การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) หน่วยงานอายุ 128 ปี กับความพยายามในการแก้ปัญหาหนี้สะสมที่มีเกือบ 3 แสนล้านบาท ภายใต้แผนวิสาหกิจการรถไฟฯ (แผนฟื้นฟูการรถไฟฯ) ซึ่งนอกจากการพัฒนาศักยภาพบริการด้านขนส่งผู้โดยสารและสินค้าเพื่อสร้างรายได้เพิ่มแล้ว อีกเรื่องที่สำคัญคือ การพัฒนาที่ดินและทรัพย์สินรถไฟที่มีประมาณ 246,880 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่ Core Business เป็นพื้นที่ย่านสถานี ที่ทำการ เขตทางรถไฟ จำนวน 201,868 ไร่ และพื้นที่ Non-Core Business ที่สามารถนำไปทำประโยชน์ได้ จำนวน 45,012 ไร่ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์ สามารถนำไปพัฒนาเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มได้ ประมาณ 33,761 ไร่ ที่จะทำให้รายได้เติบโตแบบก้าวกระโดด
แต่ รฟท.ไม่เชี่ยวชาญเรื่องพัฒนาที่ดิน จึงจดทะเบียนตั้งบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2564 เป็นบริษัทลูกทำหน้าที่บริหารทรัพย์สินทั้งหมด และได้ส่งมอบแฟ้มสัญญาเช่าและการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้ SRTA จำนวน 12,233 สัญญา บนพื้นที่กว่า 38,469 ไร่ นำไปบริหารจัดการต่อเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2567 รวมถึงการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่อีกหลายแห่ง โดยคาดว่าจะทำให้ รฟท.มีรายได้เชิงพาณิชย์เพิ่มจาก 3,700 ล้านบาทต่อปี ไปที่ 5,000 ล้านบาทในช่วง 1 ปีจากนี้
@พัฒนา 10 แปลงใหญ่ ปั๊มรายได้เพิ่ม 1 แสนล้านบาท
เมื่อวันที่ 25 พ.ย. 2568 คณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.มีมติอนุมัติให้ SRTA เช่าทรัพย์สินของ รฟท.ที่มีมูลค่าที่ดินและหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีมูลค่าเกิน 500 ล้านบาทขึ้นไป เป็นไปตามที่ SRTA เสนอและมีความพร้อมในการเช่าช่วงดำเนินการ จำนวน 10 รายการ ซึ่งเป็นไปตามแนวทางที่ รฟท.จะให้บริษัทลูกเช่าช่วง โดยคิดราคาไม่น้อยกว่าราคาประเมิน เพื่อนำไปพัฒนา และสร้างรายได้ให้แก่ รฟท. โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ที่ รฟท.จะได้รับต้องไม่น้อยกว่าผลประโยชน์ที่ รฟท.ได้รับอยู่เดิม ซึ่งคาดว่าจะได้รับผลตอบแทนที่เป็นในรูปของค่าเช่า พร้อมการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ มูลค่ารวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 30 ปี
“ประเมินตัวเลขปี 2569 รฟท.จะสามารถเพิ่มรายได้จากการบริหารทรัพย์สินเป็น 5,000 ล้านบาท”
สำหรับที่ดินของ รฟท.แปลงใหญ่ทั่วประเทศ จํานวน 10 แปลง ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สิน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ตามราคาประเมินธนารักษ์ รวมกว่า 27,500 ล้านบาท ได้แก่
