ร.ฟ.ท.เปิดพื้นที่สถานีรถไฟธนบุรี 21ไร่ ดึงนักลงทุนพัฒนาผุดศูนย์สุขภาพและโรงแรม 3 ดาว รองรับผู้ป่วย ผู้สูงอายุ พลิกโฉมที่ดินย่านฝั่งธนบุรี ลงทุนกว่า 3 พันล้าน ชูศักยภาพสูง เชื่อมต่อรถไฟสายสีแดงและสีส้มสะดวก
นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการแทนผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ร.ฟ..ท.ได้จัดการสัมมนารับฟังความคิดเห็นของนักลงทุน (Market Sounding) ในโครงการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้น การพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีธนบุรี ตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ซึ่งในย่านสถานีธนบุรีมีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 120 ไร่ แบ่งเป็น 4 โซน โดยจะนำโซน 3 มีเนื้อที่ 21 ไร่ 3 งาน 65.22 ตร.ว.เปิดประมูลก่อน มีแนวคิดการพัฒนารูปแบบ Mixed User Project ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับโรงพยาบาล หรือ Health & Wellness และ โรงแรม ที่พักอาศัย ศูนย์สุขภาพ ร้านค้า เพราะพื้นที่รอบข้างมีศักยภาพสูง ซึ่งจะสรุปการศึกษาในเดือนเม.ย.และนำเสนอตามขั้นตอน PPP โดยมีเป้าหมายเปิดให้บริการในปี 2565-2566 เพื่อให้พร้อมกับการเปิดเดินรถไฟสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช และรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์
โครงการมีมูลค่าลงทุน 3,332 ล้านบาท พื้นที่พัฒนา 1.1 แสนตารางเมตร ระยะเวลาก่อสร้าง 4 ปี มีอายุสัญญา 30 ปี โดยที่ดินมีมูลค่าประมาณ 1,800 ล้านบาท หรือ 2.2 แสนบาท/ตารางวา โดยแบ่งชำระค่าธรรมเนียมการเช่าครั้งแรก 20% (198 ล้านบาท) และจ่ายค่าเช่ารายปี เริ่มต้นที่ 36 ล้านบาทในปีที่ 1 และปรับขึ้นทุกปี ปีละ 5% โดยค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา 30 ปี อยู่ที่กว่า 2,400 ล้านบาท
เบื้องต้นมีผู้ประกอบการโรงแรม โรงพยาบาลให้ความสนใจโครงการ โดยแบ่งการพัฒนาเป็น 4 ส่วน คือ 1. โรงแรมและร้านค้า เพื่อรองรับญาติผู้ป่วยที่มาใช้บริการ รพ.ศิริราช เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว หรือ Budget Hotel ราคาห้องไม่เกิน 1,000 บาท 2. ศูนย์ด้านสุขภาพ รองรับผู้พักฟื้นที่ต้องดูแลสุขภาพ ของ รพ.ศิริราชและ รพ.ธนบุรี 3. ที่พัก (Serviced Apartment & Retirement) รองรับกลุ่มแพทย์ และผู้สูงวัย 4. อาคารที่พักอาศัยพนักงานรถไฟ โดยทั้ง 4 ส่วนจะก่อสร้างเป็นอาคารสูง 13 ชั้น หรือความสูงไม่เกิน 40 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร
ปัจจุบันพื้นที่ 21 ไร่เป็นบ้านพักพนักงานรถไฟจำนวน 305 ครอบครัว ดังนั้น เฟสแรกจะต้องพัฒนาในส่วนของอาคารที่พักพนักงานรถไฟก่อนเพื่อย้ายพนักงานจากพื้นราบขึ้นตึกสูง ซึ่งในส่วนนี้ยังป็นสวัสดิการของรถไฟที่จะหักออกจากรายได้ของโครงการ
“ในโครงการจะมีพื้นที่เชิงพาณิชย์ ร้านค้าต่างๆ ประมาณ 10,000 ตร.ม. มีพื้นที่สีเขียว ซึ่งพื้นที่มีศักยภาพแต่เนื่องจากเป็นจุดที่มีบุคลากรทางการแพทย์ ผู้ป่วย กลุ่มผู้สูงวัย ซึ่งมีรายได้ปานกลาง-สูง กำหนดรูปแบบบริการที่เหมาะสม เป็นโรงแรม 3 ดาวเพราะเก็บแพงมากจะขายไม่ออก อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ภาครัฐอยู่ระหว่างปรับแก้ พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 ซึ่งโครงการที่ให้เช่าพื้นที่อาจจะไม่ต้องเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2556 ซึ่งจะทำให้การดำเนินโครงการได้เร็วขึ้น แต่ขณะนี้การปรับแก้ยังไม่เสร็จ จะต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ 2556 ไปก่อน”
ทั้งนี้ ผลการศึกษาพบว่าพื้นที่สถานีธนบุรีเหมาะกับการพัฒนาเป็นศูนย์กลางด้านสุขภาพและโรงแรมที่พัก มีกลุ่มเป้าหมาย แพทย์ กลุ่มผู้ป่วยที่ต้องนอนพักรักษาตัว กลุ่มญาติ ผู้สูงอายุ ที่ไม่ต้องการเดินทางไปกลับ คาดหมายว่าจะมีประมาณ 2,000-3,000 คน/วัน หรือ 5 ล้านคน/ปี นอกจากนี้ยังมีกลุ่มเป้าหมายรอบโครงการรัศมี 2-5 กม. อีกกว่า 2 แสนคน โดยประเมินการลงทุน 3,332 ล้านบาท มีผลตอบแทนการลงทุน (IRR) 12% แบ่งเป็นในส่วนของกลุ่มโรงแรม ร้านค้า พื้นที่กว่า 4 หมื่น ตร.ม. ค่าพัฒนา 1,300 ล้านบาท กลุ่ม Serviced Apartmen พื้นที่ 2.2 ตร.ม. ค่าพัฒนา 754 ล้านบาท กลุ่มบริการด้านสุขภาพ พื้นที่กว่า 2 หมื่น ตร.ม. ค่าพัฒนา 880 ล้านบาท และกลุ่มที่พักอาศัยพนักงานรถไฟ พื้นที่ 2.6 หมื่น ตร.ม. ค่าพัฒนา กว่า 425 ล้านบาท
***ประกาศ TOR แปลง A มูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้าน ไม่เกิน เม.ย.นี้
นายวรวุฒิกล่าวว่า การพัฒนาพื้นที่แปลงอื่นๆ เช่น สถานีแม่น้ำ, กม.11, มักกะสัน, ย่านพหลโยธิน อยู่ในขั้นตอนเสนอคณะกรรมการ PPP อนุมัติ ส่วนพื้นที่ศูนย์พหลโยธิน แปลง A จำนวน 35 ไร่ ซึ่งอยู่ติดสถานีกลางบางซื่อจะสรุปร่าง TOR ในวันที่ 7 มี.ค.นี้ โดยคาดว่าจะประกาศ TOR เพื่อรับฟังความคิดเห็นได้ใน มี.ค.-เม.ย. ใช้เวลาประมาณ 2 สัปดาห์ หากไม่มีความเห็นเพิ่มเติมคาดว่าจะประกาศประกวดราคาตามขั้นตอนการประกวดราคา PPP ได้
การร่วมลงทุน PPP Net Cosy ระยะเวลา 30 ปี ก่อสร้าง 4 ปี วงเงินลงทุนกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจ โรงแรมระดับ 3 ดาว เพื่อรองรับนักเดินทาง โดยตั้งเป้าเปิดให้บริการเฟสแรกในปี 2564 พร้อมกับการเปิดใช้สถานีกลางบางซื่อเพื่อให้ผู้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดงมีความสะดวก
