เปิดแผนที่“ชาบัด”ทั่วไทย ปักหมุดทำเลทองเจาะย่านท่องเที่ยว–ชุมชนต่างชาติ

การกระจายตัวของ Chabad House หรือบ้านชาบัด ในประเทศไทยไม่ได้กระจายแบบสุ่ม หากมองผ่านภูมิศาสตร์การท่องเที่ยวจะเห็นรูปแบบที่ชัดเจน ตั้งแต่ข้าวสาร–พระอาทิตย์ ศูนย์กลางนักท่องเที่ยวแบ็กแพ็กเกอร์ สุขุมวิท–นนทบุรีสำหรับกลุ่มพำนักระยะยาวและครอบครัว ไปจนถึงภูเก็ต สมุย พะงัน เชียงใหม่ และปาย ซึ่งล้วนเป็นจุดหมายปลายทางที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติหนาแน่น

การเลือกทำเลจึงสะท้อนทั้ง หลักปฏิบัติทางศาสนา พฤติกรรมการเดินทาง ความต้องการอาหารโคเชอร์ และการสร้างโครงสร้างพื้นฐานรองรับชุมชนชาวยิว มากกว่าจะเป็นเพียงการตั้งศาสนสถานทั่วไป

การเกิดขึ้นและการกระจายตัวของ “บ้านชาบัด” หรือ Chabad House ในประเทศไทยกำลังสะท้อนภาพอีกด้านหนึ่งของตลาดท่องเที่ยวเฉพาะกลุ่ม เพราะหากมองเฉพาะตัวอาคาร บ้านชาบัดอาจเป็นศูนย์กลางทางศาสนาและชุมชน แต่หากมองผ่านภูมิศาสตร์ธุรกิจ จะพบว่าตำแหน่งที่ตั้งส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับ “Node” สำคัญของการเดินทางและการพักอาศัยของชาวยิว
ข้อมูลจาก Chabad Locator ระบุปัจจุบันมีเครือข่าย Chabad ในประเทศไทยกระจายอยู่ 7 พื้นที่หลัก ได้แก่ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ เกาะพะงัน เกาะสมุย นนทบุรี ปาย และภูเก็ต โดยในกรุงเทพฯ มีหลายสถาบัน ขณะที่ภูเก็ตและเกาะสมุยก็มีมากกว่าหนึ่งหน่วยงานเช่นกัน

หัวใจสำคัญของการเลือกทำเลอยู่ที่คำว่า “เดินถึง” มากกว่าคำว่า “ขับรถถึง” โดยเฉพาะในช่วง Shabbat หรือวันสะบาโต ซึ่งข้อปฏิบัติทางศาสนาสร้างข้อจำกัดต่อการใช้รถยนต์และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ทำให้โรงแรม ร้านอาหาร และศูนย์ชุมชนที่อยู่ในระยะเดินเท้ากลายเป็นองค์ประกอบสำคัญของการวางทำเล Chabad เองก็มีคำแนะนำสำหรับผู้เดินทางที่พักโรงแรมเกี่ยวกับประเด็นคีย์การ์ด ลิฟต์ เซนเซอร์ และการจัดเตรียมอาหารในช่วง Shabbat อย่างชัดเจน

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมบ้านชาบัดจำนวนมากจึงไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่ชานเมืองหรือพื้นที่ราคาถูก แต่กลับอยู่ในย่านที่มี “ความหนาแน่นของนักท่องเที่ยว” และมีที่พักจำนวนมากอยู่โดยรอบ เพราะทำเลลักษณะนี้ช่วยให้ศาสนิกชนสามารถเดินจากโรงแรมไปยังศูนย์ชุมชน ร้านอาหาร หรือพื้นที่ประกอบพิธีกรรมได้

กรุงเทพฯ เป็นตัวอย่างที่เห็นภาพชัดที่สุด โดย Chabad of Bangkok – Ohr Menachem ตั้งอยู่ที่ถนนพระอาทิตย์ ใกล้ย่านถนนข้าวสาร ขณะที่ Bet Sefer Chabad อยู่ที่สุขุมวิทซอย 20 และ Jewish Community of Thailand อยู่ที่สุขุมวิทซอย 22 ส่วน Chabad of Nonthaburi ตั้งอยู่ในหมู่บ้านนิชดาธานี ปากเกร็ด

การวางตำแหน่งจึงสะท้อน “ตลาดคนละกลุ่ม” อย่างชัดเจน ฝั่งพระอาทิตย์–ข้าวสารเชื่อมโยงกับตลาดนักเดินทางและนักท่องเที่ยว ขณะที่สุขุมวิทเป็นย่านธุรกิจ ที่พักระดับกลางถึงบน และชุมชนชาวต่างชาติ ส่วนพื้นที่นิชดาธานีมีลักษณะเป็นย่านพักอาศัยของชาวต่างชาติและครอบครัวระยะยาว

