รฟท.จัดคิวพัฒนาพื้นที่ “ตลาดคลองสาน” ปัดฝุ่นที่ดิน 5 ไร่ริมเจ้าพระยาผุดโรงแรมขนาดกลาง ร้านค้า เจาะตลาดกลุ่มลูกค้าระดับกลาง รอ "บ.เอสอาร์ที แอสเสท" ประมวลผลศึกษา เตรียมรับโอนบริหารคาดสรุปเสนอบอร์ด ก.ย. 65 คลอด TOR เปิดประมูลปี 66
นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า ในการประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.ที่มีนายจิรุตม์ วิศาลจิตร เป็นประธาน วันที่ 25 ส.ค. 2565 ที่ประชุมยังไม่มีการพิจารณา ผลการศึกษาโครงการจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณตลาดคลองสาน โดยให้ถอนวาระออกไปนำเสนอการประชุมบอร์ด รฟท.ครั้งต่อไป ในวันที่ 29 ก.ย. 2565 เนื่องจากเห็นว่าควรให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกที่ รฟท.จะส่งมอบให้บริหารด้านทรัพย์สิน ได้ร่วมให้ความเห็นผลการศึกษาก่อน กรณีมีความเห็นเพิ่มเติมอย่างไรจะได้หารือกันให้เรียบร้อยก่อนที่จะนำเสนอบอร์ด รฟท.พิจารณา เพื่อความรอบคอบ ครบถ้วน
ตลาดคลองสานมีพื้นที่ทั้งหมด 4 ไร่ 1 งาน 95 ตารางวา ตั้งอยู่บนถนนเจริญนคร มีทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมเชื่อมต่อกับฝั่งพระนครด้วยท่าเรือข้ามฟากระหว่างท่าเรือคลองสานกับท่าเรือสี่พระยา ลักษณะพื้นที่ หน้ากว้าง 16 เมตร จากถนนแนวยาว 270 เมตร ไปถึงท่าเรือ ริมแม่น้ำเจ้าพระยาด้านปลายขนาดกว้าง 30 เมตร เดิมให้เช่าเป็นพื้นที่ตลาดคลองสานพลาซ่า ปัจจุบันผู้เช่าหมดสัญญาและคืนพื้นที่เช่าทั้งหมดแล้ว
จากการศึกษาแนวทางการพัฒนาพื้นที่ โดยเปิดให้เอกชนเช่าพื้นที่จัดประโยชน์ ระยะเวลา 30 ปี มูลค่าลงทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการ 839 ล้านบาท โดยผลการศึกษามี 2 รูปแบบ คือ 1. ปรับปรุงอาคารพาณิชย์เดิมให้เป็นโรงแรมราคาประหยัด และพัฒนาพื้นที่เป็นร้านค้าและตลาดเพื่อรองรับผู้ค้าเดิม มีระยะเวลาก่อสร้าง 1 ปี ระยะเวลาจัดประโยชน์ 30 ปี รฟท.ได้ผลตอบแทนสุทธิ (NPV) ประมาณ 166 ล้านบาท 2. รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ก่อสร้างเป็นโรงแรมระดับกลาง และพื้นที่รีเทล (ร้านค้า) มีระยะเวลาก่อสร้าง 3 ปี ระยะเวลาจัดประโยชน์ 30 ปี รฟท.ได้ผลตอบแทนสุทธิ (NPV) ประมาณ 325 ล้านบาท
โดยหลังจากบริษัท เอสอาร์ที เอสเสท จำกัด (บริษัทลูกฯ บริหารสินทรัพย์) ร่วมหารือรายละเอียดก่อนจะนำเสนอ 2 แนวทางให้บอร์ด รฟท.พิจารณาต่อไป โดยพื้นที่ตลาดคลองสานนี้เป็นพื้นที่ในกลุ่มแรกที่ รฟท.จะเร่งส่งมอบให้ บริษัท เอสอาร์ที เอสเสทฯ รับไปดำเนินการบริหาร และคาดว่าจะเปิดประมูลในปี 2566
“หลักคิดในการพัฒนาพื้นที่ตลาดคลองสาน เนื่องจากพื้นที่โดยรอบเป็นชุมชนและมีศักยภาพ ขณะที่พื้นที่ใกล้เคียงมีการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าระดับ 5 ดาว ดังนั้น การพัฒนาจะวางกลุ่มเป้าหมายเพื่อเป็นทางเลือกสำหรับลูกค้าระดับกลาง และมีค่าลงทุนไม่สูงมากเกินไป เช่น โรงแรมระดับ 3 ดาว-4 ดาว ร้านค้าในระดับกลาง แนวคิดจะให้เกิดการพัฒนาที่ไม่ใช่ไปแข่งขัน แต่จะเป็นการพัฒนาในรูปแบบการสนับสนุน ส่งเสริม ทั้งภาคธุรกิจและชุมชนโดยรอบ” ผู้ว่าฯ รฟท.กล่าว
รายงานข่าวระบุถึงผลการศึกษาในการเปิดให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบการก่อสร้างอาคารโรงแรมและพื้นที่รีเทล ระยะเวลา 30 ปี มูลค่าลงทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการ 839 ล้านบาท ผลตอบแทนโครงการ 13.49% ระยะเวลาคืนทุน 10 ปี ด้วยวิธีการเปิดประมูลเสนอราคาตามระเบียบการรถไฟฯ โดยไม่ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน พ.ศ. 2562 เนื่องจากไม่เกี่ยวกับการพัฒนาพื้นที่เพื่อการบริการสาธารณะ โดยปี 2565 รฟท.จะส่งมอบโครงการฯ ให้กับบริษัท เอสอาร์ที เอสเสท จำกัด (บริษัทลูกฯ บริหารสินทรัพย์) รับไปดำเนินการการเปิดประมูลหาเอกชนดำเนินการ
การศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด ลูกค้าเป้าหมายหลักคือนักท่องเที่ยวไทย-ต่างชาติ และผู้อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง ซึ่งปี 2561-2562 ประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 30-40 ล้านคน ปี 2563 สถานการณ์โควิดทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงเหลือ 6.7 ล้านคน คาดว่าการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวเท่าก่อนเกิดโควิดอีก 3-4 ปี
