“พร็อพทูมอร์โรว์” จัดเสวนาใหญ่หัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” พร้อมเสนอข้อมูลเมืองใหญ่กรุงเทพฯที่กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ หลังเตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และส่งผลต่อการแข่งขัน การเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต
กรมที่ดินชี้ข้อเสนอ “ลดขนาดที่ดินจัดสรร” ส่อเค้าร่างไม่ผ่าน นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สังกัดสํานักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรมที่ดิน) เปิดเผยถึงความคืบหน้าข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำเพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านในยุคค่าครองชีพสูง โดยระบุว่า ข้อเสนอดังกล่าว “เป็นไปได้ยาก” และมีแนวโน้มสูงที่จะไม่ได้รับการอนุมัติ เนื่องจากยังมีความคิดเห็นต่างกัน โดยเฉพาะประเด็นความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย
สำหรับข้อเสนอที่มีการเสนอไว้ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ลดขนาดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา แต่ยังให้คงความกว้างหน้าบ้านไว้ที่ 4 เมตร บ้านแฝด ลดขนาดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว ลดขนาดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา อย่างไรก็ดีอาจจะมีความเป็นไปได้ในกรณีการปรับลดขนาดที่ดินบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มผ่อนปรนปรับลดลงเหลือ 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอผลการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคมนี้
ซึ่งการปรับลดขนาดที่ดินจำเป็นต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง อีกทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและหน่วยงานรัฐ ที่ปัจจุบันให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนเป็นหลัก หากปรับลดขนาดลงจะเพิ่มความหนาแน่นของชุมชน และซ้ำเติมปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน ซึ่งเป็นข้อพิพาทหลักในปัจจุบัน
สอยมาตรการใหม่ แก้ปัญหาจราจร-ขยะ ในหมู่บ้านจัดสรร
เพื่อแก้ปัญหาการจราจรและความเป็นระเบียบเรียบร้อย กรมที่ดินได้เตรียมปรับเพิ่มข้อกำหนดความกว้างถนนภายในโครงการ จากขั้นต่ำ 8 เมตร ขยายเป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถและเปิดทางให้รถขยะรวมถึงรถสาธารณะสัญจรได้สะดวก ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดให้โครงการต้องจัดเตรียม “พื้นที่พักขยะ” บริเวณด้านหน้าโครงการเพื่อความสะดวกในการขนถ่าย
ตีตกข้อเสนอขยายเกณฑ์จัดสรร 20 แปลง หวั่นเป็นช่องเลี่ยงกฎหมาย
สำหรับข้อเสนอขยายเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยผู้พัฒนารายย่อย
ที่ประชุมมีมติ ตีตกข้อเสนอดังกล่าวทันที เนื่องจากกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ กฎหมายยังคงกรอบเวลาการพิจารณาออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไว้อย่างชัดเจนว่าต้องแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับจากยื่นเอกสารครบถ้วน
จับตาเทรนด์อสังหาฯ รายใหญ่ครองตลาด 95% - คอนโดฯ ยังโต
สำหรับภาพรวมการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ผู้ประกอบการปรับลดขนาดโครงการจัดสรรให้เล็กลง ส่วนใหญ่จะใช้พื้นที่จัดสรรไม่เกิน 50 ไร่ต่อโครงการ เนื่องจากหากพัฒนาโครงการขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 ไร่ จะต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องใช้เวลาดำเนินการนานและมีต้นทุนสูงขึ้นอย่างมาก นอกจากนี้สถิติในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯแนวราบมากกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน ในขณะที่สัดส่วนของผู้พัฒนาโครงการรายใหม่มีน้อยกว่า 5%
ส่วนภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินแนวราบปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก สำหรับประเด็นความวิตกกังวลเรื่องแผ่นดินไหว ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อเพียงแค่ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างและการตัดสินใจซื้อในระยะยาว อย่างมีนัยสำคัญ
ด้านตลาดต่างจังหวัด ปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายฐานลงทุนอย่างต่อเนื่องและเข้าไปทำตลาดนานแล้ว เช่น จังหวัดนครศรีธรรมราช ภูเก็ต ขอนแก่น เชียงใหม่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นจะมีปัญหาจากผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุนที่แตกต่างกัน ทำให้อาจเห็นบริษัทอสังหาฯบางราย ที่ไปลงทุนในตลาดต่างจังหวัดอาจจะไปไม่รอดได้เช่นกัน
เปิดฉากผังเมืองรวม กทม.ฉบับที่ 4
นายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวถึงความคืบหน้าของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันโครงสร้างเมืองมีการเปลี่ยนแปลงและกำลังเผชิญกับภาวะเมืองเติบโตมากขึ้น เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย ขณะที่ร่างผังเมืองที่มีทั้งหมด 8 ผังเมืองมีขั้นตอนการทำผังเมืองไม่ง่ายเพราะมี 18 ขั้นตอน ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 อยู่ในช่วงการติดประกาศ 90 วัน
โดยภาพรวมแล้ว การขับเคลื่อนร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังสร้างจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ให้กับวงการอสังหาฯและผู้ลงทุน ด้วยการปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะได้สะดวก ภายระยะเดินทาง 15 นาที ซึ่งต้องเป็นเมืองแห่งสุขภาวะรองรับสังคมผู้สูงอายุและการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับวิกฤตและความเปลี่ยนแปลงในอนาคต
โดยมีการปรับสีผังเมืองใหม่ เช่น ขยายพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) และลดพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ส่งผลให้หลายทำเลได้รับสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ โดยมี 3 กลุ่มทำเลศักยภาพสูงที่เป็นทำเลทองของผู้ประกอบการและนักลงทุน ประกอบด้วย
