ผู้จัดการรายวัน 360 - ลูกสาวเจ้าสัวเจริญจัดทัพพอร์ตแอสเสทฯ AWC ที่รับผิดชอบ เตรียมรีแบรนด์ในธุรกิจ Retail and Wholesale เพื่อตอบไลฟ์สไตล์นักท่องเที่ยว ใช้เครือข่ายธุรกิจ การบริหารต้นทุน ผลักดันแฟลกชิปแห่งแรกที่เอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์
นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แอสเสท เวิร์ด คอร์ป จำกัด (มหาชน) (AWC) บริษัทโฮลดิ้งภายใต้ทีซีซี กรุ๊ป (TCC Group) ซึ่งอยู่ในกระบวนการเตรียมกระจายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail & Commercial Building) ของ AWC ประกอบด้วย 2 กลุ่มใหญ่ คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้า (Retail and Wholesale) และอาคารสำนักงาน (Office) ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
แต่ละโครงการมีลักษณะที่เป็นเอกลักษณ์ มีแนวคิด รูปแบบ และการสร้างแบรนด์ของโครงการที่แตกต่างกันออกไป เพื่อให้สอดคล้องเข้าถึงรสนิยมความชื่นชอบ และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายทั้งคนไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติได้ ซึ่งเพิ่มศักยภาพและสามารถนำเสนอมูลค่าได้อย่างที่ชัดเจน
ทั้งนี้ ในปี 2561 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่มาเยือนประเทศไทยมีจำนวน 38.3 ล้านคน อีกทั้งยังได้รับแรงหนุนจากอัตราการใช้จ่ายเฉลี่ยของนักท่องเที่ยวต่างชาติต่อคนต่อวันในประเทศไทยที่สูงถึง 5,684 บาท รวมทั้งการค้าเพื่อการพาณิชย์ ทั้งการค้าปลีกและค้าส่ง เป็นภาคธุรกิจที่สำคัญ คิดเป็น 15.8% ของมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ และมีมูลค่าสูงเป็นอันดับสองรองจากภาคการผลิต
ในหลายปีที่ผ่านมา กลุ่มรีเทลมีการใช้จ่ายที่มีการเติบโตเท่าตัวถึง 7.9% สูงกว่าจีพีดี ส่วนชอปปิ้งอยู่ระดับ 5.8% เมื่อเทียบกับจีพีดี ประกอบกับการขยายตัวของเมืองยังคงมีแนวโน้มสูงต่อเนื่อง
โดยที่องค์การสหประชาชาติได้ประมาณการว่าอัตราการอยู่อาศัยในเมืองจะเพิ่มขึ้นจาก 49.9% ในปัจจุบัน เป็น 58.4% ในปี 2573 และ 69.5% ในปี 2593 และอัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานในช่วงสิ้นปี 2561 อยู่ที่ 6.2%
แนวโน้มเหล่านี้สะท้อนให้เห็นโอกาสในการเติบโตของอสังหาฯ เพื่อการประกอบกิจการการค้าและอาคารสำนักงาน (Retail & Commercial Building) ได้เป็นอย่างดี ซึ่งการดำเนินธุรกิจของ AWC จากนี้ไปว่าจะมีหลายเรื่องที่จะต้องดำเนินการ ผ่านกระบวนการปรับองค์กรให้เกิดความมั่นคง เนื่องจากเรายังมีโอกาสในประเทศไทย
ทั้งนี้ ตามแผนธุรกิจแล้ว เงินที่ระดมทุนได้จะนำไปซื้อสินทรัพย์ เช่น กลุ่มธุรกิจโรงแรมและบริการ โดยทางทีซีซีฯ ให้สิทธิ์ AWC ในการซื้อสินทรัพย์ รวมถึงแปลงเวิ้งนาครเขษม หรือนครเขษม ซึ่งอยู่เส้นถนนเยาวราช เป็นหนึ่งใน 20 สินทรัพย์ที่จะเข้าไปซื้อ และจะนำมาปรับปรุงโดยยึดหลักการคงความเป็นสถาปัตยกรรมเดิมไว้ และมีจุดไฮไลต์ที่จะเปิดให้นักท่องเที่ยวได้ชมวิว คาดว่ามูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 20,000 ล้านบาท
เพื่อสร้างโอกาสกับแนวโน้มดังกล่าว AWC ได้วางกลยุทธ์ที่จะขับเคลื่อนการพัฒนาและขยายตัวของธุรกิจไว้ 3 ด้าน ได้แก่ การตอบรับความต้องการทั้งนักท่องเที่ยวต่างชาติและผู้คนในบริเวณโดยรอบโครงการ ภายใต้ Barbell Strategy ซึ่งเป็นการสร้างสมดุลระหว่างโครงการหลากหลายประเภทเพื่อรองรับกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน อาทิ โครงการเอเชียทีค เดอะริเวอร์ฟร้อนท์ ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่ นักท่องเที่ยวทั้งใน และต่างประเทศ มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ร้อยละ 96
ทั้งนี้ มีแผนที่จะเพิ่มพื้นที่รีเทลอีก 40,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) รวมถึงจะมีการก่อสร้างโรงแรมแบรนด์แมริออทเพิ่ม ซึ่งจะเติมเต็มให้แก่นักท่องเที่ยว เนื่องจากพฤติกรรมของผู้ที่เข้ามาในเอเชียทีคฯ จะมาช่วงเย็น อย่างไรก็ตาม ในโมเดลธุรกิจในเรื่องของการทำตลาดนั้น เราไม่ได้อยู่เฉย จะมีการทำเรื่อง Cost Market Cost Concept การทำให้เกิดความหนาแน่น (ทราฟฟิก) ในทุกๆ โครงการที่ AWC ทำ
สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้าที่เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในชุมชน หรือบริเวณที่มีความหนาแน่นของโครงการที่อยู่อาศัยสูง รวมถึงอยู่ใกล้ศูนย์กลางการขนส่ง เช่น โครงการเกตเวย์ แอท บางซื่อ ซึ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้พักอาศัยที่อยู่ในรัศมี 5 กิโลเมตร ซึ่งมีคอนเซ็ปต์ในการตอบโจทย์การสร้างประสบการณ์ไลฟ์สไตล์ ด้วยพื้นที่ F&B and Attractions ที่มากกว่า 50% ของโครงการ ด้วยการเน้น Food Fun Family หรือกลุ่มครอบครัว นักศึกษา คนวัยทำงาน
"เราเดินหน้าในการรีแบรนด์ครั้งใหญ่ในธุรกิจรีเทล อย่างเช่น เอเชียทีค จะมีการเติมแฟลกชิปแห่งแรกเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของนักท่องเที่ยว หรือในส่วนของห้างพันธุ์ทิพย์ พลาซ่า ประตูน้ำ และพันธุ์ทิพย์ พลาซ่า งามวงศ์วาน ที่จะปรับเพื่อรองรับแบรนด์ใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งเรื่อง Eat Play Chaill และ Shop
ขณะเดียวกัน จะมีการแตกซับแบรนด์เรื่องไอทีไปตามห้างต่างๆ แต่หลักจะอยู่ที่ประตูน้ำซึ่งเป็นแปลงที่ใหญ่บนเนื้อที่ 14 ไร่ที่อยู่ใจกลางซีบีดี และในอนาคตกำลังศึกษาถึงความคุ้มค่าในที่ดินผืนดังกล่าว ที่จะต้องถูกพัฒนาให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้นในระยะ 4-5 ปีข้างหน้า ผ่านมิกซ์ยูสดีเวลลอปเมนต์ ทำให้เกิดพื้นที่กว่า 170,000 ตร.ม. จากปัจจุบันมีประมาณ 69,000 ตร.ม. เน้นเรื่อง F&B and Attractions หรือที่พันทิพย์ เชียงใหม่ จะยกระดับให้เป็นเกตเวย์" นางวัลลภากล่าว
กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของเรามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญคือ การที่เรามีโครงการที่หลากหลายประเภท และกว่า 90% เป็นโครงการที่เราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเอง (ฟรีโฮลด์) การมีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ความสามารถในการใช้ประโยชน์จากบริษัทในเครือ เช่น การบริหารต้นทุน และการพัฒนาโครงการต่างๆ ฯลฯ และการพัฒนาให้แต่ละโครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
"ทุกโครงการของเราเป็นฟรีโฮลด์แอสเสท และในระยะ 20-30 ปีข้างหน้าแอสเสทตรงนี้จะมีการเติบโตแบบยั่งยืน แต่ถ้าเป็นแบบเช่าระยะยาว หรือฟรีโฮลด์ แล้วผู้เช่าจะมีต้นทุนที่แพงขึ้น ซึ่งเราจะเน้นรีเทลที่จะให้มีการเติบโตที่สูง ส่วนออฟฟิศ เราไม่เยอะ จะเห็นได้ว่าผลประกอบการในธุรกิจของรีเทลและออฟฟิศเติบโต โดย EBITDA Margin กำไรก่อนหักภาษี ค่าใช้จ่ายไตรมาสแรกอยู่ที่ 55 เปอร์เซ็นต์ ออฟฟิศอยู่ที่ 77 เปอร์เซ็นต์" นางวัลลภากล่าว
ด้วยกลยุทธ์ที่เราวางไว้ คงไม่ได้ถูกกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ เราเน้นสร้างโลเกชันให้คนมีความสุข ขณะที่โรงแรมจะมีการร่วมมือกับเชนระดับโลกในการบริหารโครงการ หรือแม้แต่โครงการมิกซ์ยูสดีเวลลอปเมนต์ที่พัทยาที่อยู่ในแผนของการพัฒนาโครงการ 4-5 ปี วงเงินลงทุนสูงถึง 20,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยเปิดในบางส่วนตั้งแต่ปี 2566
