AWC เดินเกมเปิดตัว AWR REIT กองทรัสต์อสังหาฯ กรรมสิทธิ์ 100% รวม 5 สินทรัพย์ระดับโลก ทั้งดิ เอ็มไพร์ และโรงแรมแบรนด์หรู 4 แห่ง มูลค่าลงทุนเริ่มต้นไม่เกิน 51,388 ล้านบาท เตรียมเสนอขาย IPO ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ตลาดทุนไทย ชูผลตอบแทนรวมคาดการณ์ปี 70 ที่ 13.39-14.91% พร้อมผนึก 11 สถาบันการเงินชั้นนำไทยและต่างประเทศเปิดเครือข่ายนักลงทุน
รายงานข่าวจาก บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC เปิดเผยว่า แอสเสท เวิร์ดฯ เดินหน้าขยายโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านการจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เอดับเบิ้ลยูซี ไลฟ์สไตล์ พร็อพเพอร์ตี้ หรือ AWR เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อประชาชนทั่วไปครั้งแรก (IPO) โดยมุ่งสู่การเป็นกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ 100% (Freehold) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ประเทศไทย พร้อมวางตำแหน่งเป็น REIT คุณภาพระดับแนวหน้าของเอเชีย
โดยการจัดตั้ง AWR ถือเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ Sustainable Growth Platform ของ AWC ที่ต้องการสร้างระบบการเติบโตระยะยาว โดยแยกบทบาทระหว่างการพัฒนาและเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ กับการถือครองสินทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง กล่าวคือ AWC ทำหน้าที่เป็น Development Engine พัฒนา ปรับตำแหน่ง และเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ ก่อนส่งต่อสินทรัพย์ที่มีผลประกอบการมั่นคงเข้าสู่ AWR เพื่อบริหารจัดการและสร้างกระแสรายได้ให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์
สำหรับพอร์ตลงทุนเริ่มต้นของ AWR ประกอบด้วยสินทรัพย์กรรมสิทธิ์ 100% จำนวน 5 แห่ง ได้แก่ อาคารดิ เอ็มไพร์ และโรงแรม 4 แห่ง ภายใต้แบรนด์ระดับโลก บันยันทรี มิเลีย และแมริออท มูลค่าการลงทุนเริ่มต้นไม่เกิน 51,388 ล้านบาท โดยคาดการณ์ผลตอบแทนปี 2570 อยู่ที่ 5.44-6.51% และผลตอบแทนรวมคาดการณ์ 13.39-14.91%
จุดเด่นสำคัญของ AWR คือการถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold ซึ่งแตกต่างจาก REIT ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า เนื่องจากผู้ถือหน่วยทรัสต์มีส่วนเป็นเจ้าของมูลค่าทรัพย์สินอย่างเต็มรูปแบบ ไม่ต้องเผชิญความเสี่ยงจากการสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดิน และยังมีโอกาสได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV)
สินทรัพย์ทั้ง 5 แห่งประกอบด้วยกลุ่ม Lifestyle Commercial Property ได้แก่ อาคารดิ เอ็มไพร์ อาคารสำนักงานขนาดใหญ่บนทำเลศูนย์กลางธุรกิจของประเทศ ซึ่ง AWC วางตำแหน่งให้เป็นจุดหมายปลายทางด้านธุรกิจและไลฟ์สไตล์ ผ่านองค์ประกอบสำคัญทั้ง EA Rooftop at The Empire พื้นที่ร้านอาหารและเครื่องดื่มบนอาคารสูง EA Wellness Club และพื้นที่ Co-Living ที่เชื่อมโยงการทำงานเข้ากับไลฟ์สไตล์ พร้อมต่อยอดประสบการณ์ผ่านเครือข่ายโรงแรมและรีสอร์ตของ AWC ทั่วประเทศ
ขณะที่กลุ่มโรงแรมแบ่งเป็น 2 เซ็กเมนต์หลัก ได้แก่ กลุ่ม Ultra Luxury Wellness Destinations ประกอบด้วย บันยันทรี เกาะสมุย และบันยันทรี กระบี่ ซึ่งเน้นตลาดโรงแรมหรูระดับอัลตร้าลักชัวรีและการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ บนทำเลธรรมชาติที่มีเอกลักษณ์ ทั้งชายหาดส่วนตัว วิวทะเล และบริการด้านเวลเนส ขณะที่กลุ่ม Friends and Families Luxury Destinations ประกอบด้วย มีเลีย เกาะสมุย และแมริออท พัทยา เจาะตลาดนักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัวและเพื่อน ด้วยประสบการณ์พักผ่อน กิจกรรมทางน้ำ และบริการอาหารและเครื่องดื่ม
