เข้มตรวจ“นอมินี”สะเทือนอสังหาฯกดตลาดวิลล่าชะลอ หนุนคอนโดฟื้น

การยกระดับตรวจสอบโครงสร้างการถือหุ้นและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย กำลังสร้างแรงสั่นสะเทือนในตลาดเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะกลุ่มที่ถือครองที่ดินและบ้านพักผ่านนิติบุคคล ขณะที่การเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงานทำให้ผู้ที่มีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมายชะลอการตัดสินใจ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ซื้อขายโดยถูกต้องยังเดินหน้าต่อ ขณะที่ตลาดวิลล่าเริ่มหันมาสนใจรูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาวมากขึ้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า บรรยากาศในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยวของไทยกำลังเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด หลังหน่วยงานราชการ ตำรวจ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพิ่มระดับการตรวจสอบประวัติการจัดตั้งนิติบุคคล โครงสร้างผู้ถือหุ้น ตลอดจนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

สิ่งที่สร้างความตื่นตัวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการซื้อคอนโดมิเนียม แต่รวมถึงการถือครองที่ดิน บ้าน และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นผ่านนิติบุคคล ซึ่งเป็นรูปแบบที่มีการใช้มานานแล้วในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รูปแบบหนึ่งที่ถูกจับตามอง คือ การจัดตั้งบริษัทโดยมีคนไทยถือหุ้นในสัดส่วนตามที่กฎหมายกำหนด ขณะที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ลงทุนหรือมีส่วนเกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ และในบางกรณีอาจมีธุรกรรมหรือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นเกิดขึ้นภายหลัง

ประเด็นสำคัญจึงไม่ได้อยู่ที่ว่า “มีชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านนิติบุคคลหรือไม่” เพราะรูปแบบดังกล่าวมีมานานแล้ว แต่อยู่ที่ว่า นิติบุคคลเหล่านั้นประกอบธุรกิจจริงหรือไม่ ผู้ถือหุ้นมีตัวตนและลงทุนจริงหรือไม่ และโครงสร้างการถือหุ้นเป็นไปตามกฎหมายหรือเป็นเพียงการจัดฉากเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ 


นายสุรเชษฐ กล่าวว่าข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนบริษัท ผู้ถือหุ้น และการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเรื่องที่ไร้ร่องรอย เพราะมีข้อมูลอยู่ในระบบของหน่วยงานรัฐ ทั้งสำนักงานที่ดิน กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพียงแต่ที่ผ่านมาอาจมีข้อจำกัดในเรื่องการตรวจสอบเชิงลึกและการเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงาน

เมื่อการตรวจสอบขยายวงกว้างขึ้น สิ่งที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างชาติกังวลจึงไม่ใช่เพียงการตรวจสอบธุรกรรมในปัจจุบัน แต่รวมถึงการย้อนกลับไปตรวจสอบประวัติการจัดตั้งบริษัท โครงสร้างผู้ถือหุ้น การดำเนินธุรกิจ ตลอดจนที่มาของเงินทุนด้วย
ในทางกฎหมาย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้โดยทั่วไป ขณะที่การถือครองอสังหาริมทรัพย์บางประเภทมีข้อกำหนดและข้อยกเว้นตามกฎหมายเฉพาะ รวมถึงกรณีที่ได้รับสิทธิหรือการส่งเสริมตามหลักเกณฑ์ของหน่วยงานรัฐ

แต่ในทางปฏิบัติ นักลงทุนต่างชาติบางส่วนอาจมองว่าการดำเนินการตามช่องทางที่ถูกต้องมีขั้นตอนมาก ต้องจัดเตรียมเอกสารจำนวนมาก และอาจต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนและแหล่งที่มาของเงิน จึงเกิดแรงจูงใจให้บางรายเลือกใช้บริการคนกลาง ทั้งสำนักงานบัญชี สำนักงานกฎหมายหรือผู้ให้บริการในพื้นที่ เพื่อจัดการขั้นตอนต่างๆ ให้ ปัญหาจึงเกิดขึ้นเมื่อ “ความสะดวก” กลายเป็นช่องทางในการหลีกเลี่ยงกฎหมาย รูปแบบดังกล่าวเคยปรากฏให้เห็นในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายพื้นที่ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติพักอาศัยจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต พัทยา สมุย เชียงใหม่ กรุงเทพมหานคร และพื้นที่ท่องเที่ยวอื่นๆ

