ข้อสี่ : สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ความสำคัญ กับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างเต็มที่ภายใต้กรอบของ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และข้อบังคับ ส่วนนิติบุคคลอาคารชุดก็ให้สิทธิและหน้าที่ต่อเจ้าจองร่วมเช่นเดียวกัน อาทิ สิทธิในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ในการออกเสียงลงคะแนน สิทธิในการเข้าชื่อเจ้าของร่วม ตามจำนวนซึ่งกำหนดไว้ใน ข้อบังคับ ร้องขอให้เปิดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น
ข้อห้า : อำนาจหน้าที่ของ "คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร" และ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ"
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในการพิจารณาอนุมัติว่าจ้าง เลิกจ้าง ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ ผู้ให้บริการอื่นๆ ทั้งนี้อำนาจและหน้าที่ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร จะถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับ และ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
"คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" เป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม ซึ่งมีได้ไม่เกิน 9 คน มีอำนาจหน้าที่ กำหนดนโยบายการบริหารให้ผู้จัดการนำไปปฎิบัติ ตรวจสอบ และกำกับการบริหารงานของผู้จัดการ รวมทั้งอนุมัติค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เป็นต้น
ข้อคล้ายคลึง อื่นๆ ยังมีอีกหลายข้อ อาทิ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร และห้องชุด จำเป็นต้องอาศัย "หนังสือรับรองไม่ค้างชำระค่าใช้จ่าย" จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุดไปแสดงเป็นหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" การจัดทำบัญชีรายรับและรายจ่าย ประจำปี เสนอขออนุมัติรับรองโดยที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเจ้าของร่วม เป็นต้น
ในส่วนของความแตกต่างระหว่าง 2 รูปแบบนั้น สามารถจำแนกออกมาได้
ข้อแรก : การจดทะเบียนจัดตั้งตามกฎหมาย
มีข้อแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดตั้งโดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกทั้งหมดมีมติเห็นชอบให้จดทะเบียนจัดตั้ง พร้อมเห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทน ยื่นคำขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
นิติบุคคลอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนเมื่อ ผู้ยื่นขอจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด ในขณะที่อาคารชุดได้รับการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ โดยนำห้องชุด ห้องแรกไปยื่นจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์กับพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
ข้อสอง : ผู้จัดการนิติบุคคล
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีการบัญญัติคำว่า "ผู้จัดการ"ไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีการบัญญัติคำว่า "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" สามารถมีหรือไม่มีก็ได้ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ ผู้จัดการ
ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มาโดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารนั้น
ข้อสาม : กฎกระทรวงว่าด้วยการบริหาร การควบ และยกเลิก
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียน การบริหาร การควบ และยกเลิกมาบังคับใช้ ขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีกฎกระทรวงเรื่องข้างต้นรองรับในการบริหาร ประกอบกับข้อกฎหมายบางมาตรา ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
ข้อสี่ : การจดทะเบียนยกเลิก
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถจดทะเบียนยกเลิกได้ ตามกฎกระทรวงซึ่งออกมาบังคับใช้ตั้งแต่ พ.ศ.2545 โดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามจำนวนกำหนดของข้อบังคับ
นิติบุคคลอาคารชุด สามารถจดทะเบียนยกเลิกได้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ได้แก่ ผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนยกเลิกอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" การถูกเวนคืนตาม พ.ร.บ. การเวนคืนอสังหาฯ การอาศัยมติที่ประชุมใหญ่เป็นเอกฉันท์ ให้ยกเลิกอาคารชุด
ข้อห้า : คะแนนเสียงในการปรับเพิ่มค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค-ค่าส่วนกลาง
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถปรับเพิ่มค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับสมาชิก โดยอาศัยมติของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ ผ่านคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม
นิติบุคคลอาคารชุด จะขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม ไม่ว่าจะเพิ่มหรือลดค่าใช้จ่ายก็ตาม สามารถกระทำได้ทางเดียว คือ อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่า สามในสี่ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email:pisit _peterandpaul@hotmail.com
โทร.09-814-2297
