การขยายตัวของ Data Center กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมและวิธีคิดในการเลือกซื้อที่ดินนิคมอุตสาหกรรม จากเดิมที่พิจารณาทำเล ราคา การคมนาคม และสาธารณูปโภคเป็นหลัก สู่การให้ความสำคัญกับ “Power Availability” หรือความพร้อมและศักยภาพในการจัดสรรไฟฟ้า เพราะสำหรับ Data Center ปัจจัยสำคัญไม่ได้อยู่ที่ “ราคาที่ดิน” เพียงอย่างเดียว แต่คือ “มีไฟฟ้าเพียงพอหรือไม่ และพร้อมใช้งานเมื่อไร”
การเลือกซื้อที่ดินในนิคมฯ จึงกำลังเปลี่ยนจากการมองหาทำเลที่เดินทางสะดวกหรืออยู่ใกล้เมือง ไปสู่พื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับการลงทุนขนาดใหญ่ โดยเฉพาะไฟฟ้า น้ำ และโครงข่าย Fiber ซึ่งกำลังกลายเป็นองค์ประกอบสำคัญของมูลค่าที่ดิน
พฤติกรรมดังกล่าวเห็นได้ชัดจากการเลือกซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ Data Center ในนิคมฯ ในพื้นที่ EEC ซึ่งถูกวางตำแหน่งเป็นศูนย์กลาง Data Center ของภูมิภาค โดยข้อมูลจากซาวิลส์ (ประเทศไทย) สะท้อนว่า ความต้องการที่ดินนิคมฯ ที่มีความพร้อมด้านกำลังไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC สมุทรปราการ และพระนครศรีอยุธยา
ความต้องการดังกล่าวส่งผลให้ราคาที่ดินบางแปลงเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% จากเดิมประมาณ 3.5–4 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นเป็นราว 6 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่บางแปลงจาก 4.5–5.5 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นสู่ประมาณ 8 ล้านบาทต่อไร่
แต่สิ่งที่น่าสนใจมากกว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน คือการที่ที่ดินบางแปลงมีผู้ประกอบการ Data Center สนใจและอยู่ระหว่างรอจัดสรรหรือพิจารณาซื้อมากกว่า 4–5 รายในแปลงเดียวกัน สะท้อนว่า ตลาดไม่ได้ขาดแคลน “ที่ดิน” ในภาพรวม แต่กำลังขาด “ที่ดินที่พร้อมใช้พลังงาน”
ขณะเดียวกัน ภาครัฐกำลังเตรียมพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบบูรณาการ ทั้งไฟฟ้า น้ำ Fiber และเคเบิลใต้น้ำ รวมถึงการจัดทำ Dedicated Zoning เพื่อรองรับการลงทุน โดยความต้องการใช้ไฟฟ้าสำหรับ Data Center ในระยะยาวถูกประเมินไว้มากกว่า 10,000 เมกะวัตต์ เทียบกับแผนการจ่ายไฟปัจจุบันราว 3,800 เมกะวัตต์
เมื่อไฟฟ้ากลายเป็นข้อจำกัด ที่ดินในนิคมฯ จึงไม่ได้มีมูลค่าเท่ากันอีกต่อไป แม้อยู่ในทำเลเดียวกัน ที่ดินซึ่งสามารถเชื่อมต่อระบบไฟฟ้าได้เร็ว มีศักยภาพรองรับกำลังไฟฟ้าสูง และมีน้ำ–Fiber พร้อม ย่อมมีความได้เปรียบเหนือที่ดินราคาถูกแต่ต้องรอโครงสร้างพื้นฐาน
แนวโน้มดังกล่าวกำลังนำไปสู่การเกิดขึ้นของอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่อย่าง “Infrastructure-Ready Land” หรือที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งมูลค่าไม่ได้วัดจากจำนวนไร่เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึง “ความพร้อมในการใช้งาน” และ “ระยะเวลาที่สามารถเริ่มลงทุนได้”
ผลกระทบจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่ราคาที่ดิน แต่กำลังเปลี่ยนวิธีประเมินมูลค่า การตัดสินใจลงทุน และทิศทางการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม จากการขาย “ที่ดิน” ไปสู่การขาย “ระบบนิเวศการลงทุน” ที่รวมไฟฟ้า น้ำ Fiber และโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นไว้ด้วยกัน
ในระยะต่อไป การพัฒนาเมืองและนิคมฯ รอบ Data Center จึงมีแนวโน้มขยับตามแนวโครงสร้างพื้นฐานมากกว่าเส้นทางคมนาคมเพียงอย่างเดียว และอาจทำให้ที่ดินบางพื้นที่กลายเป็น “Super Prime” ขณะที่ที่ดินซึ่งขาดไฟฟ้าหรือโครงสร้างพื้นฐานรองรับ อาจสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน แม้มีราคาถูกกว่า
ดังนั้น สมการใหม่ของการซื้อที่ดินนิคมฯ อาจไม่ใช่แค่ “ไร่ละกี่ล้าน” แต่ต้องถามว่า “มีไฟเท่าไร น้ำพร้อมหรือไม่ Fiber ถึงหรือยัง และพร้อมลงทุนเมื่อไร” เพราะ Data Center กำลังเปลี่ยนจากการเป็นเพียงผู้ใช้ที่ดินรายใหญ่ ไปสู่แรงขับเคลื่อนที่กำลังเปลี่ยนโครงสร้างมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และทิศทางการพัฒนาเมืองทั้งระบบ