1. พื้นที่บางซื่อ แปลง E1 (ที่ทำการกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่) ขนาดพื้นที่ 21 ไร่ 0 งาน 33.6 ตารางวา มูลค่าที่ดินประมาณ 1,516 ล้านบาท
2. บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน (เซ็นทรัลลาดพร้าว) ขนาดพื้นที่ 46 ไร่ 2 งาน 73.31 ตารางวา มูลค่าที่ดินรวมทรัพย์สินประมาณ 7,604 ล้านบาท
3. บริเวณย่านพหลโยธิน (ตลาดซันเดย์) (มิกซ์ จตุจักร) ขนาดพื้นที่ 10 ไร่ 2 งาน 31.9 ตร.ว. มูลค่าที่ดินรวมทรัพย์สินประมาณ 1,676 ล้านบาท
4. โรงแรมที่บริเวณย่านมักกะสัน ซอยเพชรบุรี 31 (ซอยจารุรัตน์) ขนาดพื้นที่ 1 ไร่ 3 งาน 34 . มูลค่าที่ดินรวมทรัพย์สิน ประมาณ 515 ล้านบาท
5. บริเวณย่านพหลโยธิน (แปลงหัวมุม อตก.) ขนาดพื้นที่ 6 ไร่ 0 งาน 84.3 ตร.ว.มูลค่าที่ดินประมาณ 348 ล้านบาท
6. บริเวณแนวเส้นทางสายบางซื่อ - คลองตัน (พื้นที่ RCA โครงการ 3-4-5) พื้นที่ 80 ไร่ 0 งาน 66 ตร.ว. มูลค่าที่ดินประมาณ 1,400 ล้านบาท
7. สนามกอล์ฟหัวหิน และโรงแรมกอล์ฟอินหัวหิน ขนาดพื้นที่ 558 ไร่ 2 งาน 60.2 ตร.ว. มูลค่าที่ดินประมาณ 2,200 ล้านบาท
8. บริเวณสถานีแม่น้ำ ขนาดพื้นที่ 220 ไร่ 3 งาน 41 ตรว. มูลค่าที่ดินประมาณ 7,159 ล้านบาท
9. บริเวณสถานีหาดใหญ่ แปลง B ขนาดพื้นที่ 13 ไร่ 2 งาน 49 ตรว. มูลค่าที่ดินประมาณ 1,560 ล้านบาท
10. บริเวณสถานีศิลาอาสน์ ขนาดพื้นที่ 257 ไร่ 0 งาน 73.3 ตรว. มูลค่าที่ดินประมาณ 945 ล้านบาท
@ปิดดีลเจรจา "เซ็นทรัลลาดพร้าว" ต่อสัญญาใหม่ 30 ปี รับผลตอบแทน 4.25 หมื่นล้านบาท
การต่อสัญญาโครงการโครงการเซ็นทรัลลาดพร้าว บนพื้นที่ 47.22 ไร่ บริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ถือเป็นพื้นที่นำร่องที่ SRTA เจรจาได้ข้อยุติและสามารถเพิ่มผลตอบแทนสัญญาใหม่ได้ถึง 42,500 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าเช่าที่ดิน 39,800 ล้านบาท ค่าธรรมเนียม 2,700 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 30 ปี เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2601 โดยในส่วนของรฟท.ได้รับผลตอบแทนจาก ค่าเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็น 33,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสัญญาปัจจุบันที่จะสิ้นสุดในปี 2571
นอกจากนี้ เซ็นทรัลฯ จะมีการลงทุนเพิ่มเติมไม่น้อยกว่า 4,500 ล้านบาท สำหรับการปรับปรุงอาคารทรัพย์สินเดิมและ ระบบ M&E ของอาคารที่เกี่ยวข้อง ที่ใช้งานมาเป็นระยะเวลานาน เกือบ 50 ปี รวมถึงปรับให้รองรับเรื่องแผ่นดินไหวเพิ่มเติมด้วย
@ปรับแผนพัฒนา วางแนวคิดแต่ละพื้นที่ แปลง Quick win ทำเร็วได้เงินเร็ว
