ในระหว่างวันจันทร์ที่ 30 สิงหาคม - วันพฤหัสบดีที่ 2 กันยายน ศกนี้ ผม ได้ทำหน้าที่ในอีกฐานะหนึ่งคือผู้แทน IAAO (International Association of Assessing Officers) ประจำประเทศไทย พาคณะข้าราชการและภาคเอกชนรวม 10 คนจากสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กรมธนารักษ์, สนง. แปลงสินทรัพย์เป็นทุน, ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจ และภาคเอกชน ไปร่วมประชุมประจำปี ณ นครบอสตัน สหรัฐอเมริกา
สิ่งที่จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศไทยก็คือ นวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินด้วย "แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ" หรือ CAMA (computer-assisted mass appraisal) หรือ AVM (Automated Valuation Method) ซึ่งเราสามารถนำมาปรับใช้เพื่อประโยชน์ต่อสาธารณชน
ทำไมต้อง "ประเมินค่าทรัพย์สิน"
บางท่านอาจไม่รู้จักบริการวิชาชีพนี้และอาจไม่แลเห็นความจำเป็นเพราะเชื่อว่าเราเองก็คงพอรู้มูลค่าทรัพย์สินของตนดีอยู่แล้ว แต่บางครั้ง สิ่งที่เราเชื่ออาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง (หากไม่ผ่านการศึกษา วิจัย เพื่อการประเมินค่ามาก่อน) อันจะก่อผลเสียต่อการซื้อ-ขาย ร่วมทุน ลงทุน หรือแม้กระทั่งการแบ่งแยกมรดกอย่างเป็นธรรมของตนเองหรือของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้
และแม้มูลค่าที่เจ้าของทรัพย์เองเข้าใจอาจถูกต้อง แต่คนอื่นก็อาจไม่เชื่อถือ ดังนั้นจึงควรมีนักวิชาชีพมาประเมินให้อย่างเป็นกลาง เช่นในการ จำนองกับธนาคาร การจ่ายค่าทดแทนจากการเวนคืน ฯลฯ เป็นต้น ในปัจจุบัน จะสังเกตได้ว่า หากเราไปกู้เงินธนาคาร เราก็จะต้องให้บริษัทประเมินไป วิเคราะห์หามูลค่าเสียก่อนเพื่อให้ลูกค้าสบายใจได้ว่าทางธนาคารจะไม่ประเมินเองตามอำเภอใจ
ความจริงแล้ว ทุกอย่าง "ทางโลก" (ไม่ใฝ่ "ทางธรรม") ล้วนมีมูลค่าเป็นตัวเงินทั้งสิ้น แม้แต่บ้านทรุดโทรมหลังหนึ่งในสลัมก็ตาม เพราะสามารถ ปล่อยเช่าหารายได้หรือขายต่อได้ เป็นต้น ดังนั้นในยามถูกไล่รื้อ หรือเวนคืน ก็ต้องพิจารณาให้มูลค่าที่เหมาะสม
การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างสอดคล้องกับความเป็นจริง จึงถือเป็นวิชาชีพหนึ่งที่แสดงถึงความมีอารยะในสังคม ที่การตัดสินใจประกอบธุรกิจหรือทำธุรกรรมใดๆ ก็เริ่มต้นกันที่การศึกษา ประเมินมูลค่าที่เหมาะสม ไม่ใช่เริ่มต้นที่อำนาจหรือลูกปืน!
