มีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินยื่นขออนุญาตจัดสรรถูกต้องตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สอบถามเข้ามาเสมอว่า จะมีแนวทางดำเนินการอย่างไรให้โครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งตนเองซื้อไว้ สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้ตามกฎหมาย
ซึ่งตนได้มอบหมาย "การบ้าน" ให้แก่บุคคลเหล่านั้นไปดำเนินการตรวจสอบว่า ผู้ประกอบการโครงการได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือไม่ แต่คำตอบที่ได้กลับพบว่า โครงการที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซื้อไว้เมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการโครงการ ไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน หรือความหมายก็คือ ผู้ประกอบการโครงการเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน
ดังนั้น โอกาสที่จะจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคงไม่เกิดขึ้น ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 รวมถึงจะไม่มีใครเข้าไปดูแลระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการหรือบริการสาธารณะ เนื่องจากโครงการไม่เข้ากฎหมายจัดสรรที่ดิน ซึ่งทางแก้ไขทางผู้ซื้อต้องไปตรวจสอบเอกสารหลักฐานการพัฒนาโครงการที่ซื้อไว้กับทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินก่อน
จะเห็นได้ว่า มีผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อยที่ไม่เข้ากฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยพัฒนาที่ดิน คราวละน้อยกว่า 10 แปลง เช่น แบ่งแยกที่ดินออกมาคราว หรือครั้งละ 9 แปลง ถ้าเข้าข่ายในลักษณะดังกล่าว ผู้ประกอบการรายนั้นก็ไม่ต้องยื่นขออนุญาตตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน
สาเหตุหลักที่ผู้ประกอบการโครงการหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ต้องแสดงเอกสารหลักฐาน การจัดทำ หรือจัดให้มีสาธารณูปโภค ตามแผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ที่สำคัญผู้ประกอบการโครงการไม่ต้องจัดหาเงินมาค้ำประกัน(แบงก์การันตี)การจัดทำสาธารณูปโภค และการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
ดังนั้น ผลเสียก็ตกกับ ผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ประกอบการโครงการเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน และ โครงการซึ่งซื้อไว้นั้นจะไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ผู้ประกอบการโครงการอาจถูกดำเนินคดีทางแพ่งและอาญา กรณีมีการตรวจสอบพบว่า มีเจตนาพัฒนาโครงการโดยเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน และรวมถึงเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจถูกตั้ง คณะกรรมการตรวจสอบข้อเท็จจริง กรณีมีการร้องเรียนของผู้ซื้อที่ดินว่า ผู้ประกอบการโครงการมีเจตนาเลี่ยงการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติฯ
ซึ่งตนได้พบและได้ยินว่าท่านอธิบดีกรมที่ดิน ออกมาปราม พนักงานเจ้าหน้าที่กรณีมีส่วนช่วยเหลือผู้ประกอบการโครงการ ให้เลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยคาดโทษหนักพอสมควร
สำหรับผู้ซื้อที่ดินกับผู้ประกอบการที่เลี่ยงขอจัดสรร คงไม่ได้รับการอำนวยความสะดวกในหลายๆเรื่อง อาทิ ระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ อาจสุ่มเลี่ยงไม่มีให้ผู้ซื้อที่ดินได้ใช้ประโยชน์ในอนาคต ระบบสาธารณูปโภคอาจขาดมาตรฐาน จากการไม่มีหน่วยงานภาครัฐเข้าไปตรวจสอบ และที่เลวร้ายมากไปกว่านั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจมีความเสี่ยงค่อนข้างสูงต่อผู้ซื้อที่ดินที่อาจมีโอกาสไม่ได้ที่ดินและบ้าน
ท้ายนี้ จึงอยากเตือนผู้ที่คิดจะซื้อโครงการจัดสรร ควรตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับ ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการโครงการให้ชัดเจนก่อน ก่อนตัดสินใจลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) นอกจากนี้ กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับบังคับใช้ในปัจจุบัน กำหนดระยะเวลาการพิจารณาให้ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินต่อผู้จัดสรรที่ดินไม่เกิน 60 วัน
อดทนรอระยะเวลาข้างต้นสักนิดแล้วท่านจะไม่ต้องเสียอกเสียใจไปตลอดชีวิต!!!
