คุชแมนฯ เผยตลาดสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD กรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2569 พื้นที่ว่างเพิ่มแตะ 23.5% แม้ไม่มีอาคารใหม่เปิดให้บริการ หลังองค์กรลดพื้นที่เช่า กดค่าเช่าเฉลี่ยเหลือ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ชี้ตลาดยังเอื้อผู้เช่า ขณะที่อาคารคุณภาพสูงและอาคารสีเขียวรับเทรนด์ ESG กลายเป็นปัจจัยชี้ขาดการแข่งขันในระยะยาว
รายงานข่าวเปิดเผยว่า ตลาดสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กรุงเทพมหานคร เผชิญแรงกดดันจากความต้องการเช่าพื้นที่ที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยไตรมาส 3 ปี 2569 มีพื้นที่สำนักงานรวม 2.53 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นเป็น 23.5% จาก 22.8% ในไตรมาสก่อนหน้า แม้ไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เข้าสู่ตลาด สะท้อนพฤติกรรมองค์กรที่ปรับลดขนาดพื้นที่เช่า ส่งผลให้ตลาดยังอยู่ในภาวะที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง
นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 2-3 ปี 2569 ไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เปิดให้บริการในกรุงเทพฯ แต่ตลาดสำนักงานในย่าน CBD ยังคงมีความเคลื่อนไหวด้านความต้องการเช่าที่น่าจับตา
ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานรวม 4.83 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD จำนวน 2.53 ล้านตารางเมตร โดยอุปทานในกลุ่มดังกล่าวยังคงทรงตัว อย่างไรก็ตาม อัตราพื้นที่ว่างกลับเพิ่มขึ้นจาก 22.8% ในไตรมาส 2 เป็น 23.5% ในไตรมาส 3 สาเหตุหลักมาจากองค์กรที่ต่อสัญญาเช่าหรือย้ายสำนักงานภายในย่าน CBD เลือกใช้พื้นที่น้อยลงเมื่อเทียบกับเดิม ทำให้ความต้องการเช่าสุทธิลดลง แม้ไม่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดก็ตาม
ขณะที่ช่วงปี 2569-2574 กรุงเทพมหานครมีแผนรองรับอุปทานสำนักงานใหม่รวม 616,128 ตารางเมตร โดยเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD จำนวน 338,310 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 55% ของพื้นที่สำนักงานใหม่ทั้งหมดที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดในช่วงดังกล่าว ซึ่งอาจเพิ่มการแข่งขันระหว่างเจ้าของอาคารในการดึงดูดผู้เช่า หากความต้องการเช่าเติบโตไม่ทันกับพื้นที่ใหม่ที่เพิ่มขึ้น
แรงกดดันด้านพื้นที่ว่างยังส่งผลต่อกลยุทธ์การกำหนดค่าเช่า โดยเจ้าของอาคารต้องเพิ่มสิทธิประโยชน์เพื่อจูงใจผู้เช่า แม้ภาพรวมค่าเช่าจะปรับลดลงเพียงเล็กน้อย แต่บางอาคารอาจเสนอเงื่อนไขที่แข่งขันสูงกว่าค่าเฉลี่ย เพื่อรักษาอัตราการเช่าและความสามารถในการแข่งขันของสินทรัพย์
นายอุกฤษฏ์กล่าวว่า ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอเฉลี่ยแบบรวมค่าใช้จ่าย (Gross Rent) ในไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลงเล็กน้อยจาก 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาสก่อนหน้า แม้เจ้าของอาคารยังพยายามรักษาระดับค่าเช่าเพื่อคงมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว แต่ตลาดยังคงเป็นตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า (Tenant-Favorable Market)
การปิดดีลเช่าในปัจจุบันจึงต้องอาศัยแรงจูงใจจากเจ้าของอาคารมากขึ้น ทั้งการให้ระยะเวลาปลอดค่าเช่า (Rent-Free Period) ที่ยาวนานขึ้น และเงินสนับสนุนค่าตกแต่งพื้นที่สำนักงาน (Fit-out Allowance) เพื่อช่วยลดต้นทุนให้แก่ผู้เช่า
ทั้งนี้ ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ในปี 2569 กำลังปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุล หลังการชะลอตัวของโครงการสำนักงานใหม่ที่แล้วเสร็จช่วยลดแรงกดดันจากอุปทานส่วนเกิน และทำให้การแข่งขันด้านราคาเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น ส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องหันมาให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพของสินทรัพย์และความต้องการของผู้เช่ามากกว่าการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว
สำหรับแนวโน้มช่วงที่เหลือของปี คาดว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงจะขยายตัวต่อเนื่อง จากกระแสการย้ายสำนักงานไปสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า (Flight-to-Quality Relocation) และนโยบายด้านสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) ขององค์กร โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม (Green-Certified Buildings) และมีแนวทางดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน เพื่อให้สอดคล้องกับเป้าหมายลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนและนโยบายความยั่งยืนระดับโลก
การแข่งขันในตลาดสำนักงานระยะต่อไปจึงไม่ได้อยู่ที่ค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่จะมุ่งไปที่คุณภาพอาคาร ประสิทธิภาพการใช้งาน และมาตรฐานความยั่งยืน ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้เช่าและรักษาความสามารถในการแข่งขันของเจ้าของอาคารในระยะยาว