ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญแรงกดดันจากภาวะโอเวอร์ซัพพลายและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องมองหาโอกาสจากตลาดใหม่ในต่างประเทศ เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ทดแทนตลาดในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
หนึ่งในดีลที่สะท้อนแนวคิดดังกล่าวคือการลงทุนของ “แสนสิริ” มูลค่ากว่า 200 ล้านยูโร หรือราว 8,000 ล้านบาท ผ่านกองทุน Sansiri Capital เพื่อเข้าถือครอง 100% ใน The Lake Como EDITION โรงแรม 5 ดาวระดับอัลตร้าลักเซอรี่ริมทะเลสาบโคโม ประเทศอิตาลี ไม่ได้สะท้อนเพียงการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ไปต่างประเทศ แต่ยังสะท้อน “วิธีคิดใหม่” ของการลงทุนในสินทรัพย์ระดับ Trophy Asset ที่สำคัญกว่าคำถามว่า “ซื้อแพงหรือไม่” คือ “ซื้อแล้วได้เงินกลับมาเร็วแค่ไหน”
คำตอบหนึ่งที่เห็นได้ชัดคือ แสนสิริเลือกซื้อ “สินทรัพย์ที่พร้อมสร้างรายได้” แทนการซื้อที่ดินแล้วเริ่มต้นพัฒนาโครงการใหม่ตั้งแต่ศูนย์ The Lake Como EDITION มีห้องพัก 148 ห้อง ผ่านกระบวนการพัฒนาและรีโนเวทจนเปิดให้บริการแล้ว มีแบรนด์โรงแรมระดับโลก มีระบบบริหาร มีช่องทางการขาย และที่สำคัญคือมีลูกค้าเข้าพักจริง ทำให้วันที่ดีลเสร็จไม่ได้หมายถึงวันที่ต้องเริ่มนับหนึ่ง แต่เป็นวันที่เจ้าของใหม่สามารถรับช่วงต่อกระแสรายได้ของธุรกิจได้ทันที
ซึ่งเป็นความแตกต่างสำคัญระหว่าง “ซื้อ” กับ “สร้าง” หากเริ่มก่อสร้างเอง แสนสิริต้องแบกรับต้นทุนตั้งแต่ค่าที่ดิน การออกแบบ การขออนุญาต การก่อสร้าง ต้นทุนทางการเงิน ตลอดจนความเสี่ยงจากต้นทุนวัสดุ ค่าแรง และความล่าช้าของโครงการ ขณะที่รายได้ยังเป็นศูนย์จนกว่าโรงแรมจะก่อสร้างเสร็จ เปิดให้บริการ และสร้างฐานลูกค้าขึ้นมาได้
ในทางกลับกัน การซื้อโรงแรมที่เปิดดำเนินการแล้ว แม้ราคาซื้อจะสูงกว่าเมื่อเทียบกับการซื้อที่ดินเปล่า แต่สิ่งที่แสนสิริซื้อเพิ่มเข้ามาคือ “เวลา” ซึ่งในสินทรัพย์ระดับลักชัวรีอาจมีมูลค่าสูงมาก
เพราะการสร้างโรงแรมใหม่ไม่ได้จบเพียงการสร้างอาคารให้เสร็จ แต่ต้องสร้าง “ธุรกิจ” ให้เกิดขึ้นด้วย ตั้งแต่การสร้างแบรนด์ การทำตลาด การสร้างฐานลูกค้า การสร้างชื่อเสียง และการรักษาอัตราเข้าพักให้ถึงระดับที่ทำให้ธุรกิจเดินได้ กรณีโคโม กระบวนการเหล่านี้ถูกสร้างไว้แล้ว
โดย The Lake Como EDITION มีอัตราค่าห้องเฉลี่ยราว 1,500 ยูโรต่อคืน หรือมากกว่า 50,000 บาท และอัตราเข้าพักในช่วงไฮซีซันมากกว่า 70% ตัวเลขเหล่านี้ทำให้สินทรัพย์ไม่ได้มีมูลค่าเพียงจาก “อาคารและที่ดิน” แต่รวมถึงความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากธุรกิจโรงแรมที่กำลังดำเนินอยู่
ในมุมผลตอบแทนจากการลงทุน นี่คือการแลกเปลี่ยนระหว่าง “ราคาซื้อที่สูงกว่า” กับ “ระยะเวลารอรับผลตอบแทนที่สั้นกว่า” การสร้างเองอาจมีโอกาสควบคุมต้นทุนและออกแบบสินทรัพย์ให้ตรงกับกลยุทธ์ของผู้ลงทุน แต่ต้องใช้เวลาหลายปีก่อนที่สินทรัพย์จะสร้างรายได้ ขณะที่การซื้อโรงแรมที่เปิดแล้วอาจต้องจ่าย Premium สำหรับสินทรัพย์ที่พร้อมใช้งาน แต่สามารถตัดช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้ออกไปได้มาก
ยิ่งไปกว่านั้น “ทะเลสาบโคโม” ไม่ใช่ตลาดที่สามารถใช้เงินเพียงอย่างเดียวแล้วสร้างสินทรัพย์ใหม่ขึ้นมาได้ง่าย เพราะเป็นพื้นที่ที่มีข้อจำกัดด้านการอนุรักษ์และการพัฒนา การมีโรงแรมที่ได้รับการพัฒนาและเปิดให้บริการแล้วจึงมีมูลค่าในเชิง “ความหายาก” เพิ่มขึ้นอีกชั้น
