รฟท.ปั้นโปรเจกต์พัฒนาที่ดิน 21 ไร่ “สถานีธนบุรี” ดึงเอกชนเช่าลงทุน 3.5 พันล้าน ผุดอพาร์ตเมนต์ ศูนย์สุขภาพครบวงจร บัดเจตโฮเทล สัญญา 30 ปี “รฟท.” มั่นใจกลุ่มทุนอสังหาฯ-ทุนโรงพยาบาลสนใจ ชี้พื้นที่แม่เหล็กมีกิจกรรมเป็นจุดขาย คาดเปิดประมูล ส.ค. 64 ได้ตัวเอกชน ธ.ค. 64
วันที่ 19 มี.ค. 2564 การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้จัดรับฟังความคิดเห็นภาคเอกชน (Market Sounding) เพื่อทบทวนผลการศึกษาและปรับปรุงเอกสารการคัดเลือกเอกชนโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณบ้านพักพนักงานย่านสถานีธนบุรี (ครั้งที่ 2) โดยวิธีเฉพาะเจาะจง โดยมีผู้เข้าร่วมประชุมจากภาคเอกชนประมาณ 25 ราย มีทั้งกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจทางการแพทย์ ธุรกิจด้านสุขภาพ ผู้สูงวัย ฯลฯ เช่น เซ็นทรัล, เดอะมอลล์, ทีซีซี (กลุ่มเจ้าสัวเจริญ) ,ซี.พี.แลนด์, อารียา, ปตท., กลุ่มโรงพยาบาลธนบุรี, โรงพยาบาลปิยะเวท, โรงพยาบาลศิริราช รวมถึง บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ (BEM ) ได้เข้าร่วมแสดงความคิดเห็น
นายเอก สิทธิเวคิน รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รฟท.เปิดเผยว่า รฟท.ได้มีการศึกษาและจัดทำรายงานผลการศึกษาและวิเคราะห์โครงการพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีธนบุรี ตามหลักเกณฑ์และวิธีการตามที่กำหนดในพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ตั้งแต่เดือน ต.ค. 2561 แล้วเสร็จเดือนเม.ย. 2562 และได้มีการจัดทำรับฟังความคิดเห็นของภาคเอกชน (Market Sounding) ไปแล้ววันเมื่อวันที่ 7 มี.ค. 2562 และผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.ตั้งแต่เดือน ก.ย. 2563 แต่เนื่องจากสถานการณ์โดวิด-19 บอร์ด รฟท.จึงให้ปรับปรุงและทบทวนการแสดงความคิดเห็นของภาคเอกชนอีกครั้ง
ทั้งนี้ รฟท.ได้ว่าจ้าง บจก.โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ เป็นที่ปรึกษา ซึ่งจะนำความเห็นจากภาคเอกชนไปทำการปรับปรุงและสรุปรายงานผลการศึกษาภายใน 2 เดือน (พ.ค. 64) เพื่อเสนอร ฟท.ตรวจรับและเข้าสู่ขั้นตอนการจัดทำเอกสารประกาศเชิญชวนประกวดราคา (TOR) คาดว่าจะขาย TOR ได้ในเดือน ส.ค. 2564 โดยจะให้เวลาเอกชนจัดทำข้อเสนอ 2 เดือน ยื่นข้อเสนอในเดือนพ.ย. 2564 และได้ตัวเอกชนผู้ลงทุนประมาณเดือน ธ.ค. 2564 จากนั้นนำเสนอบอร์ด รฟท.อนุมัติ พร้อมกับจัดทำร่างสัญญา คาดว่าจะสามารถลงนามได้ช่วง ม.ค.-ก.พ. 2565 โดยเป็นสัญญาเช่า 34 ปี แบ่งเป็นช่วงก่อสร้าง 4 ปี สัญญาเช่าหาประโยชน์ระยะ 30 ปี โดยประเมินมูลค่าโครงการประมาณ 3,500 ล้านบาท
โดยการศึกษาจะกำหนดรูปแบบการพัฒนาพื้นที่ และ Business Model มีการประเมินมูลค่าการลงทุนและผลประโยชน์ตอบแทนขั้นต่ำที่คาดว่าจะได้รับไว้ โดยเอกชนที่เสนอผลตอบแทนให้ รฟท.ดีที่สุดจะเป็นผู้ได้รับการคัดเลือก
“พื้นที่ย่านสถานีธนบุรี มีจุดเด่น มีกิจกรรมโรงพยาบาลและพื้นที่โดยรอบเป็นแม่เหล็ก น่าสนใจสำหรับนักลงทุนอีกทั้งจะเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟสายสีแดง และสายสีส้ม ที่จะสร้างโอกาสและต่อยอดการลงทุนในอนาคตได้“