ความจำเป็นในการใช้ CAMA
CAMA ใช้สำหรับการประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลง เช่น ทั้งหมู่บ้านหรือตำบล ซึ่งจะกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชนในระดับกว้าง โดยเฉพาะในกรณีการกำหนดค่าทดแทนจากการเวนคืน หรือเพื่อการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง เป็นต้น
หลักการของ CAMA ก็อาศัยแก่นความรู้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เป็น "ตัวแปรตาม" ที่มูลค่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เกี่ยวข้องอื่นๆ และถ้าเราสามารถระบุปัจจัยที่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงใน มูลค่าของทรัพย์สินดังกล่าวได้ เราก็จะสามารถคำนวณมูลค่าทรัพย์สินได้
ตัวอย่างเช่น ราคาต่อตารางวาของที่ดินแต่ละแปลงในบริเวณหนึ่งขึ้นอยู่ กับขนาด หน้ากว้างของแปลงที่ดินติดถนน ความกว้างของถนน สภาพถนน แปลง หัวมุม สภาพการใช้ที่ดิน ผังเมือง การเข้าถึงสาธารณูปโภคหรือไม่ ฯลฯ
ในทางวิชาการ เราสามารถใช้เทคนิคการสร้างสมการหา "ค่า" ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรได้ด้วยแบบจำลองการวิเคราะห์พหุคุณถดถอย (multiple regression analysis) จนสามารถคำนวณได้อย่างถูกต้อง อธิบายอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ได้
ตัวอย่างเช่น เราจะสามารถประมาณการได้ว่า ราคาที่ดินแต่ละแปลงที่มีหน้ากว้างลดหลั่นกันแปลงละ 1 เมตร, มีขนาดลดหลั่นกันแปลงละ 1 ตารางวา หรือมีระยะห่างจากถนนใหญ่ลดหลั่นกันไปแปลงละ 20 เมตร จะมีราคาต่างกันเท่าใดต่อตารางวา
ดังนั้นกรณีมีที่ดินนับร้อยนับพันแปลงตั้งอยู่ติดกัน การประเมินทีละแปลงตามปกติคงเสียเวลาและงบประมาณมาก นอกจากนี้ยังอาจเกิดความไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดิน และยังอธิบายราคาที่เปลี่ยนไปตามลักษณะของทรัพย์สินแต่ละแปลงได้ยาก
พัฒนาการ CAMA ในประเทศไทย
CAMA เริ่มมีพัฒนาการมาตั้งแต่ทศวรรษที่ 70 (2513-2522) แต่กว่าที่เมืองไทยจะได้ศึกษากันก็ล่วงไปปี 2532 เมื่อทาง Lincoln Institute of Land Policy แห่งนครบอสตัน จัดสอนเรื่องนี้ ผมเป็นคนแรกที่ได้สร้าง แบบจำลอง CAMA เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยตามโครงการ จัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองของสภาพัฒน์เมื่อปี 2533 หลังจากนั้นยังได้ทำให้กับทางสำนักผังเมือง (มท.) JICA, กรมการผังเมืองและอื่นๆ รวมประมาณ 6 ครั้งจนถึงปัจจุบัน
แนวทางการสร้างแบบจำลองก็ได้แก่
1. เริ่มต้นที่การจัดทำฐานข้อมูลที่ดินหรือทรัพย์สินในบริเวณที่เราต้องการประเมินโดยให้มีรายละเอียดตัวแปรที่ต้องการศึกษาอย่างครบถ้วน
2. สำรวจการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการสร้างแบบจำลอง โดยจำนวนที่ควรเก็บได้ก็ไม่ควรต่ำกว่า 50 กรณีหรือนับร้อยกรณีก็ยิ่งดี
3. ทำความสะอาดข้อมูล คัดสรรเฉพาะที่มีเหตุผลและไม่มีลักษณะพิสดารจนไม่อาจอธิบายได้ (เดี๋ยวนี้มีโปรแกรมช่วยคัดสรรมากมาย แต่ผู้ประเมินก็ควรตรวจสอบเองในรายละเอียดด้วย จะได้สามารถอธิบายตัวเลข ได้อย่างเป็นรูปธรรม)
4. การวิเคราะห์ด้วย MRA โดยในระยะแรก ความสำคัญเชิงตัวแปรอาจจะเป็นในรูปแบบเส้นตรง แบบหนึ่งบวกหนึ่งเป็นสอง แต่ในหลายกรณีความสัมพันธ์อาจเป็นในรูปเส้นโค้ง เช่น กรณีดอกเบี้ยทบต้น (ทวีคูณ), ค่าเสื่อมอาคาร (รูปหลังคาโค้ง) หรือระยะห่างจากถนน (ยิ่งห่างราคายิ่งถูกลงเป็นแบบรูประฆังคว่ำ) เป็นต้น
5. การปรับใช้กับแปลงทรัพย์สินตามตัวแปรต่างๆ และสุ่มทดสอบกับการซื้อขายจริงว่ามีความถูกต้องมากน้อยเพียงใด
6. ย้อนกลับไปพัฒนาแบบจำลองให้สอดคล้องกับความเป็นจริงยิ่งขึ้น จากบทเรียนตามข้อบกพร่องที่ค้นพบ
ในระยะหลังมานี้ยังมีการพัฒนาเพิ่มเติมด้วยการใช้ระบบการวิเคราะห์ ที่ซับซ้อนขึ้นเช่น neural networking การนำเสนอที่ง่ายต่อการใช้โดยเขียน โปรแกรมบน visual basic และโปรแกรมอื่น และที่สำคัญคือการประสานเทคโนโลยีระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (GIS, geographical information system) เข้าไว้ด้วย
ข้อจำกัดของประเทศไทย
ในต่างประเทศมีพัฒนาการมากกว่าไทย ไม่ใช่เพราะเขามีความรู้หรือเทคโนโลยีที่เหนือกว่านัก แต่เพราะเขามี "infrastructure" ที่ดี นั่นก็คือ มีฐานข้อมูลทรัพย์สิน บันทึกการซื้อ-ขาย และภาพถ่ายทางอากาศ/ดาวเทียมที่ทันสมัย สามารถนำเสนอผ่านอินเทอร์เน็ต กระทั่งว่าแม้แต่ชาวบ้านทั่วไปก็เข้าถึงข้อมูลได้ และนำข้อมูลมาวิเคราะห์-ประเมินค่าทรัพย์สินเองได้แล้ว
เมืองไทยยังไม่มีสิ่งเหล่านี้ แล้วไง? เราจะงอมืองอเท้าเอาแต่ "เย้วๆ" ขอให้มีการแก้ไขกฎระเบียบต่างๆ ก่อนก็คงไม่ได้ เพราะ "กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้" เราก็ต้องหาทางพัฒนาตามเงื่อนไขที่มีอยู่ ซึ่งผมเชื่อว่าเราทำได้ดีแม้ในเงื่อนไขข้อจำกัดปัจจุบัน
ถึงเมืองนอกมีข้อมูลมากมาย แต่ก็มีผู้รู้บอกไว้ - "Details does not make vision" เราต้องใช้วิจารณญาณในการสังเคราะห์ข้อมูล ยึดถือหลักการสำคัญ ของการวิจัยที่ว่าด้วยการ "ทำซ้ำ-ทดสอบซ้ำ" นอกจากนี้การวิจัยยังมีทั้งในเชิงปริมาณและคุณภาพ ที่จะช่วยให้เราค้นหาความจริงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ส่งเสริมการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อสังคม
จะเห็นได้ว่านวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินได้พัฒนาไปมากแล้ว สาธารณชนก็ควรมีความรอบรู้ ได้ศึกษาถึงวิชาชีพ-วิชาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้การตัดสินใจต่างๆ ดำเนินไปอย่างรอบรู้ เป็นธรรม เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย อย่าลืมว่า ไม่ว่ายาจกหรือคหบดีล้วนมีทรัพย์สินในครอบ ครองไม่มากก็น้อย การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นความรู้ที่ควรส่งเสริมให้ประชาชนอย่างกว้างขวางเพื่อความเป็นธรรมในสังคม
สิ่งที่จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศไทยก็คือ นวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินด้วย "แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ" หรือ CAMA (computer-assisted mass appraisal) หรือ AVM (Automated Valuation Method) ซึ่งเราสามารถนำมาปรับใช้เพื่อประโยชน์ต่อสาธารณชน
ทำไมต้อง "ประเมินค่าทรัพย์สิน"
บางท่านอาจไม่รู้จักบริการวิชาชีพนี้และอาจไม่แลเห็นความจำเป็นเพราะเชื่อว่าเราเองก็คงพอรู้มูลค่าทรัพย์สินของตนดีอยู่แล้ว แต่บางครั้ง สิ่งที่เราเชื่ออาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง (หากไม่ผ่านการศึกษา วิจัย เพื่อการประเมินค่ามาก่อน) อันจะก่อผลเสียต่อการซื้อ-ขาย ร่วมทุน ลงทุน หรือแม้กระทั่งการแบ่งแยกมรดกอย่างเป็นธรรมของตนเองหรือของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้
และแม้มูลค่าที่เจ้าของทรัพย์เองเข้าใจอาจถูกต้อง แต่คนอื่นก็อาจไม่เชื่อถือ ดังนั้นจึงควรมีนักวิชาชีพมาประเมินให้อย่างเป็นกลาง เช่นในการ จำนองกับธนาคาร การจ่ายค่าทดแทนจากการเวนคืน ฯลฯ เป็นต้น ในปัจจุบัน จะสังเกตได้ว่า หากเราไปกู้เงินธนาคาร เราก็จะต้องให้บริษัทประเมินไป วิเคราะห์หามูลค่าเสียก่อนเพื่อให้ลูกค้าสบายใจได้ว่าทางธนาคารจะไม่ประเมินเองตามอำเภอใจ
ความจริงแล้ว ทุกอย่าง "ทางโลก" (ไม่ใฝ่ "ทางธรรม") ล้วนมีมูลค่าเป็นตัวเงินทั้งสิ้น แม้แต่บ้านทรุดโทรมหลังหนึ่งในสลัมก็ตาม เพราะสามารถ ปล่อยเช่าหารายได้หรือขายต่อได้ เป็นต้น ดังนั้นในยามถูกไล่รื้อ หรือเวนคืน ก็ต้องพิจารณาให้มูลค่าที่เหมาะสม
การประเมินค่าทรัพย์สินอย่างสอดคล้องกับความเป็นจริง จึงถือเป็นวิชาชีพหนึ่งที่แสดงถึงความมีอารยะในสังคม ที่การตัดสินใจประกอบธุรกิจหรือทำธุรกรรมใดๆ ก็เริ่มต้นกันที่การศึกษา ประเมินมูลค่าที่เหมาะสม ไม่ใช่เริ่มต้นที่อำนาจหรือลูกปืน!