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit _peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297
ซึ่งตนได้มอบหมาย "การบ้าน" ให้แก่บุคคลเหล่านั้นไปดำเนินการตรวจสอบว่า ผู้ประกอบการโครงการได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือไม่ แต่คำตอบที่ได้กลับพบว่า โครงการที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซื้อไว้เมื่อ 10 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการโครงการ ไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน หรือความหมายก็คือ ผู้ประกอบการโครงการเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน
ดังนั้น โอกาสที่จะจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคงไม่เกิดขึ้น ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 รวมถึงจะไม่มีใครเข้าไปดูแลระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการหรือบริการสาธารณะ เนื่องจากโครงการไม่เข้ากฎหมายจัดสรรที่ดิน ซึ่งทางแก้ไขทางผู้ซื้อต้องไปตรวจสอบเอกสารหลักฐานการพัฒนาโครงการที่ซื้อไว้กับทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินก่อน
จะเห็นได้ว่า มีผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อยที่ไม่เข้ากฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยพัฒนาที่ดิน คราวละน้อยกว่า 10 แปลง เช่น แบ่งแยกที่ดินออกมาคราว หรือครั้งละ 9 แปลง ถ้าเข้าข่ายในลักษณะดังกล่าว ผู้ประกอบการรายนั้นก็ไม่ต้องยื่นขออนุญาตตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน
สาเหตุหลักที่ผู้ประกอบการโครงการหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ต้องแสดงเอกสารหลักฐาน การจัดทำ หรือจัดให้มีสาธารณูปโภค ตามแผนผังโครงการต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ที่สำคัญผู้ประกอบการโครงการไม่ต้องจัดหาเงินมาค้ำประกัน(แบงก์การันตี)การจัดทำสาธารณูปโภค และการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
ดังนั้น ผลเสียก็ตกกับ ผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ประกอบการโครงการเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน และ โครงการซึ่งซื้อไว้นั้นจะไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ผู้ประกอบการโครงการอาจถูกดำเนินคดีทางแพ่งและอาญา กรณีมีการตรวจสอบพบว่า มีเจตนาพัฒนาโครงการโดยเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน และรวมถึงเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจถูกตั้ง คณะกรรมการตรวจสอบข้อเท็จจริง กรณีมีการร้องเรียนของผู้ซื้อที่ดินว่า ผู้ประกอบการโครงการมีเจตนาเลี่ยงการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติฯ
ซึ่งตนได้พบและได้ยินว่าท่านอธิบดีกรมที่ดิน ออกมาปราม พนักงานเจ้าหน้าที่กรณีมีส่วนช่วยเหลือผู้ประกอบการโครงการ ให้เลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยคาดโทษหนักพอสมควร
สำหรับผู้ซื้อที่ดินกับผู้ประกอบการที่เลี่ยงขอจัดสรร คงไม่ได้รับการอำนวยความสะดวกในหลายๆเรื่อง อาทิ ระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ อาจสุ่มเลี่ยงไม่มีให้ผู้ซื้อที่ดินได้ใช้ประโยชน์ในอนาคต ระบบสาธารณูปโภคอาจขาดมาตรฐาน จากการไม่มีหน่วยงานภาครัฐเข้าไปตรวจสอบ และที่เลวร้ายมากไปกว่านั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจมีความเสี่ยงค่อนข้างสูงต่อผู้ซื้อที่ดินที่อาจมีโอกาสไม่ได้ที่ดินและบ้าน
ท้ายนี้ จึงอยากเตือนผู้ที่คิดจะซื้อโครงการจัดสรร ควรตรวจสอบรายละเอียดเกี่ยวกับ ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการโครงการให้ชัดเจนก่อน ก่อนตัดสินใจลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) นอกจากนี้ กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับบังคับใช้ในปัจจุบัน กำหนดระยะเวลาการพิจารณาให้ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินต่อผู้จัดสรรที่ดินไม่เกิน 60 วัน
อดทนรอระยะเวลาข้างต้นสักนิดแล้วท่านจะไม่ต้องเสียอกเสียใจไปตลอดชีวิต!!!
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit _peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 089-814-2297