สำหรับเนื้อที่บริเวณโครงการบ้านพักพนักงานผ่านสถานีธนบุรีมีจำนวน 21 ไร่ 3 งาน โดยมีส่วนที่ถูกเวนคืนและถนน เหลือประมาณ 20 ไร่ โดยมีที่ดินพัฒนาเชิงพาณิชย์ จำนวน 14.76 ไร่ (ราคาตลาด 300,000 บาท/ตร.ว.) มูลค่าประเมิน 1,770.76 ล้านบาท ผลตอบแทนตลอด 30 ปี คิดที่ 64% หรือมีมูลค่าประมาณ 1,125 ล้านบาท โดยแบ่งชำระผลประโยชน์ตอบแทน ค่าธรรมเนียมเมื่อลงนามสัญญา 337.66 ล้านบาท ที่เหลือทยอยจ่ายโดย ปีแรกจ่ายผลตอบแทนขั้นต่ำที่ 47.78 ล้านบาทปรับเพิ่มทุก 3 ปี อัตรา 10 % โดยปีสุดท้ายจะมีผลตอบแทน 196.69 ล้านบาท รวม 30 ปีได้รับผลตอบแทนรายปี รวม 3,174.91 ล้านบาท และรวมกับค่าธรรมเนียม รฟท.จะได้รับผลตอบแทนรวมทั้งสิ้น 3,584.26 ล้านบาท
โดยผังแม่บทแบ่งเป็น 4 โซน ได้แก่ 1. พื้นที่โรงแรมและศูนย์การค้าสูง 13 ชั้น พื้นที่ 6.2 ไร่ (40,360 ตร.ม.) จะเป็นโรงแรมบัดเจด หรือ 3 ดาว จำนวน 720 ห้อง มีศูนย์การค้าอำนวยความสะดวกภายใน กลุ่มเป้าหมายคือ ญาติผู้ป่วยรพ.ศิริราช, รพ.ธนบุรี รองรับได้ 8,000-10,000 คนต่อวัน โดยมีจำนวนที่จอดรถ 501 คัน
2. ศูนย์พักฟื้นและพื้นฟูสุขภาพหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 1 เป็นอาคาร 13 ชั้น พื้นที่ 4 ไร่ จำนวน 280 ห้องรองรับจำนวนที่จอดรถ 232 คันเปิดบริการในระดับลักซ์ชัวรี สำหรับผู้พักฟื้นต้องการดูแลสุขภาพอย่างใกล้ชิดที่เข้ามารับบริการจากโรงพยาบาลใกล้เคียงที่ตั้งของโครงการ เช่น รพ.ศิริราช รพ.ธนบุรี เป็นต้น และกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ ในพื้นที่ใกล้เคียงและย่านฝั่งธนบุรี
3. เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร 13 ชั้น พื้นที่ 3.1 ไร่ บริการสำหรับกลุ่มแพทย์และผู้พักพื้นต้องการดูแลสุขภาพอย่างใกล้ชิดในย่านธนบุรี จำนวน 300 ห้อง ที่จอดรถ 235 คัน จากการศึกษาโครงการเบื้องต้น จะเป็นที่พักรูปแบบ 1 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ 33 ตารางเมตร ส่วนรูปแบบ 2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ 45-50 ตารางเมตร กำหนดค่าเช่าในระดับกลางและระดับสูง
4. บ้านพักสำหรับพนักงานการรถไฟ อาคาร 13 ชั้น พื้นที่ 3.3 ไร่ จำนวน 315 ห้อง รูปแบบของที่พักอาศัย 35-50 ตารางเมตรทดแทนบ้านพักแนวราบเดิม ที่จอดรถ 265 คัน ซึ่งเป็นงานที่ต้องเริ่มก่อน เนื่องจากปัจจุบันบ้านพักพนักงานรถไฟ 305 ครัวเรือนกระจายอยู่ทั่วพื้นที่โครงการ โดย เอกชนจะต้องจัดหาที่อยู่ชั่วคราวให้พนักงานในระหว่างที่ก่อสร้าง และเมื่อก่อสร้างเสร็จจะโอนให้ รฟท.ดูแล
อย่างไรก็ตาม กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นแพทย์ เจ้าหน้าที่ และญาติผู้ป่วย รพ.ศิริราช, รพ.ศิริราช ปิยมหาราชการุณย์ และ รพ.ธนบุรี รวมไปถึงประชาชนที่อยู่อาศัยและทำงานในพื้นที่ฝั่งธนและเกาะรัตนโกสินทร์รัศมี 5 กม. ประมาณกว่า 2 แสนคนที่สามารถเดินทางเชื่อมถึงโครงการได้ในเวลา 5-10 นาที
และพื้นที่โครงการยังสามารถดินทางเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้า 2 สถานี 3 สายเส้นทางซึ่งทั้ง 2 สถานี ได้แก่ สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช, สายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ซึ่งประเมินเฉพาะสายสีแดงจะมีผู้โดยสารประมาณ 50,000 คนต่อวัน
