อีอีซีเนรมิต 14,619 ไร่สร้างเมืองใหม่ "Capital City" นำร่อง PPP ลงทุนระบบสาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐาน

โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EEC Capital City : EECiti) หรือเรียกว่าเป็น "เมืองหลวงของอีอีซี" เป็นหนึ่งในเป้าหมายของการพัฒนาเขตพิเศษภาคตะวันออก สำหรับรองรับการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย (New S-Curve Target Industries) เป็นศูนย์ธุรกิจ เมืองน่าอยู่ มีสิ่งแวดล้อมดี สีเขียวและแหล่งน้ำประมาณ 30% และอีก 70% จะเป็นพื้นที่ธุรกิจเป้าหมาย ประเมินมูลค่าการลงทุนประมาณที่ 1.34 ล้านล้านบาท

นอกจากการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก โครงการท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3 โครงการท่าเรือมาบตาพุดระยะที่ 3 และการกำหนดให้มีเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ และเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ

“จุฬา สุขมานพ” เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) หรืออีอีซี เปิดเผยว่า โครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะมีพื้นที่ประมาณ 14,619 ไร่ ตั้งอยู่ใน ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี อยู่ห่างจากพัทยา-จอมเทียนประมาณ 10 กม. และห่างจากสนามบินอู่ตะเภาประมาณ 15 กม. ติดทางหลวงหมายเลข 331 และอยู่ภายในรัศมี 30 กม. รอบสนามบินอู่ตะเภา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนามหานครการบินภาคตะวันออก (EEC Aerotropolis) เพื่อรองรับการขยายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจการบิน อุตสาหกรรมการบิน และอุตสาหกรรมเป้าหมาย ที่จะเกิดขึ้นจากการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา และเมืองการบิน ตลอดจนการพัฒนาพื้นที่อีอีซี ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีประชากรเพิ่มขึ้น 1.5 ล้านคน และมีผู้เดินทางเข้ามาในพื้นที่ 70 ล้านคน ในปี 2580

"เมื่อมีธุรกิจการบิน มีอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องและอุตสาหกรรมเป้าหมายของอีอีซี มีแหล่งงานเพิ่มขึ้น ธุรกิจเพิ่มขึ้น ก็จะมีผู้คนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น จึงต้องมีศูนย์กลางหรือเมืองหลวงอีอีซีเป็นเซ็นเตอร์ขับเคลื่อน 3 จังหวัด ซึ่งแนวคิดเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะจะทำเพื่อรองรับในอีก 20 ปีข้างหน้า ไม่ใช่ทำเพื่อวันนี้ แต่เป็นการตัดสินใจวันนี้เพื่อคนในอีก 2-3 รุ่นข้างหน้า จึงออกแบบเป็นเทคโนโลยี 5.0 บวกกับการใช้พลังงานสีเขียว มีแหล่งน้ำ เป็นการขายอนาคต สร้างเมืองอุตสาหกรรม 5.0 และเป็นพื้นที่แรกของประเทศไทย เป็นโมเดลต้นแบบ Net Zeto City"

สำหรับศูนย์กลางของพื้นที่เมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะจะเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ โดยพื้นที่ติดแหล่งน้ำจะเป็นพื้นที่สำคัญ เช่น ศูนย์สำนักงานใหญ่ภูมิภาค ศูนย์ราชการสำคัญ แล้วค่อยๆ ขยับวงออกไปเป็นศูนย์บริการทางการเงินแห่งอนาคต (CBD) และที่อยู่อาศัย


โดยพื้นที่โครงการอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) โดยแผนปฏิบัติการฯ ระยะที่ 1 ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 5,795 ไร่ ซึ่งที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) เมื่อวันที่ 26 ธ.ค. 2566 ได้พิจารณาเห็นชอบการจัดตั้งเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษศูนย์ธุรกิจอีอีซี และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ โดยประกาศเป็นเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษประเภทเพื่อกิจการพิเศษ บนพื้นที่พัฒนาระยะที่ 1 ประมาณ 5,795 ไร่ ประเมินมูลค่าการลงทุนประมาณ 534,985 ล้านบาท และในปี 2568 ตั้งเป้าจะขออนุมัติเป็นเขตส่งเสริมได้ครบทั้ง 14,619 ไร่

“ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการจ่ายค่าชดเชยประชาชนในพื้นที่ ส.ป.ก. เป้าหมาย ระยะที่ 1 ประมาณ 5,795 ไร่ ให้แล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2567 ซึ่งอีอีซีทำงานร่วมกับ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) ให้ตั้งงบประมาณเข้ามาช่วยจ่ายค่าชดเชยเพื่อให้ได้พื้นที่มาเร็วขึ้น รวมถึงการกีฬาแห่งประเทศไทย ที่จะใช้พื้นที่ประมาณ 1,500 ไร่สำหรับการท่องเที่ยวและบริการ กีฬา สันทนาการ ที่จะตั้งงบประมาณเข้ามารับผิดชอบค่าชดเชยให้ประชาชนในพื้นที่ ส.ป.ก.เช่นกัน เนื่องจากทั้ง กนอ. และการกีฬาฯ จะต้องจ่ายค่าเช่าพื้นที่กับอีอีซีอยู่แล้ว ดังนั้น จึงให้นำค่าชดเชยที่ดิน ส.ป.ก.ที่จ่ายไปนั้นมาหักลบกับค่าเช่าพื้นที่กับอีอีซี

"เป็นวิธีการที่จะได้ที่ดินมาเร็วขึ้น เพราะหากรอให้อีอีซีตั้งงบเพื่อชดเชยประชาชน จะใช้เวลาอย่างน้อย 5 ปี จึงถือว่าเจ้าภาพหลักนอกจากอีอีซี ยังมี กนอ. การกีฬาแห่งประเทศไทยที่เข้ามาช่วยเรื่องค่าชดเชย"


@เตรียมเปิด PPP โปรเจกต์แรก พัฒนาระบบสาธารณูปโภคสำหรับ 14,619 ไร่

เมื่อได้พื้นที่ทั้งหมด 14,619 ไร่ งานแรกที่ต้องดำเนินการก่อนคือ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเตรียมรองรับการพัฒนาทุกกิจกรรมในพื้นที่เมืองใหม่อัจฉริยะ ซึ่งจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วมลงทุน (PPP) และให้บริการ ระยะเวลาสัมปทาน 50 ปี

ปี 2567 มีการจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษารูปแบบที่เหมาะสมในการเปิดให้มีการ PPP งานโครงสร้างพื้นฐาน โดยคาดว่าจะศึกษาเสร็จในปี 2568 และจะออกประกาศเชิญชวนเปิดประมูล PPP งานโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดได้ในช่วงปลายปี 2568 จากนั้นในปี 2569 สามารถเริ่มเข้าปรับพื้นที่ก่อสร้าง ใช้เวลาประมาณ 3 ปีในการก่อสร้าง และคาดว่าสร้างเสร็จประมาณปี 2571 ก่อนที่จะเปิดดำเนินการในช่วงแรกภายในปี 2572

และเมื่อเริ่มพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ก็จะเริ่มเชิญชวนนักลงทุนในแต่ละกิจกรรมได้แล้ว คาดว่าตั้งแต่ปี 2570 จะเริ่มมีคนเข้ามาอยู่ในเมืองใหม่นี้แล้ว และจะมีการขยายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

โครงการ PPP ระบบโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภคสำหรับเมืองใหม่อีอีซีนั้น จะประกอบด้วย ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบสื่อสาร ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบรีไซเคิลขยะ ถนนภายในพื้นที่ ระบบขนส่งมวลชนต่างๆ โดยเบื้องต้นจะกำหนดเป็นสัญญาเดียว เพื่อให้การดูแลทั้งหมดอยู่ภายใต้ผู้ประกอบการรายเดียว ไม่ให้เกิดปัญหากรณีที่ต้องทำงานทับซ้อนในพื้นที่เดียวกัน โดยปักธงในปี 2568 เริ่มต้นงานด้านระบบสาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐาน เชิญชวนและลงนามสัญญาในปี 2568