ด้านผลการดำเนินงาน AWC ระบุว่า สินทรัพย์โรงแรมทุกแห่งมีรายได้ต่อห้องพักเฉลี่ย (RevPAR) ในไตรมาส 1 ปี 2569 สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดในกลุ่มเดียวกันทั้งหมด ขณะที่ EBITDA ของพอร์ตเติบโตประมาณ 20% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สะท้อนศักยภาพการสร้างรายได้ของสินทรัพย์ที่นำเข้ากองทรัสต์
นอกจากพอร์ตลงทุนเริ่มต้น AWR ยังมีโอกาสขยายการลงทุนผ่านสิทธิ Evergreen Right of First Refusal (ROFR) หรือสิทธิในการพิจารณาเข้าลงทุนในสินทรัพย์ก่อน ซึ่งครอบคลุมโครงการคุณภาพของ AWC อีก 9 แห่ง รวมประมาณ 3,100 ห้องพัก หากใช้สิทธิลงทุนครบทั้ง 9 โครงการ จะทำให้พอร์ตของ AWR ขยายเป็นประมาณ 3,747 ห้องพัก รองรับการเติบโตในระยะยาว
อีกหนึ่งปัจจัยที่ AWC ชูเป็นจุดแข็งคือโครงสร้างทางการเงิน โดย AWR มีอัตราการกู้ยืมเริ่มต้นเพียง 20% ซึ่งบริษัทมองว่าเป็นระดับที่เปิดโอกาสให้กองทรัสต์สามารถใช้ความสามารถในการกู้ยืมเพื่อเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมได้อย่างยืดหยุ่น
ในด้านธรรมาภิบาล AWR วางโครงสร้างการกำกับดูแลตามมาตรฐานสากล โดยมีกรรมการอิสระคิดเป็น 60% ของคณะกรรมการ พร้อมกลไก Golden Share และสิทธิอนุมัติในเรื่องสำคัญของผู้เช่าหลัก เพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ผู้ถือหน่วยทรัสต์ นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดค่าธรรมเนียมที่เชื่อมโยงกับผลการดำเนินงาน โดยจะจ่ายเมื่อการเติบโตของเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) สูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนด รวมถึงคณะกรรมการชุดย่อย 4 คณะ เพื่อกำกับดูแลด้านธรรมาภิบาล ความเสี่ยง กลยุทธ์ และการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์
สำหรับการเสนอขาย IPO ครั้งนี้ AWC ระบุว่า ภายหลังเข้าจดทะเบียน AWR จะมีขนาดใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ตลาดทุนไทย โดยมีสัดส่วนหน่วยทรัสต์หมุนเวียนในตลาด (Free Float) ประมาณ 72% คิดเป็นมูลค่าราว 31,088 ล้านบาท ขณะที่ AWC จะถือหน่วยทรัสต์ไม่เกิน 28% เพื่อรักษาผลประโยชน์ที่สอดคล้องกันระหว่างผู้พัฒนาและผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาว
ทั้งนี้ AWC ได้ผนึกกำลัง 11 สถาบันการเงินชั้นนำทั้งในประเทศและต่างประเทศ ได้แก่ BofA Securities, Morgan Stanley, DBS, Mizuho ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ธนาคารทหารไทยธนชาต และธนาคารยูโอบี เพื่อเปิดช่องทางเชื่อมโยงเครือข่ายนักลงทุนคุณภาพทั้งในและต่างประเทศ รองรับการเสนอขาย AWR REIT IPO
นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC กล่าวว่า การจัดตั้ง AWR เป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนโมเดล Sustainable Growth Platform เพื่อเชื่อมโยงสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์คุณภาพระดับโลกเข้ากับโอกาสการลงทุนระยะยาว เปิดโอกาสให้นักลงทุนร่วมเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในทำเลที่หาทดแทนได้ยากของประเทศไทย พร้อมสนับสนุนการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ การท่องเที่ยว และเศรษฐกิจของประเทศ
นอกจากนี้ สินทรัพย์ในพอร์ต AWR ยังได้รับการรับรองและรางวัลจากสถาบันระดับนานาชาติ อาทิ อาคารดิ เอ็มไพร์ ได้รับมาตรฐาน WELL Core Platinum เป็นอาคารแรกของประเทศไทย ควบคู่กับ LEED Gold และ Fitwel 2-Star ขณะที่โรงแรมบันยันทรี เกาะสมุย ได้รับการรับรอง EarthCheck ระดับ Platinum ส่วนโรงแรมบันยันทรี กระบี่ และบันยันทรี เกาะสมุย ได้รับ MICHELIN Key Hotels ระดับ 2 Keys
AWC มองว่า การผสานสินทรัพย์กรรมสิทธิ์ 100% ทำเลที่มีศักยภาพ ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง และสิทธิในการขยายพอร์ตลงทุนเพิ่มเติม จะเป็นจุดขายสำคัญของ AWR ในการดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ พร้อมยกระดับมาตรฐานตลาด REIT ไทย และสร้างช่องทางระดมทุนเพื่อเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว