ภาษีใกล้ตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ตอนที่ 2)

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้มีหน้าที่เสียภาษี ประกอบด้วย บุคคลธรรมดา ผู้ถึงแก่ความตายระหว่างปีภาษี กองมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคล นิติบุคคล โดยนิติบุคคลอาจเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่ตั้งขึ้นตามกฎหมายไทยหรือกฎหมายต่างประเทศ หรือกิจการซึ่งดำเนินการค้าหากำไรโดยรัฐบาลต่างประเทศ กิจการร่วมค้า มูลนิธิ สมาคม องค์การของรัฐบาล สหกรณ์ องค์กรอื่นที่กฎหมายกำหนดให้เป็นนิติบุคคล

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มี 6 กรณี กล่าวคือ กรณีการขายที่ดินจัดสรรตามกฎหมายควบคุมการจัดสรร กรณีการขายห้องชุดของผู้จดทะเบียนอาคารชุด กรณีการขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมทั้งการขายที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคาร กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะข้างต้น

โดยได้รับยกเว้นภาษีเฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขาย หรือแบ่งแยกไว้เพื่อขาย ด้วยการจัดทำถนน - สาธารณูปโภคต่างๆ กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคลที่ม้ไว้ใช้ในการประกอบกิจการ และกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามที่กล่าวมา ซึ่งได้กระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา โดยวันที่ได้มา หมายถึง วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่การนับระยะเวลาให้นับแต่วันที่ได้มาจนถึงวันโอน นับวันชนวัน แต่ถ้าที่ดินและอาคารได้มาไม่พร้อมกัน ให้นับตามเวลาการได้มาซึ่งที่ดิน หรืออาคารที่ได้มาภายหลัง

อย่างไรก็ตาม บางกรณีไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากไม่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางมุ่งค้าหรือหากำไร หรือกฎหมายยกเว้นไว้ โดยกรณีไม่เข้าลักษณะเป็นการมุ่งค้าหรือกำไร เช่น การขายหรือถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย (มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น) ไม่น้อยกว่า 1 ปี การโอนอสังหาริมทรัพย์ให้บุตรโดยไม่มีค่าตอบแทน การโอนอสังหาริมทรัพย์ทางมรดก การโอนอสังหาริมทรัพย์ให้ส่วนราชการโดยไม่มีค่าตอบแทน และการแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการโดยมิได้จ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น

กรณีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การโอนทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการประนอมหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการของลูกหนี้ที่ศาลเห็นชอบ การโอนทรัพย์สินเนื่องจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ (2544-2547) การโอนทรัพย์สินเนื่องจากการควบเข้ากัน หรือโอนกิจการทั้งหมด หรือบางส่วนให้แก่กันระหว่างบริษัทมหาชนจำกัด หรือบริษัทจำกัด

ตามหลักเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนด (2543-2546) การขายอสังหาริมทรัพย์ให้องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือสถาบันการเงินที่ตั้งขึ้นเพื่อวริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นชอบ การขายอสังหาริมทรัพย์ขององค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรือสถาบันการเงินที่ตั้งขึ้นเพื่อบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นชอบ

การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามหลักเกณฑ์ที่กรมสรรพากรกำหนด การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหากำไรของสหกรณ์ที่ให้บริการเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยให้สมาชิกเฉพาะโครงการพัฒนาคนจนในเมืองของการเคหะ ซึ่งได้รับเงินกู้แล้วนำไปจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์

การขายเนื่องจากรับโอนอสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก/ไถ่ถอนการขายฝาก โดยการวางหลักเกณฑ์กับสำนักงานวางหลักทรัพย์ การขายเนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์หลังจากไถ่ถอน และเวลาก่อน-ระหว่าง-หลังการขายฝากแล้วเกิน 5 ปี

รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่นำทุนบางส่วนมาแปลงสภาพเป็นหุ้นในแบบบริษัทตามกฎหมายทุนรัฐวิสาหกิจ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหากำไรของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และขายของนิติบุคคลซึ่งถูกเวนคืนโดยได้เงินชดเชย แต่ไม่ขอรับเงินชดเชยนั้น

ฐานภาษีของภาษีธุรกิจเฉพาะจะเป็นรายรับก่อนหักรายจ่ายใดๆ โดยหากราคาขายตามแบบ ทด.16 มากกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ์ในวันที่ทำการโอน รายรับจะเท่ากับราคาขายตามแบบ ทด.16 แต่ถ้าราคาขายตามแบบ ทด.16 น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ์ในวันที่ทำการโอน รายรับจะเท่ากันราคาประเมิน

และหากอสังหาริมทรัพย์ติดจำนอง ให้คำนวณรายรับรวมกับภาระจำนองที่ติดกับธนาคารด้วย โดยมีอัตราภาษีร้อยละ 3 ของรายรับ ผู้ประกอบการมีหน้าที่จดทะเบียนเป็นผู้ประกอบการภาษีธุรกิจเฉพาะภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มประกอบกิจการด้วยแบบ ภ.ธ.01 ขณะที่การชำระภาษีธุรกิจเฉพาะในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ยื่นแบบ ภ.ธ.40

อากรแสตมป์ การจดทะเบียนโดยขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการทำนิติกรรมที่เป้นเหตุให้ออกใบรับ ซึ่งเป็นตราสารลักษณะ 28 (ข) แห่งภาษีราคาอากรแสตมป์ อยู่ในบังคับต้องชำระอากรแสตมป์ แต่ได้รับยกเว้น หากผู้รับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 30) พ.ศ. 2534

ภาษีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่ไกลตัวเรา หากมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน - อาคาร - อาคารชุด และ/หรือ ที่ดิน ภาษีก็จะเข้ามาเกี่ยวข้องอย่างหลีกเลี่ยงไม่พ้น แล้วยังเป็นประเด็นที่ต้องมีการตกลงให้เข้าใจกันทั้งสองฝ่ายหรือทุกฝ่ายว่า ราคาที่ตกลงกันนั้นรวมภาษีต่างๆ และอื่นๆ แล้วหรือยัง ภาระภาษีแต่ละประเภทที่เข้ามาผูกพันนั้นฝ่ายใดเป็นผู้ชำระ ชำระทั้งหมดฝ่ายเดียว หรือแบ่งกันชำระในแต่ละฝ่าย เพื่อตัดปัญหาที่อาจเกิดทั้งหลายทั้งปวงในการจดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น

ติดต่อขอข้อมูล ติชม และเสนอแนะความคิดเห็นได้ที่กองการตลาดเพื่อการลงทุน สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน 0-2537-8163 หรือที่ marketing@boi.go.th