ดีลนี้ยังสะท้อนโมเดลการลงทุนที่น่าสนใจของฝั่งผู้ขายอย่าง Bain Capital และ Omnam Group ซึ่งเข้าซื้อ Britannia Excelsior โรงแรมเดิมในปี 2021 ก่อนนำมาปรับปรุงและพัฒนาใหม่จนกลายเป็น The Lake Como EDITION จากนั้นขายสินทรัพย์เมื่อโรงแรมเข้าสู่ช่วงเปิดดำเนินงานและเริ่มสร้างรายได้
พูดง่ายๆ คือ ฝั่งหนึ่งรับความเสี่ยงจากการพัฒนา อีกฝั่งเข้าซื้อเมื่อสินทรัพย์ผ่านช่วง “สร้าง–รีโนเวท–เปิดตลาด” มาแล้ว
สำหรับแสนสิริ การตัดสินใจครั้งนี้จึงไม่ใช่เพียงการซื้อโรงแรม แต่เป็นการซื้อ Operating Asset หรือสินทรัพย์ที่มีธุรกิจเดินอยู่แล้ว ซึ่งแตกต่างจากการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาแบบดั้งเดิมอย่างชัดเจน
อีกประเด็นสำคัญคือเรื่อง “ฐานลูกค้า” โรงแรมระดับ Ultra Luxury ไม่สามารถสร้างความต้องการขึ้นมาได้ภายในเวลาไม่กี่เดือน การที่โรงแรมมีแบรนด์ระดับสากล มีชื่อเสียง มีช่องทางการจอง และมีลูกค้าเข้าพักอยู่แล้ว เท่ากับผู้ซื้อไม่ต้องเริ่มต้นจากศูนย์
ดังนั้น เงิน 8,000 ล้านบาทที่จ่ายออกไป จึงไม่ได้ซื้อแค่ห้องพัก 148 ห้อง แต่ซื้อทั้ง ทำเล อาคาร แบรนด์ ระบบการดำเนินงาน ฐานลูกค้า และกระแสรายได้ที่เกิดขึ้นแล้ว
นี่ทำให้สมการระหว่าง “สร้างเอง” กับ “ซื้อ” เปลี่ยนไป เพราะถ้าเป็นโครงการทั่วไป การสร้างเองอาจสร้าง Margin ได้ดีกว่า เพราะต้นทุนการพัฒนาเริ่มต้นต่ำกว่า แต่สำหรับ Trophy Asset ในทำเลหายาก สมการอาจกลับด้าน เพราะความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่ต้นทุนก่อสร้างเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ว่า “จะสร้างสินทรัพย์แบบเดียวกันขึ้นมาได้หรือไม่” และ “ต้องใช้เวลาอีกกี่ปีจึงจะสร้างรายได้เทียบเท่ากับสินทรัพย์ที่เปิดดำเนินการแล้ว”
การซื้อจึงอาจแพงกว่าในวันที่เข้าลงทุน แต่ให้ผลตอบแทนเร็วกว่าในเชิงกระแสเงินสด และลดความเสี่ยงจากการพัฒนาไปได้มาก
แน่นอนว่าไม่ได้หมายความว่า “ซื้อ” จะคุ้มกว่า “สร้าง” เสมอไป เพราะราคาซื้อกว่า 200 ล้านยูโรยังต้องนำมาเทียบกับรายได้ กำไรจากการดำเนินงาน ต้นทุนทางการเงิน ค่าใช้จ่ายในการบริหาร และมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว จึงจะคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนที่แท้จริงได้
แต่ในเชิงกลยุทธ์ ดีลโคโมกำลังบอกทิศทางที่ชัดเจนว่า แสนสิริไม่ได้ต้องการเป็นเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่กำลังขยับเข้าไปเป็น “เจ้าของสินทรัพย์ระดับโลก” ที่สามารถสร้างรายได้จากสินทรัพย์จริงตั้งแต่วันแรกที่เข้าถือครอง และเมื่อดีล The Lake Como EDITION มีกำหนดปิดภายในสิ้นเดือนกันยายน 2569 พร้อมกับสัญญาณว่าแสนสิริยังมองหา Trophy Asset ในเมืองใหญ่ทั่วโลกต่อ สมการลงทุนจึงน่าสนใจมากขึ้นว่า
จากเดิมที่นักพัฒนาอสังหาฯ ใช้เงินซื้อที่ดิน แล้วใช้เวลาเปลี่ยนที่ดินให้เป็นรายได้ วันนี้แสนสิริกำลังใช้เงินซื้อ “สินทรัพย์ที่กลายเป็นรายได้แล้ว”
คำถามจึงไม่ใช่แค่ “8,000 ล้านบาทแพงหรือไม่” แต่คือ 8,000 ล้านบาทนี้ซื้อเวลาได้กี่ปี และเวลาที่ซื้อกลับมาสามารถสร้างกระแสเงินสดได้เร็วแค่ไหน สำหรับตลาด Trophy Asset นี่อาจเป็นสมการใหม่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก