้งโครงการ ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าก่อสร้างทั้งหมดมารวมด้วย” โดยผลการคำนวณมูลค่าได้เพียง 979,438,460 ล้านบาท
เรื่องของที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทยคงไม่ได้จบเพียงแค่นี้ เพราะยังมีหลายเรื่องที่จะต้องพิจารณาอาจจะถูกเพิกถอนธุรกรรมได้ในท้ายที่สุด(ผู้จัดการรายวันจะนำเสนอในฉบับวันจันทร์ที่2เม.ย.นี้)