ผมขอนำประเด็นถัดมาของการพิจารณาปรับปรุง แก้ไข เพิ่มเติม พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชี้แจงให้ท่านผู้อ่านได้ทราบต่อจากบทความอาคารชุดฉบับของเดือนก.ย.ที่ผ่านมา
4. ให้แก้ไขมาตรา 29 ที่กำหนดให้เฉพาะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นผู้ออกหนังสือรับรองหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้ผู้ที่มีอำนาจดำเนินการแทนผู้จัดการ ซึ่งตามข้อบังคับสามารถออกหนังสือรับรองหนี้ได้ แต่ในทางปฎิบัติแล้วยังมีปัญหา เนื่องจากผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ ทำให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดบางราย ไม่ยินยอมอนุมัติใบปลอดหนี้ หรือหนังสือรับรองหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 อาทิ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดยังไม่เคลียร์รายการหนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระของผู้ที่จะขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด , ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด พ้นจากตำแหน่งตามข้อบังคับ
5. ข้อบังคับตามมาตรา 32 ให้มีสาระเพิ่มเติม เช่น ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดทำบัญชีและการเงิน คุณสมบัติของผู้จัดการ เป็นต้น โดยความภายใต้ พ.ร.บ. มิได้ระบุเรื่องข้อกำหนดของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดทำบัญชีและการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่เรื่องดังกล่าวมักไประบุไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าว
6. เพิ่มเติมหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้เจ้าของร่วมภายใน 7 วัน นับตั้งแต่ที่มีการร้องขอเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อดีเรื่องข้างต้น จะเกิดผลดีต่อเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทุกราย
7. แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 47 กำหนดให้ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ จะเป็นประธานในที่ประชุม หรือรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมคนใดมิได้ และพนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด จะรับมอบฉันทะออกเสียงแทนเจ้าของร่วมคนใดมิได้ เนื่องจาก ใน พ.ร.บ. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนแทนเจ้าของร่วม
8. แก้ไข เพิ่มเติม ให้นอกจากผู้จัดการสามารถเรียกประชุมได้โดยให้คณะกรรมการควบคุมการจัดการหรือเจ้าของร่วมจำนวน 1 ใน 5 ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด สามารถเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ ความในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง มิได้ให้อำนาจคณะกรรมการควบคุมการจัดการหรือเจ้าของร่วมจำนวนหนึ่ง เรียกประชุมใหญ่หรือไม่มีความในข้อบังคับหมวดว่าด้วยการประชุมใหญ่ เมื่อความในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นในลักษณะดังกล่าวข้างต้น ผู้จัดการนิติบุคคลของอาคารชุดรายนั้น ก็อยู่ในตำแหน่งดังกล่าว “ตลอดชีพ”
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit_peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 02 – 941 – 4434 – 5
4. ให้แก้ไขมาตรา 29 ที่กำหนดให้เฉพาะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นผู้ออกหนังสือรับรองหนี้ อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้ผู้ที่มีอำนาจดำเนินการแทนผู้จัดการ ซึ่งตามข้อบังคับสามารถออกหนังสือรับรองหนี้ได้ แต่ในทางปฎิบัติแล้วยังมีปัญหา เนื่องจากผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ ทำให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดบางราย ไม่ยินยอมอนุมัติใบปลอดหนี้ หรือหนังสือรับรองหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 อาทิ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดยังไม่เคลียร์รายการหนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระของผู้ที่จะขายโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด , ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด พ้นจากตำแหน่งตามข้อบังคับ
5. ข้อบังคับตามมาตรา 32 ให้มีสาระเพิ่มเติม เช่น ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดทำบัญชีและการเงิน คุณสมบัติของผู้จัดการ เป็นต้น โดยความภายใต้ พ.ร.บ. มิได้ระบุเรื่องข้อกำหนดของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่จัดทำบัญชีและการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนใหญ่เรื่องดังกล่าวมักไประบุไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่ดำเนินการเรื่องดังกล่าว
6. เพิ่มเติมหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้เจ้าของร่วมภายใน 7 วัน นับตั้งแต่ที่มีการร้องขอเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อดีเรื่องข้างต้น จะเกิดผลดีต่อเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทุกราย
7. แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 47 กำหนดให้ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ จะเป็นประธานในที่ประชุม หรือรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมคนใดมิได้ และพนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด จะรับมอบฉันทะออกเสียงแทนเจ้าของร่วมคนใดมิได้ เนื่องจาก ใน พ.ร.บ. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงลงคะแนนแทนเจ้าของร่วม
8. แก้ไข เพิ่มเติม ให้นอกจากผู้จัดการสามารถเรียกประชุมได้โดยให้คณะกรรมการควบคุมการจัดการหรือเจ้าของร่วมจำนวน 1 ใน 5 ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด สามารถเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ ความในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง มิได้ให้อำนาจคณะกรรมการควบคุมการจัดการหรือเจ้าของร่วมจำนวนหนึ่ง เรียกประชุมใหญ่หรือไม่มีความในข้อบังคับหมวดว่าด้วยการประชุมใหญ่ เมื่อความในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นในลักษณะดังกล่าวข้างต้น ผู้จัดการนิติบุคคลของอาคารชุดรายนั้น ก็อยู่ในตำแหน่งดังกล่าว “ตลอดชีพ”
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
Email : pisit_peterandpaul@hotmail.com
โทรศัพท์ : 02 – 941 – 4434 – 5