มร.ลิม วี ชาน หัวหน้าคณะกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ กล่าวเสริมว่า “จากการวางตำแหน่งทางธุรกิจที่ชัดเจนของแต่ละโครงการ และการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องทำให้กลุ่มธุรกิจนี้มีความแข็งแกร่ง และมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีรายได้ 4,000 ล้านบาทในปี 2561 และมี EBITDA เท่ากับ 2,437 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรา EBITDA เท่ากับร้อยละ 48
สำหรับปีบัญชีสิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2562 กลุ่ม Retail and Wholesale มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) เพิ่มขึ้นอย่างมาก จาก 122,130 ตร.ม. ในปี 2560 เป็น 198,781 ตร.ม. ในเดือนมีนาคม 2562 จากโครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง ได้แก่ เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์, เกตเวย์ แอท บางซื่อ, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า ประตูน้ำ, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า งามวงศ์วาน, พันธุ์ทิพย์ พลาซ่า เชียงใหม่, ลาซาล อเวนิว, ตะวันนา บางกะปิ, โอ.พี.เพลส แบงค็อก และเกตเวย์ เอกมัย ซึ่งเป็นโครงการภายใต้สัญญาบริหารโครงการ และบันทึกข้อตกลงปี 2562 เพื่อการเข้าลงทุนในโครงการดังกล่าว (โดยมีพื้นที่เช่าสุทธิ 33,153 ตร.ม.) และมีโครงการที่กำลังพัฒนาอยู่อีก 2 แห่ง ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562
ส่วนกลุ่มอาคารสำนักงานมีทั้งสิ้น 4 โครงการรวมพื้นที่เช่า (NLA) 270,594 ตร.ม. ได้แก่ อาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานแบบมิกซ์ยูส (Mixed-Use) เกรด A ที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ เมื่อพิจารณาจากพื้นที่เช่าสุทธิ โดยมีพื้นที่มากที่สุดถึง 158,021 ตร.ม. ตั้งอยู่ใจกลางเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสช่องนนทรี ประกอบด้วยกลุ่มอาคาร 3 อาคาร สูง 58 ชั้น แอทธินี ทาวเวอร์ มีอัตราการเช่าพื้นที่ 84% EBITDA Margin อยู่ที่ 73% เป็นอาคารสำนักงานระดับ A+ มีการรักษาความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวสูงมาก และสามารถเชื่อมต่อไปยัง The Athenee Hotel, A Luxury Collection Hotel, Bangkok ได้ อาคาร 208 วายเลสโร้ด ทาวเวอร์ และอาคารอินเตอร์ลิ้งค์ ทาวเวอร์
โดยภาพรวมแล้วอาคารสำนักงานทั้ง 4 โครงการของ AWC มีอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ในระดับสูง เช่น อาคาร 208 วายเลสโร้ด มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 92% และแอทธินี ทาวเวอร์ มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึง 94 % EBITDA Margin อยู่ที่ 72% “สำหรับในอนาคต เราจะยังคงพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง และสอดคล้องกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป โดยอาศัยเทคโนโลยีดิจิทัลในการวิเคราะห์ข้อมูล การสร้างช่องทางใหม่ๆ ในการทำธุรกิจและสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภค นอกจากนี้ เรายังจะเสริมความแข็งแกร่งจากข้อได้เปรียบจากการมีโครงการหลากหลายประเภท ซึ่งจะทำให้ AWC รักษาความเป็นผู้นำในตลาด และบรรลุวิสัยทัศน์ที่จะเป็นบริษัทที่ประสบความสำเร็จและเป็นที่ชื่นชมของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกกลุ่ม”