นายทรงยศินทร์ ชนปทาธิป ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม กรรมการบริษัท และรักษาการในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยว่า แนวทางในการพัฒนาที่ดินรถไฟที่มีอยู่ทั่วประเทศ จะต้องมุ่งให้เป็นไปได้จริง ภายใต้แนวคิด Quick win คือ พัฒนาได้จริง เห็นผลชัดเจน ได้เงินเร็ว โดยแบ่งเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มมีศักยภาพสูง, กลุ่มไม่มีการบุกรุก, กลุ่มไม่ติดปัญหาคดีฟ้องร้อง โดยที่ดินแปลงไหนพร้อมมีปัญหาอุปสรรคน้อย ก็จะนำมาพัฒนาก่อน ซึ่งขณะนี้ SRTA กำลังทำแผนดำเนินงาน
“หลักคิดการพัฒนา จะไม่ได้ยึดรูปแบบเดิมๆ ที่จะเป็นมิกซ์ยูส คือมีห้างสรรพสินค้า มีคอนโดฯ อาคารสำนักงานให้เช่า รวมถึงศูนย์ประชุม ซึ่งในตลาดมีค่อนข้างมากอยู่แล้ว แต่จะดูว่าพื้นที่นั้นๆ มีศักยภาพแค่ไหน ควรพัฒนาเป็นอะไรที่เมืองยังไม่มี หรือมีน้อย ยังต้องการเพิ่ม เพื่อพัฒนาแบบยั่งยืน และยังสนับสนุนความเป็นเมืองให้มีความหลากหลายและสมบูรณ์มากขึ้น ซึ่งกระทรวงคมนาคม รฟท. SRTA ต้องคุยกันก่อน ว่าอยากให้พื้นที่นี้เป็นอะไร พื้นที่เหมาะสมในการพัฒนาเป็นอะไร ต้องวางแนวคิดในการพัฒนาแต่ละพื้นที่แต่ละแปลงให้ได้ก่อน เมื่อได้ concept กรอบแนวทางพัฒนาแล้ว จากนั้นจะจ้างที่ปรึกษา ศึกษารายละเอียดต่อไป”
@โครงการเรือธงปี 69 พัฒนา "บางซื่อ" 2,325 ไร่ ให้ได้ 2 แปลง
นายทรงยศินทร์กล่าวว่า ที่ดินรถไฟฯ ที่มีศักยภาพสูงมีหลายแห่ง ซึ่ง SRTA เสนอบอร์ด รฟท.ขอนำร่องพัฒนา 10 แปลงที่มีมูลค่าทรัพย์สินเกิน 500 ล้านบาท โดยมี 2 โครงการที่ดำเนินการได้ทันที คือ ที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว "สามารถเจรจาสัญญาใหม่ที่มีผลตอบแทนเพิ่มสูง ส่วนบริเวณบางซื่อแปลง E1 กำหนดเป็นที่ตั้งกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่ก็มีความชัดเจนแล้ว อยู่ในขั้นตอนการประมูลก่อสร้าง
ขณะที่พื้นที่ย่านพหลโยธิน (บางซื่อ) รอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ที่มีเนื้อที่รวมประมาณ 2,325 ไร่ ถือว่าใหญ่มากที่จะพัฒนา และอยู่ระหว่างวางแนวคิดการพัฒนาแต่ละแปลงให้ชัดเจน
ทั้งนี้ จากการศึกษาเดิมของ รฟท.มีการปรับแผนการพัฒนาเชิงพื้นที่ย่านพหลโยธิน (บางซื่อ) โดยแบ่งออกเป็น 9 แปลง เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาระบบรางและสถานีกลางกรุงเทพฯ และพัฒนาครอบคลุมเรื่อง TOD ได้แก่
- แปลง A ขนาด 35 ไร่
- แปลง B พื้นที่ติดถนน และติดกับตลาดนัดจตุจักรเดิม และมีพวงราง ทำให้การพัฒนามูลค่าโครงการสูง เนื่องจากต้องสร้างอาคารเชิงพาณิชย์คร่อมรางรถไฟ
- แปลง C พื้นที่สถานีขนส่งหมอชิต 2 โดยบขส.อยู่ระหว่างพิจารณาคืนพื้นที่บางส่วนให้ รฟท.ใช้ประโยชน์
- แปลง D (ตลาดนัดจตุจักรเดิม) ยังติดสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งจะมีการพิจารณาตัดพื้นที่ที่ไม่ติดและมีความพร้อมออกมาทยอยเปิดประมูล