1. โซนปลดล็อก "ฟลัดเวย์" ที่มีการเปลี่ยนพื้นที่เขียวลายสู่โครงการจัดสรร กลุ่มพื้นที่ที่เคยติดเงื่อนไขอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวลาย) ถูกปรับยกระดับให้เป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลือง เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เช่น ฝั่งธนบุรี (ตลิ่งชัน - ทวีวัฒนา - บางขุนเทียน - บางบอน) ได้มีการปลดล็อกพื้นที่เขียวลาย โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และการสร้างระบบกั้นน้ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยได้เต็มรูปแบบ ส่วน โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (ประเวศ - สะพานสูง - ลาดกระบัง - หนองจอก) มีการปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก คืนสิทธิการพัฒนาที่ดินให้ประชาชนและผู้ประกอบการ รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากเมืองชั้นใน
2. โซนอัปเกรด FAR ทวีคูณ สามารถก่อสร้างตึกสูง-มิกซ์ยูสได้ใหญ่ขึ้น โดยกลุ่มทำเลที่มีการเพิ่มค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้เจ้าของที่ดินและนักพัฒนาสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่กว้างขึ้น หรือสร้างตึกได้สูงขึ้นบนขนาดที่ดินเท่าเดิม โดยทำเลไฮไลต์ เช่น ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 มีการปรับสีผังเมืองจาก ย.2 เป็น ย.5 ส่งผลให้ค่า FAR เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้นถึง 2 เท่า,ทำเลรัชดาภิเษก - พระราม 9 – คลองเตย ตอกย้ำการเป็น New CBD ด้วยการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม เพิ่มศักยภาพในการสร้างอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมสูง และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่พิเศษ รองรับแผนการย้ายท่าเรือคลองเตยในอนาคต, โซนสวนหลวง - ปทุมวัน – คลองสาน มีการปรับสีผังเมืองยกระดับความหนาแน่น เพิ่มสิทธิการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารพาณิชยกรรมรอบจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง
3. โซนโหนดรถไฟฟ้า (TOD & Interchange) ศูนย์กลางชุมชนใหม่ พื้นที่ตามแนวถดถอยและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย ได้รับการปรับเปลี่ยนผังสีเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง เพื่อเปิดทางให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าชุมชน เช่น ดอนเมือง – วงเวียนหลักสี่ มีการเพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง รองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดงและสนามบินดอนเมือง , มีนบุรี - ลาดพร้าว – บางกะปิ อัปเกรดความหนาแน่นเพื่อรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีส้ม และสายสีเหลือง และพื้นที่บางนา – ศรีนครินทร์ มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการเติบโตของศูนย์กลางพาณิชยกรรมฝั่งตะวันออก
นอกจากนี้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR) สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพิ่มเติมจากเดิม 5 กรณี เป็น 10 กรณี เช่น การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน, การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ ลำคลอง, การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น
ยอดโอนที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกโตกระเตื้อง – ดีมานด์แท้ในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อน
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อํานวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีแรกมีสภาพเหมือน "ชะลอตัว" หรือ "อยู่ในโซนระวัง ต้องรอโอกาส" เพราะภาคอสังหาฯแทบจะผูกติดกับภาวะเศรษฐกิจไทย ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบเรื่องการค้า การส่งออกที่ลดลง การท่องเที่ยวได้รับผลกระทบ และต้นทุนต่างๆ สูงขึ้น แต่ REIC ยังประเมินว่าเศรษฐกิจไทยยังพัฒนาไปต่อได้ และมีผลต่อกำลังซื้ออสังหาฯ ซึ่งในปัจจุบันตลาดอสังหาฯได้เริ่มฟื้นตัว ประเมินได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงจากกรมที่ดิน ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวนหน่วยขยายตัวมากถึง 20.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 อยู่ที่ 79,703 ยูนิต มูลค่าอยู่ที่ 241,864 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 7%
โดยสินค้าคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการเติบโต ซึ่งส่วนหนึ่งได้รับแรงกระตุ้นจากการที่ผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ล่วงหน้า จากความไม่แน่นอนของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ก่อนที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีมติให้ต่ออายุมาตรการจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมูลค่าจากตลาดต่างชาติ ปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจโลก สะท้อนให้เห็นว่าการฟื้นตัวครั้งนี้มาจากเรียลดีมานด์หรือกำลังซื้อจริงของผู้บริโภคภายในประเทศเป็นหลัก โดยอาคารชุดมียอดโอนกรมสิทธิ์จำนวน 40, 976 ยูนิต เติบโตเพิ่มขึ้น 30% มีมูลค่าประมาณ 94,750 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.9 % ส่วนบ้านแนวราบ มีจำนวน 38,727 ยูนิต เพิ่มขึ้น 21.1% มูลค่า 147,115 ล้านบาท ขยายตัวเล็กน้อยที่ 0.8%
ด้านซัพพลายพบว่าหน่วยเหลือขาย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมลดลงประมาณ 10% เนื่องจากมีการเร่งระบายสต็อกเดิมของผู้ประกอบการและการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ระดับสินค้าคงคลังเริ่มกลับสู่จุดสมดุลมากขึ้น
ตลาดอสังหาฯระดับกลาง-ล่าง รับปัจจัยกระทบหนี้ครัวเรือนสูง
การเติบโตของกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนถึงระดับอัลตราลักชัวรี ยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง นิยมซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด ไม่พึ่งพาสินเชื่อธนาคาร และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย ต่างจากตลาดระดับกลางถึงล่างที่ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันหลักจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการการปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนของประชาชนที่ยังทรงตัวในระดับสูง