Data Center พลิกเกมทำเลอสังหาฯ น้ำ -ไฟฟ้าสำคัญกว่าที่ดินถูก

Data Center พลิกเกมทำเลอสังหาฯ นักลลงทุนเลือก “ระบบนิเวศ” ก่อนที่ดิน ชี้ ทำเลกรุงเทพฯ กำลังถูกท้าทายด้วยคลัสเตอร์ใหม่ในสมุทรปราการ–ฉะเชิงเทรา–ชลบุรี–ระยอง จับตา EEC ที่เดินหน้าปักหมุดเป็น Green Data Center Hub พร้อมวาง Dedicated Zoning และโครงสร้างพื้นฐานไฟฟ้า–น้ำ–Fiber–เคเบิลใต้น้ำ จับตาลงทุนรอบใหม่ เดิมพันกันที่ “ใครพร้อมกว่า” ไม่ใช่ “ใครขายที่ดินถูกกว่า”

การเข้ามาของ Data Center กำลังเปลี่ยนแผนที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนิคมอุตสาหกรรมของไทยอย่างมีนัยสำคัญ เพราะอาคารประเภทนี้ไม่ได้เลือกทำเลด้วยเหตุผลเดียวกับสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือที่อยู่อาศัย แต่มองไปถึง “โครงสร้างพื้นฐานที่อยู่หลังอาคาร” โดยเฉพาะไฟฟ้า น้ำ ระบบสื่อสาร ความมั่นคงของระบบ และพื้นที่สำหรับขยายกำลังประมวลผลในอนาคต

สังเกตได้จากตัวเลขการลงทุน ที่สะท้อนการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยในปี 2568 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI ได้รับคำขอส่งเสริมการลงทุน Data Center สะสม 36 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 7.28 แสนล้านบาท กระจายอยู่ใน 6 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ปทุมธานี ระยอง และสมุทรปราการ ขณะที่ในช่วงต้นปี 2569 BOI อนุมัติเพิ่มอีก 7 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 9.68 หมื่นล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจจึงไม่ใช่เพียงว่า “ใครลงทุน” แต่คือ ทำไมผู้ลงทุนจึงเลือกพื้นที่เหล่านี้

เพราะ Data Center แตกต่างจากอาคารทั่วไปตรงที่ไฟฟ้าไม่ใช่เพียงสาธารณูปโภค แต่เป็นหัวใจของธุรกิจ เพราะเซิร์ฟเวอร์ต้องทำงานต่อเนื่องตลอด 24 ชั่วโมง และ Data Center ขนาดใหญ่ต้องการกำลังไฟระดับหลายสิบถึงหลายร้อยเมกะวัตต์

ตัวอย่างที่สะท้อนขนาดของความต้องการได้ชัดคือโครงการ Beijing Haoyang Cloud Data Technology ในจังหวัดระยอง ซึ่ง BOI อนุมัติการลงทุน 72,700 ล้านบาท รองรับ IT Load ประมาณ 300 MW ขณะที่โครงการอื่นในชลบุรีและระยองได้รับอนุมัติด้วยขนาด 50–160 MW และสูงกว่านั้นในบางโครงการ

ดังนั้น “ที่ดินพร้อมขาย” จึงไม่ได้หมายความว่า “พร้อมสร้าง Data Center” หากระบบไฟฟ้าในพื้นที่ไม่สามารถจัดสรรกำลังให้ได้ตามเวลาที่โครงการต้องการ โดยประเด็นนี้ได้กลายเป็นข้อจำกัดสำคัญของตลาด เพราะ EECO ประเมินว่าความต้องการไฟฟ้าสำหรับ Data Center ในระยะยาวอาจเพิ่มขึ้นมากกว่า 10,000 MW ขณะที่แผนการจัดสรรไฟฟ้าสำหรับ Data Center ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3,800 MW ความแตกต่างดังกล่าวทำให้การเข้าถึงกำลังไฟฟ้ากลายเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่สุดในการตัดสินใจเลือกทำเล


 สมการที่สองคือ “ที่ดิน” แต่ไม่ใช่แค่ราคาถูก

อาคาร Data Center รุ่นใหม่ โดยเฉพาะ Hyperscale และ AI Data Center ต้องการพื้นที่มากเพื่อรองรับทั้งอาคาร ระบบทำความเย็น ระบบสำรองไฟฟ้า ถนน ระบบรักษาความปลอดภัย และพื้นที่สำหรับขยาย Campus ในอนาคต นี่คือเหตุผลที่นิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ EEC เริ่มได้เปรียบกรุงเทพฯ ชั้นใน เพราะสามารถจัดหาที่ดินขนาดใหญ่และวางโครงสร้างพื้นฐานเฉพาะทางได้ง่ายกว่า