ที่สำคัญ Chabad ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงเป็นสถานที่ประกอบพิธีกรรมเท่านั้น ตัวอย่าง Chabad of Bangkok ระบุบริการทั้งศูนย์ชุมชน ร้านอาหาร ร้านค้าโคเชอร์ การดูแลด้านศาสนา และกิจกรรมสำหรับนักเดินทาง ขณะที่ Chabad of Chiang Mai มีทั้งร้านอาหารหรือแผนอาหารโคเชอร์ การจัดกิจกรรม Shabbat และร้านสินค้าหรืออาหารโคเชอร์

ดังนั้น “อาหารโคเชอร์” จึงกลายเป็นโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของตลาดนี้ ไม่ใช่เพียงร้านอาหารเฉพาะกลุ่ม เพราะเมื่อผู้เดินทางต้องการอาหารที่ผ่านมาตรฐานทางศาสนา แหล่งอาหารที่เชื่อถือได้จะกลายเป็นจุดรวมคน และทำหน้าที่เชื่อมต่อกับบริการอื่น เช่น การพัก การประกอบพิธีกรรม และกิจกรรมชุมชน

ภาพดังกล่าวชัดเจนยิ่งขึ้นในภูเก็ต ซึ่ง Chabad-Lubavitch of Phuket ตั้งอยู่ที่ 9/6 ถนนราษฎร์อุทิศ 200 ปี ป่าตอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางท่องเที่ยวสำคัญของจังหวัด และระบุบริการทั้งโบสถ์ยิว Mikveh การต้อนรับช่วง Shabbat/เทศกาล ร้านค้าโคเชอร์ และบริการด้านชุมชนไว้ในศูนย์เดียวกัน

ส่วนในเชียงใหม่ Chabad ตั้งอยู่บนถนนช้างคลาน ระหว่างโรงแรมดิเอ็มเพรสและแชงกรี-ลา ซึ่งเป็นทำเลท่องเที่ยวและโรงแรมโดยตรง ขณะที่ปายมี Chabad ตั้งอยู่บนทางหลวงชนบท มส.4024 ในตำบลเวียงใต้

เมื่อไล่ลงมายังภาคใต้ จะเห็นเครือข่ายที่มีลักษณะเป็น “Tourism Island Corridor” ตั้งแต่ภูเก็ต–เกาะสมุย–เกาะพะงัน โดย Chabad of Koh Samui ตั้งอยู่บริเวณหาดเฉวง และ Chabad House Koh Phangan ตั้งอยู่หมู่ 8 เกาะพะงัน ขณะที่ฐาน 


ข้อมูล Chabad ระบุศูนย์ทั้งสองแห่งเป็นส่วนหนึ่งของเครือข่ายประเทศไทยที่เกาะสมุยถือเป็นตัวอย่างที่น่าสนใจ เพราะข้อมูลจาก Chabad เองระบุว่าศูนย์แห่งนี้รองรับนักท่องเที่ยวชาวอิสราเอลจำนวนมาก มีการจัด Shabbat meals กิจกรรมทางศาสนา ร้านอาหารและร้านขายสินค้าโคเชอร์ ตลอดจนความช่วยเหลือด้านต่าง ๆ แก่นักเดินทาง

เมื่อนำเอาทุกจุดมาวางบนแผนที่ จะเห็นรูปแบบเดียวกัน คือบ้านชาบัดไม่ได้พยายามกระจายไปทุกจังหวัด แต่เลือก “เมืองที่มี Demand” ก่อน แล้วจึงสร้างศูนย์บริการเพื่อรองรับ Demand นั้น กรุงเทพฯ ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางเมืองและชุมชน
นนทบุรี เชื่อมโยงตลาดครอบครัวและชาวต่างชาติระยะยาว ในจังวหัดเชียงใหม่ จับตลาดท่องเที่ยวเมืองหลักของภาคเหนือ

ขณะที่อำเภอปายจับตลาดนักเดินทางและแบ็กแพ็กเกอร์ ส่วนจังหวัด ภูเก็ต จับตลาดท่องเที่ยวชายทะเลระดับนานาชาติ สำหรับ สมุย และพะงัน จับตลาดเกาะและนักท่องเที่ยวระยะยาว

กล่าวอีกอย่างคือ โครงสร้างดังกล่าวมีลักษณะใกล้เคียงกับการสร้าง “เครือข่ายบริการเฉพาะกลุ่ม” มากกว่าการสร้างศาสนสถานแบบโดดเดี่ยว

ในเชิงธุรกิจ โมเดลนี้สามารถอธิบายได้ด้วยแนวคิด Ecosystem คือ เมื่อมีศูนย์กลางอยู่ในพื้นที่แล้ว บริการที่เกี่ยวข้องก็สามารถเกิดขึ้นรอบ ๆ ไม่ว่าจะเป็นอาหารโคเชอร์ ที่พักที่เอื้อต่อการปฏิบัติศาสนา การเดินทาง กิจกรรมท่องเที่ยว และบริการสำหรับนักเดินทาง

อย่างไรก็ตาม การจะเรียกโครงสร้างดังกล่าวว่า “เศรษฐกิจวงปิด”หรือกล่าวว่าเป็นระบบที่มีการหลีกเลี่ยงเงินบาทและภาษีไทย จำเป็นต้องมีหลักฐานด้านธุรกรรมและเอกสารทางกฎหมายรองรับ เพราะจากข้อมูลสาธารณะที่ตรวจสอบได้ในเวลานี้ สิ่งที่ยืนยันได้คือการมีอยู่ของเครือข่ายบริการเฉพาะกลุ่ม แต่ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปว่ามีการหลีกเลี่ยงภาษีหรือใช้ “นอมินี” เพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นที่น่าจับตากว่าจึงอยู่ที่ “อสังหาริมทรัพย์กับการสร้าง Ecosystem” เพราะบ้านชาบัดขนาดใหญ่ไม่ได้ต้องการเพียงพื้นที่สำหรับสวดมนต์ แต่ยังต้องรองรับร้านอาหาร ห้องจัดเลี้ยง ห้องเรียน ที่พักหรือพื้นที่สำหรับนักเดินทาง และโครงสร้างพื้นฐานทางศาสนา

ตัวอย่างในกรุงเทพฯ Chabad เคยเปิดเผยโครงการศูนย์แห่งใหม่ซึ่งออกแบบให้มีทั้งร้านอาหาร ห้องอาหารเนื้อและนม ห้องสวดมนต์ พื้นที่สำหรับนักเดินทาง และห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่ โดยห้องจัดเลี้ยงสามารถรองรับได้ประมาณ 600 คนในกิจกรรม Shabbat และเทศกาลสำคัญ

นี่ทำให้ “ทำเล” กลายเป็นหัวใจของโมเดล เพราะศูนย์ที่ตั้งอยู่ใกล้โรงแรมจำนวนมากสามารถสร้าง Network Effect ได้ ยิ่งมีนักท่องเที่ยวเข้ามาใช้บริการมาก ก็ยิ่งทำให้เกิดความต้องการร้านอาหารโคเชอร์ ร้านขายสินค้าเฉพาะกลุ่ม การจัดกิจกรรม และบริการสนับสนุนอื่น ๆ ตามมา

ดังนั้น หากมองจากมุมอสังหาริมทรัพย์ บ้านชาบัดไม่ได้แข่งขันด้วยราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่แข่งขันด้วย ความสามารถในการเข้าถึง Demand ของชุมชน ทำเลที่ดีจึงไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินราคาถูกที่สุด แต่ต้องเป็นพื้นที่ที่สามารถเชื่อม “คน–ที่พัก–อาหาร–ศาสนา–การเดินทาง” เข้าด้วยกันได้

นี่คือเหตุผลที่การกระจายตัวของ Chabad ในประเทศไทยน่าสนใจในฐานะกรณีศึกษาด้าน Location Strategy เพราะแผนที่ของศูนย์เหล่านี้แทบจะซ้อนทับกับแผนที่แหล่งท่องเที่ยวสำคัญของประเทศ

และหากในอนาคตเกิดศูนย์ใหม่ในเมืองท่องเที่ยวอย่างกระบี่ พัทยา เกาะเต่า หรือจุดหมายปลายทางอื่น สิ่งที่ควรจับตาไม่ใช่เพียงว่า “มีบ้านชาบัดเพิ่มขึ้นหรือไม่” แต่ควรถามต่อว่า ใครเป็นเจ้าของหรือผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ทำธุรกรรมในรูปแบบใด ใช้พื้นที่อย่างไร และมีธุรกิจหรือบริการใดเกิดขึ้นโดยรอบ

เพราะเมื่อศาสนสถานกลายเป็น “Node” ของการเดินทางและการใช้จ่ายของคนกลุ่มหนึ่ง สิ่งที่เกิดขึ้นรอบ ๆ ย่อมมีมิติทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ตามมา และนั่นคือประเด็นที่ควรตรวจสอบด้วยข้อมูลจริง มากกว่าการสรุปว่าเป็น “เศรษฐกิจวงปิด” ตั้งแต่ต้น