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ความสำคัญ กับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิกหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างเต็มที่ภายใต้กรอบของ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และข้อบังคับ ส่วนนิติบุคคลอาคารชุดก็ให้สิทธิและหน้าที่ต่อเจ้าจองร่วมเช่นเดียวกัน อาทิ สิทธิในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ในการออกเสียงลงคะแนน สิทธิในการเข้าชื่อเจ้าของร่วม ตามจำนวนซึ่งกำหนดไว้ใน ข้อบังคับ ร้องขอให้เปิดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น
ข้อห้า : อำนาจหน้าที่ของ "คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร" และ "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ"
คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในการพิจารณาอนุมัติว่าจ้าง เลิกจ้าง ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ ผู้ให้บริการอื่นๆ ทั้งนี้อำนาจและหน้าที่ของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร จะถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับ และ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
"คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" เป็นตัวแทนของเจ้าของร่วม ซึ่งมีได้ไม่เกิน 9 คน มีอำนาจหน้าที่ กำหนดนโยบายการบริหารให้ผู้จัดการนำไปปฎิบัติ ตรวจสอบ และกำกับการบริหารงานของผู้จัดการ รวมทั้งอนุมัติค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เป็นต้น
ข้อคล้ายคลึง อื่นๆ ยังมีอีกหลายข้อ อาทิ การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรร และห้องชุด จำเป็นต้องอาศัย "หนังสือรับรองไม่ค้างชำระค่าใช้จ่าย" จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และอาคารชุดไปแสดงเป็นหลักฐานต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" การจัดทำบัญชีรายรับและรายจ่าย ประจำปี เสนอขออนุมัติรับรองโดยที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเจ้าของร่วม เป็นต้น
ในส่วนของความแตกต่างระหว่าง 2 รูปแบบนั้น สามารถจำแนกออกมาได้
ข้อแรก : การจดทะเบียนจัดตั้งตามกฎหมาย
มีข้อแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดตั้งโดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของสมาชิกทั้งหมดมีมติเห็นชอบให้จดทะเบียนจัดตั้ง พร้อมเห็นชอบข้อบังคับและแต่งตั้งตัวแทน ยื่นคำขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"
นิติบุคคลอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนเมื่อ ผู้ยื่นขอจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุด ในขณะที่อาคารชุดได้รับการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ โดยนำห้องชุด ห้องแรกไปยื่นจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์กับพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
ข้อสอง : ผู้จัดการนิติบุคคล
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีการบัญญัติคำว่า "ผู้จัดการ"ไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีการบัญญัติคำว่า "คณะกรรมการควบคุมการจัดการ" สามารถมีหรือไม่มีก็ได้ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่ ผู้จัดการ
ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด มาโดยอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่ง ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารนั้น
ข้อสาม : กฎกระทรวงว่าด้วยการบริหาร การควบ และยกเลิก
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีกฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียน การบริหาร การควบ และยกเลิกมาบังคับใช้ ขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด ไม่มีกฎกระทรวงเรื่องข้างต้นรองรับในการบริหาร ประกอบกับข้อกฎหมายบางมาตรา ขัดต่อกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
ข้อสี่ : การจดทะเบียนยกเลิก
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถจดทะเบียนยกเลิกได้ ตามกฎกระทรวงซึ่งออกมาบังคับใช้ตั้งแต่ พ.ศ.2545 โดยอาศัยมติที่ประชุมใหญ่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามจำนวนกำหนดของข้อบังคับ
นิติบุคคลอาคารชุด สามารถจดทะเบียนยกเลิกได้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ได้แก่ ผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนยกเลิกอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" การถูกเวนคืนตาม พ.ร.บ. การเวนคืนอสังหาฯ การอาศัยมติที่ประชุมใหญ่เป็นเอกฉันท์ ให้ยกเลิกอาคารชุด
ข้อห้า : คะแนนเสียงในการปรับเพิ่มค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค-ค่าส่วนกลาง
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถปรับเพิ่มค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับสมาชิก โดยอาศัยมติของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และความเห็นชอบของที่ประชุมใหญ่ ผ่านคะแนนเสียงข้างมากของผู้เข้าประชุม
นิติบุคคลอาคารชุด จะขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม ไม่ว่าจะเพิ่มหรือลดค่าใช้จ่ายก็ตาม สามารถกระทำได้ทางเดียว คือ อาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจำนวนไม่น้อยกว่า สามในสี่ ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email:pisit _peterandpaul@hotmail.com
โทร.09-814-2297