ทำให้ชลบุรีกลายเป็นหนึ่งในสนามแข่งขันหลักของตลาด ปัจจุบันมีทั้งโครงการใน Amata City Chonburi และโครงการ Hyperscale ขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น Vistas Technology 80 MW, Bridge Data Centres 80 MW และ Digital Edge 96 MW รวมถึงโครงการของ Google และ GDS ที่ได้รับการส่งเสริมการล’ทุนในจังหวัดเดียวกัน เมื่อรวมโครงการเหล่านี้เข้าด้วยกัน ภาพของชลบุรีจึงเปลี่ยนจาก “พื้นที่อุตสาหกรรม” ไปสู่ Digital Infrastructure Cluster อย่างชัดเจน

นอกจากไฟฟ้าที่เป็นหัวใจหลักอาคาร Data Center แล้ว น้ำคืออีกหนึ่งปัจจัยที่ไม่สามารถมองข้าม เพราะ Data Center ใช้พลังงานจำนวนมาก และพลังงานส่วนหนึ่งต้องถูกนำออกจากระบบผ่านเทคโนโลยีระบายความร้อน การเลือกทำเลจึงต้องประเมินทั้งปริมาณน้ำ แหล่งน้ำสำรอง ระบบประปา และความสามารถในการบริหารจัดการน้ำในช่วงที่เกิดภัยแล้งหรือมีการแข่งขันใช้น้ำจากภาคอุตสาหกรรมอื่น ประเด็นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อ EEC ซึ่งมีฐานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เดิมอยู่แล้ว และกำลังเผชิญโจทย์ว่าจะจัดสรรทรัพยากรให้รองรับ Data Center ที่มีความต้องการไฟฟ้าและน้ำเพิ่มขึ้นอย่างไร

ด้วยเหตุนี้ EECO จึงกำลังผลักดันแนวคิด Green Data Center ที่เน้นการใช้พลังงานสะอาด เทคโนโลยีระบายความร้อนประสิทธิภาพสูง และระบบบริหารจัดการน้ำแบบหมุนเวียน โดยตั้งเป้า PUE ไม่เกิน 1.3 แม้ Data Center จะต้องการที่ดินและไฟฟ้า แต่การมีพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ เพราะข้อมูลต้องเดินทางเข้า–ออกศูนย์ข้อมูลด้วยความเร็วสูงและมีความเสถียร ดังนั้นทำเลที่ดีต้องเชื่อมต่อกับโครงข่าย Fiber, Internet Exchange และระบบเคเบิลใต้น้ำได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นี่คือเหตุผลที่กรุงเทพฯ ยังคงมีบทบาทสำคัญ แม้ต้นทุนที่ดินจะสูงกว่า เพราะมีข้อได้เปรียบด้าน Connectivity และอยู่ใกล้ฐานลูกค้าองค์กร โครงการ Telehouse แห่งใหม่ในห้วยขวาง ซึ่งอยู่ติดกับ Data Center เดิมของบริษัท เป็นตัวอย่างของการเลือกทำเลที่เน้น Connectivity และความหนาแน่นของตลาด มากกว่าการแสวงหาที่ดินราคาถูกเพียงอย่างเดียว

ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า กรุงเทพฯ เหมาะกับ Data Center ที่ต้องการใกล้ลูกค้าและเครือข่าย ขณะที่พื้นที่รอบกรุงเทพฯ และ EEC เหมาะกับ Data Center ที่ต้องการขนาดและการขยายตัว


 จากกรุงเทพฯ สู่ “Mega Cluster” รอบ EEC


เมื่อนำปัจจัยทั้งหมดมาวางบนแผนที่ จะเห็นการแบ่งทำเลออกเป็น 3 รูปแบบอย่างชัดเจน กลุ่มแรกคือ กรุงเทพฯ ทำหน้าที่เป็น Connectivity และ Enterprise Hub เหมาะกับ Data Center ที่ต้องการอยู่ใกล้ฐานลูกค้าและโครงข่ายโทรคมนาคม กลุ่มที่ 2 คือ สมุทรปราการ–บางนา–ปทุมธานี ซึ่งเป็นพื้นที่รอยต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับพื้นที่อุตสาหกรรม มีข้อได้เปรียบด้านการเดินทาง ที่ดิน และโครงสร้างพื้นฐาน ขณะเดียวกันยังสามารถเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ได้รวดเร็ว กลุ่มที่ 3 คือ ฉะเชิงเทรา–ชลบุรี–ระยอง ซึ่งกำลังพัฒนาเป็นฐาน Hyperscale Data Center ของไทยอย่างเด่นชัด