นายจุฬากล่าวว่า การลงทุนระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานจะเป็นโปรเจกต์ใหญ่และมีมูลค่าลงทุนสูงที่สุด ดังนั้นจะต้องศึกษารูปแบบ PPP ที่จะเหมาะสมและดึงดูดนักลงทุนมากที่สุด โดยเกณฑ์ตัดสินคือเอกชนรายไหนเสนอราคาจัดเก็บค่าใช้จ่าย หรือค่าบริการต่ำสุดจะได้รับคัดเลือก ทั้งนี้ เพื่อให้ระบบสาธารณูปโภคสามารถแข่งขันกับพื้นที่อื่นได้ เนื่องจากตามปกติการประมูล หากใครให้ผลตอบแทนรัฐมากกว่าก็จะชนะ แต่สุดท้ายจะไปเก็บค่าบริการระบบสาธารณูปโภคที่แพง แต่ก็ต้องดูราคามาตรฐานประกอบด้วย เพราะไม่ใช่คิดว่าจะให้ราคาถูก แต่ก็ต้องดูมุมเอกชนที่จะเข้ามาลงทุนด้วย

ทั้งนี้ ระบบสาธารณูปโภคไม่ใช่ตัวขาย แต่จะเป็นสิ่งที่นักลงทุนจะพิจารณาประกอบการตัดสินใจในการเข้ามาในพื้นที่ ซึ่งหากต้นทุนระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่สูง นักลงทุนก็คงจะไม่มา และไปอยู่ที่อื่น จะทำให้เมืองใหม่ไม่สำเร็จตามเป้าหมาย

@ วางโครงข่ายระบบขนส่งลากรถไฟความเร็วสูงเชื่อมเมืองใหม่
นายจุฬากล่าวอีกว่า ด้านการคมนาคมขนส่ง ในการเข้าถึงเมืองใหม่ฯ จะมีการพิจารณาต่อขยายรถไฟความเร็วสูงเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากหากมีเพียงแค่โครงข่ายถนนคงไม่สามารถรองรับปริมาณความต้องการเดินทางได้เพียงพอ โดยเฉพาะช่วงที่มีกิจกรรม เช่น การกีฬาฯ จะทำสนามกีฬารองรับได้ถึง 8 หมื่นคน การเคลื่อนย้ายคนจะต้องมีระบบขนส่งมวลชนที่ดีและเหมาะสมกับพื้นที่ และมีความสะดวก รวดเร็วที่สุด

อาจจะต้องมีเส้นทางรถไฟและสถานีที่จะลากเข้ามาเชื่อมเป็นฟีดเดอร์ด้วย ส่วนระบบอาจจะเป็นพวกแทรมป์ หรือระบบที่รับคนได้มากกว่านี้ เพราะที่นี่จะมีคนเข้าออกจำนวนมาก เพราะมีกิจกรรม ระยะทางประมาณ 10 กม.อาจจะเชื่อมต่อไปในเมืองด้วย ประเมินเป้าหมายคนทั้งอยู่อาศัย ทำงาน ลงทุน หรือมาตามกิจกรรมในพื้นที่ 1-2 แสนคน หากระบบคมนาคมขนส่งสะดวก การเข้าถึงได้ง่าย ก็ยิ่งจะเพิ่มขึ้น

“ในการเปิดประมูลคัดเลือกเอกชนเข้ามาดำเนินการด้านระบบสาธารณูปโภคเมืองใหม่ หรือ Capital City นั้น จะใช้ พ.ร.บ.อีอีซี โดยหลังศึกษาแล้วเสร็จจะสรุปแนวทาง เสนอบอร์ด กพอ.เสนอ ครม.ต่อไป”


@เล็งตั้ง "โฮลดิ้ง" ดึงประชาชนถือหุ้นร่วมเป็นเจ้าของแบ่งปันผลประโยชน์

อีกด้านหนึ่ง อีอีซีก็จะไปโรดโชว์ชักชวนนักลงทุนมาลงทุนในกิจการเป้าหมายของพื้นที่เมืองใหม่ด้วย จากนั้นอาจจะมีการตั้ง บริษัท พัฒนาเมือง จำกัด ในลักษณะ EEC Holding เพื่อร่วมบริหารจัดการและพัฒนา EEC Capital City กับเอกชนต่อไป

