LHHOTEL เดินหน้าเพิ่มทุน2,384 ล้านบาท ระดมเงินซื้อสิทธิการเช่า “แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์”มูลค่าลงทุนรวมไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ชูแนวคิด “The Power of Six” ผนึกโรงแรมแห่งที่ 6 เสริมแกร่งพอร์ตโฟลิโอ ขยายฐานลูกค้าหลากหลายสัญชาติ พร้อมดันมูลค่าสินทรัพย์รวม (AUM) ทะลุกว่า 25,000 ล้านบาท ตอกย้ำกองทรัสต์ประเภทโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันและเพิ่มอายุเฉลี่ยคงเหลือของสัญญาเช่า (WALE) เป็น 20.2 ปี ประมาณการอัตราผลตอบแทนปีแรกสูงถึง 9.1%
นายกิตติ วรบรรพต กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (LHMH) ในฐานะผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์แก่กองทรัสต์ LHHOTEL กล่าวว่า อุตสาหกรรมโรงแรมไทยกำลังเข้าสู่จังหวะฟื้นตัวอีกครั้ง หลังเผชิญแรงกดดันจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ชะลอตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ อย่างไรก็ตาม สัญญาณการเดินทางท่องเที่ยวในช่วงไตรมาส 3 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 4 เริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะตลาดโรงแรมระดับบนที่ยังมีความต้องการจากนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มกำลังซื้อสูง
แม้ภาพรวมจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งปี 2569 จะถูกประเมินไว้ที่ประมาณ 31-32 ล้านคน ลดลงจากปีก่อนราว 4% แต่ผู้ประกอบการโรงแรมมองว่าตลาดระดับไฮเอนด์และลักชัวรียังมีศักยภาพเติบโต โดยเฉพาะในช่วงไฮซีซันเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม ซึ่งยอดจองห้องพักล่วงหน้าปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง และมีโอกาสผลักดันอัตราการเข้าพักของโรงแรมบางแห่งให้สูงกว่า 90%
ท่ามกลางสถานการณ์ดังกล่าว กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL) เดินหน้าขยายพอร์ตลงทุนครั้งสำคัญ ภายใต้แนวคิด “The Power of Six” เตรียมเข้าลงทุนเพิ่มเติมในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ มูลค่าการลงทุนรวมไม่เกิน 3,000 ล้านบาท โดยใช้เงินจากการเพิ่มทุนและเงินกู้ยืมระยะยาวเป็นแหล่งเงินทุน
การลงทุนครั้งนี้จะทำให้ LHHOTEL มีโรงแรมในพอร์ตเพิ่มขึ้นเป็น 6 แห่ง รวมประมาณ 2,686 ห้อง จากปัจจุบันที่มี 5 โครงการ รวม 2,287 ห้อง ได้แก่ แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 ราชดำริ สุขุมวิท 55 สเปซ พัทยา และพัทยา พร้อมผลักดันมูลค่าสินทรัพย์รวมจาก 23,188.54 ล้านบาท ณ วันที่ 30 กันยายน 2569 เพิ่มขึ้นเป็นกว่า 25,000 ล้านบาท ตอกย้ำสถานะกองทรัสต์ประเภทโรงแรมที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในปัจจุบัน
นายมนรัฐ ผดุงสิทธิ์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ กล่าวว่า การเพิ่มโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ เข้ามาในพอร์ตครั้งนี้ เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่น และมีศักยภาพในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยผลประกอบการช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 โรงแรมมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 81% สร้างรายได้รวม 442.1 ล้านบาท และรายได้สุทธิ 198.1 ล้านบาท
จุดแข็งสำคัญของโรงแรมแห่งนี้อยู่ที่ทำเลบริเวณถนนสุรวงศ์ ซึ่งเชื่อมต่อย่านธุรกิจสีลม-สาทร และย่านวัฒนธรรมเจริญกรุง-ตลาดน้อย อีกทั้งยังสามารถเดินทางไปยังพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญได้สะดวก แตกต่างจากโรงแรมเดิมในพอร์ตที่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าและย่านธุรกิจใจกลางเมือง
นอกจากนี้ ยังช่วยกระจายความเสี่ยงด้านฐานลูกค้า โดยโรงแรมสุรวงศ์มีสัดส่วนนักท่องเที่ยวชาวยุโรปประมาณ 30-40% ของลูกค้าทั้งหมด ขณะที่โรงแรมเดิมในพอร์ตมีฐานลูกค้าชาวเอเชียค่อนข้างสูง การเพิ่มสินทรัพย์แห่งนี้จึงเป็นการขยายฐานลูกค้าไปสู่ตลาดยุโรปและอเมริกา ลดการพึ่งพานักท่องเที่ยวจากภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่งมากเกินไป
สำหรับจุดขายด้านผลิตภัณฑ์ โรงแรมมีห้องพักขนาดเริ่มต้นประมาณ 44 ตารางเมตร ใหญ่กว่าโรงแรมคู่แข่งหลายแห่งในย่านเดียวกัน ซึ่งมีขนาดห้องเริ่มต้นประมาณ 36-38 ตารางเมตร ขณะที่ห้องพักขนาดใหญ่ที่สุดมีพื้นที่ประมาณ 106 ตารางเมตร รองรับทั้งนักท่องเที่ยวรายบุคคลและครอบครัว พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งสระว่ายน้ำลอยฟ้า ฟิตเนส ห้องประชุม ภัตตาคารรูฟท็อปที่มองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา และบริการสปาจาก Let's Relax
โรงแรมเริ่มเปิดให้บริการเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2566 และสามารถเพิ่มอัตราการเข้าพักจากประมาณ 60% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 81% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2569 สะท้อนความสามารถในการเพิ่มรายได้และบริหารจัดการสินทรัพย์ โดยยังมีโอกาสเติบโตตามการฟื้นตัวของตลาดท่องเที่ยว
ขณะที่กลยุทธ์ของแบรนด์แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ยังคงเดินหน้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีโรงแรมเปิดให้บริการแล้ว 10 แห่ง และอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 1 แห่ง ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ โดยมีแผนขยายทำเลเพิ่มเติม อาทิ โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ บริเวณตรงข้ามเซ็นทรัลเวิลด์ โรงแรมแห่งใหม่ในพัทยาที่เปิดให้บริการเมื่อวันที่ 1 ตุลาคมที่ผ่านมา และโครงการโรงแรมแห่งที่ 11 ในย่านเยาวราช
ด้านผลประกอบการของ LHHOTEL ในไตรมาส 3 ปี 2569 มีรายได้รวม 583 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่รายได้จากการดำเนินงานสุทธิอยู่ที่ 241.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 15% สะท้อนการฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรมและความสามารถในการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ในพอร์ต
อีกหนึ่งจุดแข็งของกองทรัสต์อยู่ที่โครงสร้างรายได้ ซึ่งมีสัดส่วนค่าเช่าคงที่มากกว่า 50% ช่วยสร้างความมั่นคงด้านกระแสเงินสด ขณะที่ค่าเช่าแปรผันยังเปิดโอกาสให้กองทรัสต์ได้รับประโยชน์เพิ่มเติมเมื่อผลประกอบการของโรงแรมเติบโตขึ้น นอกจากนี้ การเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ยังช่วยเพิ่มอายุเฉลี่ยคงเหลือของสัญญาเช่า (WALE) จาก 19.4 ปี เป็น 20.2 ปี รองรับการสร้างรายได้ในระยะยาว
สำหรับแผนระดมทุน กองทรัสต์เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 179,853,000 หน่วย กำหนดราคาเสนอขายสูงสุดไม่เกิน 13.20 บาทต่อหน่วย คิดเป็นมูลค่าระดมทุนประมาณ 2,374-2,384 ล้านบาท ควบคู่กับการใช้เงินกู้ยืมระยะยาวและเงินสดภายในกองทรัสต์ เพื่อรองรับการลงทุนในโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ โดยมีระยะเวลาสิทธิการเช่าประมาณ 26 ปี 7 เดือน
ผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิมมีสิทธิจองซื้อในอัตราส่วน 1 หน่วยเดิมต่อ 0.1714 หน่วยใหม่ โดยกำหนดช่วงจองซื้อวันที่ 25-27 พฤศจิกายน และวันที่ 30 พฤศจิกายน-1 ธันวาคม 2569 ก่อนประกาศราคาเสนอขายสุดท้ายในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 ส่วนหน่วยทรัสต์ที่เหลือจะเสนอขายให้แก่บุคคลในวงจำกัดและ/หรือประชาชนทั่วไป ระหว่างวันที่ 2-4 และ 8 ธันวาคม 2569 ผ่านแอปพลิเคชัน K PLUS และธนาคารกสิกรไทยทุกสาขา
การเพิ่มทุนครั้งนี้มีเป้าหมายสำคัญในการสร้างประโยชน์ตอบแทนต่อหน่วย (DPU Accretive) โดยกองทรัสต์ประมาณการอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทนในปีแรกภายหลังการลงทุนไว้ที่ 1.20 บาทต่อหน่วย หรือประมาณ 9.1% เมื่อคำนวณจากราคาเสนอขายสูงสุด 13.20 บาทต่อหน่วย ขณะที่ผลตอบแทนในปี 2568 อยู่ที่ 1.1900 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 9.2% จากราคาปิดสิ้นปีที่ 13 บาทต่อหน่วย ส่วนงวด 6 เดือนแรกของปี 2569 จ่ายประโยชน์ตอบแทนรวมแล้ว 0.5450 บาทต่อหน่วยทั้งนี้ กองทรัสต์มีนโยบายจ่ายประโยชน์ตอบแทนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของรอบปีบัญชี และจ่ายไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง ภายใต้หลักเกณฑ์ของสำนักงาน ก.ล.ต.
อย่างไรก็ตาม การขยายพอร์ตลงทุนในช่วงที่อุตสาหกรรมท่องเที่ยวยังมีความผันผวน ถือเป็นโจทย์สำคัญของ LHHOTEL ที่ต้องรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตของสินทรัพย์กับต้นทุนทางการเงิน ขณะเดียวกันต้องรักษาอัตราการเข้าพักและความสามารถในการสร้างรายได้ของโรงแรมแต่ละแห่งให้เป็นไปตามเป้าหมาย
การเข้าซื้อโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์ จึงไม่ใช่เพียงการเพิ่มจำนวนสินทรัพย์ให้ใหญ่ขึ้น แต่เป็นการปรับโครงสร้างพอร์ตลงทุนให้มีความหลากหลายทั้งทำเลและกลุ่มลูกค้า เพื่อสร้างความแข็งแกร่งด้านกระแสเงินสดและเพิ่มโอกาสสร้างผลตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยในระยะยาว ท่ามกลางการแข่งขันของธุรกิจโรงแรมระดับบนที่ยังมีแนวโน้มเติบโตตามกำลังซื้อของนักท่องเที่ยวต่างชาติ