- แปลง E (ย่านตึกแดง) พื้นที่ 79 ไร่ อยู่ติดสถานีกลางบางซื่อ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT สีน้ำเงิน และสำนักงาน SCG แนวทางพัฒนาเป็นสำนักงาน เป็นศูนย์ราชการ และที่ทำการแห่งใหม่ของการรถไฟ
- แปลง F (ด้านหลังสถานีขนส่งหมอชิต 2 ติดกับถนนเทอดดำริ) ติดโรงซ่อมรถจักรบางซื่อ
- แปลง G (บ้านพักพนักงานรถไฟ กม. 11) พื้นที่ 270 ไร่ พัฒนาเป็นแหล่งที่พักอาศัย คอนโดมิเนียม และที่พักอาศัยของพนักงานการรถไฟฯ
- แปลง H มีโรงตรวจซ่อมวาระรถโดยสาร (LD Depot)
- แปลง I มีโรงซ่อมรถไฟฟ้า CT (CT Depot)
@ทุ่ม 150 ล้านบาทขยายถนน -ผุดรถไฟฟ้ารางเบา เชื่อมต่อพื้นที่บางซื่อ
นายทรงยศินทร์กล่าวว่า การจะพัฒนาที่ดินบางซื่อให้ประสบความสำเร็จ มองว่าในพื้นที่จะต้องมีความพร้อมของระบบโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงต้องมีระบบขนส่งมวลชนที่สามารถเชื่อมต่อการเดินทางภายในพื้นที่และเชื่อมต่อกับภายนอกอย่างไร้รอยต่อ และจะเป็นส่วนสำคัญที่จะดึงดูดเอกชนให้เข้ามาลงทุนในพื้นที่ โดยจะวางกรอบการพัฒนา และศึกษาเพื่อจัดผังพื้นที่, การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และระบบขนส่งเชื่อมต่อภายในและโดยรอบพื้นที่ คาดว่ารถไฟฟ้ารางเบา (Light Rail) มีความเหมาะสม โดยเตรียมจัดจ้างที่ปรึกษาที่เป็นผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์เข้ามาศึกษา วงเงินค่าจ้าง 30 ล้านบาท เพื่อศึกษารายละเอียดแนวเส้นทาง สถานี วงเงินลงทุน ใช้ระยะเวลาศึกษา 6-9 เดือน และให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนระบบ Light Rail
ส่วนของโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นการก่อสร้างขยายถนนในพื้นที่บางซื่อ SRTA จะลงทุนเอง คาดว่าจะใช้งบประมาณ 150-160 ล้านบาท
“การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งเชื่อมต่อจะเป็นส่วนเพิ่มศักยภาพและเพิ่มมูลค่าของพื้นที่บางซื่อ ซึ่งในปี 2569 จะพยายามพัฒนาให้ได้ 2 โครงการ คือ นอกจากที่ตั้งอาคารกระทรวงคมนาคมแห่งใหม่แล้ว จะหาพื้นที่ที่ไม่จำเป็นต้องรอถนนและขนส่งมวลชน มาพัฒนาอีกแปลง บางซื่อ ที่เป็นศูนย์กลางการคมนาคมและการขนส่งทางรางที่ใหญ่ที่สุดของไทยและอาเซียน การบริหารจัดการการใช้ประโยชน์ที่ดิน ถือว่ามีความท้าทายอย่างมาก ว่าจะพัฒนาพื้นที่แต่ละแปลงอย่างไร ให้มีความแตกต่างกันแต่ก็จะต้องส่งเสริมกันด้วย หากทำได้ “บางซื่อ” จะเป็นโมเดลหนึ่งของการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมควบคู่ไปกับการพัฒนาพื้นที่โดยรอบในเชิงพาณิชย์บนที่ดินแปลงใหญ่ที่มีศักยภาพสูงและจะเป็นจุดเปลี่ยนการพัฒนาที่ดินควบคู่เมืองแบบยั่งยืนแห่งอนาคตแน่นอน”