ทั้งนี้ ข้อมูล BOI ช่วงปี 2568–2569 สะท้อนว่าการลงทุนขนาดใหญ่กำลังไหลเข้ากลุ่มจังหวัดดังกล่าวต่อเนื่อง ทั้งชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา และสมุทรปราการ โดยเฉพาะฉะเชิงเทรากำลังกลายเป็นพื้นที่สำคัญมากขึ้น หลัง BOI อนุมัติโครงการ Skyline Data Center and Cloud Services มูลค่า 46,000 ล้านบาท รองรับ IT Load 200 MW ขณะที่โครงการของ TikTok ยังขยายโครงสร้างพื้นฐาน Data Center ครอบคลุมกรุงเทพฯ สมุทรปราการ และฉะเชิงเทรา ขณะที่ ระยองเป็นตัวอย่างชัดเจนของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทำเล Data Center เพราะมีทั้งที่ดินอุตสาหกรรม ระบบสาธารณูปโภค และศักยภาพในการรองรับโครงการขนาดใหญ่

นอกจากโครงการ Haoyang ขนาด 300 MW แล้ว BOI ยังอนุมัติโครงการ Galaxy Peak Data Center ประมาณ 160 MW และ Galaxy Data Center ประมาณ 150 MW ในจังหวัดระยองอีกด้วย เมื่อโครงการเหล่านี้เดินหน้าพร้อมกัน ระยองจึงมีโอกาสพัฒนาไปสู่ AI และ Hyperscale Data Center Campus มากกว่าการเป็นเพียงพื้นที่รองรับ Server ทั่วไป

การที่ Data Center หลายโครงการเลือกพื้นที่เดียวกันมีข้อดีคือทำให้เกิด Ecosystem และทำให้รัฐสามารถวางโครงสร้างพื้นฐานรองรับเป็นกลุ่มได้ แต่ในอีกด้านหนึ่งก็สร้างความเสี่ยงเรื่องการแย่งใช้ทรัพยากร โดยเฉพาะไฟฟ้าและน้ำ ทั้งนี้ EECO ระบุอย่างชัดเจนว่าการวางแผนในอนาคตจำเป็นต้องมองโครงสร้างพื้นฐานแบบบูรณาการ ทั้งไฟฟ้า น้ำ Fiber และ Submarine Cable พร้อมผลักดัน Dedicated Zoning สำหรับ Data Center โดยเฉพาะ

นี่อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะในอนาคต “ทำเล Data Center” อาจไม่ใช่เรื่องของการหาที่ดินแปลงใหญ่แล้วนำไปพัฒนา แต่จะกลายเป็นการสร้าง Digital Infrastructure Zone ที่ต้องวางแผนไฟฟ้า น้ำ และระบบสื่อสารไปพร้อมกับการจัดสรรที่ดิน


 Data Center ไม่ได้เลือก “ที่ดิน” แต่เลือก “ระบบนิเวศ”


สำหรับปัจจัยเรื่องทำเล Data Center ในยุค AI ไม่ได้วัดกันที่ราคาที่ดินต่อตารางวาหรือไร่เพียงอย่างเดียว แต่ต้องตอบให้ได้ว่า มีไฟฟ้าพอหรือไม่…? 
มีน้ำเพียงพอหรือไม…? 
มี Fiber และ Connectivity หรือไม่ …? 
ขยายพื้นที่และกำลังไฟฟ้าได้หรือไม่ …? 
มีความมั่นคงของระบบหรือไม่ …? 
สามารถใช้พลังงานสะอาดได้มากเพียงใด...? 

เมื่อมองผ่านปัจจัยเหล่านี้ แผนที่ Data Center ไทยจึงเริ่มเห็นภาพชัดขึ้นว่า กรุงเทพฯ ยังครองบทบาท Connectivity Hub แต่อนาคตของ Hyperscale กำลังเคลื่อนออกไปยังสมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง และการแข่งขันรอบต่อไปอาจไม่ใช่การแข่งขันว่า “จังหวัดไหนมีที่ดินถูกที่สุด” แต่เป็นการแข่งขันว่า “จังหวัดไหนสามารถรับ Data Center ได้มากที่สุด โดยไม่สะดุดเรื่องไฟฟ้า น้ำ และโครงสร้างพื้นฐาน”

ทั้งหมดนี้ ทำให้ Data Center กำลังเปลี่ยนความหมายของคำว่า “ทำเลทอง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากทำเลที่คนอยากอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ ไปสู่ทำเลที่ โครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับเศรษฐกิจดิจิทัลในอนาคต