ในตลาดคอนโดมิเนียมเองก็เคยมีกรณีที่ห้องชุดในบางโครงการได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติจนสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติใกล้เต็มเพดานตามกฎหมาย ทำให้เกิดการใช้โครงสร้างนิติบุคคลหรือรูปแบบการถือครองอื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการตรวจสอบจึงต้องมองทั้ง “ตัวอสังหาริมทรัพย์” และ “โครงสร้างของผู้ถือครอง” ไปพร้อมกัน


 ตรวจลึกขึ้น ตลาดเริ่มระวังตัว


นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สิ่งที่เปลี่ยนไปในช่วงที่ผ่านมา คือการตรวจสอบไม่ได้หยุดอยู่ที่เอกสารการจดทะเบียน แต่เริ่มพิจารณาความสัมพันธ์ระหว่างผู้ถือหุ้น อายุของนิติบุคคล ลักษณะการประกอบธุรกิจ รายได้ การดำเนินกิจการจริง รวมถึงธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง เมื่อข้อมูลจากหลายหน่วยงานสามารถนำมาเชื่อมโยงกันได้มากขึ้น ความเสี่ยงของผู้ที่ตั้งใจใช้โครงสร้างบริษัทเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วยผลที่ตามมาคือ นักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มเลือก “หยุดดูสถานการณ์” ก่อน โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการซื้อที่ดิน บ้าน หรือวิลล่า เพราะไม่แน่ใจว่าธุรกรรมที่กำลังจะดำเนินการจะถูกตรวจสอบย้อนหลังหรือไม่

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าชาวต่างชาติทั้งหมดจะหยุดซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตรงกันข้าม กลุ่มที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมและดำเนินการอย่างถูกต้องยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งประเทศไทยยังเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมนอกประเทศจีน ภาพของตลาดจึงเริ่มแยกออกเป็นสองส่วนอย่างชัดเจน
ด้านหนึ่งคือ ตลาดคอนโดมิเนียมที่ซื้อขายภายใต้กรอบกฎหมาย ซึ่งยังมีความต้องการจากต่างชาติอยู่ ขณะที่อีกด้านคือ ตลาดบ้านและวิลล่า ซึ่งมีข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ที่ดินมากกว่า ทำให้ผู้ซื้อบางส่วนชะลอการตัดสินใจ หรือหันไปใช้รูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาวแทน

โดยเฉพาะการเช่าระยะยาว 30 ปี ซึ่งเป็นรูปแบบที่สามารถออกแบบให้สอดคล้องกับกรอบกฎหมายและยังตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว




 วิลล่าชะลอ แต่ภาพตลาดยังไม่เงียบ

สิ่งที่ยังตอบได้ยากในเวลานี้คือ ตลาดบ้านและวิลล่าสำหรับชาวต่างชาติชะลอตัวลงมากน้อยเพียงใด เพราะข้อมูลธุรกรรมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียมไม่ได้ถูกเผยแพร่ในรายละเอียดมากพอที่จะสะท้อนภาพตลาดทั้งหมด
ขณะเดียวกัน หากมองจากบรรยากาศการขายในเมืองท่องเที่ยว ตลาดบ้านพักตากอากาศและวิลล่ายังมีความเคลื่อนไหวอยู่ เพียงแต่รูปแบบการทำธุรกรรมอาจเปลี่ยนไปจากการมุ่งหวังกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มาเป็นการถือสิทธิการเช่าระยะยาวมากขึ้น
การตรวจสอบที่เข้มข้นขึ้นจึงอาจไม่ได้ทำให้ตลาดต่างชาติหายไป แต่กำลังทำให้ตลาดต้อง “ปรับรูปแบบ” ให้สอดคล้องกับกฎหมายมากขึ้น
 
จากนอมินีสู่ช่องทางใหม่ ยิ่งตรวจยิ่งต้องจับตา

อีกด้านหนึ่ง เมื่อช่องทางเดิมถูกตรวจสอบเข้มขึ้น ขบวนการที่ต้องการหลีกเลี่ยงกฎหมายก็อาจพยายามหาช่องทางใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการใช้บุคคลอื่นถือสิทธิ การสร้างโครงสร้างความสัมพันธ์ทางครอบครัว หรือการใช้วิธีการอื่นเพื่อให้สามารถเข้าถึงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต

ประเด็นเหล่านี้เป็นเรื่องที่หน่วยงานรัฐจำเป็นต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี เพราะมีความซับซ้อนและเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายด้าน ทั้งกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจ กฎหมายคนเข้าเมือง กฎหมายสัญชาติ และกฎหมายเกี่ยวกับการทำธุรกรรมทางการเงิน
ดังนั้น การกวาดล้างนอมินีจึงไม่ควรหยุดอยู่เพียงการตรวจว่า “ใครถือหุ้นกี่เปอร์เซ็นต์” แต่ต้องไปให้ถึงคำถามว่า ใครเป็นผู้ลงทุนจริง ใครเป็นผู้ควบคุมกิจการ ใครได้รับประโยชน์จากทรัพย์สิน และธุรกิจนั้นมีการดำเนินงานจริงหรือไม่
เพราะในโลกของอสังหาริมทรัพย์ โครงสร้างบนกระดาษอาจดูถูกต้อง แต่สิ่งที่อยู่เบื้องหลังโครงสร้างนั้นต่างหากที่ต้องถูกตรวจสอบ


 ชุมชนต้องเป็นหูเป็นตา

อีกปัจจัยที่จะช่วยให้การตรวจสอบมีประสิทธิภาพมากขึ้น คือการมีส่วนร่วมของคนในพื้นที่ เพราะชุมชนมักเห็นความเคลื่อนไหวของธุรกิจและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เร็วกว่าหน่วยงานรัฐ

หากประชาชนพบความผิดปกติและมีช่องทางแจ้งข้อมูลอย่างเป็นระบบ ก็จะช่วยให้หน่วยงานรัฐสามารถนำข้อมูลไปตรวจสอบต่อได้ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวที่มีการซื้อขายและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว

ท้ายที่สุด ปัญหานี้ไม่ควรถูกมองว่าเป็นเรื่องของ “ชาวต่างชาติสัญชาติใดสัญชาติหนึ่ง” เพราะผู้ที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมีหลายสัญชาติ และคนส่วนใหญ่ที่ปฏิบัติตามกฎหมายก็ไม่ควรถูกเหมารวมกับผู้ที่ใช้ช่องทางผิดกฎหมาย

หัวใจสำคัญจึงอยู่ที่ การบังคับใช้กฎหมายกับผู้กระทำผิดอย่างเท่าเทียม ไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติหรือคนไทยที่ให้ความช่วยเหลือ

เพราะหากไม่มีคนในประเทศไทยคอยจัดหาโครงสร้างทางธุรกิจ จัดหาผู้ถือหุ้น หรืออำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม ชาวต่างชาติที่ต้องการหลีกเลี่ยงกฎหมายก็ทำได้ยากขึ้นมาก

ดังนั้น ในสมรภูมิกวาดล้างนอมินี คำถามสำคัญอาจไม่ใช่เพียงว่า “ต่างชาติกลุ่มไหนกำลังเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย” แต่ต้องถามต่อว่า “ใครในประเทศไทยกำลังช่วยเปิดประตูให้พวกเขา”

และนั่นอาจเป็นจุดที่การตรวจสอบต้องเดินหน้าไปให้ถึง หากต้องการแก้ปัญหาอย่างจริงจังและยั่งยืน