ปัญหาของคนทั่วไปซึ่งได้ตัดสินใจซื้อบ้านจากผู้ประกอบการโครงการ ยังมีให้เห็นกันอยู่จำนวนมาก โดยส่วนใหญ่จะเป็นปัญหาซึ่งเกิดขึ้นจากผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินส่วนน้อยจะเกิดปัญหาโดยตรงจากผู้จะซื้อที่ดินจัดสรร
ปัญหาซึ่งเกิดขึ้นจากผู้ประกอบการโครงการได้แก่ การพัฒนาที่ดินโดยหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน , กรณีการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตหรือตามแผนผังโครงการ , การก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจัดสรรขาดมาตรฐานตามหลักวิศวกรรม เกิดการ ชำรุดบกพร่อง เป็นต้น
สำหรับปัญหาซึ่งเกิดขึ้นกับผู้จะซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรร โดยทั่วไปมักพบว่ามีเรื่องต่างๆ ไม่ว่า สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย, ก่อสร้างหรือดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต,ไม่ปฏิบัติตามระเบียบการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินบนที่ดินจัดสรรหรือสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ภาครัฐโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและ "กรมที่ดิน" จะได้ประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตั้งแต่ กรกฎาคม 2543 เป็นต้นมาก็ตาม แต่ก็ยังพบว่า มีผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการยังอาศัย "ช่องโหว่" ของกฎหมายดำเนินธุรกิจเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง โดยไม่คำนึงถึงความเสียหายต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
แม้แต่ศูนย์รับเรื่องร้องเรียนแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนและความไม่เป็นธรรม"ของสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร มีข้อมูลร้องเรียนจากผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรรพอสมควร
แต่เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ผู้ซื้อควรลองศึกษาข้อมูลเหล่านี้ เพื่อจะสะกิดใจว่า โครงการที่จะเข้าไปซื้อดีหรือไม่ดีอย่างไร
1. ตรวจสอบเอกสารหลักฐานของผู้ประกอบการ
ได้แก่ ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน รายละเอียดและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต ภาระผูกพันกับโฉนดที่ดินกับสถาบันการเงินหรือธนาคาร หลักฐานส่วนบุคคลของผู้ประกอบการโครงการ เป็นต้น
2.แบบสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่
โดยขณะนี้ "กรมที่ดิน" ประกาศบังคับใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย "ฉบับมาตรฐาน" กับผู้จัดสรรที่ดิน หากมีเจตนาหลีกเลี่ยงไม่ใช้แบบสัญญามาตรฐาน มีโทษทั้งทางแพ่งและอาญากับผู้จัดสรรที่ดิน
3.ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามรายละเอียดและวิธีการจัดสรรที่ดิน
โดยปกติ ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการ จะเรียกเก็บเงินค่าบำรุงบริการสาธารณะกับผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) ณ สำนักงานที่ดิน โดยเรียกเก็บล่วงหน้า 1-3 ปีและ4.การจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
การยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินจะกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูป- โภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด อย่างน้อย 1 ปี หลังจากนั้นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน เพื่อรับโอนที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองได้
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit_peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297
ปัญหาซึ่งเกิดขึ้นจากผู้ประกอบการโครงการได้แก่ การพัฒนาที่ดินโดยหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน , กรณีการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตหรือตามแผนผังโครงการ , การก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจัดสรรขาดมาตรฐานตามหลักวิศวกรรม เกิดการ ชำรุดบกพร่อง เป็นต้น
สำหรับปัญหาซึ่งเกิดขึ้นกับผู้จะซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรร โดยทั่วไปมักพบว่ามีเรื่องต่างๆ ไม่ว่า สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย, ก่อสร้างหรือดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต,ไม่ปฏิบัติตามระเบียบการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินบนที่ดินจัดสรรหรือสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ภาครัฐโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและ "กรมที่ดิน" จะได้ประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตั้งแต่ กรกฎาคม 2543 เป็นต้นมาก็ตาม แต่ก็ยังพบว่า มีผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการยังอาศัย "ช่องโหว่" ของกฎหมายดำเนินธุรกิจเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง โดยไม่คำนึงถึงความเสียหายต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
แม้แต่ศูนย์รับเรื่องร้องเรียนแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนและความไม่เป็นธรรม"ของสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร มีข้อมูลร้องเรียนจากผู้ซื้อที่ดินหรือบ้านจัดสรรพอสมควร
แต่เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ผู้ซื้อควรลองศึกษาข้อมูลเหล่านี้ เพื่อจะสะกิดใจว่า โครงการที่จะเข้าไปซื้อดีหรือไม่ดีอย่างไร
1. ตรวจสอบเอกสารหลักฐานของผู้ประกอบการ
ได้แก่ ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน รายละเอียดและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต ภาระผูกพันกับโฉนดที่ดินกับสถาบันการเงินหรือธนาคาร หลักฐานส่วนบุคคลของผู้ประกอบการโครงการ เป็นต้น
2.แบบสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่
โดยขณะนี้ "กรมที่ดิน" ประกาศบังคับใช้แบบสัญญาจะซื้อจะขาย "ฉบับมาตรฐาน" กับผู้จัดสรรที่ดิน หากมีเจตนาหลีกเลี่ยงไม่ใช้แบบสัญญามาตรฐาน มีโทษทั้งทางแพ่งและอาญากับผู้จัดสรรที่ดิน
3.ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามรายละเอียดและวิธีการจัดสรรที่ดิน
โดยปกติ ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการ จะเรียกเก็บเงินค่าบำรุงบริการสาธารณะกับผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) ณ สำนักงานที่ดิน โดยเรียกเก็บล่วงหน้า 1-3 ปีและ4.การจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
การยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินจะกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูป- โภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด อย่างน้อย 1 ปี หลังจากนั้นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน เพื่อรับโอนที่ดินมาบำรุงรักษาด้วยกันเองได้
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit_peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297