“การจัดตั้งโฮลดิ้งขึ้นมาเพื่อบริหารจัดการหลักการจะเหมือนพัฒนาสินทรัพย์ น่าจะมีความคล่องตัวมากที่สุด ซึ่งมีแนวคิดให้ประชาชนที่ครอบครองที่ดิน ส.ป.ก. กว่า 10,000 ไร่ที่ถูกนำมาพัฒนาเป็น Capital City เข้ามาร่วมถือหุ้นด้วย”

สำหรับโครงสร้างพื้นฐานที่คาดว่าจะต้องลงทุนในพื้นที่นี้ ประกอบด้วย

1. โครงข่ายถนน เพื่อเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนภายนอกโครงการ 4 ด้าน โครงข่ายถนนภายในพื้นที่โครงการ โครงข่ายระบบขนส่งสาธารณะสำหรับเชื่อมพื้นที่โครงการกับ 4 เมืองหลัก และโครงข่ายระบบขนส่งสาธารณะภายในพื้นที่โครงการ

2. ระบบผลิตน้ำประปา มีความต้องการใช้น้ำประปาประมาณ 69,000 ลบ.ม./วัน

3. ระบบบำบัดน้ำเสีย มีปริมาณน้ำเสียประมาณ 55,000 ลบ.ม./วัน พร้อมจัดเตรียมระบบผลิตน้ำรีไซเคิล

4. ระบบการจัดการขยะ รองรับปริมาณขยะประมาณ 426 ตัน/วัน

5. ระบบไฟฟ้าพลังงานสะอาด มีความต้องการไฟฟ้าอย่างน้อย 439 MW

6. อุโมงค์สาธารณูปโภค ระยะทางประมาณ 100 กม.


ตามแผนปฏิบัติการด้านโครงการศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะที่จัดทำขึ้นเมื่อเดือน ธ.ค. 2565 เงินลงทุนทั้งโครงการรวมประมาณ 1.34 ล้านล้านบาท ตลอดระยะเวลาโครงการ 10 ปี แบ่งการลงทุนเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

1. การลงทุนโดยภาครัฐ ได้แก่ สกพอ. ประมาณ 28,541 ล้านบาท และหน่วยงานรัฐอื่นที่เกี่ยวข้องประมาณ 9,133 ล้านบาท รวมเงินลงทุนโดยภาครัฐประมาณ 37,674 ล้านบาท คิดเป็น 2.8% ของมูลค่าการลงทุน รวมทั้งโครงการประกอบด้วย ค่าชดเชยที่ดิน ค่าเตรียมการพัฒนาโครงการฯ ค่าปรับพื้นที่และค่าโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ถนนเชื่อมโครงข่ายภายนอกโครงการ ถนนภายในโครงการ สะพาน ภูมิทัศน์ พื้นที่สาธารณะและนันทนาการส่วนกลาง ระบบสายส่งไฟฟ้าแรงสูง ระบบท่อส่งน้ำดิบ การพัฒนาแหล่งน้ำ และทางน้ำ เป็นต้น

2. การร่วมลงทุนระหว่างรัฐหรือรัฐวิสาหกิจและเอกชน หรือเอกชนลงทุน ประมาณ 131,119 ล้านบาท คิดเป็น 9.7% ของมูลค่าการลงทุนรวมทั้งโครงการ โดยลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคภายในเมือง เช่น ระบบดิจิทัล ระบบบริหารจัดการอัจฉริยะ ระบบขนส่งสาธารณะในเมือง แหล่งน้ำและระบบประปา ระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ระบบผลิตน้ำรีไซเคิล ระบบจัดการขยะ ระบบไฟฟ้า อุโมงค์สาธารณูปโภค เป็นต้น

3.กฝ การลงทุนโดยภาคเอกชน ประมาณ 1,180,808 ล้านบาท คิดเป็น 87.5% ของมูลค่าการลงทุนรวมทั้ง โครงการ ได้แก่ ค่าลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และระบบสาธารณูปโภคในพื้นที่เชิงพาณิชย์