ความจำเป็นในการใช้ CAMA
CAMA ใช้สำหรับการประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลง เช่น ทั้งหมู่บ้านหรือตำบล ซึ่งจะกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชนในระดับกว้าง โดยเฉพาะในกรณีการกำหนดค่าทดแทนจากการเวนคืน หรือเพื่อการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง เป็นต้น
หลักการของ CAMA ก็อาศัยแก่นความรู้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เป็น "ตัวแปรตาม" ที่มูลค่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เกี่ยวข้องอื่นๆ และถ้าเราสามารถระบุปัจจัยที่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงใน มูลค่าของทรัพย์สินดังกล่าวได้ เราก็จะสามารถคำนวณมูลค่าทรัพย์สินได้
ตัวอย่างเช่น ราคาต่อตารางวาของที่ดินแต่ละแปลงในบริเวณหนึ่งขึ้นอยู่ กับขนาด หน้ากว้างของแปลงที่ดินติดถนน ความกว้างของถนน สภาพถนน แปลง หัวมุม สภาพการใช้ที่ดิน ผังเมือง การเข้าถึงสาธารณูปโภคหรือไม่ ฯลฯ
ในทางวิชาการ เราสามารถใช้เทคนิคการสร้างสมการหา "ค่า" ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรได้ด้วยแบบจำลองการวิเคราะห์พหุคุณถดถอย (multiple regression analysis) จนสามารถคำนวณได้อย่างถูกต้อง อธิบายอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ได้
ตัวอย่างเช่น เราจะสามารถประมาณการได้ว่า ราคาที่ดินแต่ละแปลงที่มีหน้ากว้างลดหลั่นกันแปลงละ 1 เมตร, มีขนาดลดหลั่นกันแปลงละ 1 ตารางวา หรือมีระยะห่างจากถนนใหญ่ลดหลั่นกันไปแปลงละ 20 เมตร จะมีราคาต่างกันเท่าใดต่อตารางวา
ดังนั้นกรณีมีที่ดินนับร้อยนับพันแปลงตั้งอยู่ติดกัน การประเมินทีละแปลงตามปกติคงเสียเวลาและงบประมาณมาก นอกจากนี้ยังอาจเกิดความไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดิน และยังอธิบายราคาที่เปลี่ยนไปตามลักษณะของทรัพย์สินแต่ละแปลงได้ยาก
พัฒนาการ CAMA ในประเทศไทย
CAMA เริ่มมีพัฒนาการมาตั้งแต่ทศวรรษที่ 70 (2513-2522) แต่กว่าที่เมืองไทยจะได้ศึกษากันก็ล่วงไปปี 2532 เมื่อทาง Lincoln Institute of Land Policy แห่งนครบอสตัน จัดสอนเรื่องนี้ ผมเป็นคนแรกที่ได้สร้าง แบบจำลอง CAMA เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยตามโครงการ จัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองของสภาพัฒน์เมื่อปี 2533 หลังจากนั้นยังได้ทำให้กับทางสำนักผังเมือง (มท.) JICA, กรมการผังเมืองและอื่นๆ รวมประมาณ 6 ครั้งจนถึงปัจจุบัน
แนวทางการสร้างแบบจำลองก็ได้แก่
1. เริ่มต้นที่การจัดทำฐานข้อมูลที่ดินหรือทรัพย์สินในบริเวณที่เราต้องการประเมินโดยให้มีรายละเอียดตัวแปรที่ต้องการศึกษาอย่างครบถ้วน
2. สำรวจการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการสร้างแบบจำลอง โดยจำนวนที่ควรเก็บได้ก็ไม่ควรต่ำกว่า 50 กรณีหรือนับร้อยกรณีก็ยิ่งดี
3. ทำความสะอาดข้อมูล คัดสรรเฉพาะที่มีเหตุผลและไม่มีลักษณะพิสดารจนไม่อาจอธิบายได้ (เดี๋ยวนี้มีโปรแกรมช่วยคัดสรรมากมาย แต่ผู้ประเมินก็ควรตรวจสอบเองในรายละเอียดด้วย จะได้สามารถอธิบายตัวเลข ได้อย่างเป็นรูปธรรม)
4. การวิเคราะห์ด้วย MRA โดยในระยะแรก ความสำคัญเชิงตัวแปรอาจจะเป็นในรูปแบบเส้นตรง แบบหนึ่งบวกหนึ่งเป็นสอง แต่ในหลายกรณีความสัมพันธ์อาจเป็นในรูปเส้นโค้ง เช่น กรณีดอกเบี้ยทบต้น (ทวีคูณ), ค่าเสื่อมอาคาร (รูปหลังคาโค้ง) หรือระยะห่างจากถนน (ยิ่งห่างราคายิ่งถูกลงเป็นแบบรูประฆังคว่ำ) เป็นต้น
5. การปรับใช้กับแปลงทรัพย์สินตามตัวแปรต่างๆ และสุ่มทดสอบกับการซื้อขายจริงว่ามีความถูกต้องมากน้อยเพียงใด
6. ย้อนกลับไปพัฒนาแบบจำลองให้สอดคล้องกับความเป็นจริงยิ่งขึ้น จากบทเรียนตามข้อบกพร่องที่ค้นพบ
ในระยะหลังมานี้ยังมีการพัฒนาเพิ่มเติมด้วยการใช้ระบบการวิเคราะห์ ที่ซับซ้อนขึ้นเช่น neural networking การนำเสนอที่ง่ายต่อการใช้โดยเขียน โปรแกรมบน visual basic และโปรแกรมอื่น และที่สำคัญคือการประสานเทคโนโลยีระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (GIS, geographical information system) เข้าไว้ด้วย
ข้อจำกัดของประเทศไทย
ในต่างประเทศมีพัฒนาการมากกว่าไทย ไม่ใช่เพราะเขามีความรู้หรือเทคโนโลยีที่เหนือกว่านัก แต่เพราะเขามี "infrastructure" ที่ดี นั่นก็คือ มีฐานข้อมูลทรัพย์สิน บันทึกการซื้อ-ขาย และภาพถ่ายทางอากาศ/ดาวเทียมที่ทันสมัย สามารถนำเสนอผ่านอินเทอร์เน็ต กระทั่งว่าแม้แต่ชาวบ้านทั่วไปก็เข้าถึงข้อมูลได้ และนำข้อมูลมาวิเคราะห์-ประเมินค่าทรัพย์สินเองได้แล้ว
เมืองไทยยังไม่มีสิ่งเหล่านี้ แล้วไง? เราจะงอมืองอเท้าเอาแต่ "เย้วๆ" ขอให้มีการแก้ไขกฎระเบียบต่างๆ ก่อนก็คงไม่ได้ เพราะ "กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้" เราก็ต้องหาทางพัฒนาตามเงื่อนไขที่มีอยู่ ซึ่งผมเชื่อว่าเราทำได้ดีแม้ในเงื่อนไขข้อจำกัดปัจจุบัน
ถึงเมืองนอกมีข้อมูลมากมาย แต่ก็มีผู้รู้บอกไว้ - "Details does not make vision" เราต้องใช้วิจารณญาณในการสังเคราะห์ข้อมูล ยึดถือหลักการสำคัญ ของการวิจัยที่ว่าด้วยการ "ทำซ้ำ-ทดสอบซ้ำ" นอกจากนี้การวิจัยยังมีทั้งในเชิงปริมาณและคุณภาพ ที่จะช่วยให้เราค้นหาความจริงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ส่งเสริมการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อสังคม
จะเห็นได้ว่านวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินได้พัฒนาไปมากแล้ว สาธารณชนก็ควรมีความรอบรู้ ได้ศึกษาถึงวิชาชีพ-วิชาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้การตัดสินใจต่างๆ ดำเนินไปอย่างรอบรู้ เป็นธรรม เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย อย่าลืมว่า ไม่ว่ายาจกหรือคหบดีล้วนมีทรัพย์สินในครอบ ครองไม่มากก็น้อย การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นความรู้ที่ควรส่งเสริมให้ประชาชนอย่างกว้างขวางเพื่อความเป็นธรรมในสังคม